Mál nr. 57/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 57/2002

Ákvörðunartaka: Skjólveggur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 14. október 2002, mótteknu 18. október 2002 beindu A og B, X nr. 7, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, X nr. 5, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 21. október 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 22. nóvember 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 30. janúar 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 5-7, sem er parhús á tveimur hæðum. Húsið er byggt árið 1999. Hvor húshluti stendur á sjálfstæðri lóð. Álitsbeiðendur eru eigendur X nr. 7 en gagnaðilar eigendur X nr. 5. Ágreiningur er um ákvörðunartöku.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að skjólveggir á og undir svölum verði fjarlægðir.

Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um skjólveggi sem reistir hafi verið á og undir svölum hússins. Segja álitsbeiðendur veggi þessa hafi verið reista af gagnaðilum án samþykkis álitsbeiðanda. Veggirnir séu u.þ.b. 235 sentímetra breiðir og sé veggur á svölum frá 193 til 252 sentímetra hár. Undir svölum hefur verið klætt að fullu undir svalirnar, að burðarstólpa svalanna. Segja álitsbeiðendur veggina skerða útsýni úr X nr. 7 mikið og takmarka mjög birtu í eldhúsi og svefnherbergi. Ennfremur njóti svalir álitsbeiðenda ekki sólar eftir tilkomu veggarins. Að auki séu veggirnir lýti á útliti hússins. Að lokum benda álitsbeiðendur á að ekki sé gert ráð fyrir veggjunum á teikningum.

Álitsbeiðendur segja gagnaðila upphaflega hafa rætt við sig um áhuga á því að reisa umrædda veggi. Álitsbeiðendur hafi hins vegar ekki veitt samþykki sitt, en óskað eftir fresti til að kanna mögulega lausn sem báðir aðilar gætu sætt sig við. Þessu hafi gagnaðilar ekki orðið við því þegar álitsbeiðendur komu heim úr sumarfríi 28. júlí sl. hafi veggirnir verið komnir upp.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að veggir á og undir svölum séu reistir á eign X nr. 5, en ekki á lóðarmörkum, þar sem um sé að ræða tvöfaldan vegg sem annars vegar sé byggður að X nr. 5 og hins vegar að X nr. 7. Mótmæla gagnaðilar því að ekki sé gert ráð fyrir veggjunum á teikningum hússins. Vísa gagnaðilar til teikninga þar sem gert er ráð fyrir slíkum vegg og yfirlýsingar R byggingarfræðings sem teiknað hafi húsin, þess efnis að gert hafi verið ráð fyrir að skilja með einhverjum hætti milli húsanna tveggja og að þær hugmyndir komi fram á útlitsmynd aðaluppdrátta. Bendir gagnaðili á að álitsbeiðendum hafi því mátt vera fullljóst þegar þau keyptu húseignina á sínum tíma að gert væri ráð fyrir að slíkir veggir yrðu reistir og einungis hafi verið tímaspursmál hvenær það yrði gert. Vísa gagnaðilar einnig til yfirlýsingar fyrri eigenda X nr. 7 þess efnis.

Í júní 2002 hafi gagnaðilar farið á fund álitsbeiðenda þar sem rætt hafi verið um byggingu veggjanna. Hafi gagnaðilar ekki sagst tilbúnir í slíka vinnu á þeim tímapunkti þar sem þau stæðu í öðrum framkvæmdum. Hafi lyktir fundarins verið þær að gagnaðilar myndu byrja á byggingu veggjanna sín megin, enda þyrfti að byggja veggina báðum megin frá. Ennfremur hafi náðst samkomulag um efni og lögun veggjanna, en ekki um hæð þeirra.

Mótmæla gagnaðilar þeirri fullyrðingu álitsbeiðenda að veggirnir séu lýti á húsinu og benda á að gagnaðilar hafi samþykkt útlit þeirra og sé það í samræmi við útlit hússins í heild. Einnig segjast gagnaðilar hafa boðist til að fjarlægja veggina og óskað eftir tillögum frá álitsbeiðendum en slíkar tillögur hafi ekki borist.

Gagnaðilar benda á að svefnherbergi húsanna liggi saman og á þeim séu stórir opnanlegir gluggar. Því sé nauðsynlegt að hafa vegg á milli húsanna, en annars sé ekki um „neitt prívat“ að ræða. Einnig treysti gagnaðilar sér ekki til að taka ábyrgð á ungum börnum álitsbeiðenda á svölum sínum og því nauðsynlegt að veggir séu þar til staðar.

Hvað viðkemur sjónarmiðum álitsbeiðenda um skerta birtu í eldhúsi og svefnherbergi þá benda þeir á að álitsbeiðendum hafi mátt vera þetta full ljóst er þeir keyptu fasteign sína.

Segja gagnaðilar öll hús í hverfinu, sem séu eins og X nr. 5-7, hafa reist sambærilega veggi á og undir svölum sínum. Telja gagnaðilar að húseigendum sé almennt heimilt að afmarka séreign sína með einhverjum hætti frá séreign annarra eða sameign. Sé slík afmörkun í samræmi við það sem gert var ráð fyrir í upphafi, nauðsynleg og venjuleg og í samræmi við það sem almennt gerist í sambærilegum húsum, þá geti aðrir eigendur ekki staðið í vegi fyrir slíku.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið krefjast gagnaðilar að kröfu álitsbeiðenda verði hafnað.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir að parhúsið X nr. 5-7 stendur á aðskildum lóðum. Hins vegar telst húsið ótvírætt að mati kærunefndar eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 8. gr. sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994 telst allt ytra byrði hússins, útveggir, þak og gaflar þess vera í sameign allra eigenda hússins. Bygging veggja þeirra sem um ræðir í málinu teljast því framkvæmdir við sameign hússins.

Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Sé annmarki á ákvörðun húsfélags að þessu leyti er húsfélagið rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðun bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.

Kærunefnd telur sýnt og óumdeilt í málinu að ekki hafi verið tekin ákvörðun um byggingu þeirra veggja sem deilt er um á lögformlegum húsfundi sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Þegar af þeim sökum er það álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að reisa umrædda veggi.

Kærunefndar telur engu að síður rétt, í ljósi þess ágreinings sem uppi er í málinu að fjalla um reglur þær er gilda um ákvarðanatöku um slíkar framkvæmdir sem hér um ræðir.

Í 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda, séu um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna.

Af teikningunum af X nr. 5-7, samþykktar af Byggingarnefnd Y 3. mars 1999, má augljóslega ráða að ekki gert ráð fyrir vegg undir svölum parhússins. Hins vegar verður ekki með góðu móti ráðið hvort teikning hússins geri ráð fyrir skjólvegg á svölum hússins. Skýrist það fyrst og fremst af því að á teikningu af „útliti vestur hliðar“ virðist vera gert ráð fyrir skilrúmi á svölum þess en í teikningu af „útliti suður hliðar“, sem sýnir hliðarmynd af umræddum svölum er ekki gert ráð fyrir slíku skilrúmi.

Kærunefnd telur sýnt að við hönnun hússins hafi verið gert ráð fyrir skilrúmi á svölum hússins, eins og telja verður eðlilegt í slíkum húsum sem hér um ræðir. Hins vegar í ljósi þess óskýrleika sem fram kemur í teikningum hússins telur kærunefnd að umræddir veggir uppfylli ekki skilyrði 30. gr. laga nr. 26/1994 um að gert hafi verið ráð fyrir þeim í upphafi og á samþykktri teikningu. Hvort um er að ræða verulegar framkvæmdir skv. 2. mgr. 30. gr. er atviksbundið hverju sinni en kærunefnd telur ótvírætt að til byggingar umræddra veggja þurfi a.m.k.samþykki 2/3 hluta eigenda. Í ljósi þeirrar staðreyndar að um tvíbýlishús er hins vegar óþarft að taka afstöðu til þess álitaefnis hvort umræddar framkvæmdir falli undir 1. eða 2. mgr. 30. gr. Hins vegar er ljóst að mati kærunefndar að í byggingu umræddra veggja verður ekki ráðist án samþykkis álitsbeiðenda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðilum hafi verið óheimilt að reisa skjólveggi á og undir svölum.

Reykjavík, 30. janúar 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson