Mál nr. 13/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 13/2007

Skipting kostnaðar: Viðgerð á sameign.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. mars 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 38a–d, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð S hf., f.h. gagnaðila, dags. 26. apríl 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 4. maí 2007, og athugasemdir S hf., f.h. gagnaðila, dags. 14. maí 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 18. júlí 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 38a–d, alls 46 eignarhluta. Ágreiningur er um greiðslur vegna viðgerða og frágangs á sameign hússins.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að gagnaðili greiði þær viðgerðir sem álitsbeiðandi hafi neyðst til að láta framkvæma á sameign hússins að fjárhæð 360.700 krónur.

Í álitsbeiðni kemur fram að í mars 2003 hafi álitsbeiðandi keypt íbúð að X nr. 38d. Hún hafi átt að fá íbúðina afhenta í júní það ár en það dregist og hún flutt inn um haustið. Framkvæmdir hafi þá verið í miðjum klíðum bæði við hús og lóð og hafi álitsbeiðandi verið sú fyrsta sem flutti inn.

Veruleg vandkvæði hafi komið upp vegna þess að byggingaraðilar komust í þrot, skiptu um kennitölu og komust aftur í þrot. Bankinn Y hf. hafi síðan tekið við málinu. Hér verði ekki raktir margvíslegir gallar sem álitsbeiðandi varð að glíma við með aðstoð lögfræðinga en eingöngu greint frá ágöllum og óloknum framkvæmdum við sameign.

Fljótlega eftir að álitsbeiðandi flutti inn hafi farið að bera á leka um bílskúrsþak niður í bílageymslu og geymslu álitsbeiðanda. Þannig hátti til að fyrir framan stofu í suðurátt sé sérnotaflötur er tilheyri íbúð álitsbeiðanda. Undir sérnotafletinum sé bílageymsla hússins og geymslur. Lóð fyrir framan stofu hafi verið ófrágengin sem og hellulögn fyrir framan útidyr þegar álitsbeiðandi keypti eignina. Leki hafi orðið svo mikill að eignir álitsbeiðanda í geymslunni hafi skemmst og varð að henda þeim en henni síðan fengin önnur geymsla. Jafnframt hafi verið farið að bera á því að mikið vatn safnaðist saman á fletinum fyrir framan stofuna, enda hafi frárennslislögn sem liggi um flötinn frá þaki einnig verið í sundur og óþétt. Niðurfall frá svölum ofan sérnotaflatarins hafi verið ótengt og ekkert rör frá því þannig að rigningarvatnið rann niður á sérnotaflöt álitsbeiðanda. Fúkkalykt hafi stöðugt aukist í íbúð hennar.

Þrátt fyrir ítrekaða eftirleitan álitsbeiðanda við seljanda og gagnaðila hafi ekki verið gripið til aðgerða. Á vegum gagnaðila hafi S hf., sem sér um ýmis mál fyrir hann, verið fengin til að skoða málið í mars 2005. Fyrir liggi úttektarskýrsla frá B byggingaverkfræðingi sem S hf. hafi látið gera og geri að sínum í bréfi til formanns húsfélags. Þar komi fram að frágangur asfaltdúks sé rangur og athugasemdir gerðar í fimm liðum. Meðfylgjandi myndir hafi S hf. tekið á staðnum. Þrátt fyrir þetta hafi álitsbeiðandi ekki fengið gagnaðila til að gera við en hann hafi talið að um væri að ræða viðgerð á einkalóð álitsbeiðanda og ef hún ætti rétt á bótum væru þær frá seljanda. Einu rök gagnaðila gegn því að greiða umræddan kostnað séu þau að um séreignarlóð álitsbeiðanda sé að ræða.

Þegar álitsbeiðandi hugðist ganga frá sérnotafleti sínum með tréverönd hafi verktaki sem hún fékk til verksins lýst því yfir að allur frágangur væri rangur yfir bílskúrsplötu og frárennslislagnir frá þakniðurfalli væru í sundur og ekki kæmi til greina að setja tréverönd ofan á þetta. Því sé haldið fram að grafa sem hafi undirbúið framkvæmdir hafi sett gat á dúkinn en verktaki álitsbeiðanda hafi talið viðgerð á dúknum ekki koma til greina þar sem svo miklir ágallar hafi verið á útfærslu dúksins, að auki hafi hann ekki verið felldur upp á útvegg hússins.

