Mál nr. 53/2011
Miðvikudaginn 16. nóvember 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 53/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 17. maí 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 18. apríl 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 18.200.000 kr. Verðmat íbúðarinnar samkvæmt mati löggilts fasteignasala nam 20.500.000 kr. Áhvílandi veðlán á íbúðinni voru 23.025.276 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi er eigandi bifreiðarinnar C sem metin er á 252.434 kr. en einnig kom til frádráttar niðurfærsla innstæðu á innlánsreikningi í eigu kæranda, að frádregnum tvennum mánaðarlaunum, alls 1.010.113 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 24. maí 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 8. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 15. júní 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála bárust frekari athugasemdir frá kæranda með bréfi, dags. 28. júní 2011. Með tölvupósti, dags. 3. nóvember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir verðmati fasteignasala hjá Íbúðalánasjóði. Verðmatið var sent þann 7. nóvember 2011 og var það í kjölfarið sent kæranda.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála segir kærandi að ákvörðunarbréfi Íbúðalánasjóðs um synjun á endurútreikningi lána hennar hafi hvorki fylgt tölulegar upplýsingar né afrit af mati löggilts fasteignasala sem legið hafi til grundvallar ákvörðun Íbúðalánasjóðs um verðmat fasteignar kæranda. Þá segir kærandi að hún hafi haft samband símleiðis við Íbúðalánasjóð og óskað eftir afritum af gögnum sjóðsins í máli hennar, en Íbúðalánasjóður hafi ekki orðið við þeirri beiðni. Því fari kærandi fram á endurskoðun á ákvörðun Íbúðalánasjóðs ásamt því að sjóðurinn leggi fram þau gögn og þær upplýsingar sem áðurnefnd ákvörðun í máli kæranda er byggð á.
Í bréfi sínu til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 28. júní 2011, bendir kærandi á að með bréfi úrskurðarnefndarinnar til hennar, dags. 15. júní 2011, hafi henni borist upplýsingar og gögn frá Íbúðalánasjóði vegna ákvörðunar í máli hennar. Kærandi segist ósátt við að útreikningar Íbúðalánasjóðs miðist við áramótastöður lána og eigna þar sem ýmsar forsendur hafi breyst á þeim tíma sem leið frá áramótum til aprílmánaðar, þegar hún sótti um endurútreikning lána ásamt sambýlismanni sínum. Þá segir kærandi að hún hafi gert að því leit, en ekki fundið neinar vinnureglur þar sem fram komi að miða beri við stöður um áramót, þegar lán eru endurútreiknuð. Það er mat kæranda að eðlilegast væri að miða við stöðu lána umsækjenda þegar afgreiðslu umsókna þeirra fer fram. Einnig gerir kærandi þær athugasemdir við útreikning Íbúðalánasjóðs að laun þeirra hafi verið vanreiknuð. Telur kærandi að samkvæmt því hafi Íbúðalánasjóður reiknað henni og sambýlismanni hennar laun sem svara til u.þ.b. 105.000 kr. í mánaðarlaun, er sjóðurinn kemst að niðurstöðu um hver sé bankainnstæða þeirra að frádregnum launum til tveggja mánaða. Kærandi vísar til þess að bankainnstæða hennar hafi verið 1.220.539 kr. í lok árs 2010 samkvæmt skattaskýrslu, en Íbúðalánasjóður miði við að bankainnstæða hennar hafi verið 1.010.113 kr. að frádregnum tvennum mánaðarlaunum.
Kærandi segist hafa sent inn umsókn um niðurfærslu lána í byrjun aprílmánaðar 2011 og að sanngirnisrök mæli með því að miða eigi frekar við stöðu lána og eigna þann 31. mars 2011. Þá hafi bankainnstæður kæranda verið 612.399 kr., en bankainnstæður hafi verið notaðar til þess að greiða af áhvílandi lánum hjá Íbúðalánasjóði og óvæntum útgjöldum vegna barnsfæðingar kæranda í marsmánuði. Það sé því mat kæranda að hún eigi rétt á einhverri niðurfærslu lána, en samkvæmt hennar útreikningum ætti sú niðurfærsla að nema u.þ.b. 408.000 kr.
Þá telji kærandi að Íbúðalánasjóður ætti að geta boðið sambærileg kjör og Landsbankinn, þ.e. að miða við 110% af fasteignamati, en ekki verðmati eins fasteignasala. Hún geri sér þó grein fyrir því að til þess þurfi að koma til lagabreyting, en allt að einu sé það sanngjarnt og hljóti að vera þjóðhagslega hagkvæmt.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að lagagrundvöllur fyrir afgreiðslu sjóðsins á umsóknum um endurútreikning íbúðarlána, séu lög nr. 29/2011 til breytinga á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, sem og samkomulag lánveitenda á íbúðamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Íbúðalánasjóður vísar til lánaákvörðunar sjóðsins í máli kæranda þar sem 110% verðmæti fasteignar samkvæmt mati fasteignasala sé 22.550.000 kr., en áhvílandi íbúðalán séu samtals 23.025.279 kr. Mismunurinn, þ.e. reiknuð niðurfærsla veðkröfu, skerðist vegna aðfararhæfra eigna sem séu bifreið og bankainnstæða kæranda, samtals 1.262.547 kr.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hennar um niðurfærslu lána Íbúðalánasjóðs sem hvíla á fasteign kæranda. Kærandi telur verðmat fasteignar hennar ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar og telur að miða eigi við skráð fasteignamat eignarinnar. Í 4. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að við verðmat fasteigna samkvæmt ákvæðinu skuli miða við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem er hærra. Telji Íbúðalánasjóður skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignar skuli hann á eigin kostnað afla verðmats löggilts fasteignasala. Í lið 1.3 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að við mat á verðmæti fasteigna skuli miðað við fasteignamat eða markaðsverð þeirra, hvort sem sé hærra. Ef kröfuhafi telji skráð fasteignamat fyrir 2011 ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar kalli hann eftir verðmati löggilts fasteignasala á sinn kostnað.
Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Þar kemur skýrt fram að niðurfelling lána verður miðuð við þau lán sem hvíla á þeirri eign sem um ræðir. Einnig kemur fram í reglunum að niðurfærslan verði lækkuð eigi umsækjandi aðrar aðfararhæfar eignir. Í 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum laganna, enda sé uppreiknuð staða veðkrafna þann 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti umræddrar fasteignar. Af þessu leiðir að miða ber við stöðu veðkrafna þann 1. janúar 2011, en ekki við síðara tímamark svo sem kærandi hefur byggt á. Af því má ráða að miða beri frádrátt eigna eftir 2. mgr. 1. gr. laganna við sama tímamark, en af lögskýringargögnum má ráða að Íbúðalánasjóði sé heimilt að miða þar við skattframtöl til þess að hraða afgreiðslu mála. Þótt það breyti engu um rannsóknarskyldu Íbúðalánasjóðs í hverju og einu máli, meðal annars um verðmæti þeirra eigna sem dragast frá við afgreiðslu umsókna um niðurfærslu skulda, má af tilvísun til skattframtala umsækjenda í lögskýringargögnum ráða þá meginreglu að miða skuli við verðmæti þessara eigna eins og þær eru þann 1. janúar 2011. Verður ekki séð hvernig jafnræðis verði gætt við afgreiðslu umsókna um lækkun veðskulda.
Í málinu hefur kærandi einnig gert athugasemdir við það hvernig Íbúðalánasjóður hefur reiknað út meðallaun hennar til lækkunar á aðfararhæfum eignum. Í málinu liggur fyrir að mismunur á áhvílandi verðmati fasteignar kæranda annars vegar og áhvílandi lána hins vegar miðað við 1. janúar 2011 eru 475.079 kr. Gerir kærandi ekki athugasemdir við mat bifreiðar sem metin er á 252.434 kr., en gerir hins vegar athugasemdir við frádrátt tveggja mánaðarlauna frá innstæðu hennar, sem er talin fram sem 1.010.113 kr. eftir að tekið hefur verið tillit til frádráttar samtals að fjárhæð 1.220.539 kr.
Ekki er kveðið á um að draga eigi frá andvirði tveggja mánaðarlauna frá aðfararhæfum eignum þegar metinn er frádráttur eftir reglu 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011. Svo virðist sem Íbúðalánasjóður hafi sjálfur myndað slíka vinnureglu, en fyrir inntak hennar og efni hefur ekki verið kynnt fyrir úrskurðarnefndinni og þá hefur Íbúðalánasjóður ekki rökstutt frekar efni hennar. Þrátt fyrir það verður að staðfesta hina kærðu niðurstöðu, þar sem jafnvel þótt fallist væri á málsástæðu kæranda að þessu leyti, væru aðfararhæfar eignar samt sem áður umfram veðskuldir frá Íbúðalánasjóði.
Eins og fram hefur komið hefur við mat fasteignar kæranda verið byggt á mati löggilts fasteignasala sem aflað var af hálfu kærða svo sem heimilt er samkvæmt framangreindum reglum, sbr. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögun nr. 44/1998. Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 2. gr. 2.2 og 1.3 í 1. gr. í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi ákvörðun um synjun um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á fasteigninni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal