Mál nr. 11/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
í málinu nr. 11/2007
Tímabundinn leigusamningur. Tryggingarvíxill.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 12. júní 2007, beindi A hrl. f.h. B og C, hér eftir nefndir álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við D og E, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994. Ekkert svar barst frá gagnaðilum við erindi kærunefndar, dags. 13. júní 2007, né heldur við bréfi nefndarinnar, dags. 3. júlí 2007, þar sem veittur var viðbótarfrestur, en ella myndi nefndin taka málið til úrlausnar á grundvelli fyrirliggjandi gagna.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 28. ágúst 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Með leigusamningi, dags. 22. júní 2006, tóku álitsbeiðendur á leigu fimm herbergja íbúð að X nr. 3 í eigu gagnaðila. Um var að ræða tímabundinn leigusamning frá 1. mars 2006 til 1. mars 2007.
Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðenda vera:
Að álitsbeiðendum beri ekki að greiða umræddan tryggingavíxil og að gagnaðilar skili tryggingarvíxlinum.
Í álitsbeiðni kemur fram að til tryggingar á réttum efndum leigusamnings hafi álitsbeiðendur lagt fram tryggingarvíxil að fjárhæð 390.000 krónur. Í september 2006 hafi álitsbeiðendur óskað eftir að flytja út og varð samkomulag milli þeirra og gagnaðila að þeir myndu finna aðra leigjendur að íbúðinni sem þeir og gerðu. Þetta samkomulag hafi verið munnlegt og álitsbeiðendur staðið í þeirri trú að gagnaðilar myndu gera nýjan leigusamning við nýja leigjendur sem virðist þó aldrei hafa verið gert. Álitsbeiðendur hafi flutt út úr íbúðinni 1. október 2006 en þá hafi ekki verið gerð úttekt á henni.
Í álitsbeiðninni segir að um það bil mánuði eftir að þeir fluttu úr íbúðinni hafi annar gagnaðila beðið um að metið yrði tjón á íbúðinni vegna útleigu en á þeim tímapunkti hafi annar leigjandi verið búinn að vera í íbúðinni. Í matsgerðinni segi meðal annars að öll málning á veggjum íbúðarinnar sé gjörónýt þar sem málaðar hafi verið myndir á þá. Álitsbeiðendur hafi málað þessar myndir en þeir halda því fram að þegar þeir hafi flutt út hafi þeir spurt gagnaðila hvort þeir ættu að mála yfir myndirnar en að hann hafi svarað því neitandi. Einnig vísa álitsbeiðendur til þess að í matsgerðinni sé bent á að vatn hafi komist undir parket í hluta af stofu og því þurfi að skipta um allt parketið. Álitsbeiðendur halda því fram að þetta hafi gerst eftir að þeir fluttu út en að vatn hafi oft lekið niður á neðri hæð, bæði frá þvottavél og sturtu, og að þannig hafi það verið í nokkur ár samkvæmt íbúum þar. Benda þeir á að maður í íbúð á neðri hæð hafi sýnt þeim ummerki eftir vatnið. Þá sé í matsgerðinni bent á að rúðir í eldhúsinnréttingu hafi brotnað en álitsbeiðendur segja að það hljóti að hafa gerst eftir að þeir fluttu út þar sem þær hafi ekki verið brotnar þegar þeir yfirgáfu íbúðina. Loks sé baðkar á baðherbergi talið nær ónýtt en álitsbeiðendur kannist ekki við það, en segja að gagnaðilar hafi sagt þeim að þeir hafi ætlað að skipta um bað og sturtu til að hækka verð á íbúðinni vegna fyrirhugaðrar lagningar vegar um Y, en til standi að rífa húsið vegna þeirra framkvæmda.
Í álitsbeiðni kemur einnig fram að matsmaður hafi talið heildarkostnaðarmat vegna viðgerða á íbúðinni og tengds kostnaðar vera 1.450.000 krónur án virðisauka en gagnaðilar segjast tilbúnir að taka eingöngu tryggingarvíxilinn.
Álitsbeiðendur telji sig ekki bera ábyrgð á þeim skemmdum sem hafi orðið á íbúðinni eftir að þeir fluttu úr henni. Þeir mótmæla því bótaábyrgð og krefjast þess að tryggingarvíxlinum verði skilað. Þá gera álitsbeiðendur alvarlegar athugasemdir við matsgerðina sem gerð var vegna skaða á íbúðinni. Í fyrsta lagi sé hún ekki rétt dagsett, enda segi að matsmaður hafi framkvæmt matið 19. september 2006. Á þeim tíma hafi álitsbeiðendur búið í íbúðinni og því hafi matið augljóslega ekki verið framkvæmt þá. Telja álitsbeiðendur ómögulegt sé að segja til um nákvæmlega hvenær matið hafi farið fram. Einnig hafi hvorki gagnaðilar né álitsbeiðendur verið viðstaddir þegar metið var heldur segi í matsgerðinni að F hafi eingöngu verið viðstödd en hún sé ein þeirra sem hafi tekið við leigunni af álitsbeiðendum. Vísa álitbeiðendur til þess að úttekt skuli framkvæmd að viðstöddum leigusala og leigjanda eða umboðsmönnum þeirra, sbr. 2. mgr. 71. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.
