Mál nr. 7/2002

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A

í málinu nr. 7/2002

Riftun leigusamnings. Tryggingarvíxill.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 23. september 2002, beindi A, X nr. 9?11, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 23, hér eftir nefndur gagnaðili.

Málið var tekið fyrir á fundi kærunefndar og samþykkt að óska eftir frekari gögnum frá álitsbeiðanda. Gögnin bárust kærunefnd með bréfi dags. 10. nóvember 2002. Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Greinargerð C f.h. gagnaðila, dags. 10. janúar 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 13. febrúar 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Með ótímabundnum leigusamningi, dags. 1. mars 2002, tók álitsbeiðandi á leigu íbúðarhúsnæði í eigu gagnaðila að Z nr. 23. Var leiga ákveðin 80.000 krónur á mánuði. Hið leigða er fjögurra herbergja íbúð á hæð og í risi ásamt sameiginlegu þvottahúsi, alls 100 fermetrar. Ágreiningur er um greiðslu leigu vegna galla á hinu leigða og afhendingu tryggingarvíxils.

Kærunefnd telur kröfur álitsbeiðanda vera:

Að álitsbeiðanda beri ekki að greiða leigu fyrir septembermánuð.

Að gagnaðila beri að afhenda álitsbeiðanda tryggingarvíxil.

Í álitsbeiðni kemur fram að í febrúar 2002 hafi aðilar málsins gert með sér leigusamning um hið leigða. Við undirritun samningsins hafi gagnaðili tjáð álitsbeiðanda að hann mætti búast við einhverju umróti í sumar, þar sem þak hússins væri illa farið og hann hefði í hyggju um að skipta um þakklæðningu á húsinu. Álitsbeiðandi hafi þá tjáð gagnaðila að hann myndi sætta sig við slíkt rask.

Álitsbeiðandi segir ekkert hafa orðið af framkvæmdum af hálfu gagnaðila, en í byrjun júlímánaðar hafi hann orðið þess var að vatn væri farið að leka inn í baðherbergið sem sé á efri hæð hússins. Við skoðun hafi komið í ljós að um þakleka hafi verið að ræða. Álitsbeiðandi hafi þá hringt í gagnaðila og gert honum viðvart um hvernig ástatt væri. Þá hafi hann þurft að ausa vatni upp af gólfinu, en veggplötur hafi verið farnar að springa og verpast undan ágangi vatnsins. Það hafi hins vegar ekki verið fyrr en tíu dögum seinna að gagnaðili hafi séð sér fært að koma og athuga málið. Hafi þá komið í ljós að tjörupappi við þakglugga hafi gefið sig og þar með opnast leið fyrir þakvatnið inn í húsið. Hafi gagnaðili í kjölfarið gert bráðabirgðaviðgerð á þakinu og þétt fyrir lekan. Hafi hann einnig tjáð álitsbeiðanda að hann myndi þegar tími gæfist til koma aftur og gera betur.

Skömmu eftir þessa atburði hafi farið að bera á mikilli saggalykt í húsinu sem fyrst og fremst hafi stafað af regnvatni sem safnast hafi fyrir í veggjum og undir súð hússins. Einnig hafi þiljur á baðherbergi farið að verpast og gliðna á milli samskeyta. Hafi saggalyktin magnast dag frá degi og valdið margs konar óþægindum. Vegna umræddrar saggalyktar hafi álitsbeiðandi ekki séð sér annað fært en að flytja úr risinu og búa um sig á hæðinni.

Álitsbeiðandi segir enn fremur að hann hafi kallað á fulltrúa frá heilbrigðisnefnd og hafi þeir komið og skoðað aðstæður. Segir álitsbeiðandi þá hafa staðfest að slíkar aðstæður gætu haft heilsuspillandi afleiðingar fyrir þá sem séu viðkvæmir í lungum, en svo sé einmitt ástatt um eiginkonu álitsbeiðanda.

Í kjölfar þessarar skoðunar segist álitsbeiðandi hafa haft samband við gagnaðila með bréfi, dags. 5. september 2002, þar sem hann hafi rift leigusamningi um leið og hann hafi farið fram á endurskoðun þeirra greiðslna sem hann hafi greitt fyrir afnot af hinu leigða. Hafi gagnaðili fallist á uppsögnina en þvertekið fyrir breyta leigufjárhæðinni. Á þessum tímapunkti hafi álitsbeiðandi þegar greitt leigu fyrir ágústmánuð.

