Teymi eitt: 5. fundur um fyrirkomulag fjármögnunar almennra húsnæðislána

• Fundarheiti og nr. fundar: Samvinnuhópur um framtíðarskipan húsnæðismála: 5. fundur teymis 1.  Fyrirkomulag fjármögnunar almennra húsnæðislána.
• Staður og stund: Velferðarráðuneytið, 25. nóvember kl. 13:00-15:00.
• Málsnúmer: VEL13060104.
• Mætt: Benedikt Sigurðarson frá Búseta á Norðurlandi, Esther Finnbogadóttir frá efnahags- og fjármálaráðuneyti, fundarstjóri, Grétar Jónsson frá Félagi fasteignasala Guðmundur Pálsson frá efnahags- og fjármálaráðuneyti, Hrafnkell Hjörleifsson frá velferðarráðuneyti, Ingólfur Arnarson frá Sambandi sveitarfélaga, Jóhann Már Sigurbjörnsson frá Samtökum leigjenda á Íslandi, Kristjana Sigurðardóttir frá Landssamtökum lífeyrissjóða, Magnús Norðdahl frá Alþýðusambandi Íslands, Sigurður Jón Björnsson frá Íbúðalánasjóði, Vilhjálmur Bjarnason frá þingflokki Sjálfstæðisflokksins, Þórarinn Einarsson frá Hagsmunasamtökum heimilanna.
• Fundarritarar: Hrafnkell Hjörleifsson og Guðmundur Pálsson.

Fundargerðum er ætlað að gera umræðum sem eiga sér stað á fundum skil og þau atriði sem fram koma þurfa ekki að endurspegla skoðanir teymisins í heild.

Frásögn af fundi:

Farið var yfir punkta sem sendir voru út fyrir fund og var ætlað að draga saman helstu áherslur umræðunnar á fyrri fundum.

Gerð var athugasemd að í punktana vantaði tillögur varðandi hvata til húsnæðissparnaðar. Einnig var mikilvægi fjármálafræðslu í skólakerfinu áréttuð og jafnframt að hún eigi sér stað á fyrri stigum skólakerfisins.

Annað sem fram kom:

• Greiðslumat við íbúðakaup verið hert en ekkert greiðslumat til staðar á leigumarkaði - er eðlilegt að ekki þurfi að undirgangast greiðslumat á leigumarkaði í ljósi reynslu af vanskilum á greiðslu leigu?
• Afborgun af húsnæði og leigugreiðsla getur aldrei verið verulega frábrugðin á sambærilegri eign - misskilningur að ódýrara sé að leigja en eiga.
• Geta sveitarfélög gengist í ábyrgðir fyrir lánveitingar til leiguíbúða og fengið betri vaxtakjör í ljósi stærðar? Samkvæmt lögum um sveitarfélög mega þau ekki skulda meira en 150% af tekjum, fá sveitarfélög undir þessum mörkum í dag og því hæpið að sveitarfélög séu þess megnug að skuldasetja sig frekar.
• Kostnaður fellur á sveitarfélög við úthlutun lóða, t.d. gatnagerð og lagnir. Almennt er ekki hagnaður af úthlutun lóða þó greitt sé fyrir þær.
• Mikilvægt að húsnæðislánakerfi bjóði upp á endurfjármögnun húsnæðislána.
• Á að veita verðtryggð eða óverðtryggð lán? Nefndarmenn eru ekki sammála en mikilvægt er að hafa val.
• Öryggi í fasteignaviðskiptum verður að vera tryggt. Gera þarf meiri kröfur til allra aðila við fasteignakaup en t.d. kaup á bifreið.
• Ekki slæmt að gera ríkari kröfu um eigið fé. En það verður að vera valkostur að leigja en ekki bara fyrir þá sem ekki fá greiðslumat fyrir fasteignakaupum.
• Gera verður ráð fyrir því að í framtíð, jafnt sem nú, séu lántakendur persónulega ábyrgir fyrir sínum lánum, öðruvísi gangi kerfið ekki upp til lengri tíma.
• Lyklafrumvarp, í hvaða mynd sem er, mun leiða til stífara lánshæfismats og stífari kröfur um eiginfjárframlag sem gerir fólki enn erfiðara að fjárfesta í húsnæði.
• Er hægt að hanna kerfi þannig að aðeins er borguð leiga af húsnæði? Leigan gengur uppí kostnað við húsið, þegar kostnaður við húsið er að fullu greiddur mun leigan ganga í nýframkvæmdir.
• Hver ber ábyrgð á verðbólgu? Ef bankarnir búa til verðbólgu með því að auka peningamagn í umferð er það þá ekki tjónavaldsins að borga tjónið?
• Eðlilegt að minnka vægi verðtryggingar en það má ekki gerast í of stórum rykk.
• Sérstakur verðtryggingarhópur að störfum. Einnig er það ekki hlutverk þessa hóps að koma með nýtt fjármálakerfi heldur að ræða fjármögnun húsnæðislána.
• Bankar ráða að vissu leyti bæði framboði og eftirspurn á húsnæðismarkaði í gegnum eignasöfn sín, útlán og greiningardeildir.
• Mikilvægt að aðilar sem veita fasteignalán veiti þess til gerðum aðila upplýsingar um sínar lánveitingar, til dæmis Seðlabanka Íslands. Slíkt gæti minnkað áhættu í kerfinu.
• Nýtt kerfi má ekki vera þannig byggt upp að það eigi að borga fyrir það gamla.

Rætt var um kosti og galla danska kerfisins og hentugleika kerfisins við íslenskar aðstæður:

• Íslensk króna býður upp á allt annan veruleika en er við lýði í Danmörku.
• Danska kerfið lækkar vaxtakostnað fyrir lántakendur í Danmörku.
• Ákvörðun ASÍ að þýða dönsku löggjöfina í heild sinni til að búa til grunn fyrir upplýstar umræður þó ljóst að ekki allt í dönsku löggjöfinni eigi við um íslenskar aðstæður.
• Engin ríkisábyrgð í danska kerfinu þó sveitarfélög ábyrgist sértryggð skuldabréf til byggingar félagslegra úrræða. Engin ríkisábyrgð þýðir að Danir hafa ekki lent í sömu deilum við ESA og Íslendingar vegna lánveitinga Íbúðalánasjóðs. Vel mætti hugsa sér að ríkið ræki húsnæðislánastofnun að danskri fyrirmynd.
• Danska kerfið áhugaverðasta heildarmyndin sem finna má annars staðar frá en mikilvægt er að finna leið til að aðlaga kerfið íslenskum aðstæðum ef taka ætti það upp, t.d. krónan, miklar sveiflur í efnahagslífi og smæð markaðar.
• Hagkvæmari kjör fást á fjármögnun ef flokkar eru stórir sem skapar meiri veltu með flokka.
• Í danska kerfinu tekur einstaklingur lán, fær afhent verðbréf og fer á markað og selur það. Lántakandi veit ekki hvort yfirverð eða undirverð, og þá hversu mikið, fæst fyrir bréfið fyrr en það er selt. Dæmi um mikil afföll í gamla húsbréfakerfinu. Tekið var fyrir þetta við breytingarnar 2004 og var það framför fyrir einstaklinginn. Mætti koma í veg fyrir þessa áhættu lántakenda við upptöku kerfis að danskra fyrirmynd hérlendis?
• Rætt hvort vænlegt væri að ætla sér að breyta erlendri fyrirmynd sem gefið hafi góða raun, slíkt yrði að gera að vel yfirlögðu ráði.
• Að vissu leyti má segja að með sértryggðri skuldabréfaútgáfu banka hérlendis sé búið að laga danska kerfið íslenskum aðstæðum.
• Eftir því sem útgefnum flokkum fjölgar, t.d. verðtryggt/óverðtryggt og mismunandi lánstími, minnka flokkarnir sem getur þýtt verri kjör. Áhugi fjárfesta á þessum bréfum gæti minnkað.  Megum ekki glata hagkvæmni varðandi stærð verðbréfaflokka.
• Þeirri spurningu varpað fram hvort kvaðir séu á húsnæðislánafyrirtæki í Danmörku að því leyti að þau sinni landinu öllu og bjóði upp á fjölbreytta lánaflokka.

Að lokum var talað um mikilvægi þess að greina danska kerfið með tilliti til þess hvað hentar við íslenskar aðstæður og hvað ekki.

Ákveðið:

Magnús Norðdahl sendir út gögn um leiguíbúðir og annað sem viðkemur danska kerfinu.

Hrafnkell sendir út fyrir helgi meginlínur úr nefndarstarfi sem nefndarmenn geta látið ganga á milli sín fram að næsta fundi.

Næsti fundur verður fimmtudaginn 5. desember kl. 13.

Fleira var ekki tekið fyrir.