Mál nr. 4/1997

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 4/1997

Tímabundinn eða ótímabundinn leigusamningur.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 21. maí 1997, beindi A, til heimilis að X nr. 28A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að X nr. 28A, hér eftir nefnd gagnaðili, vegna loka leigusamnings aðilanna.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 3. júní sl. Áður hafði gagnaðila verið gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 3. júní, var lögð fram á fundi kærunefndar þann 9. júní, og málið jafnframt tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 9. september 1996, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 28A. Samkvæmt samningnum er hið leigða "Tvær stórar stofur (þ.e. íbúðarherbergi og svalir við annað), u.þ.b. 22 m² nettó hvort um sig, ásamt litlu baðherbergi (með w.c., baðkeri og vaski) og lítilli innri forstofu framan við stofurnar, ca. 1,5 - 2 m² að stærð. Inn af henni er lítil geymsla sem fylgir. Eldunarkrókur er í annarri stofunni, með borðeldavél, vaski o.fl."

Ágreiningur aðilanna varðar það hvort um tímabundinn eða ótímabundinn samning sé að ræða.

Samningur aðilanna er ritaður á staðlað eyðublað Húsnæðisstofnunar ríkisins, 1. útgáfu. Undir liðnum 3-B. "Ótímabundinn leigusamningur:" kemur fram að upphaf leigutíma er miðað við 16. september 1996. Í framhaldi af því er ritað "Með lágmarksleigutíma til 31. maí 1997." Texti þessi kemur í framhaldi af texta sem ritaður hefur verið undir næsta lið þar fyrir ofan, þ.e. liðnum 3-A. "Tímabundinn leigusamningur:" nánar tiltekið í línur sem ætlaðar eru fyrir "sérstakar forsendur, atvik eða aðstæður sem legið geta til grundvallar uppsögn á umsömdum leigutíma". Texti þessi er svohljóðandi: "Ef leigjandinn hættir að greiða umsamda fjárhæð mánaðarlega eða gerist brotlegur á annan hátt við leigusala, og ef nýr eigandi að hinu leigða gerir kröfu um rýmingu þess, en falli að öðrum kosti frá kaupunum, verður leigutaka sagt upp m. mánaðar fyrirvara eða skv. lagaheimildum. Annars verður reynt að hafa 2 mán. uppsagnarfrest ef mögulegt er."

Þann 3. maí 1997 tilkynnti álitsbeiðandi gagnaðila að húsnæðið yrði rýmt 31. maí skv. ákvæði í tímabundnum samningi aðila. Gagnaðili mótmælti þessum skilningi á samningnum og fyrirætlan álitsbeiðanda. Í kjölfarið ritaði lögmaður álitsbeiðanda gagnaðila bréf, dags. 6. maí 1997, þar sem tilkynnt er um lok leigutímans umræddan dag. Gagnaðili ritaði álitsbeiðanda bréf, dags. 17. maí 1997, þar sem því er mótmælt að samningnum geti lokið 31. maí þar sem um ótímabundinn leigusamning sé að ræða og tilskilinn uppsagnarfrestur hafi ekki verið virtur. Jafnframt kemur fram sá skilingur gagnaðila að henni sé óheimilt að hefja útleigu á húsnæðinu meðan hvorki liggi fyrir lögleg uppsögn né riftun á samningnum. Þá segir gagnaðili samningnum upp frá og með 30. júní og skuli álitsbeiðandi hafa rýmt húsnæðið 1. júlí. Um leið gerir gagnaðili kröfu í tryggingarfé álitsbeiðanda vegna leigu fyrir júní mánuð.

Krafa álitsbeiðanda er eftirfarandi:

Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að um tímabundinn samning sé að ræða, frá september 1996 til 31. maí 1997, enda sé lokadagsetning samningsins tilgreind í honum og efnisgreinin sem innihaldi þá dagsetningu sé undir liðnum "A. Tímabundinn samningur." Álitsbeiðandi hafi aldrei litið á samninginn öðruvísi en svo að um tímabundinn samning væri að ræða og því hafi hún ekki sagt honum upp þegar ljóst hafi orðið að hún myndi ekki óska eftir framlengingu.

Gagnaðili telur hins vegar að samningur aðilanna sé ótímabundinn samningur með hefðbundnum uppsagnarfresti, nema að því leyti sem lágmarksleigutími skuldbindi aðilana til 31. maí 1997, en eftir það sé hann uppsegjanlegur. Upphafsdagsetning leigutímabilsins sé greinilega merkt inn á samninginn, undir kaflanum um ótímabundinn leigusamning. Aðilar samningsins hafi ritað upphafssafi sína út á spássíu, við þann stað sem fyrirsögnin um ótímabundinn samning og upphaf leigutíma komi fram á samningseyðublaðinu. Þetta hafi stafað af því að gengið hafi verið frá endanlegri upphafsdagsetningu samningsins eftir á. Ekki sé tekið fram að lok leigutíma sé 31. maí, en það sé skrifað á eyðublaðið undir greininni um tímabundinn leigusamning. Hins vegar sé tekið fram að samið sé um lágmarksleigutíma, sem þýði að samningurinn haldi gildi sínu að lágmarkstímabilinu loknu, eftir sem áður.

Álitsbeiðandi hafi "hent" í gagnaðila "einhverjum lyklum" eftir að hafa rýmt húsnæðið og lýst því yfir að henni væri málið óviðkomandi þaðan í frá. Hafi húsnæðinu síðan verið læst og ekki hægt að gera á því eðlilega úttekt með úttektarmanni, enda telji gagnaðili sig ekki hafa neina heimild til að fara inn í húsnæðið fyrr en uppsögnin taki gildi þann 1. júlí nk. Þetta komi jafnframt í veg fyrir að gagnaðili geti leigt húsnæðið út frá 15. júní, svo sem ella hefðu verið möguleikar á.

Hið leigða húsnæði sé tvö einstök íbúðarherbergi, enda þótt samliggjandi séu og það hafi verið tekið fram á samningseyðublaðinu. Samkvæmt afsali sé um að ræða fjögurra herbergja íbúð á 4. hæð, en hæðin sé á vegum gagnaðila. Ekkert samþykki liggi fyrir frá byggingaryfirvöldum þess efnis að á hæðinni sé meira en ein íbúð. Sjálf hafi gagnaðili haft þarna vinnuherbergi og auk þess stundum leigt út þriðja herbergið til þriðja aðila.

Af hálfu gagnaðila er þess krafist að kærunefnd komist að þeirri niðurstöðu að umræddur leigusamningur sé ótímabundinn, að samningurinn sé gerður um einstök íbúðarherbergi og því uppsegjanlegur með eins mánaðar fyrirvara og að samningnum ljúki þann 1. júlí nk. á grundvelli uppsagnarbréfs gagnaðila.

III. Forsendur.

Í leigusamningi aðilanna kemur fram að lágmarksleigutími sé til 31. maí 1997. Kærunefnd telur að tilgangurinn með slíku ákvæði sé augljóslega að binda aðilana við samninginn til þess tíma án venjulegra heimilda til uppsagnar. Ákvæði samningsins til 31. maí er því í samræmi við það sem almennt gildir um tímabunda leigusamninga. Eftir 31. maí er samningurinn hins vegar uppsegjanlegur, svo sem gildir um ótímabundna leigusamninga. Kærunefnd telur að það eitt að liður 3-B, "Ótímabundinn leigusamningur", á leigusamningseyðublaðinu hafi verið fylltur út að hluta til en ekki einvörðungu liður 3-A, "Tímabundinn leigusamningur", leiði ekki til þess að samningurinn teljist ótímabundinn. Kærunefnd telur því að hér sé um tímabundinn leigusamning að ræða til 31. maí 1997.

Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 58. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu. Verður því að telja að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að rýma húsnæðið þann 31. maí. Þá verður vakin athygli á því að álitsbeiðandi tilkynnti gagnaðila skilning sinn á samningnum áður en til rýmingar kom og gaf henni tækifæri á að draga úr tjóni sínu vegna óvæntra leiguloka að því er hana varðaði.

Með vísan til ofangreindrar niðurstöðu er ekki þörf á að fjalla um ágreining aðilanna varðandi það álitaefni hvort að samningurinn sé gerður um einstök íbúðarherbergi eða íbúð og hvaða uppsagnarfrestur gildi á þeim grundvelli.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að um tímabundinn leigusamning sé að ræða til 31. maí 1997. Gagnaðila er óheimilt að taka greiðslu fyrir júnímánuð af tryggingarfé álitsbeiðanda í vörslu gagnaðila.

Reykjavík, 9. júní 1997.