Mál nr. 11/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú SA L E I G U M Á L A
Mál nr. 11/1996
Tímabundinn leigusamningur: Uppsögn. Kostnaðarskipting.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 20. september 1996, beindu A og B, til heimilis að X nr. 13, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings þeirra við C og D, til heimilis að Y nr. 16, hér eftir nefnd gagnaðilar, um lögmæti uppsagnar tímabundins leigusamnings og greiðslu kostnaðar við frágang bílskúrs.
Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 9. október 1996. Áður hafði verið samþykkt að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð E hdl. f.h. gagnaðila, dags. 4. október, hefur borist nefndinni, auk athugasemda álitsbeiðenda við hana, dags. 15. október sl. Á fundi kærunefndar 23. október var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Með leigusamningi, dags. 12. október 1995, tóku álitsbeiðendur á leigu raðhús með bílskúr í eigu gagnaðila við X nr. 13. Um var að ræða tímabundinn leigusamning, frá 1. nóvember 1995 til 1. nóvember 1998. Upphæð leigu var ákveðin kr. 63.000 á mánuði. Kveðið var á um það í leigusamningnum að hann væri uppsegjanlegur af beggja hálfu með sex mánaða fyrirvara. Með bréfi, dags. 27. júní 1996 sagði gagnaðili samningnum upp, frá og með 1. júlí 1996.
Kærunefnd telur að skilja beri erindi álitsbeiðenda svo að krafa þeirra sé eftirfarandi:
Að staðfest verði að um ólögmæta uppsögn sé aðræða.
Að staðfest verði að gagnaðila beri að greiðavinnulaun vegna vinnu við frágang bílskúrs.
Í bréfi álitsbeiðenda kemur fram að við undirritun hafi gagnaðilar verið við nám erlendis og ekki staðið til hjá þeim að koma aftur heim næstu þrjú til fimm árin. Á þeirri forsendu hafi álitsbeiðendur tekið húsnæðið að X nr. 13 á leigu þar sem það hafi m.a. hentað þörfum fjölskyldunnar vegna skólagöngu yngsta barnsins.
Í leigusamningi kemur fram að húsnæðið sé leigt með bílskúr og að um full afnot sé að ræða. Álitsbeiðendur segjast hafa rætt við gagnaðila nokkrum dögum eftir gerð leigusamningsins og þá hafi komið í ljós að bílskúrinn hafi ekki verið í nothæfu ástandi, hann fokheldur oghitalaus. Í samráði við gagnaðila hafi verið ákveðið að álitsbeiðendur tækju að sér að ljúka við skúrinn og allur kostnaður við það yrði greiddur af gagnaðilum. Uppgjör vegna þessa færi fram vorið 1996 er gagnaðilar kæmu til Íslands í sumarfrí. Þegar til kom kváðust gagnaðilar tilbúnir til að greiða efniskostnað en ekki vinnulaun.
Gagnaðilar benda á að aðilar hafi samið um að hvor um sig mætti segja umræddum leigusamningi upp með sex mánaða fyrirvara, sbr. 3. gr. A. liðar samningsins. Við gerð samningsins hafi verið fjallað um ákvæðið og samningsaðilum verið ljóst að báðum aðilum væri heimilt að segja upp samningnum. Engar athugasemdir hafi verið gerðar við þetta. Með bréfi, dagsettu 27. júní 1996, hafi leigusamningnum verið sagt upp með tilgreindum fresti af hálfu gagnaðila.
Í greinargerð gagnaðila segir, að bílskúrinn hafi verið fullbyggður að öðru leyti en því að ekki var í honum miðstöðvarofn og ekki gengið frá einangrun í lofti. Er á það bent að álitsbeiðendur hafi skoðað húsnæðið, þ.m.t bílskúrinn, áður en samningur var gerður. Engar athugasemdir eða kvartanir hafi verið gerðar af hálfu álitsbeiðenda varðandi ástand hins leigða á leigutímanum. Hins vegar hafi álitsbeiðendur farið fram á að fá að setja hita og einangrun í skúrinn og hafi gagnaðilar fallist á það. Samkomulag hafi verið um að gagnaðilar greiddu útlagðan kostnað vegna framkvæmdanna en ekki hafi verið samkomulag um að gagnaðilar greiddu vinnulaun enda hafi þeir ekki óskað eftir framkvæmdunum. Hafi gagnaðilar upphaflega ætlað sér að annast einangrun skúrsins sjálfir.
III. Forsendur.
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Meginreglan er sú að tímabundnum leigusamningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Í 2. mgr. 58. gr. laganna er að finna undantekningu frá meginreglunni þar sem fram kemur að heimilt sé að semja um að segja megi slíkum samningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna, sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd. Í greinargerð með frumvarpi til laganna segir í athugasemdum við 58. gr. að hér sé um nýjan möguleika að ræða vegna mjög sérstakra ástæðna og eru þar tekin sem dæmi brottflutningur annars aðilans eða andlát hans.
Í leigusamningi aðila stendur að samningurinn sé uppsegjanlegur með sex mánaða fyrirvara af beggja hálfu. Kemur þetta fram í þeim hluta eyðublaðsins þar sem tiltaka skal þau atriði sem aðilar koma sér saman um að geti verið grundvöllur uppsagnar tímabundins leigusamnings. Í samningi aðila er þetta ekki gert svo sem áskilið er í 2. mgr. 58.gr. laga nr. 36/1994. Það er því álit kærunefndar að gagnaðilar beri hallann af því að hafa ekki uppfyllt áðurnefnd lagaskilyrði.
Álitsbeiðendur halda því fram að leigutíminn, 3-5 ár, hafi verið ákvörðunarástæða af þeirra hálfu fyrir að taka húsnæðið á leigu. Gagnaðilar byggja á því einvörðungu að báðum aðilum hafi verið ljóst að segja mætti samningnum upp. Um þetta atriði er ágreiningur með aðilum auk þess sem ekkert liggur fyrir um hvaða forsendur aðilar hafi lagt til grundvallar því að segja mætti samningnum upp. Hugsanlega mætti upplýsa um þessi atriði með aðila- og vitnaleiðslum fyrir dómi.
Samkvæmt því sem hér hefur verið rakið hefur uppsagnarákvæðið ekki gildi gagnvart álitsbeiðendum. Gagnaðilar eru því bundnir af leigusamningi aðila til loka hans, þ.e. 1. nóvember 1998, nái aðilar ekki samkomulagi um annað.
Samkvæmt 28. gr. nr. 36/1994 er leigjanda óheimilt, án samþykkis leigusala, að gera breytingar eða endurbætur á hinu leigða húsnæði eða búnaði þess, nema að fengnu samþykki leigusala og gerðu samkomulagi um skiptingu kostnaðar. Ef ekki er samið á annan veg eignast leigusali endurbæturnar án sérstaks endurgjalds við lok leigutímans, nema hann krefjist þess að leigjandinn fjarlægi þær og komi hinu leigða í upphaflegt horf, sbr. 66. gr. laganna. Fyrir liggur að aðilar gerðu með sér samkomulag um að álitsbeiðendur tækju að sér að setja hita og einangrun í bílskúrinn. Aðila greinir hins vegar á um það hvort gagnaðilar skyldu greiða allan kostnað við verkið eða einungis útlagðan kostnað.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendur hafi ekki sýnt fram á að gagnaðilar hafi samþykkt að greiða verklaun vegna vinnu við bílskúrinn. Verður því ekki talið að álitsbeiðendur geti haft uppi þá kröfu á hendur gagnaðilum.
III. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að uppsögn gagnaðila á leigusamningi aðila sé ólögmæt.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendur geti ekki haft uppi kröfu á hendur gagnaðilum um verklaun vegna vinnu við endurbætur á bílskúr.
Reykjavík, 2. nóvember 1996.
Valtýr Sigurðsson
Haraldur Jónasson
Benedikt Bogason