Mál nr. 13/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

í málinu nr. 13/2007

Endurgreiðsla tryggingar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, ódags., mótt. 16. júlí 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Umboðsmanni gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð C, umboðsmanns gagnaðila, dags. 14. ágúst 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 21. ágúst 2007, og athugasemdir umboðsmanns gagnaðila, dags. 24. ágúst 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 12. september 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með leigusamningi, dags. 19. ágúst 2005, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 47. Um var að ræða tímabundinn leigusamning fyrir tímabilið 1. september 2005 til 30. júní 2007. Ágreiningur er um skil hins leigða húsnæðis og tryggingu samkvæmt leigusamningi.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að gagnaðili afhendi álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 100.000 krónur.

Í álitsbeiðni kemur fram álitsbeiðandi óski eftir að fá tryggingu endurgreidda þar sem byggingarfulltrúi hafi úrskurðað að skemmdir á parketi og panilvegg tengist ekki álitsbeiðanda á neinn hátt.

Í athugasemdum gagnaðila er vísað til álits skoðunarmanns tryggingafélagsins Y um að ekki sé um rakaskemmdir að ræða, hvorki að innan né utan. Að mati hans séu mestar líkur á að skemmdirnar stafi af mismunandi hitastigi í íbúðinni. Bendir gagnaðili á að þar með hreki hann álit byggingatæknifræðingsins sem hafi álitið að húsið hafi verið svo rakamettað vegna sprunguviðgerða sumarið 2005. Þá álíti byggingatæknifræðingurinn að þegar álitsbeiðandi hafi tekið við húsinu hafi húsið þurrkast og rýrnun hafist á parketi og veggjapanil. Málið hafi verið lagt fyrir Z ehf. sem hafi séð um viðgerðir og sé álit þess fyrirtækis að skemmdirnar geti ekki stafað af vinnu þeirra við húsið.

Að mati gagnaðila sé aðalorsök þess að parketið hafi sprungið svo og veggurinn sú að álitsbeiðandi hafi viljað fá meira hita í stofunni en kerfið hafi getað annað að öllu jöfnu. Þar sem álitsbeiðandi hafi verið með nýfætt barn sem gæti annars ekki legið á gólfinu í stofunni og hafi því sett upp tvo rafmagnsofna. Vegna kvartana íbúa á neðri hæð hafi gagnaðili orðið að komast til botns í málinu. Þá hafi komið í ljós að við það að keyra upp hitann í stofunni með rafmagnsofnum hafi slokknað á thermostatinu sem sé í stofunni og þá hafi íbúar neðri hæðar alls engan hita fengið og húsið hafi allt kólnað niður sem sé mjög slæmt. Engin bilun hafi komið fram í hitakerfinu, hvorki mótorinn né blásarinn. Þetta geti íbúar neðri hæðar vitnað um.

Gagnaðili telji því að álitsbeiðandi eigi nokkra sök á því hvernig hitabreytingarnar hafi orðið í stofunni. Húsið allt hafi fengið að kólna niður í marga daga því það hafi tekið sinn tíma fyrir gagnaðila að finna út hvað væri að gerast og það sé mjög slæmt. Þetta hús sé sérlega vel einangrað með steinull og haldi þess vegna bæði hita og kulda mjög vel. Þegar húsið sé orðið kalt og síðan séu rafmagnsofnar látnir hita stofuna séu hitabreytingar orðnar óvenjulegar og hafa að mati gagnaðila orsakað sprunguskemmdirnar. Bendir gagnaðili auk þess á hversu rafmagnsnotkun hafi aukist verulega.

Að mati gagnaðila sé ekki óeðlilegt að álitsbeiðandi taki þátt í kostnaðinum við að lagfæra þessar skemmdir og hafi gagnaðili boðið honum að skipta tryggingarfénu til helminga. Það sé sáttatilboð af hálfu gagnaðila. Álitsbeiðanda sé hins vegar mikið í mun að sanna að hann eigi alls enga sök á því hvernig komið sé og hafi gagnaðili á tilfinningunni að heiður álitsbeiðanda sé í veði. Upphæðin sé ekki nema helmingurinn af 93.147 krónum sem gagnaðili myndi að öðru jöfnu endurgreiða álitsbeiðanda. Þannig snúist málið um aðeins 46.573,50 krónur.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að uppgefnir álitsgjafar séu síður en svo ánægðir með að vera bendlaðir við málið. Matsmaður tryggingafélagsins Y segist hafa metið tjónið út frá því hvort tryggingafélagið væri bótaskylt en hann megi alls ekki skera úr um mál milli viðskiptavina sinna. Hans verkferli hafi eingöngu snúið að því er snerti bótaskyldu félagsins. Eigandi Z ehf. hafi að eigin sögn ekki tjáð sig um umræddar skemmdir og vilji alls ekki blanda sér í málið. Hann hafi talið góðfúslega upp hvaða viðgerðir hefðu verið gerðar á húsinu enda hafi þær ekki verið neitt launungarmál en að öðru leyti hafi hann ekki viljað tjá sig eða skrifa undir nokkuð sem snerti þessa deilu.

Þá kemur fram í athugasemdum álitsbeiðanda hvað varði kvartanir íbúa á neðri hæðinni þá hafi þeir fengið umrædda ofna lánaða með samþykki umboðsmanns gagnaðila og haft þá að láni í tvo til þrjá mánuði vegna kulda í kjallaranum haustið 2006 þannig að ofnarnir komu fleirum að notum en íbúum efri hæðarinnar. Hitakerfið sé bilað og húsið sé kalt megnið af vetrinum, einkum á jarðhæðinni en undir henni er forskala skúr. Annar ofninn hafi verið í eldhúsinu en hinn í stofunni.

Hvað varði klausu gagnaðila um „heiður leigjenda“ og að upphæðin fjalli einungis um 46.373 krónur þá hafi ekki króna af tryggingunni verið endurgreidd. Álitsbeiðandi sé ósáttur við að greiða skaðabætur fyrir að hafa stofuhita í leiguhúsnæði sem greidd hafi verið leiga fyrir skilvíslega í tvö ár.

Í athugasemdum gagnaðila eru nokkur atriði áréttuð sem ekki þykir ástæða til að rekja frekar hér.

III. Forsendur

Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, getur leigusali við upphaf leigutíma krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningi. Samkvæmt 1. mgr. 40. gr. getur trygging meðal annars verið í formi tryggingarfjár sem leigjandi greiðir til leigusala og hann varðveitir.

Í máli þessu er ágreiningur um hvað hafi valdið skemmdum á parketi og veggpanil umræddrar íbúðar meðan á leigutímabili stóð.

Reglur um skil leiguhúsnæðis og úttektir á hinu leigða eru í XIII. og XIV. kafla húsaleigulaga. Samkvæmt 63. gr. laganna skal leigjandi skila húsnæðinu að leigutíma loknum í hendur leigusala í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi. Bótakröfu sinni verður leigusali að lýsa skriflega eða hafa uppi áskilnað þar að lútandi innan tveggja mánaða frá skilum leiguhúsnæðis, sbr. 64. gr. laganna. Í 65. gr. segir að komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skuli byggingarfulltrúi meta tjónið.

Fyrir liggur mat byggingarfulltrúa S, dags. 9. júlí 2007, þar sem fram kemur að hann hafi verið kvaddur til að meta skil á íbúðinni, sprungur í parketi (rýrnunarsprungu) og panil á útvegg. Þar kemur fram sú skoðun hans að húsið hafi fyrir leigutíma verið rakamettað vegna sprunguviðgerða sumarið 2005. Þegar álitsbeiðandi hafi tekið við húsinu haustið 2005 og eðlileg umgengni varð í húsinu, hafi það þurrkast og rýrnun byrjað á parketi og veggjapanil. Þá tekur hann fram að upphaflegt parket sé á gólfinu og veggjapanill en húsið hafi verið byggt um 1958. Er það mat byggingarfulltrúa að álitsbeiðandi eigi enga sök á rýrnun parkets eða veggjapanils.

Í tölvupósti skoðunarmanns tryggingafélagsins Y, dags. 9. ágúst 2007, til gagnaðila kemur fram að við skoðun á gólfefnum og vegg, þar sem hreyfing og gliðnun hafi orðið á gólfefnum og veggþiljum, hafi ekki reynst neinn raki við mælingu. Mestar líkur séu á að þetta stafi af mismunandi hitastigi í íbúðinni. Í ódagsettu bréfi skoðunarmannsins til álitsbeiðanda kemur fram að enginn raki hafi mælst af einhverjum öðrum orsökum sem ekki hafi verið upplýst. Þá kemur fram að félagið skoði eingöngu þau tjón sem falli innan skilmála, en ekki sé tekin afstaða til annarra atriða. Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið hefur ekki verið sýnt fram á að skemmdir þær sem óumdeilanlega urðu á parketi og panilvegg á leigutímanum stafi af aðgerðum eða aðgerðarleysi sem álitsbeiðandi ber ábyrgð á.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda tryggingarfé að fjárhæð 100.000 krónur.

Reykjavík 12. september 2007

Valtýr Sigurðsson