Mál nr. 10/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú SA L E I G U M Á L A
Mál nr. 10/1996
Réttur leigjanda til uppsagnartímabundins leigusamnings. Niðurlagning ríkisstofnunar.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 12. september 1996, beindi fjármálaráðuneytið f.h. Siglingamálastofnunar ríkisins, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings ráðuneytisins við A og R hf., sem leigusala, hér eftir nefndir gagnaðilar, um framkvæmd tveggja leigusamninga aðilanna, báðir dags. 30. mars 1992.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 9. október. Áður hafði gagnaðilum verið gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 4. október 1996, var lögð fram á fundi kærunefndar þann 28. október, þar sem fjallað var um málið og það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Með tveimur leigusamningum, dags. 30. mars 1992, tók álitsbeiðandi á leigu húsnæði í eigu gagnaðila að X nr. 121. Nánar tiltekið var um að ræða tvo tímabundna leigusamninga, annars vegar frá 1. apríl 1992 til 31. mars 2002 og hins vegar frá 1. október 1992 til 31. mars 2002. Samningarnir voru gerðir samhliða og vísar hvor til hins, ásamt því að sameiginlegt fylgiskjal er þeim meðfylgjandi. Leigusalar voru annars vegar A og hins vegar R hf. Leigjandi í báðum tilvikum var Siglingamálastofnun ríkisins. Húsaleigusamningar þessir voru gerðir á eyðublöð fjármálaráðuneytisins og staðfestir af því ráðuneyti ásamt samgönguráðuneyti, leigjanda og leigusala.
Um fjórum árum eftir gerð ofangreindra samninga samþykkti Alþingi lög nr. 6/1996 um nýja stofnun, þ.e. Siglingastofnun Íslands. Samkvæmt þeim er gert ráð fyrir að starfsemi Siglingamálastofnunar ríkisins og Vita- og hafnamálastofnunar(Vitastofnun Íslands og Hafnamálastofnun ríkisins) sameinist hinn 1. október 1996 í Siglingastofnun Íslands. Jafnframt falla þá úr gildi lög nr. 20/1986 um Siglingamálastofnun ríkisins.
Aðsetur hinnar nýju sameinuðu stofnunar verður í Y nr. 2, þar sem Vita- og hafnamálastofnun hefur haft aðsetur sitt. Unnið hefur verið að því að bæta starfsaðstöðu í Y vegna þess fjölda starfsmanna sem þangað flyst frá X og í því skyni hefur verið komið þar upp 450 m2 viðbótarhúsnæði. Á móti er gert ráð fyrir að engin þörf verði á húsnæðinu að X nr. 121.
Krafa álitsbeiðanda er:
Að álitsbeiðandi, eða ríkissjóður fyrir hans hönd, sé ekki bundinn af tímabundnum leigusamningi aðilanna til leiguloka skv. ákvæðum samningsins.
Í álitsbeiðni segir að vegna þessara breytinga telji álitsbeiðandi forsendur brostnar fyrir áframhaldandi leigu á húsnæðinu við X nr. 121. Í greinargerð með frumvarpi að lögum nr. 6/1996 komi m.a. fram að langtímamarkmið með sameiningu þessara stofnana sé hagræðing og sparnaður í rekstri, samhliða markvissri þjónustu við viðskiptavini. Í umsögn fjárlagaskrifstofu fjármálaráðuneytisins um lagafrumvarpið hafi m.a. verið tekið fram að stækka þyrfti húsnæðið í Y og jafnframt að leita eftir uppsögn samninga vegna húsnæðisins í X, en leigugjöld þar væru um 7 milljónir króna á ári. Vegna hagræðingar í rekstri mætti minnka útgjöld um allt að 14-15 milljónir króna á ári, gengju markmið lagasetningarinnar eftir með sameiningunni.
Ráðuneytið telur augljóst að fyrrgreindu markmiði laganna verði ekki náð ef hin nýja sameinaða stofnun þarf að greiða húsaleigu fyrir húsnæði sem önnur stofnun gerði samninga um og hefur þar að auki verið lögð niður með lögum. Ráðuneytið telur óeðlilegt að ríkisstofnun sem í lagalegu tilliti er ekki lengur til, verði bundin af tímabundnum leigusamningi allt til leiguloka skv. ákvæðum samningsins, eða ríkissjóður fyrir hennar hönd. Vísað er sérstaklega til ákvæðis 45. gr. húsaleigulaga í þessu sambandi. Farið hafi fram könnun á hugsanlegum notum annarrar ríkisstofnunar á húsnæðinu og virðist engin þörf vera fyrir húsnæðið á vegum ríkisins.
Verði talið að sex mánaða uppsagnarfrestur gildi í þessu máli bendir álitsbeiðandi á að hann telur sig hafa sagt upp samningunum með bréfi, dags. 6. maí 1996, en eftir atvikum mælt með því að leiga verði greidd til nk. áramóta.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að húsaleigusamningar við álitsbeiðanda séu enn í fullu gildi og bindandi fyrir fjármálaráðuneytið fyrir hönd ríkissjóðs, án tillits til þess hvort stofnun sú sem nýtt hafi húsnæðið starfi lengur eða skemur. Álitsbeiðanda beri því að standa við ákvæði samninganna og greiða leigugjald eins og þar sé kveðið á um.
Í september 1995 hafi náðst samkomulag milli leigusala og veðhafa í hinu leigða húsnæði um að leigugreiðslur vegna þess rynnu til veðhafa, til greiðslu afborgana veðlána. Vegna þessa hafi leigusalar framselt allar leigugreiðslur vegna samninganna til veðhafa, með fullu samþykki leigjanda, sem áritað hafi framsalsskjöl og gefið út sérstaka staðfestingu á greiðslu húsaleigu til veðhafa. Þetta samþykki hafi verið veitt tveimur árum eftir að sett hafði verið á stofn nefnd til að gera tillögu að samnýtingu eða sameiningu Vita- og hafnamálastofnunar og Siglingamálastofnunar ríkisins.
Samningar þessir hafi verið staðfestir af samgönguráðuneytinu og fjármálaráðuneytinu og gerðir af því síðarnefnda á eyðublöðum þess. Það væri einföld lausn að leggja niður skuldugar ríkisstofnanir ef skuldbindingar viðkomandi stofnunar yrðu við það að engu. Engin slík tilvik hafi verið fyrir hendi við samningsgerðina sem leitt gætu til ógildingar þeirra vegna brostinna forsendna. Atvik er síðar komi til vegna breytinga er varði leigjanda eigi ekki að rýra gildi samninganna gagnvart leigusölum, þar sem engin slík ákvæði hafi verið tilgreind í samningunum. Umræddir samningar hafi verið gerðir á eyðublöð fjármálaráðuneytisins og því ráðuneyti þannig í lófa lagið að gera fyrirvara um gildi þeirra vegna hugsanlegra breytinga hjá viðkomandi stofnun. Ráðuneytið hafi hins vegar gert þann fyrirvara að heimilt væri að setja aðra ríkisstofnun í húsnæðið og ætti sá fyrirvari undir öllum venjulegum kringumstæðum að vera nægur, þar sem ríkissjóður sé mjög stór aðili á leigumarkaðnum, sem leigjandi fyrir fjölda stofnana.
Af hálfu gagnaðila er því mótmælt að ákvæði 45. gr. húsaleigulaga geti átt hér við þar sem það eigi eingöngu við ef leigjandi andist.
Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til húsaleigulaga almennt, 58. gr. húsaleigulaga sérstaklega og til grundvallarreglna samningaréttar. Þess er krafist að fjármálaráðuneytið fyrir hönd ríkissjóðs sjái um áframhaldandi greiðslur í samræmi við samningsákvæði og jafnframt að nýttur verði sá fyrirvari að leyfa annarri stofnun eða stofnunum á vegum ríkisins afnot af húsnæðinu. Gagnaðili muni hins vegar leitast við að takmarka tjón sitt eftir því sem aðstæður leyfi og m.a. hafi fasteignasölu verið falið að auglýsa húsnæðið laust til leigu.
III. Forsendur.
Samningar aðila í máli þessu voru hvort tveggja tímabundnir leigusamningar. Tímabundnum leigusamningum lýkur almennt á umsömdum degi, án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr.húsaleigulaga nr. 36/1994.
Frá þessari meginreglu eru gerðar tvær undantekningar í húsaleigulögum, þ.e. í 2. mgr. 58. gr. og í 45. gr. Samkvæmt 2. mgr. 58. gr. er heimilt að semja um að segja megi tímabundnum leigusamningi upp á grundvelli sérstakra forsendna, atvika eða aðstæðna sem þá skulu tilgreind í leigusamningi. Skal slík uppsögn vera skrifleg og rökstudd og skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera a.m.k. þrír mánuðir. Í leigusamningum aðila í þessu máli er ekkert slíkt ákvæði að finna, hvorki varðandi niðurlagningu stofnunar eða önnur atvik, og eru samningarnir þó gerðir á stöðluð samningseyðublöð, einhliða samin af álitsbeiðanda. Ákvæði 2. mgr. 58. gr. telst því ekki geta átt hér við.
Í 45. gr. húsaleigulaga segir svo: "Nú deyr leigjandi áður en leigutíma er lokið og er þá dánarbúi leigjanda heimilt að segja leigusamningi upp með venjulegum fyrirvaraenda þótt leigusamningur hafi verið gerður til lengri tíma..." Hér er um að ræða undantekningu frá meginreglunni um að tímabundnum samningi ljúki almennt á umsömdum degi og verði ekki sagt upp fyrir þann tíma. Samkvæmt almennum lögskýringarsjónarmiðum verður að skýra slíka undantekningu frá meginreglu þröngt. Samkvæmt beinu orðalagi ákvæðisins er tilgangur þess ennfremur að vernda sérstaklega hagsmuni dánarbúa einstaklinga sem gert hafa tímabundna leigusamninga, jafnvel til langs tíma. Kærunefnd telur því að þetta ákvæði verði ekki skýrt svo rúmt að niðurlagning ríkisstofnunar með lögum geti fallið undir það. Álitsbeiðandi er því bundinn af leigusamningum aðilanna allt til leiguloka, þ.e. til 31. mars 2002, verði ekki um annað samið.
Kærunefnd vekur athygli á því að kjósi álitsbeiðandi að rýma húsnæðið og afhenda það leigusala fyrir lok umsamins leigutíma án samkomulags aðila þar um, hefur álitsbeiðandi með því vanefnt skyldur sínar skv. samningnumog fellir við það á sig bótaábyrgð vegna þess tjóns sem gagnaðili kann að verða fyrir af þessum sökum. Á hinn bóginn yrði gagnaðili við slíkar aðstæður að leitast við að takmarka tjón sitt eftir föngum, svo sem með því að gera venjulegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi sé bundinn af leigusamningum aðila allt til umsaminna leiguloka.
Reykjavík, 28. október 1996.
Valtýr Sigurðsson
Benedikt Bogason
Haraldur Jónasson