Álitsbeiðendur telja að bótakrafa vegna skaða á húsnæðinu sé of seint fram komin. Í 1. mgr. 64. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segi að bótakröfu sinni á hendur leigjanda verði leigusali að lýsa skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðis. Þrátt fyrir að leigusamningurinn sjálfur hafi runnið út þann 1. mars 2007 þá hafi álitsbeiðendur flutt út 1. október 2006 og hafi gagnaðilum verið þetta ljóst, enda hafi verið gert munnlegt samkomulag um að álitsbeiðendur fyndu leigjendur. Jafnframt hafi álitsbeiðendur boðist til að mála yfir myndir á veggjum þegar þeir fóru, auk þess sem gagnaðilar hafi óskað eftir matsgerð vegna ástands íbúðarinnar eftir að álitsbeiðendur fluttu úr henni. Af þessu megi ráða að gagnaðilum hafi verið fullljóst að íbúðinni var skilað 1. október 2006. Álitsbeiðendur hafi ekki verið viðstaddir þegar tjónið var metið og þeir ekki fengið eintak af matsgerðinni fyrr en í febrúar 2007. Bótakröfu á hendur álitsbeiðendum hafi því ekki verið lýst skriflega innan áskilinna tímamarka og því sé hugsanlegur bótaréttur fallin niður, sbr. 3. mgr. 64. gr. húsaleigulaga.
Loks telja álitsbeiðendur að greiðsluáskorun vegna tryggingarvíxils sé of seint fram komin en hún hafi verið birt fyrir gagnaðilum 28. febrúar 2007. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laga nr. 36/1994 segi að trygging falli niður og úr gildi að liðnum tveimur mánuðum frá skilum húsnæðis nema leigusali hafi gert kröfu sem undir hana fellur innan þess tíma, sbr. 1. mgr. 64. gr. sömu laga. Greiðsluáskorunin hafi ekki verið gerð fyrr en um fimm mánuðum eftir að álitsbeiðendur skiluðu húsnæðinu og því beri að skila víxlinum, sbr. fyrrgreint ákvæði húsaleigulaga.
III. Forsendur
Samkvæmt 63. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Samkvæmt 65. gr. laganna skal byggingarfulltrúi meta tjón vegna skemmda á hinu leigða húsnæði komi aðilar sér ekki saman um bótafjárhæð.
Ef leigusali telur að tjón hafi orðið á húsnæðinu skal hann lýsa skriflega bótakröfu sinni skriflega, eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi, innan tveggja mánaða frá skilum húsnæðisins, sbr. 1. mgr. 64. gr. laganna. Ef þessara tímamarka er ekki gætt fellur bótaréttur leigusala niður nema leigjandi hafi haft svik í frammi, sbr. 3. mgr. sömu greinar. Jafnframt segir í 4. mgr. 40. gr. laganna að trygging falli niður og úr gildi að liðnum tveimur mánuðum frá skilum húsnæðisins nema leigusali hafi innan þess tíma gert kröfu, sem undir hana fellur, sbr. 1. mgr. 64. gr. Þegar trygging eða ábyrgð er niður fallin skal leigusali skila í hendur leigjanda viðskiptabréfum eða öðrum skilríkjum sem hann hefur afhent fyrir tryggingunni og leigjandi hefur lögvarða eða sanngjarna ástæðu fyrir að fá aftur.
Álitsbeiðendur reisa málatilbúnað sinn á því að leigusamningi hafi lokið með munnlegu samþykki gagnaðila þegar álitsbeiðendur fluttu úr íbúðinni 1. október 2006. Jafnframt halda álitsbeiðendur því fram að innan tveggja mánaða frá þeim tíma hafi gagnaðilar ekki haft uppi bótakröfu eða gert áskilnað þar að lútandi. Miðað við þetta er bótaréttur gagnaðila fallinn niður og ber þeim að skila tryggingavíxli að fjárhæð 390.000 kr.
Það athugast að eingöngu liggja fyrir einhliða fullyrðingar álitsbeiðenda, enda hafa gagnaðilar ekki látið málið til sín taka fyrir nefndinni. Þótt þessar fullyrðingar fari ekki í bága við skrifleg gögn málsins er hugsanlegt að niðurstaðan yrði á annan veg ef sjónarmið og andmæli gagnaðila hefðu komið fram. Ber að virða álitsgerðina í því ljósi.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðilum beri að skila álitsbeiðendum tryggingarvíxli að fjárhæð 390.000 kr.
Reykjavík 28. ágúst 2007
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Þórir Karl Jónasson