Mál nr. 8/1996

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú SA L E I G U M Á L A

Mál nr. 8/1996

Lausn undan tímabundnum leigusamningi.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 30. júlí 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 7, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að Y nr. 2, hér eftir nefndur gagnaðili, um lausn undan tímabundnum leigusamningi.

Erindið var lagt fram á fundi kærunefndar 9. október 1996. Áður hafði gagnaðila verið gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Greinargerð gagnaðila, dags. 23. ágúst 1996, hefur borist nefndinni og var hún einnig lögð fram á fyrrnefndum fundi og málið tekið til úrlausnar. Við afgreiðslu málsins vék nefndarmaðurinn Benedikt Bogason sæti en Karl Axelsson, varamaður hans, tók sæti í nefndinni.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 27. september 1995, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að Y nr. 2. Um tímabundinn leigusamning var að ræða, frá 1. október 1995 til 1. október 1996.

Kærunefnd telur að skilja beri álitsbeiðni svo að krafaálitsbeiðanda sé eftirfarandi:

Að staðfest verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða leigu fyrir tímabilið 1. maí til 1. ágúst 1996.

Í bréfi álitsbeiðanda kemur fram að hann hafi búið í íbúðinni ásamt bróður sínum, C. Þann 14. febrúar hafi álitsbeiðandi flutt til Danmerkur en C búið áfram í íbúðinni. Hann hafi sagt leigusamningnum upp símleiðis og hafi gagnaðili verið sammála því að slíta samningnum þannig að C greiddi fyrir apríl ef gagnaðili væri ekki búinn að finna leigjendur fyrir þann mánuð. Hann hafi svo flutt úr íbúðinni um mánaðamótin mars-apríl og beðið D að taka húslyklana og afhenda gagnaðila þá. Álitsbeiðandi kveðst hafa flutt aftur heim til Íslands í lok apríl og engar áhyggjur haft af málinu þar sem hann taldi það frágengið. Móðir álitsbeiðanda hafi svo fengið bréf frá gagnaðila þar sem hann krafðist greiðslu húsaleigu fyrir mánuðina maí, júní og júlí. Skýring gagnaðila hafi verið sú að hann væri ekki enn búinn að finna leigjendur. Álitsbeiðandi kveðst hafa haft samband við gagnaðila margoft og eitt sinn boðið honum kr. 100.000 en hann hafi hafnað því boði. Kveðst álitsbeiðandi þá hafa farið fram á það við gagnaðila að hann auglýsti íbúðina til leigu í DV en það hafi hann ekki viljað nema álitsbeiðandi greiddi fyrir auglýsingarnar. Kveðst álitsbeiðandi hafa sett tvær eða þrjár auglýsingar í blaðið. Er álitsbeiðandi hafi haft samband við gagnaðila hafi hann fengið þau svör að það kæmi stundum fólk að skoða en enginn vildi leigja vegna staðsetningarinnar.

Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að honum hafi ekki verið kunnugt um að álitsbeiðandi væri fluttur úr íbúðinni fyrr en í samtali við bróður hans, C. Hafi C sagt að álitsbeiðandi myndi borga fyrir einn mánuð, apríl. Gagnaðili kveðst hafa bent á að samningurinn væri tímabundinn og yrði ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma. Hafi hann ekki samþykkt að veita álitsbeiðanda lausn undan samningnum án þess að búið væri að finna nýjan leigjanda. Hann hafi strax gert ráðstafanir til að leigja íbúðina, m.a. auglýst nokkrum sinnum í DV og jafnframt bent C á að reyna að finna leigjendur svo hann gæti orðið laus undan samningnum hið fyrsta. Hins vegar hafi fundist nýr leigjandi frá 1. ágúst 1996 og frá þeim tíma hafi álitsbeiðandi verið leystur undan samningnum. Gagnaðili telur að um ólögmæta uppsögn sé að ræða, enda samningurinn tímabundinn og uppsegjanlegur og verður því ekki slitið með uppsögn á leigutímanum.

Gagnaðili gerir þá kröfu að talið verði að um ólögmæta uppsögn hafi verið að ræða og álitsbeiðanda beri að greiða leigugreiðslu til 1. ágúst er gagnaðila tókst að leigja íbúðina aftur.

III. Forsendur.

Húsaleigusamningur aðila var tímabundinn, frá 1. október1995 til 1. október 1996. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Slíkum samningi verður ekki slitið með uppsögn á umsömdum leigutíma án samkomulags aðila eða sérstakrar heimildar í leigusamningi, sbr. 2. mgr. 58. gr. húsaleigulaga.

Gagnaðili ber sönnunarbyrði fyrir því að samkomulag hafi náðst milli aðila um lausn undan samningnum. Gegn andmælum gagnaðila hefur álitsbeiðanda ekki tekist að sanna að slíkt samkomulag hafi komist á. Kærunefnd fellst því á það með gagnaðila að álitsbeiðanda beri að greiða gagnaðila leigugreiðslu fram að þeim tíma er hann fékk nýja leigjendur.

Kærunefnd telur ástæðu til að vekja athygli á því að leigusala ber að draga úr tjóni sínu vegna ólögmætrar uppsagnar, eftir því sem hann frekast getur. Leigusali skal því strax gera venjulegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem unnt hefði verið að afla, koma til frádráttar leigubótum, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga.

Kærunefnd bendir hins vegar á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir við vitna- og aðila skýrslur sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi.

IV. Niðurstaða.

Eins og mál þetta liggur fyrir er það álit kærunefndar að leigjanda beri að greiða umsamda leigu fram til 1. ágúst 1996, að teknu tilliti til þess hvort leigusala hafi verið unnt að takmarka tjón sitt.

Reykjavík, 29. október 1996.

Valtýr Sigurðsson

Haraldur Jónasson

Karl Axelsson