Eftir uppsögn álitsbeiðanda hafi gagnaðili hafist handa við að fjarlægja blauta klæðningu undir súð hússins, auk þess sem hann hafi tekið járnplötur að hluta af þaki hússins og klætt yfir þakið með nýjum pappa. Þá hafi komið ljós að þakpappi hafi ekki eingöngu rifnað við þakgluggann, heldur hafi hann verið víða í sundur undir ónýtu þakjárninu. Hafi vatn af þessum sökum lekið inn í þakklæðningu hússins um langt skeið.

Næstu skref í málinu segir álitsbeiðandi hafa verið að hann hafi haft samband við skrifstofu borgarverkfræðings og óskað eftir úttekt á húsnæðinu. Hann hafi þá þegar hafist handa við að rýma húsnæðið enda málið orðið það alvarlegt að kona álitsbeiðanda hafi þurft að leita á neyðarvaktina vegna öndunarörðuleika, sem rekja hafi mátt til saggans. Hafi hann tilkynnt gagnaðila þetta. Daginn fyrir komu skoðunarmannanna hafi álitsbeiðandi hins vegar komið að gagnaðila þar sem hann hafði við annan mann hafist handa við að úða olíumálningu undir súðina þar sem afleiðingar rakans hafi verið hvað alvarlegastar. Hafi þetta verið án vitneskju álitsbeiðanda. Telur álitsbeiðandi greinilegt að gagnaðili hafi verið að reyna að koma í veg fyrir að skoðunarmenn borgarverkfræðings gætu staðfest saggann í húsinu. Í stað saggalyktar hafi verið komin stæk málningarlykt og búið að úða hvítri olíumálningu yfir rakasporin í þakklæðningunni. Segist álitsbeiðandi hafa stöðvað aðgerðir gagnaðila og vísað honum á dyr.

Þann 18. september hafi álitsbeiðandi lokið við að rýma húsnæðið og þrífa það og hafi gagnaðili tekið við húsinu aðfinnslulaust. Enn fremur hafi álitsbeiðandi gert gagnaðila grein fyrir að hann myndi ekki greiða leigu fyrir septembermánuð, auk þess sem hann hafi áskilið sér allan rétt til bóta.

Segir álitsbeiðandi ljóst að hann hafi orðið fyrir verulegum skaða. Heilsutjón verði vissulega ekki auðveldlega metið en kostnaður vegna flutninga og skoðunar borgarverkfræðings sé óumdeilanlegur. Þá megi einnig vera ljóst að sú íbúð sem hann hafi leigt í upphafi marsmánaðar hafi verið öðruvísi en sama íbúð eftir að hún hafi fyllst af vatni og sagga.

Bendir álitsbeiðandi einnig á að gagnaðili sé húsasmíðameistari og hefði honum því mátt vera að fullu ljóst að þörf væri á tafarlausum umbótum, sem hann hafi látið hjá líða að bæta úr.

Máli sínu til stuðnings vísar álitsbeiðandi m.a. til 41. og 60. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

Í greinagerð mótmælir gagnaðili kröfum álitsbeiðanda og krefst þess að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri að greiða honum leigu fyrir september 2002 ásamt dráttarvöxtum frá gjalddaga. Segir gagnaðili að með bréfi, dags. 10. janúar 2003, hafi álitsbeiðanda verið tilkynnt að hann gæti vitjað útgefins tryggingarvíxils á skrifstofu C.

Hvað varðar fullyrðingar álitsbeiðanda um að gagnaðili hafi ekki komið og gert við fyrr en eftir 10 daga frá því að álitsbeiðandi tilkynnti um að viðgerðar væri þörf, bendir gagnaðili á að á þeim tíma sem honum hafi verið tilkynnt um lekann hafi verið mjög góð tíð og engin rigning. Hann hafi haft töluvert mikið að gera á þessum tíma og nýtt sér þann tíma sem rigningarlaust var. Bendir gagnaðili einnig á að skv. 20. gr. húsaleigulaga skuli leigjandi tilkynna leigusala ef viðhaldi er ábótavant og skora á leigusala að gera við. Verði leigusali ekki við áskoruninni innan tveggja mánaða er leigutaka rétt að framkvæma viðgerðina á kostnað leigusala. Með hliðsjón af þessu hafi leigusali að fullu uppfyllt skyldur sínar og umkvartanir álitsbeiðanda um að 10 dagar hafi liðið hafi enga þýðingu.

Þegar gagnaðili hafið komið á staðinn hafi komið í ljós að álitsbeiðandi hafði komið fyrir gervihnattadiski á þaki hússins án samþykkis gagnaðila og við þær tilfæringar hafi komið gat á þakpappann sem leitt hafi til áðurnefnds leka. Segir gagnaðili að hann hafi gert við lekann, athugasemdalaust af hálfu álitsbeiðanda.

Gagnaðili segir það næsta sem hann hafi heyrt frá álitsbeiðanda hafi verið bréf frá Heilbrigðiseftirliti Reykjavíkurborgar, dags. 5. september 2002, en eftirlitið hafi komið á staðinn að beiðni álitsbeiðanda. Bendir gagnaðili á að frá því að viðgerð hafi farið fram í júní, hafi engar kvartanir borist frá álitsbeiðanda. Í greinargerð Heilbrigðiseftirlitsins komi fram að byggingarefni hússins sé illa farið og mögulegt sé að mygla sé til staðar. Einnig komi fram að mygla geti haft áhrif á lungu, sérstaklega þeirra sem viðkvæmir eru.

Gagnaðili bendir á að álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram neinar beinar sannanir fyrir því að sjúkdómur eiginkonu hans hafi versnað vegna ástands húsnæðisins. Í greinargerð Heilbrigðiseftirlitsins sé ekki tekið djúpt í árinni hvað það varðar og talið að hugsanlega geti raki kannski haft áhrif á viðkvæm lungu. Álitsbeiðanda hefði verið í lófa lagið að leggja fram vottorð frá lækni um ótvíræðar ástæður þess að sjúkdómur eiginkonu sinnar hafi versnað. Álitsbeiðanda hafi því ekki tekist að sanna að ástand húsnæðisins hafi verið heilsuspillandi.

Gagnaðili segist strax hafa farið á staðinn eftir að hafa fengið greinargerð Heilbrigðiseftirlitsins í hendur og fjarlægt allt blautt byggingarefni og sett í gang blásara til að þurrka allan raka. Álitsbeiðandi hafi hins vegar tekið blásarann úr sambandi og þannig komið í veg fyrir fullnægjandi þornun. Telur gagnaðili það hafa vakað fyrir álitsbeiðanda að reyna að koma í veg fyrir úrbætur með því hátterni.

Hvað varðar málningarvinnu gagnaðila á rishæð íbúðarinnar, hafnar gagnaðili fullyrðingum álitsbeiðanda um að hann hafi verið að reyna að torvelda skoðun borgarverkfræðings á húsnæðinu. Bendir hann á að með bréfi til gagnaðila, dags. 5. september 2002, hafi álitsbeiðandi lýst því yfir að hann myndi yfirgefa húsnæðið eins fljótt og unnt er vegna heilsufarsástands eiginkonu sinnar og því hafi gagnaðili mátt með réttu halda að álitsbeiðandi væri ekki lengur í húsnæðinu.

Gagnaðili bendir einnig á að telji leigjandi viðhald eða viðgerðir af hálfu leigusala ófullnægjandi eða ábótavant beri honum samkvæmt húsaleigulögum að skora á leigusala að bæta úr og gera grein fyrir þeim úrbótum sem hann telur nauðsynlegar. Engin slík áskorun hafi verið send gagnaðila heldur hafi álitsbeiðandi sent gagnaðila bréf, dags. 5. september 2002, þar sem farið hafi verið fram á að leigusamningi yrði slitið og tilkynnt að álitsbeiðandi og fjölskylda hans myndu ekki halda áfram leigu á húsnæðinu. Í bréfinu sé jafnframt farið fram á að leiguupphæð verði endurskoðuð. Gagnaðili hafi ekki gert neinar athugasemdir við brottför álitsbeiðanda úr íbúðinni og sýnt því fullan skilning. Hins vegar hafi hann krafist húsaleigu fyrir septembermánuð, enda hafi álitsbeiðandi ekki farið úr íbúðinni fyrr en um miðjan þann mánuð. Gagnaðila hafi tekist að leigja húsnæðið frá og með 1. október 2002. Álitsbeiðandi hafi hins vegar ekki orðið við kröfum gagnaðila um greiðslu húsaleigu.

Telur gagnaðili að samkvæmt ákvæðum húsaleigulaga eigi leigusali rétt á greiðslu húsaleigu út uppsagnarfrest húsnæðis eða þangað til hann getur leigt húsnæðið aftur. Telur gagnaðili einnig ljóst að álitsbeiðandi hafi ekki fylgt ákvæðum húsaleigulaganna við uppsögn sína á leigusamningnum né við tilkynningu um nauðsynlegar viðgerðir til leigusala og þegar af þeirri ástæðu beri honum að greiða húsaleigu fyrir septembermánuð. Kröfum sínum og sjónarmiðum til stuðnings vísar gagnaðili aðallega til 16. gr., 20. gr., 2. tölul. 56. gr. og 62. gr. húsaleigulaga.

III. Forsendur

Kærunefnd tekur fram að niðurstaða málsins veltur að verulegu leyti á sönnun á fullyrðingum aðila sem eru ósamhljóða. Ekki er gert ráð fyrir munnlegri sönnunarfærslu fyrir nefndinni í 85. gr. laga nr. 36/1994, en kærunefnd mun engu að síður taka afstöðu til málsins á grundvelli framlagðra gagna.

Um riftun leigusamninga er fjallað í XII. kafla húsaleigulaga, nr. 36/1994. Samkvæmt 3. tölul. 1. mgr. 60. gr. laganna er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef húsnæðið spillist svo á leigutímanum af ástæðum sem ekki verða raktar til leigjanda, að það nýtist eigi lengur til fyrirhugaðra nota, eða teljist heilsuspillandi að mati heilbrigðisyfirvalda.

Í málinu er óumdeilt að við gerð leigusamnings var álitsbeiðanda gerð grein fyrir að nauðsynlegt væri að skipta um þakklæðningu, þar sem þakið væri illa farið. Áður en til þeirrar viðgerðar kom fór hins vegar að leka inn í íbúð álitsbeiðanda. Í kjölfarið gerði gagnaðili við leka meðfram þakglugga hússins. Álitsbeiðandi heldur því hins vegar fram að viðgerð gagnaðila hafi ekki verið fullnægjandi og áfram hafi lekið inn í ris hússins og mikil saggalykt myndast. Af greinargerð gagnaðila má einnig ráða að frekari leki hafi verið í íbúðinni og að talsverður raki hafi verið í byggingarefni hússins. Af ljósmyndum að dæma er íbúðin mjög illa farin vegna lekaskemmda. Í vottorði Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkurborgar, dagsettu er 5. september 2002, segir að þak hússins sé illa farið og ummerki séu eftir raka. Byggingarefni sé illa farið og saggalykt í risinu. Þannig staðfestir vottorð Heilbrigðiseftirlitsins að viðgerð gagnaðila hafi ekki verið fullnægjandi.

Óumdeilt er að álitsbeiðandi tilkynnti gagnaðila í júlí 2002 um að ástandi hins leigða væri ábótavant og skoraði á hann að bæta þar úr. Einnig liggur fyrir að álitsbeiðandi sendi gagnaðila riftunarbréf, dags 5. september 2002, ásamt skýrslu Heilbrigðiseftirlits Reykjavíkurborgar. Ítrekaði álitsbeiðandi riftun sína með bréfi, dags. 18. september 2002. Þar tilkynnir álitsbeiðandi gagnaðila enn fremur að hann hafi rýmt íbúðina.

Í ljósi þess sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rifta leigusamningi um húsnæðið skv. 3. tölul. 60. gr. laga nr. 36/1994 sem hann og gerði með bréfi dags. 5. september 2002. Samkvæmt almennum reglum kröfuréttar um riftun felur riftun í sér að efndir samnings eru felldar niður og hvorugum aðilanum skylt að inna sína greiðslu af hendi. Ef umræddar reglur eru heimfærðar yfir á það mál sem hér er til úrlausnar væri álitsbeiðanda óskylt að greiða leigu frá og með 5. september 2002. Hins vegar liggur fyrir að álitsbeiðandi rýmdi ekki húsnæðið fyrr en 18. sama mánaðar. Af þessum sökum telur kærunefdnd að álitsbeiðanda beri að greiða leigu fyrir hálfan septembermánuð. Að öðru leiti tekur kærunefndin ekki afstöðu til uppgjörs aðila.

Gagnaðili hefur boðist til að afhenda álitsbeiðanda tryggingarvíxil og er það atriði því ágreiningslaust. Þarf því ekki að fjalla um þá kröfu álitsbeiðanda.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða húsaleigu fyrir hálfan septembermánuð.

Reykjavík 13. febrúar 2003.

Valtýr Sigurðsson

Lúðvík Emil Kaaber

Benedikt Bogason