Þá kemur fram í álitsbeiðni að fyrir hafi legið samþykktir uppdrættir af lóðarfrágangi. Í ástandskönnun sem S hf. hafi látið gera fyrir gagnaðila í mars 2005 komi fram að hellulagnir við hús og ýmis frágangur á lóð sé ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Stétt fyrir framan útidyr álitsbeiðanda hafi verið gerð mjög mjó og ekki í samræmi við samþykktar teikningar. Í endaíbúð við hlið íbúðar álitsbeiðanda var kona í hjólastól og sé erfitt um vik að mætast á svo mjórri stétt. Aðkoma hafi engan veginn verið í samræmi við nauðsynlegan frágang fyrir aðgengi fatlaðra. Álitsbeiðandi hafi því farið fram á við gagnaðila að gengið yrði frá stétt í samræmi við samþykkta uppdrætti. Formaður hússtjórnar hafi upplýst að verktaki hússins hafi tekið upp hjá sér að ganga frá lóð öðruvísi en samþykktir uppdrættir geri ráð fyrir. Kaupendur íbúða hafi keypt með þeim frágangi og því sé ekki við húsfélagið að sakast. Gleymist þá að þegar álitsbeiðandi keypti var lóð ófrágengin og hún hafi talið sig vera að kaupa frágang miðað við samþykkta uppdrætti. Aðrir íbúðaeigendur höfðu fengið hellulagnir sem hafi verið ásættanlegar.

Í neyð sinni með neitun gagnaðila og seljenda um umbætur hafi álitsbeiðandi þurft að grípa til aðgerða. Íbúðin hafi legið undir skemmdum og varla verið íverustaður vegna fúkkalyktar. Ljóst hafi verið að stutt var í að vatnsflaumur fyrir framan stofudyr myndi fljótlega skemma útveggi og leki í geymslu var tilfinnanlegur og hafði valdið tjóni. Álitsbeiðandi hafi talið sig því tilneydda að ráðast í framkvæmdir í september 2005 en þá hafði deila staðið lengi við gagnaðila. Jafnframt hafi álitsbeiðandi látið lagfæra stétt fyrir framan útidyr til samræmis við samþykkta uppdrætti en hún taldi sig ekki geta horft upp á að íbúi í hjólastól ætti í erfiðleikum fyrir framan íbúð sína.

Greinir álitsbeiðandi frá því að kostnaður við aðgerðir hafi numið 360.700 krónum og liggi reikningar fyrir. Gagnaðili neiti að greiða þennan kostnað og beri við að um sé að ræða framkvæmdir á einkalóð álitsbeiðanda. Í samtölum beri formaður hússtjórnar að líklega eigi álitsbeiðandi rétt á bótum en um sé að ræða samning hennar við seljanda.

Þá verði að telja vægast sagt hæpið að viðhald og frágangur sameignar geti verið húsfélaginu óviðkomandi á þeim forsendum að álitsbeiðandi eigi málið við seljanda og um sé að ræða séreignarlóð. Þannig mætti gagnálykta að viðhald og frágangur sem ráðast þurfi í vegna annarra íbúða verði álitsbeiðanda óviðkomandi og aðkoma hennar og afstaða til kostnaðar við sameign sérstök. Eðlilegra sé að telja að viðhald sameignar og úrbætur séu mál allra og gagnaðili verði að sækja mál vegna galla til réttra aðila ef hann telji sig eiga slíkan rétt.

Þá hafi gagnaðili á sínum tíma gert samning við bankann Y hf. sem hafi falist í því að bankinn greiddi húsfélaginu 10 milljónir króna vegna ófrágenginna atriða í húsinu og á lóð þess en gagnaðili hafi fríað bankann við frekari kröfum varðandi húsið. Álitsbeiðandi hafi ekki samþykkt þennan gjörning. Telja verði að gagnaðili hafi þar með tekið að sér að gera við ágalla og yfirtekið ábyrgð seljanda og geti ekki valið hvaða atriði sameignar falli undir sitt hlutverk og hver ekki. Jafnframt sé sem fyrr segir um að ræða nauðsynlegar aðgerðir á sameign, gerðar til þess að forða tjóni vegna tómlætis gagnaðila.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að fyrstu eigendur íbúða í X nr. 38a–d hafi keypt af verktaka sem tvívegis fór í gjaldþrot meðan á byggingu hússins stóð. Það hafi því legið fyrir að ýmsu var ábótavant við frágang hússins, bæði hvað varðaði sameignarhluta og séreignarhluta. Húsfélagið hafi verið stofnað 15. desember 2004. Eftirfarandi sé orðrétt úr fundargerð aðalfundar þann 26. apríl 2005: „Fljótlega kom í ljós að mikið vantaði uppá að viðskilnaður C og byggingastjórans væri eins og kaupendur íbúðanna héldu þegar gerður var samningur.“ Kaupsamningar þeirra sem hafi keypt fyrstu íbúðirnar lýsa þessu mjög vel. Á fyrstu dögum hússtjórnar hafi verið samið við S hf. um að það framkvæmdi ástandsmat X nr. 38a–d og voru niðurstöður skýrðar á fyrrnefndum aðalfundi. Samtals hafi verið gerðar 185 athugasemdir og kostnaður 16,1 milljón króna. Eingöngu hafi verið metin sameiginleg mál, en ekki hafi verið lagt mat á vandamál einstakra íbúða. Samþykkt hafi verið tillaga stjórnar um að ganga að fyrirliggjandi samningi bankans Y hf. og gagnaðila sem hafi falið í sér 10 milljóna króna eingreiðslu frá bankanum, en aðild hans kom til vegna hagsmunatengsla við þrotabú verktakans. Samþykkt hafi verið að þetta fé rynni til viðgerða og frágangs á sameign samkvæmt forgangsröðun gagnaðila og niðurstöðu ástandskönnunar. Samþykkir voru 29 auk fjögurra umboða, enginn var á móti en fimm fundarmenn undirrituðu ekki umboðið. Fundargerðinni hafi verið útbýtt til allra íbúanna nokkrum dögum síðar og enginn hafi hreyft andmælum við fundargerðina. Í aðdraganda fundarins og á fundinum hafi húseigendum verið alveg ljóst að forgangsraða þyrfti verkefnum, mörg verkefni hvað varðaði sameign yrðu útundan og framkvæmdaféð myndi aldrei standa undir þeim öllum.

Kemur fram í greinargerð gagnaðila að í úttekt hússins hafi ekki komið fram að um vandamál á þaki bílageymslu væri að ræða vegna einangrunarmála og frágangs. Eftir fundinn í bílageymslunni og eftir að S hf. hafði fengið eingreiðsluna frá bankanum Y hf. að fjárhæð 10 milljónir króna hafi nokkrir íbúar hellulagt eða smíðað sólpalla hver við sína íbúð. Engin vandamál hafi komið upp nema hjá álitsbeiðanda þar sem hún hafi látið vélgrafa undirstöðuna, en aðrir hafi látið handgrafa fyrir undirstöðunni.

Þá bendir gagnaðili á að hellulögn álitsbeiðanda fyrir framan útidyr íbúðar hennar sé mál eiganda íbúðarinnar en ekki gagnaðila. Álitsbeiðandi sé ein af fyrstu íbúum hússins og gat fylgst með framkvæmdum og hefði verið auðveldast fyrir hana að halda eftir greiðslum þar til að hún sæi fram á að hún fengi það sem um var samið. Álitsbeiðandi eins og aðrir íbúar hússins geti sótt slík einkamál á hendur byggingarstjóra þar sem ábyrgð hans gildi í tíu ár.

