Mál nr. 55/2011
Miðvikudaginn 2. nóvember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 55/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
B hefur fyrir hönd A, hér eftir nefndur kærandi, með kæru, dags. 24. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 25. febrúar 2011 vegna synjunar á umsókn um styttingu lánstíma á láni hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun um umsókn á styttingu lánstíma láns hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni C. Óskaði kærandi eftir því að lánstími láns yrði styttur úr 40 árum í 20 ár, en beiðni hans þessa efnis var synjað á fundi stjórnar Íbúðalánasjóðs þann 23. febrúar 2011.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 26. maí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 15. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. júní 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Engar frekari athugasemdir bárust frá kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála segir kærandi að hann geri kröfu um að niðurstaða Íbúðalánasjóðs verði endurskoðuð og Íbúðalánasjóði verði gert að stytta lánstímann á láni hans hjá sjóðnum þannig að hann verði 20 ár í stað 40 ára. Kærandi segir að hann telji synjun á styttingu lánstíma óréttmæta og feli í sér óeðlilega mismunun gagnvart öðrum lántakendum hinnar opinberu stofnunar, Íbúðalánasjóðs. Það er mat kæranda að taka þurfi til skoðunar hvort reglugerðarákvæði þau sem vísað er til í synjunarbréfi Íbúðalánasjóðs eigi við um lán hans eða hvort verið sé að beita því með afturvirkum hætti, enda hafi ákvæðið ekki verið hluti af hinni upprunalegu reglugerð um veðbréf og íbúðabréf Íbúðalánasjóðs, nr. 522/2004. Jafnframt telur kærandi að skoða verði hvort synjunin standist þau viðhorf sem fram komi í 23. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, að kostnaður við uppgreiðslu sem lagður er á lántakann skuli vera í samræmi við raunverulegan kostnað stofnunarinnar af uppgreiðslunni.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að umsókn kæranda um styttingu lánstíma hafi verið synjað þar sem stytting á lánstíma sé óheimil á lánum með uppgreiðslugjaldi, sbr. 7. mgr. 13. gr. reglugerðar um Íbúðalánasjóðsveðbréf og íbúðabréf, nr. 522/2004.
Íbúðalánasjóður áréttar að kærandi hafi yfirtekið áhvílandi lán á C af D samkvæmt yfirlýsingu um yfirtöku lána, dags. 8 október 2007. Lán til D vegna C var veitt með Íbúðalánasjóðsveðbréfi útgefnu 14. september 2006. Með reglugerð nr. 539/2006, sem var útgefin 27. júní 2006 til breytingar á reglugerð nr. 522/2004 um Íbúðalánasjóðsveðbréf og íbúðabréf, með síðari breytingum, var bann lagt við breytingu á lánstíma lána með uppgreiðslugjaldi, þ.e. lána með lægri vaxtaprósentu, og síðar var það bann takmarkað við styttingu lána, sbr. reglugerð nr. 439/2010.
Íbúðalánasjóður bendir á að lánið sem kærandi hafi yfirtekið falli undir bannákvæði um breytingu á lánstíma, en á móti komi að skuldarar njóti hagstæðari lánskjara en ella. Ekki sé því hægt að líta svo á að verið sé að beita ákvæðum afturvirkt eða að um óeðlilega mismunun sé að ræða milli lántakenda stofnunarinnar. Óski skuldari lána með lægra vaxtaálagi eftir að greiða aukaafborganir eða eftir því að greiða upp lán að fullu þá er þóknun fyrir það lögbundin, sbr. 23. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, og 15. gr. reglugerðar um Íbúðalánasjóðsveðbréf, nr. 522/2004, reglugerð nr. 1017/2005 og ákvæði í veðbréfum Íbúðalánasjóðs um þóknun vegna uppgreiðslu skuldar og aukaafborgana. Uppgreiðsluþóknun er breytileg eftir forsendum útreiknings, en Íbúðalánasjóður vísar til dæma á heimasíðu sjóðsins.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Kærandi hefur fært fram þau rök að synjun Íbúðalánasjóðs á umsókn hans um styttingu á lánstíma sé óréttmæt og feli í sér óeðlilega mismunun lántakenda auk þess sem ákvæðum viðeigandi reglugerða sé beitt með afturvirkum hætti, þar sem þau hafi ekki verið í gildi á þeim tíma er hann yfirtók umrædd lán.
Almenna reglan er sú skv. 16. gr. laga um neytendalán, nr. 121/1994, að neytendum skuli vera heimilt að standa skil á skuldbindingum sínum samkvæmt lánasamningi fyrir þann tíma sem umsaminn er. Þrátt fyrir það er ráð fyrir því gert að fyrrgreindur réttur kunni að vera takmarkaður með lögum. Slíka takmörkun er að finna í 23. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Í 1. mgr. 23. gr. laganna kemur fram að skuldurum Íbúðalánasjóðsveðbréfa sé heimilt að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga. Í 3. mgr. 23. gr. laganna er gerð sú takmörkun að ráðherra geti heimilað Íbúðalánasjóði með reglugerð að bjóða skuldurum Íbúðalánasjóðsveðbréfa að afsala sér rétti til þess að greiða án þóknunar upp lán eða greiða aukaafborganir, gegn lægra vaxtaálagi. Var framangreind breyting gerð með lögun nr. 120/2004 og með reglugerð nr. 522/2004, um Íbúðalánasjóðsveðbréf og íbúðabréf, nánar tiltekið í 7. mgr. 13. gr. var upprunalega kveðið á um heimild Íbúðalánasjóðs til að stytta eða lengja lánstíma Íbúðalánasjóðsveðbréfa að ósk lántaka. Því ákvæði var svo breytt með reglugerð nr. 539/2006, um breytingu á reglugerð nr. 522/2004, og var heimild til breytinga á lánstíma þar ekki lengur til staðar ef lántaki hafði undirritað yfirlýsingu vegna láns með lægra vaxtaálagi samkvæmt 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Umræddu ákvæði 3. mgr. 15. gr. var bætt við 15. gr. með reglugerð nr. 1017/2005. Með reglugerð nr. 439/2010 var bann við breytingu á lánstíma lána með lægri vaxtaprósentu takmarkað við styttingu lána.
Samkvæmt fyrirliggjandi afriti af Íbúðalánasjóðsveðbréfi vegna þess láns sem kærandi yfirtók hjá Íbúðalánasjóði, dags. 14. september 2006, kemur fram í 5. lið skilmála bréfsins að kærandi hafi með undirritun sinni afsalað sér heimild til að greiða aukaafborganir af skuldabréfum sínum eða að endurgreiða skuldina að fullu fyrir gjalddaga án þóknunar og er því um lán með uppgreiðslugjaldi að ræða og yfirlýsingu skv. 3. mgr. 15. gr. reglugerðar nr. 522/2004. Stytting lánstíma er því óheimil skv. 7. mgr. 13. gr. sömu reglugerðar og verður ekki séð að með því hafi hin kærða ákvörðun verði afturvirk eða með henni brotið gegn jafnræði lántakenda Íbúðalánasjóðs.
Í máli þessu liggur fyrir að kærandi tók lán hjá Íbúðalánasjóði með lægri vaxtaprósentu en naut á móti takmarkaðri heimild til breytinga á lánstíma eins og skýrt kemur fram í ákvæðum reglugerðar nr. 522/2004 og í skilmálum Íbúðalánasjóðsveðbréfs því sem kærandi undirritaði við veitingu umrædds láns. Í ljósi framangreinds er hin kærða ákvörðun Íbúðalánasjóðs staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um styttingu á lánstíma á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að C er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal