Mál nr. 12/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú SA L E I G U M Á L A
Mál nr. 12/1996
Uppsögn ótímabundins leigusamnings, sambýlismaðurleigjanda.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 4. september 1996, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili, um uppsögn leigusamnings.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 9. október sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. laga nr. 36/1994.
Greinargerð gagnaðila, dags. 13. nóvember 1996, var lögð fram á fundi nefndarinnar nú í dag og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Með leigusamningi, dags. 16. desember 1991 tók C á leiguíbúð að X nr. 3. Um ótímabundinn samning var að ræða.
Ágreiningur aðila lítur að því hvort álitsbeiðandihafi sem sambýlismaður leigjanda átt rétt á að halda íbúðinni eftir að fyrrverandi sambýliskona hans flutti úr henni og hvort rétt hafi verið að málum staðið varðandi uppsögn og rýmingu. Í málinu sundurliðar álitsbeiðandi kröfugerð sína í átta liðum. Kærunefnd telur hins vegar að ágreiningur aðila lúti að eftirfarandi:
1. Að viðurkennt verði að ekki hafi verið staðið löglega að uppsögn leigusamningsins.
2. Að álitsbeiðanda verði greiddar bætur vegna gistikostnaðar.
3. Að búslóð og aðrir persónulegir munir álitsbeiðanda verði afhentir honum án kostnaðar.
Í bréfi álitsbeiðanda kemur fram að hann telur að ekki hafi verið rétt að málum staðið varðandi uppsögn leiguhúsnæðisins. Honum hafi ekki borist nein boð frágagnaðila þess efnis að íbúðarhúsnæðið yrði rýmt og hafi það verið gert að honum fjarstöddum. Álitsbeiðandi heldur því fram að hann sem sambýlismaður leigjanda hafi átt rétt á að halda umræddri íbúð eftir að sambýliskona hans flutti burt. Álitsbeiðandi kveðst hafa leitað skýringa hjá gagnaðila og þá fengið þau svör að leigusamningurinn hefði verið gerður við C en ekki álitsbeiðanda.
Í bréfi gagnaðila kemur fram að umrædd íbúð hafi verið leigð C frá 16. desember 1991. Hún var þá einstætt foreldri en hafði áður verið í sambúð meðálitsbeiðanda. Um leiguíbúð sé að ræða sem ætluð er til búsetu fyrir fólk með erfiðar félagslegar aðstæður. Í samningnum sé tekið fram að verði breytingar á fjölskylduhögum leigjanda þurfi samþykki leigusala fyrir áframhaldandi leigu. Aldrei hafi verið gefið samþykki fyrir því að álitsbeiðandi væri aðili að leigusamningnum.
Samkvæmt upplýsingum frá þjóðskrá hafi hann flutt inn til leigjanda í júní 1993 en gagnaðila hafi ekki verið tilkynnt um það. Í júní 1994 hafi skuld C vegna vangoldinnar húsaleigu verið orðin umtalsverð og henni því sent innheimtubréf. Haustið 1994 hafi C komið í viðtal hjá gagnaðila og þar hafi komið fram að hún byggi með álitsbeiðanda í íbúðinni en hún hygðist flytja út um áramótin 1994-1995. Í janúar 1995 hafi komið í ljós að C hafði ekki rýmt íbúðina eins og til stóð. Var henni því sent áminningarbréf þar sem hún var minnt á fyrri yfirlýsingar. Skömmu síðar hafi C komið á fund gagnaðila og tjáð honum að álitsbeiðandi væri farinn í áfengismeðferð og henni veitt leyfi til að vera áfram í íbúðinni meðan álitsbeiðandi væri ekki á heimilinu. Mánudaginn 21. ágúst 1995 hafi C og álitsbeiðandi komið í viðtal til gagnaðila. Hafi þau þar tilkynnt að þau væru að slíta samvistum og flytjast úr íbúðinni. Samið hafi verið um að þau rýmdu íbúðina fyrir lok september og gagnaðili kæmi þeim hluta búslóðar þeirra í geymslu sem þau óskuðu eftir. Fullt samkomulag hafi verið um þetta.
Fram kemur hjá gagnaðila að álitsbeiðandi geti fengið búslóð sína afhenta án endurgjalds.
III. Forsendur.
Samkvæmt 46. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er maka sem verið hefur samvistum við leigjandi í leiguhúsnæði, heimilt að ganga inn í leigusamninginn flytji leigjandinn úr húsnæðinu.
Leigusamningur sá sem hér um ræðir var gerður við C 16. desember 1991. Eigandi íbúðarinnar er gagnaðili málsins en íbúðin er í umráðum félagsmáladeildar hans og kemur það fram í leigusamningi. Í leigusamningi segir ennfremur að íbúðin sé ætluð fólki sem sé illa stætt félagslega og fjárhagslega. Kemur fram að leigjandi falli undir þessa skilgreiningu. Í leigusamningi segir orðrétt: "Verði breyting á fjárhagslegum aðstæðum eða fjölskyldugerð ber leigutaka að tilkynna það leigusala og fá samþykki hans fyrir áframhaldandi leigu ellegar að finna sér annað húsnæði."
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi flutti inn í íbúðina í júní 1993, samkvæmt upplýsingum frá þjóðskrá. Hins vegar hafi gagnaðila fyrst verið tilkynnt um það haustið 1994. Hafi staðið til að þau flyttu úr íbúðinni þá um áramótin. Í byrjun árs 1995 hafi gagnaðili fengið upplýsingar um að álitsbeiðandi væri farinn í áfengismeðferð. Hafi C fengið að búa áfram í íbúðinni á meðan álitsbeiðandi væri ekki þar. Þá hafi staðið til samkvæmt samtali við C og álitsbeiðanda í ágúst 1995 að þau væru að slíta samvistum og flytjast í aðra íbúð. Álitsbeiðandi flutti til Svíþjóðar 15. nóvember 1995 og bjó þar til 3. febrúar 1996 samkvæmt upplýsingum Hagstofu Íslands.
Íbúð sú sem hér um ræðir var leigð á kr. 11.295 á mánuði miðað við upphafsdag leigusamnings. Leigufjárhæðin breyttist í samræmi við hækkanir á húsaleigumarkaði. Ljóst er því að leiga fyrir íbúðina var mun lægri en venjulegt getur talist miðað við sambærilegar íbúðir á almennum leigumarkaði. Ástæður þess eru þær að íbúðin var ætluð tilteknum bágstöddum aðilum. Þessar forsendur eru tilgreindar í samningi svo og að breytingar á þeim gætu leitt til uppsagnar samningsins. Gagnaðili samþykkti ekki, eftir því sem gögn málsins bera með sér, að álitsbeiðandi byggi í íbúðinni.
Í 3. mgr. 2. gr. laga nr. 36/1994 segir að sé íbúðarhúsnæði leigt til ákveðinna hópa þar sem aðstæður kalli á aðra skipan en lögin mæla fyrir um megi víkja frá einstökum ákvæðum laganna með samningi. Samkvæmt þessu er það álit kærunefndar að álitsbeiðandi geti ekki byggt rétt sinn á 46. gr. laganna. Naut hann því ekki réttinda og bar ekki skyldur sem leigjandi samkvæmt samningnum. Þar sem álitsbeiðandi telst ekki aðili samningsins er ekki fallist á að uppsögn hans hafi verið ólögleg gagnvart honum.
Samkvæmt þessu verður einnig að hafna kröfu álitsbeiðanda um greiðslu á kostnaði vegna dvalar á hóteli og gistiheimili.
Af hálfu gagnaðila kemur fram að álitsbeiðandi geti fengið búslóð sína og aðra persónulega muni án endurgjalds. Ljóst er því að ekki er ágreiningur um þetta atriði.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að ekki hafi verið ólöglega að uppsögn leigusamnings, frá 16. desember 1991, staðið gagnvart álitsbeiðanda.
Álitsbeiðandi á ekki rétt, samkvæmt ákvæðum leigusamningsins, til greiðslu gistikostnaðar.
Reykjavík, 4. desember 1996.
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Haraldur Jónasson