Mál nr. 6/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 6/1997

Leigusamningur. Viðhaldskostnaður.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 24. júní 1997, beindi A fyrir hönd B, til heimilis að X nr. 4, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við Hússjóð R, X nr. 10, hér eftir nefndur gagnaðili um greiðslu kostnaðar.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 15. júlí, sl., var lögð fram á fundi kærunefndar 22. september sl. og málið jafnframt tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Álitsbeiðandi tók á leigu húsnæði gagnaðila að Y nr. 2, í desember 1995. Ekki var gerður skriflegur leigusamningur af hálfu aðila. Álitsbeiðandi flutti úr íbúðinni í apríl 1997 að X nr. 2 sem einnig var í eigu gagnaðila. Í kjölfar þess var hún krafin um greiðslu reiknings kr. 38.430 fyrir málningu á íbúðinni að Y nr. 2.

Krafa álitsbeiðanda er:

Álitsbeiðandi telur sig ekki eiga að greiða reikninginn þar sem ekki hafi verið samið um þátttöku í viðhaldi íbúðarinnar í leigusamningi aðila, sbr. 22. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Álitsbeiðandi bendir ennfremur á að taki leigjandi á sig aukna viðhaldsskyldu skuli hann sjálfur sinna þeim þætti. Leigusali geti ekki lögum samkvæmt fengið aðra í það verk og sent leigjanda reikning. Þá bendir álitsbeiðandi á að engin úttekt hafi farið fram á íbúðinni hvorki við upphaf né lok leigutíma eins og kveðið sé á um í 18. gr. og 71., gr. laga nr. 36/1994. Álitsbeiðandi hafi talið sig tilneydda til að greiða reikninginn þar sem henni hafi verið annars hótað brottrekstri úr íbúðinni.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi hafi verið þar leigjandi hjá gagnaðila 1988 og búi nú í fjórðu íbúð hans vegna óánægju með þær fyrri. Álitsbeiðandi hafi sótt mjög fast að fá íbúð að Y nr. 2 og hafi flutt þangað í desember 1995. Henni hafi ekki líkað að búa þar m.a. vegna geislahitunar íbúðarinnar. Álitsbeiðanda hafi verið gert það ljóst að það þyrfti að mála íbúðina og að hún þyrfti að greiða málningarvinnu, þar sem flutningurinn væri alfarið í hennar þágu. Gagnaðili segir það alrangt að álitsbeiðanda hafi verið hótað brottrekstri greiddi hún ekki reikninginn.

III. Forsendur.

Í máli þessu liggur ekki fyrir skriflegur leigusamningur. Samkvæmt 1. mgr. 4. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 skal leigusamningur um húsnæði vera skriflegur. Afleiðingar þess að ekki er eftir því farið eru þær að aðilar teljast hafa gert ótímabundinn leigusamning og gilda öll ákvæði laganna um réttarsamband þeirra.

Eftir því sem fyrir liggur í málinu flutti álitsbeiðandi eftir skamma dvöl úr íbúð gagnaðila Y nr. 2 í aðra íbúð hans í húsinu X nr. 4. Gagnaðili hefur krafið álitsbeiðanda um greiðslu kr. 38.430 "fyrir málningu á íbúðinni að Y nr. 2".

Í 63. gr. laga nr. 36/1994 segir um skila leiguhúsnæðis að leigjandi skuli skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því.

Í málinu hefur ekkert komið fram um það hvort íbúðin að Y nr. 2 hafi verið nýmáluð þegar álitsbeiðandi flutti inn í hana eða hver hafi verið ástæða þess að hún var máluð að leigutíma loknum. Eins og málið liggur fyrir kærunefnd hefur ekkert verið upplýst um að nauðsynlegt hafi verið að mála íbúðina að loknum leigutíma álitsbeiðanda sem aðeins stóð yfir í skamman tíma. Verður því krafa á hendur álitsbeiðanda um greiðslu fyrir málningu íbúðarinnar ekki reist á ákvæðum 63. gr. laganna.

Samkvæmt 19. gr. laga nr. 36/1994 skal leigusali skal annast viðhald hins leigða innanhúss sem utan. Í 4. mgr. 19. gr. segir einnig að leigusali skuli jafnan halda hinu leigða húsnæði í leiguhæfu ástandi, m.a. með því að láta mála húsnæðið. Frá þessu ákvæði verður þó vikið sem sérstöku samkomulagi sbr. 22. gr. laganna. Ekkert liggur fyrir um að það eigi við í þessu máli og því verður greiðsluskylda álitsbeiðanda ekki á því byggð.

Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið er það álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki borið skylda til að greiða reikning gagnaðila kr. 38.430 "fyrir málningu á íbúðinni að Y nr. 2."

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda hafi ekki borið skylda til að greiða reikning gagnaðila kr. 38.430 "fyrir málningu á íbúðinni að Y nr. 2."

Reykjavík 22. september 1997.