Nr. 62/2019 - Álit
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA
í máli nr. 62/2019
Framkvæmdir á sameign: Skaðabætur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með rafrænni álitsbeiðni, sendri 28. júní 2019, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.
Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Gagnaðilar upplýstu kærunefnd um að þau hygðust ekki skila greinargerð í málinu.
Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. september 2019.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið E, alls tvo eignarhluta. Álitsbeiðendur eru eigendur íbúðar á neðri hæð en gagnaðilar eru eigendur íbúðar á efri hæð. Ágreiningur er um framkvæmdir gagnaðila á lóð hússins.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að greiða skaðabætur vegna eyðileggingar og skemmda á tjágróðri og breytinga á lóð sem þau hafi ráðist í án samráðs við álitsbeiðendur.
Í álitsbeiðni kemur fram að við kaup álitsbeiðenda á íbúð sinni sumarið 1998 hafi þáverandi eigendur gert þeim grein fyrir að venja væri fyrir því að eigendur neðri hæðar önnuðust þann helming garðsins sem nái að húsi nr. 21 og eigendur efri hæðar þann helming sem sé nær húsi nr. 17. Álitsbeiðendur hafi samþykkt þetta fyrirkomulag og mælst til þess við seinni íbúa efri hæðar, meðal annars gagnaðila, að þessi venja fengi að haldast.
Frá því að álitsbeiðendur hafi keypt íbúð sína hafi þau gert talsverðar breytingar á þeim hluta garðsins sem sé nær húsi nr. 21. Hver breyting hafi verið samþykkt af eigendum efri hæðar áður en framkvæmdir hafi byrjað en þau greitt allan kostnað. Þessar breytingar séu einkum: Bygging sólpalls (1999); Ræsi meðfram húsi á þrjár hliðar (2009); Hellulögn og bygging gróðurhúss og veggs með festingum fyrir ruslatunnu (2012). Einnig hafi þau plantað trjám og öðrum gróðri á helming lóðarinnar. Sólpallur og gróðurhús séu séreign neðri hæðar.
Frá því að álitsbeiðendur hafi flutt í húsið árið 1998 hafi litlar breytingar verið gerðar á þeim helmingi garðsins sem sé nær húsi nr. 21 fyrr en eftir að gagnaðilar hafi keypt eignarhluta sinn. Þau hafi fjarlægt limgerði sem hafi náð frá inngangi á lóðina að lóðarmörkum húsa nr. 17 og 19, það er að segja með um það bil hálfri þeirri hlið lóðarinnar sem snúi að götunni. Þetta hafi þau gert án samráðs við álitsbeiðendur. Þau hafi þó ekki gert athugasemdir, enda hafi limgerðið verið lélegt og þau talið að þau hlytu að setja nýtt innan skamms. Það hafi þau ekki enn gert þótt ár sé um liðið.
Nú í vor 2019 hafi annar gagnaðila höggvið niður hávaxið limgerði sem hafi verið við lóðarmörk að húsi nr. 17. Þetta hafi einnig verið gert án samráðs við álitsbeiðendur og þau lýst yfir óánægju sinni með þessa framkvæmd og látið vita að þeim þætti ekki prýði að því að eyða limgerði og skilja eftir tóm moldarbeð. Plönturnar, sem hafi myndað limgerðið við lóðarmörk húsa nr. 17 og 19, hafi verið heilbrigðar. Þær hafi veitt gott skjól sem álitsbeiðendur hafi talið mikilvægt, meðal annars vegna þess að gagnaðilar hafi sett stórt trampólín í garðinn og þau telji meiri hættu á því að það fjúki og valdi tjóni eftir að skjólið sé farið.
Laust eftir miðjan maí 2019, um tveim vikum eftir að limgerðið hafi verið fjarlægt, hafi álitsbeiðandi A rætt við gagnaðila C um hvað gagnaðilar hygðust gera við beðin þar sem limgerðin hafi verið. Gagnaðili hafi þá talað um að láta gras í þau þannig að grasflöt næði alveg að lóðarmörkum. Álitsbeiðandi hafi spurt hvort einhverjar frekari framkvæmdir væru í bígerð. Gagnaðili hafi sagt að svo væri ekki og tekið skýrt fram að engar frekari framkvæmdir væru á dagskrá nú í sumar. Þessu samtali hafi lokið þannig að álitsbeiðandi hafi verið sáttur við að grasflöt næði að lóðarmörkum og gagnaðili staðfest að annað yrði ekki gert á þessu ári. Við álitsbeiðanda B hafi gagnaðili C sagt um svipað leyti að líklega myndi hann sá grasi eða leggja þökur á moldarstykkin í garðinum og mögulega setja girðingu á milli húss nr. 17 og 19. Einnig hafi gagnaðili D sagt við álitsbeiðanda B að gras yrði látið þar sem limgerðið hafi verið. Álitsbeiðendur hafi ekki verið sátt við þetta en látið gott heita og ekki ætlað í hart, enda trúað því að þar sem hafi verið moldarflag, og áður verið limgerði, kæmi gras að lóðarmörkum og ef til vill girðing.
Þann 22. maí 2019 hafi álitsbeiðendur farið í fjögurra vikna ferð til útlanda. Þegar þau hafi komið til baka 20. júní hafi verið búið að fjarlægja jarðveg í þeim hluta garðsins sem sé næstur húsi nr. 17 og sjáist þar í bera klöpp. Þetta hafi verið gert án vitundar og án samþykkis álitsbeiðenda. Þó hafi verið auðvelt að ná sambandi við þau með tölvupósti eða síma allan þann tíma sem þau hafi verið á ferðalagi.
Jafnframt því sem jarðvegur hafi verið fjarlægður hafi rætur af tveim háum öspum verið skornar í sundur, einkum þeirri sem standi nær húsi nr. 21. Það sé mat garðyrkjumanna sem hafi skoðað myndir af þessu að óhjákvæmilegt sé að fella að minnsta kosti aðra öspina því veruleg hætta sé á að hún falli á hliðina í hvassviðri.
Í samtölum við gagnaðila D 22. og 24. júní 2019 hafi komið fram að tilgangur þessara framkvæmda væri sá að búa til bílastæði og hún lýst því yfir það yrði með möl (ekki hellum eða steypu). Gagnaðilar hafi áður nefnt að þau hefðu áhuga á að breyta hluta af þeim helmingi garðsins sem snúi að húsi nr. 21 í tvöfalt bílastæði. Álitsbeiðendur hafi gert ráð fyrir að það yrði haft samband við þau áður en til framkvæmda kæmi, þeim gerð grein fyrir því hvar stæðið yrði og hvernig það myndi líta út og óskað þeirra samþykkis.
Í símtali álitsbeiðanda B við byggingarfulltrúa 27. júní 2019 hafi komið fram að gagnaðilar hefðu ekki sótt um leyfi bæjarins til að gera bílastæði eins og þeim hafi borið að gera. Í máli byggingarfulltrúans hafi komið fram að umsókn um slíkt leyfi þurfi að fylgja skriflegt samþykki álitsbeiðenda og skriflegt samþykki eigenda húss nr. 17, liggi bílastæði að þeirra lóð (eða innkeyrslu sem sé á þeirra lóð). Enn fremur hafi komið fram hjá byggingarfulltrúa að bærinn samþykki ekki malarstæði heldur geri ráð fyrir að innkeyrslur séu steyptar eða hellulagðar. Byggingarfulltrúinn hafi sagt að hann hefði gert gagnaðila C grein fyrir þessu öllu í samtali 31. maí 2019.
Álitsbeiðendur séu ekki sátt við að gróður á lóðinni sé drepinn og ráðist í framkvæmdir sem þessar án samráðs við þau og án tilskilinna heimilda bæjaryfirvalda. Mikilvægt sé að lóðin líti vel út og á henni sé skjól fyrir vindum og einnig vegna þess að þau óttist að verði útliti lóðarinnar spillt verði erfiðara að fá gott verð fyrir íbúð þeirra ákveði þau að selja hana.
III. Forsendur
Deilt er um framkvæmdir gagnaðila á lóð húss aðila. Í eignaskiptayfirlýsingu hússins, sem var innfærð til þinglýsingar 11. ágúst 2000, segir um lóð þessa:
Sérafnotaréttur af lóð vegna sólpalls fylgir eiganda sólpallsins sem ber allan kostnað vegna viðhalds og umhirðu þess hluta lóðarinnar. Skyldur og réttindi vegna annarra hluta lóðar fara eftir hlutfallstölum í lóð. Kostnaður vegna umhirðu lóðar skiptist jafnt.
Álitsbeiðendur segja að hefð hafi skapast fyrir því að skipta lóðinni í tvennt þar sem eigendur hvors eignarhluta fyrir sig annist hvor sinn hluta lóðarinnar. Álitsbeiðendur hafi framkvæmt ýmsar breytingar á þeim hluta sem þeim beri að annast, en þær hafi þó ávallt verið gerðar með samþykki þáverandi eigenda eignarhluta gagnaðila. Gagnaðilar hafi aftur á móti ráðist í umtalsverðar framkvæmdir á þeim hluta lóðarinnar sem þeim beri að annast án samráðs við álitsbeiðendur. Þau hafi fjarlægt tvö limgerði, en annað þeirra hafi veitt mikilvægt skjól. Þá hafi þau fjarlægt jarðveg af hluta lóðarinnar þannig að það sjáist í bera klöpp. Gagnaðilar hafi upplýst í samtölum við álitsbeiðendur að tilgangur þessa sé að búa til bílastæði. Við þessar framkvæmdir hafi þar að auki verið skornar í sundur rætur af tveimur háum öspum og sé óhjákvæmilegt samkvæmt mati garðyrkjufræðings að fella aðra þeirra af þeim sökum. Þar sem afstaða gagnaðila liggur ekki fyrir í málinu verða framangreindar upplýsingar álitsbeiðenda lagðar til grundvallar við úrlausn þess. Í 1. mgr. 6. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir meðal annars að sameign samkvæmt lögum þessum séu allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar sem ekki séu ótvírætt í séreign samkvæmt 4. gr. Í 5. tölul. 8. gr. sömu laga segir að undir sameign falli öll lóð húss og mannvirki, búnaður og tilfæringar á henni, þar með talið bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Kærunefnd telur ljóst af gildandi eignaskiptayfirlýsingu að lóð hússins, að undanskildum sólpalli sem er séreign álitsbeiðenda, sé í sameign þrátt fyrir að eigendur hafi komist að samkomulagi um skiptingu á umhirðu hennar.
Í 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir meðal annars að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign. Samkvæmt 2. mgr. sömu greinar er einstökum eiganda ekki heimilt upp á sitt einsdæmi að taka ákvarðanir eða gera ráðstafanir sem snerta sameign eða sameiginleg málefni nema svo sé ástatt sem greini í 37. og 38. gr. Ljóst er atvik þessa máls máls falla ekki undir tvö síðastnefndu ákvæðin.
Ákvæði 30. gr. laga um fjöleignarhús kveður á um að samþykki eigenda þurfi til að ráðast í framkvæmdir sem hafi í för með sér breytingar á sameign. Sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar þá nægir að 2/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.
Gagnaðilum var þannig óheimilt að ráðast í framangreindar framkvæmdir án samráðs og samþykkis álitsbeiðenda. Álitsbeiðendur óska viðurkenningar á því að gagnaðilum beri að greiða þeim skaðabætur vegna eyðileggingar, skemmda á trjágróðri og breytinga á lóð sem þau hafi ráðist í án samráðs við þau.
Í 51. og 52. gr. laga um fjöleignarhús er að finna sérreglur um bótaábyrgð, annars vegar einstakra eigenda séreigna og hins vegar húsfélags. Eins og mál þetta horfir við fellur umrætt tilvik ekki undir sérreglur þessar heldur kemur til kasta almennu sakarreglu skaðabótaréttarins. Þó fallast megi á með álitsbeiðendum að háttsemi gagnaðila hafi verið ólögmæt og saknæm skortir hér á að sýnt hafi verið fram á að fjártjón hafi orðið af háttsemi þeirra. Verður því að hafna kröfu um skaðabætur að svo stöddu.
Allt að einu telur kærunefnd að álitsbeiðendur geti krafist þess að gagnaðilum verði gert að koma sameign hússins aftur í fyrra horf með vísan til 30. og 36. gr. laganna.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðenda að svo stöddu.
Reykjavík, 26. september 2019
Auður Björg Jónsdóttir
Valtýr Sigurðsson Eyþór Rafn Þórhallsson