Mál nr. 62/2011

Miðvikudaginn 14. september 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 62/2011:

A

gegn

Íbúðalánasjóði

og kveðinn upp svohljóðandi

Ú R S K U R Ð U R:

A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, ódagsettri en móttekinni þann 29. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 30. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.

I. Helstu málsatvik og kæruefni

Kærandi kærði endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 30. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 12.800.000 kr. Verðmat íbúðarinnar nam 14.080.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 17.185.361 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að frádráttur á niðurfærslu vegna annarra eigna kæranda nam 21.537.188 kr., en um innstæður í banka var að ræða.

II. Málsmeðferð

Með bréfi, dags. 1. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 20. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 22. júní 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála bárust frekari athugasemdir frá kæranda í tölvupósti, dags. 5. ágúst 2011.

III. Sjónarmið kæranda

Kærandi vísar í kæru sinni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála til tölvupósts til Íbúðalánasjóðs, dags. 24. maí 201, sem er fylgibréf með kæru. Þar kemur fram að honum hafi verið synjað um endurútreikning á láni sínu hjá sjóðnum þar sem hann ætti aðrar aðfærarhæfar eignir. Kærandi segir rekstur fyrirtækis hans hafa verið erfiðan og einnig hafi rekstur umræddrar íbúðar valdið honum miklu fjárhagslegu tjóni. Kærandi segist því hafa selt eignir og notað ævisparnað sinn til þess að reyna að bjarga málum. Þá segir kærandi að hann hafi verið atvinnulaus í níu mánuði en kona hans hafi jafnframt verið atvinnulaus í tvö ár, en öll þeirra áhorf hafi kollvarpast vegna þessara fjárhagslegu erfiðleika.

Þá segir kærandi að hann sé með frystingu á lánum vegna íbúðarinnar fram á haust, en hann sjái ekki fram á að geta greitt af áhvílandi lánum þegar afborganir hefjist aftur. Það er mat kæranda að íbúðin sé óseljanleg með öllu þar sem áhvílandi lán séu þremur milljónum hærri en á eins íbúðum í sömu raðhúsalengju. Vísar kærandi til þess að íbúðin fyrir neðan hans íbúð hafi selst á rúmar fimmtán milljónir, en staða áhvílandi lána á íbúð hans sé nú um átján milljónir krónur. Því sæki hann aftur um leiðréttingu á lánum sínum hjá Íbúðalánasjóði á grundvelli þessara breyttu forsendna.

Kærandi sendi úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála bréf, dags. 27. júní 2011. Þar segir kærandi að félag sem hann hafi átt hluta í, hafi verið eigandi þeirra fjármuna, alls 21.779.144 kr. sem legið hafi til grundvallar synjunar Íbúðalánasjóðs. Þá bendir kærandi á að eingöngu helmingur innstæðu á kjörbókarreikningi í nafni hans, hafi í raun verið hans eign, þar sem hinn helmingurinn hafi tilheyrt fyrrverandi eiginkonu hans vegna óuppgerðrar skuldar við skilnað.

Kærandi segist hafa fjárfest 4.000.000 kr. í umræddri íbúð að B en þeir fjármunir séu nú glataðir þar sem áhvílandi lán frá Íbúðalánasjóði hafi hækkað sem nemur þeirri upphæð sem kærandi upphaflega fjárfesti, eða alls 4.000.000 kr., á sama tíma og söluverð sambærilegra eigna hafi lækkað töluvert. Þá telur kærandi að ekki sé möguleiki á því að leigja út umrædda íbúð að B á leiguverði sem myndi svara til afborgana áhvílandi lána og gjalda af íbúðinni. Þá segir kærandi að fái hann ekki niðurfærslu á íbúðaláni sínu hjá Íbúðalánasjóði, muni hann ekki eiga möguleika á því að greiða af láninu, eftir að frystingu lánsins ljúki. Líkleg niðurstaða að mati kæranda er því að Íbúðalánasjóður verði að leysa til sín íbúðina að B, þar sem kærandi telur sig ekki geta greitt af áhvílandi láni án niðurfærslu, en ekki hvorki sé möguleiki á því að selja umrædda íbúð né leigja hana út miðað við núverandi forsendur.

IV. Sjónarmið kærða

Íbúðalánasjóður áréttar að lagagrunnar afgreiðslu sjóðsins á umsóknum um endurútreikning íbúðalána, séu lög nr. 29/2011 til breytinga á lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, með síðari breytingum, sem og samkomulag lánveitenda á íbúðamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.

Íbúðalánasjóður vísar til framlagðra gagna, en yfirlit yfir viðskipti kæranda hjá Landsbankanum, sýndi að kærandi átti í lok árs 2010 innistæðu á innlánsreikningi sem nam 21.779.144 kr. sem lækkar hugsanlega niðurfærslu á veðkröfu Íbúðalánasjóðs, en staða íbúðaláns kæranda hafi á þeim tímapunkti verið 17.185.361 kr. samkvæmt lánaákvörðun Íbúðalánasjóðs, dags. 30. maí 2011.

V. Niðurstaða

Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.

Kærandi óskar þess að mál hans verði endurskoðað. Í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Aðfararhæfar eignir eru til dæmis fasteignir, bifreiðar og bankainnstæður. Auk fasteignarinnarað B átti kærandi innstæðu á innlánsreikningi, alls 21.537.188 kr., eins og rakið hefur verið. Kærandi hefur fært fram þau rök að innstæða á innlánsreikningi tilheyri fyrirtæki hans en ekki honum persónulega. Ber þó til þess að líta að umrætt fyrirtæki var að hluta til í eign kæranda og innstæðan var á innlánsreikningi sem skráður var á nafn hans.

Kærða ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Samkvæmt 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011 ber umsækjanda að upplýsa kröfuhafa um aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Samkvæmt gögnum málsins eru eignir lántaka samkvæmt framansögðu hærri en sem nemur mismuni á áhvílandi veðláni og verðmati fasteignarinnar miðað við 110% mat hennar. Þá er ekki að finna í fyrrgreindum reglum neinar undanþágur sem gætu átt við í þeim tilvikum þegar sérstaklega standi á hjá umsækjendum. Þá má að auki ráða af lögskýringargögnum að beinlínis hafi verið ákveðið að víkja frá reglum um svokallað lágmarksveðrými eða lágmarksfjárhæð sem líta mætti fram hjá við ákvörðun um niðurfærslu lána. Af þessu leiðir að allar eignir umsækjenda koma til frádráttar við ákvörðun um niðurfærslu, svo fremi sem þær teljist aðfararhæfar í skilningi 2. mgr. 1. gr. laganna.

Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Í 2. mgr. 1. gr. laganna er ekki að finna ákvæði um það við hvaða tímamark miðað er þegar metið er hvort umsækjandi eigi aðfararhæfar eignir í skilningi ákvæðisins, andstætt því sem greinir í 1. mgr. 1. gr. laganna þar sem miðað er við stöðu skulda þann 1. janúar 2011. Þótt atvik máls kunni að vera með ýmsum hætti, er það niðurstaða úrskurðarnefndarinnar að miða megi við þær eignir sem umsækjandi kann að eiga þegar umsókn hans er lögð fram hjá Íbúðalánasjóði. Fyrir liggur að á þeim tíma áttu umsækjandi eignir sem töldust aðfararhæfar í framangreindum skilningi.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, sbr. 2. gr. 2.2 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun.

Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, sem sent var í tölvupósti þann 30. maí 2011, er tekið fram að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að skjóta ákvörðuninni til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Þessi frestur er nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.

Ú R S K U R Ð A R O R Ð

Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi synjun um niðurfærslu lána A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.

Ása Ólafsdóttir,

formaður

Margrét Gunnlaugsdóttir                   Gunnar Eydal