Síðan greinir gagnaðili frá því í hvað umræddur 10 milljóna króna pottur hafi verið notaður. Jafnframt séu óleyst stór sameignartengd mál sem öll tengist vanefndum verktaka vegna fjárhagsvanda hans. Þar sem umræddar 10 milljónir króna dugi engan veginn fyrir öllum vanefndum muni kostnaður óhjákvæmilega lenda með beinum hætti á íbúum hússins.

Að lokum greinir gagnaðili frá því að langstærsti liðurinn í skýrslu S hf. hafi verið utanhússteinun sem sé gölluð og litbrigði mikil. Allt sem eftir sé í framkvæmdasjóði myndi vart nægja í þá viðgerð, en gagnaðili hafi verið sammála um að fresta þessu og láta annað ganga fyrir.

Í athugasemdum álitsbeiðanda bendir hún á að eins og fram komi af áður sendum myndum hafi viðvarandi vatnsuppistöður á sérnotafleti hennar verið vegna frárennslis af þaki hússins og svölum á hæðinni fyrir ofan. Álitsbeiðandi hafi fengið verktaka til að ganga frá sérnotafletinum eftir að gagnaðili hafði ítrekað vísað málinu frá sér og leki hafði valdið tjóni bæði á íbúð hennar og geymslu undir sérnotafletinum. Verktakinn hafi hreinsað mölina ofan af bílgeymslunni með gröfu og skaddað þéttidúkinn líklega á tveimur stöðum og þá hafi komið í ljós blautir veggir þar sem þéttipappi hafi ekki náð upp á vegg. Álitsbeiðandi hafi ætlað að láta gera við þetta og hafði þá samband við S hf. til þess að gert yrði við slysagöt með samþykki þess um frágang, enda hafi það starfað í umboði gagnaðila varðandi umsjón og viðhald.

Viðbrögð S hf. hafi verið þau að senda byggingarverkfræðing á staðinn en hann hafi sent bréf til S hf. með verulegar athugasemdir við frágang þéttipappans. Í kjölfar þess hafi S hf. sent gagnaðila bréf þar sem gerð sé grein fyrir ágöllum við frágang þéttipappa. Í fundargerð sem S hf. hafi sent sem gögn í málinu í umæðum um samning við bankann Y hf. hafi S hf. gert enn grein fyrir frágangi þéttipappa sem sé ófullnægjandi.

Bendir álitsbeiðandi á að athugasemdir verkfræðings um að ekki megi setja möl beint á pappann og sandur þurfi að koma á milli snúi ekki að álitsbeiðanda. Þetta hafi verið frágengið er hún keypti. Varðandi snjóbræðslulögnina sem vitnað sé til á það mál sér sögu. Eftir að álitsbeiðandi keypti hafi hún viljað setja hitalögn í baðgólf sitt. Hún hafi fengið þau svör að það væri ekki leyfilegt og hætti við. Seinna hafi hún orðið vör við að aðrir lögðu slíka hitalögn. Álitsbeiðandi hafi fengið þá þau svör að ákvörðuninni hefði verið breytt og nú væri þetta leyfilegt. Nokkru seinna hafi álitsbeiðandi orðið vör við að menn á vegum C ehf. væru að rífa upp 4–6 m² hellulögn fyrir framan stofudyr hennar og leggja þar snjóbræðslulögn. Þegar hún spurði hvað væri að gerast hafi hún fengið þau svör að þetta væri sárabót vegna þess að henni væri neitað um að leggja hitalögn í gólf baðherbergisins. Þessir menn hafi síðan gengið frá hellulögninni aftur. Þegar álitsbeiðandi hafi fengið verktaka til þess að setja tréverönd á sérnotaflötinn hafi það verið samkomulag milli verktakans og gagnaðila að lögn þessi þjónaði engum tilgangi undir tréveröndinni og gæti bara valdið tjóni ef hún færi að leka. Þeir hafi því aftengt lögnina. Grafan hafi ekki skemmt þessa lögn.

Af gögnum gagnaðila sé ljóst að ekki hafi verið vit að setja trépall ofan á pappann, enda hafi verktakinn neitað að vinna það verk. Niðurfallsrör frá svölum hafi dinglað laust án tengingar við frárennsli og vatnið runnið niður á sérnotaflötinn, niðurfall fyrir þakvatn runnið niður á sérnotaflötinn, lögnin verið í sundur og þar sem lóðin var að hluta hærri en sérnotaflöturinn hafi þetta ekki hreinsað sig í burt og varð að setja drenlögn til að leysa málið. Álitsbeiðandi hafði þá um langt skeið ekki getað notað sérnotaflötinn vegna vatnsflaums og sá fram á áframhaldandi tjón og réðst því í að endurnýja pappann og laga regnvatnslagnir þótt gagnaðili neitaði að taka þátt í málinu á þeim forsendum að þetta væri einkalóð hennar. Miðað við framgang mála sé vandséð hversu tjón hefði orðið mikið ef hún hefði ekki gripið til aðgerða.

Álitsbeiðandi hafi ekki átt aðild að samkomulaginu við bankann Y hf. Af skjölum gagnaðila megi ráða að framkvæmdir við lekavörn á sérnotafleti álitsbeiðanda hafi ekki verið í forgangsröð gagnaðila. Sé vandséð að gagnaðili hafi getað raðað hvað gert væri við en síðan úrskurðað að leki á sameign á þessum stað væri sérvandamál álitsbeiðanda. Telji S hf. að sækja megi slík mál á hendur byggingarstjóra sé eðlilegt að gagnaðili sæki slíkt mál fyrir heildina og hafi þá alla galla undir varðandi sameignina, en vísi því ekki á einstaka eigendur. Lagalegt ágreiningsmál kann að vera hver áhrif samningurinn við bankann Y hf. hafi í því sambandi. Samkvæmt 33. gr. byggingarreglugerðar sé líklegt að ábyrgð byggingarstjóra gildi fimm ár en ekki tíu nema sérstakir samningar hafi verið þar um.

Eins og fram komi í greinargerð S hf. hafi frágangur á lóð verið langt frá því í samræmi við það sem lofað hafi verið í kaupsamningi og á samþykktum teikningum. Sérstaklega sé þar talað um hellulögn. Fram komi að hluti af þessum 10 milljónum króna hafi verið notaður til lagfæringa á þeim atriðum lóðarinnar. Enn virðist sem hellulögn fyrir framan dyr álitsbeiðanda hafi ekki fallið undir forgangslista og sé talin sérmál hennar.

Að lokum kemur fram í athugasemdum álitsbeiðanda að öll rök hnígi að því að umræddur sameiginlegur kostnaður skuli falla á gagnaðila. Óvenjuleg afstaða hljóti að teljast að ákveðnar nauðsynlegar viðgerðir á sameign séu á ábyrgð eins aðila sem þar með hafi viðhald og viðgerðir hluta sameignar á sínum snærum. Hrakfallasögu húsbyggingarinnar vegna gjaldþrota verði að telja sameiginlegt vandamál gagnaðila hvað sameign varðar.

Í athugasemdum gagnaðila kemur fram að hússtjórn hafi heimildir fyrir því að skemmdir og tjón vegna vatns séu til komnar vegna framkvæmda álitsbeiðanda eins og staðfest hafi verið í athugasemdum hans. Þar að auki hafi umræddar viðgerðir ekki verið inni í þeim framkvæmdum sem samþykkt hafi verið á húsfundi að færi inn í 10 milljón króna pottinn. Þá kannist gagnaðili ekki við að hafa bannað hitalagnir í baðgólf. Gagnaðili vísar að öðru leyti til greinargerðar sinnar.

III. Forsendur

Álitsbeiðandi keypti íbúð sína af byggingaraðila með samningi dagsettum 23. maí 2003 en þá var húsið á byggingarstigi. Eins og rakið hefur verið hér að framan komu upp margvísleg vandamál við byggingu hússins þar sem byggingaraðilar lentu í fjárhagsörðugleikum og gátu ekki skilað húsinu í umsömdu ástandi.

Samkvæmt kaupsamningi álitsbeiðanda átti frágangi á sameign utanhúss að vera lokið í júlí–ágúst 2003 og í tengslum við þann þátt átti kaupandi að greiða hluta kaupverðsins. Álitsbeiðandi upplýsti að nokkuð hafi dregist að fá íbúðina afhenta og að framkvæmdir hafi verið í „miðjum klíðum“ þegar hún flutti inn í júní það ár. Samkvæmt samningi átti að skila sameign og lóð fullfrágenginni við afhendingu, stígar hellulagðir og bílastæði malbikuð. Álitsbeiðandi kveður hellur hafi síðan verið lagðar í ósamræmi við samþykktar teikninga. Þá hafi safnaðist fyrir vatn á lóð álitsbeiðanda enda frárennslislögn í sundur og niðurfall ótengt.

Undir sérnotafleti álitsbeiðanda er bílskúrsþak og lak þar niður í geymslu álitsbeiðanda. Ber álitsbeiðandi að í ljós hafi komið þegar hún hugðist ganga frá verönd á fletinum að ranglega hafi verið gengið frá asfaltsdúki. Heldur álitsbeiðandi því fram að gagnaðili hafi ekkert viljað aðhafast þar sem um sérnotaflöt hennar væri að ræða.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að þetta vandamál hafi komið upp þegar álitsbeiðandi hafi látið vélgrafa fyrir pallinum.     Stjórn húsfélagsins lét framkvæma ástandsmat á húsinu í mars 2005 kom þá ekkert fram að um vandamál á þaki bílageymslu vegna einangrunar eða frágangs. Hins vegar voru þar gerðar hátt á annað hundruð athugasemdir við viðskilnað byggingaraðila og var kostnaður við lagfæringar metinn 16,1 milljón króna. Á húsfundi þann 17. ágúst 2005 var lögð fram svohljóðandi tillaga eins og segir í fundargerð: „Y greiðir eina greiðslu kr. 10 millj. sem lokauppgjör v/sameignar og húsfélagið gerir ekki frekari kröfur á Y. ... Samþykkir voru 29 að viðbættum 4 umboðum, enginn var á móti en 5 fundarmenn undirrituðu ekki umboðið.“ Samkvæmt greinargerð gagnaðila áttu þessir fjármunir að renna til frágangs á sameign samkvæmt tiltekinni forgangsröðun.

Í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, er ekki vikið sérstaklega að sérafnotaflötum. Að mati kærunefndar felur hugtakið sérafnotaflötur í sér einkarétt til afnota og umráða yfir ákveðnum hluta lóðar sem þó er í sameign allra eigenda, þ.e. kvöð á aðra sameigendur að lóðinni að þeir virði umráða- og ákvörðunarrétti sérafnotaréttarhafa. Um leið tekur sérafnotaréttarhafi á sig stofn-, viðhalds- og umhirðukostnað við flötinn. Ekki stoðar því að bera fyrir sig að umræddar framkvæmdir heyri ekki undir húsfélagið þar sem um sérnotaflöt álitsbeiðanda sé að ræða.

Hlutverk kærunefndar er fyrst og fremst að leysa ágreining er rís milli eigenda fjöleignarhúss um túlkun á fjöleignarhúsalögum. Erfitt er hins vegar fyrir nefndina að leggja mat á staðreyndir þessa máls þar sem ekki fara fram aðila- og vitnaleiðslur fyrir nefndinni. Sé ágreiningur um staðreyndir verða aðilar máls að leita úrlausnar dómstóla. Úrlausn nefndarinnar í máli þessu fæli því eingöngu í sér mat á því hvað teljist sameiginlegur kostnaður annars vegar og séreignarkostnaður hins vegar samkvæmt lögum um fjöleignarhús. Í málinu er hins vegar verulegur ágreiningur um staðreyndir, svo sem fullyrðingar um að verktaki álitsbeiðanda hafi valdi skemmdum, meinta vanrækta aðgæsluskyldu álitsbeiðanda gagnavart byggingaraðila og túlkun á samkomulagi um uppgjör við bankann Y hf.  Með vísan til alls þessa er óhjákvæmilegt að vísa máli þessu frá kærunefnd fjöleignarhúsamála.

IV. Niðurstaða

Máli þessu er vísað frá kærunefnd.

Reykjavík, 18. júlí 2007

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason