Mál nr. 46/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 46/2002

Nauðsynlegt viðhald. Athafnaleysi húsfélags. Skaðabótaskylda: Skólplögn, drenlögn, afnotamissir, sönnun tjóns.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 17. júlí 2002, beindi A, hdl., f.h. B, X nr. 147, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 147 hér eftir nefnt gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 30. ágúst 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð B f.h. gagnaðila, ásamt frekari athugasemdum álitsbeiðanda, dags. 15. nóvember 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. desember 2002 en umfjöllun um málið frestað. Á fundi nefndarinnar þann 21. janúar 2003 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik, ágreiningsefni og niðurstaða kærunefndar.

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 147, Reykjavík, sem er þriggja hæða hús, eða kjallari, hæð og ris. Í kjallara eru tveir eignarhlutar en sitt hvor á hæð og ris. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í kjallara. Ágreiningur er um skaðabótaskyldu og endurnýjun á skólplögn.

Verður nú gerð grein fyrir helstu sjónarmiðum aðila og niðurstöðum kærunefndar, hvað varðar hvern kröfulið fyrir sig.

1. Að álitsbeiðanda sé heimilt á grundvelli 38. gr. laga nr. 26/1994 að láta endurnýja skólplögn undir húsinu á kostnað allra eigenda hússins ef húsfélagið sinnir ekki þeirri skyldu sinni.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi telji nauðsynlegt að endurnýja skólplagnir undir húsinu. Segist álitsbeiðandi ítrekað hafa reynt að leiða gagnaðila það fyrir sjónir en án árangurs. Í skýrslu R pípulagningarmeistara, með staðfestingu Lagnafélags Íslands, Gæðamatsráðs, komi fram að á þeim tíma sem húsið var byggt hafi nánast allar skólplagnir í húsum verið lagðar í steinrörum. Þegar vart verði við einstakar bilanir í slíkum rörum, sem séu 40-50 ára gömul, þýði ekkert að gera við einstakar bilanir heldur verði að dæma slíka skólplögn ónýta. Vegna þessa verði að mati fyrrnefndra sérfræðinga að endurnýja alla skólplögn undir húsinu.

Á húsfundi 10. apríl 2002 hafi eigendum verið bent á mikilvægi þess að samhliða lagningu drenlagnar yrðu skólplagnir hússins endurnýjaðar, enda hefði eigendum hússins þá verið ljóst að þær þörfnuðust endurnýjunar. Hafi þeim verið bent á hvaða afleiðingar það hefði í för með sér ef ekki yrði brugðist rétt við. Einnig segist álitsbeiðandi hafa ítrekað þetta með bréfi, dags. 20. apríl 2002, á húsfundi 4. maí 2002 og með bréfi, dags. 23. maí 2002.

Með vísan til þess telur álitsbeiðandi að hann hafi sýnt fram á að nauðsynlegt sé að endurnýja skólplögnina. Hafi húsfélaginu borið að láta framkvæma þessa viðgerð tafarlaust m.a. á grundvelli hlutverks síns og tilgangs, sbr. 57. gr. laga nr. 26/1994. Þar sem gagnaðili hafi hins vegar ítrekað neitað að taka þátt í endurnýjun skólplagnarinnar telur álitsbeiðandi sér heimilt á grundvelli 38. gr. laga nr. 26/1994 að láta endurnýja skólplögnina kostnað allra eigenda hússins, enda hafi hann aflað sér fullnægjandi sönnunar á nauðsyn slíkrar framkvæmdar og séreign hans liggi undir skemmdum vegna núverandi ástands.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að skólplögnin hafi verið mynduð af fyrirtækinu S ehf. sem sérhæfi sig í endurnýjun lagna og fóðrun á þeim. Hafi mat þeirra verið að ástand hennar væri „nokkuð gott“, en þó væru komnar rætur inn í lögnina á samskeytum en „ekkert sem þarf að hafa áhyggjur af strax“. Síðan segir: „Lögnin er í sundur á einum stað það er í endanum þar sem hún minnkar inn í eldhúsvask.“ Aldrei hafi verið ágreiningur um að gera við þennan hluta lagnarinnar og gert hafi verið við hann. Hafi það verið gert í kjölfar húsfundar þann 27. janúar 2002, þar sem álitsbeiðandi hafi setið og hafi hann ekki gert neinar athugasemdir þar, hvað þá haft uppi kröfur um endurnýjun á allri skólplögninni.

Hvað varðar fullyrðingar álitsbeiðanda um að þrjú göt hafi verið á skólplögninni segir gagnaðili að þegar gert hafi verið við lögnina hafi þurft að brjóta upp gólf til að komast að lögninni og ekki sé óeðlilegt eða ólíklegt að við það rask hafi lögnin brotnað.

Dregur gagnaðili það í efa að skólplagnir séu orsök þess að raki finnst í út- og milliveggjum íbúðar álitsbeiðanda, þrátt fyrir að hún hafi verið brotin. Telur gagnaðili að jarðlögun á lóð halli þannig að vatn ætti að leka beint út úr grunni en ekki inn í grunn hússins. Segir gagnaðili skýrslu S ehf. styðja þessa tilgátu. Enn fremur telur gagnaðili það hæpna fullyrðingu að skólplögn sé ónýt vegna aldurs hennar.

Heldur gagnaðili því fram að álitsbeiðandi hafi ekki sýnt fram á með sannanlegum hætti tilefni og nauðsyn til frekari viðgerða sé það brýnt að það falli undir 38. gr. laga nr. 26/1994, eða að íbúð álitsbeiðanda liggi undir skemmdum.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að álitsbeiðandi hafi ekki haft uppi kröfu um endurnýjun skólplagnar vegna þess að honum hafi ekki verið ljóst að endurnýja þyrfti skólplögnina fyrr en eftir álit R. Enn fremur segir álitsbeiðandi að ekki verði framhjá þeirri staðreynd litið að fyrir liggi álit sérfræðinga um að ekki sé til neins að gera við einstök göt í skólplögnum úr steinrörum. Áréttar álitsbeiðandi því að skólplögnina þurfi að endurnýja að öllu leyti.

Niðurstaða

Í 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir, að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Sá kostnaður vegna sameignar, sem leiðir af löglegum ákvörðunum stjórnar húsfélags, almenns fundar þess eða ráðstöfunum sem einstakur eigandi hefur heimild til að gera, er sameiginlegur, sbr. 1. tl. 43. gr. laga nr. 26/1994. Sú meginregla er sett fram í 39. gr. laga nr. 26/1994 um ákvarðanir um framkvæmdir á sameign, að þær skuli taka á fundi eigenda fjöleignarhúss, húsfundi. Um heimildir eiganda til að grípa til einhliða ráðstafana er fjallað í 38. gr. laganna. Þar kemur fram að eiganda er rétt að láta framkvæma nauðsynlegar viðgerðir á sameign á kostnað allra, ef hún eða séreignarhlutar liggja undir skemmdum vegna vanrækslu á viðhaldi og húsfélagið eða aðrir eigendur hafa ekki, þrátt fyrir tilmæli og áskoranir, fengist til samvinnu og til að hefjast handa í því efni. Er regla 38. gr. laga nr. 26/1994 því undantekning frá meginreglu 39. gr. laganna og ber því að túlka gildissvið hennar þröngt samkvæmt almennum lögskýringarreglum.

Álitsbeiðandi heldur því fram að rakaskemmdir og leki í íbúð hans hafi fyrst og fremst stafað af skorti á drenlögn í kring um húsið og leka á skólplögn hússins. Óumdeilt er að íbúð álitsbeiðanda hefur orðið fyrir skemmdum af völdum raka og leka.

Í málinu liggur fyrir skýrsla R pípulagningameistara, dags. 25. mars 2002, og bréf Lagnafélags Íslands, Gæðamatsráðs, dags. 26. mars 2002. Kemur fram í skýrslu R að á þeim tíma er húsið var byggt hafi tíðkast að skólplagnir í grunnum væru lagðar í steinrörum og óþekkt hafi verið að leggja jarðvatnslagnir meðfram húsum. Telur R að þegar vart verði við bilanir á skólplögnum í steinrörum þýði ekki að gera við einstakar bilanir heldur verði að dæma skólplögnina ónýta. Þetta álit R er síðan staðfest í bréfi Lagnafélags Íslands, Gæðamatsráðs. Einnig hefur verið lögð fram í málinu skýrsla S ehf. á ástandi umræddrar skólplagnar, dags. 17. janúar 2002. Um ástand skólplagnarinnar kemur þar fram að lögnin sé í sundur á einum stað og þar renni vatn út í grunn. Í skýrslunni segir enn fremur fram að leki á skólplögn valdi að öllum líkindum ekki leka inn í kjallaraíbúð heldur komi sá leki að sennilega utanfrá.

Í málinu er óumdeilt að gert hefur verið við þau göt sem sjáanleg voru á skólplögn hússins við myndatöku S ehf. Einnig liggur fyrir að lögð hefur verið drenlögn umhverfis húsið.

Að mati kærunefndar hefur álitsbeiðandi ekki sýnt fram á það, gegn mótmælum gagnaðila, að gagnaðili hafi gerst sekur um slíka vanrækslu á viðhaldi að heimilt sé að ráðast í heildarendurnýjun skólplagnar skv. 38. gr. laga nr. 26/1994. Í áðurnefndri skýrslu R kemur fram að skólplögnin hafi ekki verið skoðuð sérstaklega. Kærunefnd telur að með myndun lagnarinnar, svo sem fyrirtækið S ehf. gerði, hafi húsfélagið freistað þess að fá eins áreiðanlegar upplýsingar um ástand hennar og unnt var og látið lagfæra þær bilanir sem á henni voru. Telst ósannað að lögnin sé ónýt í heild sinni svo sem haldið hefur verið fram. Það er því álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda.

2. Að húsfélagið beri skaðabótaábyrgð á vatnstjóni í íbúð álitsbeiðandi, þ.e. skemmdum á inn- og útveggjum, afnotamissi á íbúð og kostnaði við öflun sönnunargagna vegna tjónsins.

Í álitsbeiðni kemur fram að vatn hafi flætt inn í íbúð álitsbeiðanda í desember 2001, nánar tiltekið inn í eldhús og á gang íbúðarinnar, með þeim afleiðingum að gólfefni á eldhúsi og gangi, sökkull undir eldhúsinnréttingu, þröskuldar, hurðarstafir og gerekt hafi skemmst. Hafi sama atburðarás síðan endurtekið sig í mars 2002.

Orsök lekans megi fyrst og fremst rekja til þess að engin drenlögn hafi verið í kring um húsið. Í kjölfar mikilla rigninga hafi því vatn sem legið hafi að húsinu, lekið inn í íbúðina. Í skýrslu R, pípulagningameistara, dags. 25. mars 2002, sé tekið undir þetta sjónarmið. Í skýrslu Lagnafélags Íslands, dags. 26. mars 2002, komi einnig fram að orsaka lekans sé ekki síður að leita í biluðum skólplögnum í grunni enda séu þær bilanir mjög eðlilegar miðað við aldur hússins.

Álitsbeiðandi segir að við lagningu slíkrar drenlagnar umhverfis húsið hafi síðan komið í ljós mikið vatn meðfram húsinu og undir botnplötu þess. Eftir að drenlögn hafi verið komið fyrir hafi hins vegar, eðli málsins samkvæmt, ekkert lekið inn í íbúðina.

Einnig bendir álitsbeiðandi á að í fundargerð húsfundar 10. apríl 2002 sé bókað eftirfarandi: „Álitið er að vatn leki um sprungur.“ Þá sé bókað í fundargerð húsfundar 4. maí 2002: „B samsinnir því að tjón hafi orðið við leka inni íbúðina í desember sl.“, en B sé sonur eiganda fyrstu hæðar og hafi m.a. verið í forsvari fyrir gagnaðila.

Í álitsbeiðni segir enn fremur að á árinu 2001 hafi farið að bera á rakaskemmdum/kalkfellingum á inn- og útiveggjum íbúðar álitsbeiðanda. Álitsbeiðandi hafi bent gagnaðila á að gera þyrfti við múrskemmdir á veggjum og mála alla íbúðina, en án árangurs. Telur álitsbeiðandi umræddar rakaskemmdir tilkomnar af sömu ástæðum og lekaskemmdir á íbúð hans, eða m.a. af skorti á drenlögnum umhverfis húsið, enda hafi jarðvatn átt greiðan aðgang inn í íbúðina í gegn um sprungur á húsinu. Segir álitsbeiðandi að rakaskemmdir séu í veggjum og parketi í stofu, á veggjum í herbergi og í eldhúsi þar sem ástandið sé verst. Enn fremur sé einhver bleyta í gólfi.

Telur álitsbeiðandi að húsfélagið beri skaðabótaábyrgð á tjóni því er orðið hafi þegar vatn hafi lekið inn í íbúðina í desember 2001 sem og rakaskemmdum á íbúð sinni skv. 52. gr., sbr. 43. gr. laga nr. 26/1994. Ytra byrði og grunnplata hússins sé sameign, sbr. 1., 2. og 7. tl. 8. gr. laga nr. 26/1994, og beri húsfélag skaðabótaábyrgð á tjóni sem stafi frá sameign hvort sem um vanrækslu mistök eða bilun sé að ræða, sbr. 52. gr. laganna.

Álitsbeiðandi segir íbúð sína hafa verið óíbúðarhæfa frá því í desember 2001. Sé það staðfest í álitsgerð R, pípulagningameistara. Telur álitsbeiðandi að gagnaðila beri að greiða honum bætur fyrir afnotamissi af íbúð hans, enda hafi gagnaðili dregið úr hófi framkvæmdir, þrátt fyrir að ljóst hafi verið að íbúð álitsbeiðanda væri í óíbúðarhæfu ástandi. Álitsbeiðandi hafi gert gagnaðila grein fyrir ástandi íbúðarinnar og nauðsyn þess að hraða framkvæmdum með bréfi, dags. 23. janúar 2002. Gagnaðila hafi því verið ljóst frá upphafi að íbúð álitsbeiðanda væri óíbúðarhæf þar til framkvæmdum væri lokið.

Vegna tregðu og athafnaleysis gagnaðila til að leggja málinu lið, fyrst við að leggja drenlögn og svo að ráðast í endurnýjun á skólplögn undir húsinu eftir að í ljós hafi komið að lögnin væri ónýt, hafi álitsbeiðandi ekki getað hafið viðgerðir á íbúð sinni né hagnýtt hana. Í ljósi þess telur álitsbeiðandi að húsfélaginu beri að greiða honum bætur vegna afnotamissis frá því tjónsins var vart, til vara frá 23. janúar 2002 og þar til framkvæmdum hafi verið lokið skv. 52. gr., sbr. 2. mgr. 51. gr. laga nr. 26/1994.

Í álitsbeiðni kemur fram að þar sem íbúð álitsbeiðanda hafi verið óíbúðarhæf frá því í desember 2001 og gagnaðili ítrekað hafnað kröfu álitsbeiðanda um að ráðast í framkvæmdir, hafi álitsbeiðandi þurft að afla sér sönnunar á nauðsyn viðgerðar og orsök tjónsins. Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi til 38. og 43. gr., sbr. A-lið 45. gr. laga nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að hann hafni kröfum álitsbeiðanda algerlega og telur að álitsbeiðanda hafi borið að vísa þeim til fyrri eigenda, þ.e eigenda fjöleignarhússins, þegar þessar skemmdir hafi komið upp. Engum af núverandi eigendum hafi verið tjáð um þennan galla á húsnæði sínu þegar þeir hafi keypt sínar eignir og hafi álitsbeiðandi einn haft færi á að kanna þær til hlítar. Telur gagnaðili skemmdir þessar ekki nýtilkomnar og segir flestalla útveggi margsparslaða niður á gólf og fúaskemmdir komnar í parket. Flest bendi til að raki hafi alltaf verið í umræddum helming kjallarans. Einnig séu svartir blettir í kverkum lofts og lýti á ómáluðum gluggum vegna raka. Sé ástæða þessara skemmda ónóg loftræsting þar sem íbúðin hafi löngum staðið tóm. Telur gagnaðili tímasetningu skemmdanna óvissa og vísar til álitsbeiðnar, álits R og fundargerðar húsfundar 10. apríl 2002.

Bendir gagnaðili á að það hafi fyrst verið í desember 2001 sem gagnaðila hafi verið kunnugt um rakaskemmdir í íbúð álitsbeiðanda. Telur gagnaðili álitsbeiðanda ekki hafa sinnt tilkynningarskyldu sinni um skemmdir á eigninni þegar þær hafi komið fram og látið þinglýsta eigendur á þeim tíma taka þátt í viðeigandi úrbótum. Telur gagnaðili einnig að hefðu viðeigandi ráðstafanir verið gerðar, hefði ekki flætt inn í íbúða álitsbeiðanda í desember 2002.

Í ljósi þessa hafnar gagnaðili skaðabótaskyldu húsfélagsins og telur tjón álitsbeiðanda að langmestu leyti að rekja til vanhirðu hans eða atriða sem ekki séu á ábyrgð húsfélagsins.

Í greinargerð gagnaðila kemur einnig fram að eftir framkvæmdir við drenlögn hafi hafist 26. mars 2002 hafi álitsbeiðandi ítrekað reynt að stöðva framkvæmd verksins, með ýmiss konar hótunum. Hafi húsfélagið haft óformlegt samráð um verkframkvæmdir með þeim hætti sem alltaf hafi verið gert í húsinu án teljandi vandræða enda hafi enginn ágreiningur verið milli aðila að fara í þessar framkvæmdir. Á húsfundi 4. maí 2002 hafi verið formlega samþykkt að taka tilboði í verkið, að öllum formsatriðum virtum, en næsta skref álitsbeiðanda hafi verið að fara fram á að framkvæmdir yrðu stöðvaðar.

Telur gagnaðili ljóst að húsfélagið beri enga ábyrgð á því að álitsbeiðandi hafi ekki haft full afnot af eign sinni enda séu engar sannanir um slíkt, hvað þá að álitsbeiðandi hafi orðið fyrir tjóni hvað það varðar.

Í greinargerð hafnar gagnaðili kröfu álitsbeiðanda varðandi kostnað vegna sönnunar tjóns og telur sönnun á tjóni ekki hafa tekist.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að þegar álitsbeiðandi hafi keypt íbúðina hafi hann spurt seljanda hvort einhver raki væri í íbúð hans, en seljandi svarað neitandi. Engar rakaskemmdir hafi komið fram fyrstu 15 árin sem álitsbeiðandi hafi átt íbúð sína. Hafi rakaskemmdir ekki farið að láta á sér kræla fyrr en árið 2001. Telur álitsbeiðandi ástæðu þeirra vera brotna skólplögn. Styðjist þetta m.a. við að ennþá séu að koma fram rakaskemmdir á veggjum íbúðar álitsbeiðanda þrátt fyrir að búið sé að endurnýja drenlögnin hússins.

Á húsfundi 27. janúar 2002 hafi verið ákveðið að gera við göt á skólplögn undir íbúð álitsbeiðanda. Gagnaðili hafi hins vegar hafnað því að leggja drenlögn í kring um húsið þrátt fyrir að vatn læki inn í íbúð álitsbeiðanda. Það hafi ekki verið fyrr en í apríl 2002 sem samþykkt hafi verið að leggja slíka drenlögn, eftir ítrekaðar áskoranir af hálfu álitsbeiðanda. Segist álitsbeiðandi þó hafa lagt fram tilboð í slíka drenlögn á húsfundinum 27. janúar og hefði verkið getað hafist þá. Enn fremur segi álitsbeiðandi gagnaðila ekki hafa samþykkt að láta endurnýja skólplögn undir húsinu þrátt fyrir að skólplögnin væri ónýt.

Í frekari athugasemdum álitsbeiðanda kemur einnig fram að eftir að vatn hafi flætt inn í íbúð álitsbeiðanda í desember 2001 hafi álitsbeiðandi þegar fengið fagmenn til að kanna orsök lekans. Í kjölfarið hafi álitsbeiðandi leitað tilboða í verkið og óskað eftir húsfundi. Einnig hafi hann boðið öðrum eigendum hússins að koma og skoða aðstæður. Hafi gagnaðila því verið fullkunnugt um leka í íbúð álitsbeiðanda. Sé það einnig staðfest í fundargerð húsfundar 10. apríl 2002 og í bréfi álitsbeiðanda til gagnaðila, dags. 5. apríl 2002. Gagnaðila hafi hins vegar ekki legið svo á að leggja drenlögn í kring um húsið að þeir hafi neitað að gera nokkuð í málinu þar til álitsbeiðandi hafi hótað að ráðast í einhliða aðgerðir.

Niðurstaða

Samkvæmt 6. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst sameign allir hlutar húss, bæði innan og utan sem ekki eru ótvírætt í séreign, svo og öll kerfi, tækjabúnaður lagnir og tilfæringar sem þjóna aðallega þörfum heildarinnar. Í 8. gr. laganna er kveðið nánar á um hvað fellur undir sameign fjöleignarhúss, en þar kemur m.a. fram að allt ytra byrði húss, útveggir, allt burðarvirki húss, grunnur grunnplata, sökklar, burðarveggir, öll lóð húss, mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni telst til sameignar.

Um skaðabótaskyldu húsfélags vegna tjóns á séreign gildir 52. gr. laga nr. 26/1994. Þar kemur m.a. fram að húsfélag beri ábyrgð á sakargrundvelli vegna fjártjóns sem verður á eignum þeirra og stafar af vanrækslu á viðhaldi sameignar, búnaði hennar og lögnum. Í 3. tl. 1. mgr. 52. gr. er enn fremur sett fram hlutlæg bótaregla vegna bilana á búnaði sameignar og sameiginlegum lögnum. Að auki gilda almennar reglur skaðabótaréttar um skaðabótaskyldu húsfélags, svo sem skilyrði um sannanlegt tjón og skyldu eiganda séreignar til að takmarka tjón sitt.

Óumdeilt er að vatn lak inn í íbúð álitsbeiðanda 21. desember 2001. Aðilar málsins eru sammála um að skemmdir hafi orðið á íbúðinni við lekann.

Í málinu liggur fyrir, eins og áður hefur verið rakið, skýrsla R pípulagningameistara, dags. 25. mars 2002, um ástand íbúðar álitsbeiðanda og orsakir raka- og vætuskemmda í kjallara, bréf Lagnafélags Íslands, Gæðamatsráðs, dags. 26. mars 2002, og skýrsla S ehf., dags. 17. janúar 2002. Í þessum þremur skýrslum er það samdóma álit sérfróðra aðila að skemmdirnar megi rekja til skorts á drenlögn umhverfis húsið, sem orðið hafi þess valdandi að vatn lak í gegn um útveggi hússins og inn í íbúð álitsbeiðanda. Verður því að mati kærunefndar að ganga út frá því að tjón það sem álitsbeiðandi varð fyrir, vegna lekans í útveggjum, stafi frá því að vatn safnaðist með útveggjum þannig að þeir gáfu sig.

Kærunefnd telur að skaðabótaábyrgð á hendur gagnaðila verði ekki reist á sakargrundvelli 1. og 2. tl. 1. mgr. 52. gr. laga nr. 26/1994, enda ekki sýnt að mistökum eða vanrækslu húsfélags sé um að kenna. Hins vegar er ljóst að sameiginlegt lagnakerfi hússins var vanbúið þar sem ekkert drenkerfi var við húsið. Í 3. tl. 1. mgr. 52. gr. laganna kemur fram að húsfélag sé ábyrgt gagnvart einstökum eigendum þegar tjón stafar af bilun í búnaði sameignar þótt engum sem húsfélagið ber ábyrgð á sé um það kennt. Kærunefnd telur að eðlisrök, og eftir atvikum lögjöfnun frá áðurnefndri grein, leiði til þess að tjón álitsbeiðanda sé sameiginlegur kostnaður eigenda hússins og greiðist eftir hlutfallstölum eigenda. Samkvæmt almennum reglum skaðabótaréttar á þetta við um allt sannanlegt tjón sem af þessu leiddi, hvort sem það er viðgerðarkostnaður, kostnaður vegna þess að rýma þurfti íbúðina á meðan viðgerðin fór fram og kostnaður vegna öflunar sönnunargagna. Í málinu eru hins vegar engar kostnaðarkröfur til umfjöllunar, enda lýtur kröfugerð álitsbeiðanda eingöngu að viðurkenningu á bótarétti.

IV. Niðurstaða

1. Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda um að honum sé heimilt að láta skipta um skólplögn á kostnað annarra eigenda hússins.

2. Það er álit kærunefndar að gagnaðili beri skaðabótaábyrgð á vatnstjóni í íbúð álitsbeiðanda, þ.e. skemmdum á inn- og útveggjum, afnotamissi á íbúð og kostnaði við öflun sönnunargagna vegna tjónsins.

Reykjavík, 30. janúar 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson