Mál nr. 3/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 3/1996
Tímabundinn, ótímabundinn samningur.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 1. apríl 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 20, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, til heimilis að Y nr. 33, hér eftir nefnd gagnaðili, vegna loka leigusamnings og uppgjörs vegna skemmda.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. maí. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 26. apríl, hefur borist kærunefnd. Á fundi kærunefndar þann 23. júlí s.l., var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Með leigusamningi, dags. 10. mars 1995, tók álitsbeiðandi á leigu íbúð í eigu gagnaðila að Z nr. 2A. Aðila greinir á um það hvort um tímabundinn eða ótímabundinn samning sé að ræða. Fyllt er út undir liðnum "ótímabundinn leigusamningur"og upphafstími leigusamnings miðaður við 10. mars 1995 og síðan bætt við, "leigist eitt ár í senn".
Gagnaðili veitti leyfi fyrir því að milliveggur yrði settur upp í stofu íbúðarinnar. Eftir milliveginn er far í gólfdúk og lofti og deila aðilar um greiðslu kostnaðar vegna þessa.
Kærunefnd telur að skilja beri álitsbeiðni svo að kröfurálitsbeiðanda séu eftirfarandi:
1. Að leigusamningur aðila verði talinn tímabundinn.
2. Að talið verði að álitsbeiðanda hafi verið rétt að fara úr íbúðinni, án uppsagnar og leigugreiðsla hans kr. 15.970, fyrir fyrstu 10 daga mars mánaðar, hafi verið fullnægjandi.
3. Að talið verði að álitsbeiðanda sé ekki skylt að greiða kostnað vegna skemmda á gólfdúk og lofti íbúðarinnar vegna milliveggs sem settur var upp.
Álitsbeiðandi telur að þó svo að gagnaðili hafi fyllt út leigutíma undir liðnum, "ótímabundinn leigusamningur", þá sé um tímabundinn leigusamning að ræða, þar sem gagnaðili hafi skrifað "leigist eitt ár í senn" neðan við upphaf leigutíma. Upphaf leigutíma var 10. mars 1995 og segist álitsbeiðandi því hafa litið svo á að samningurinn væri útrunninn þann 10. mars 1996. Segist álitsbeiðandi hafa tæmt íbúðina fyrir þann tíma og látið leigusala vita en lyklar hafi ekki verið afhentir fyrr en 16. mars. Ástæðu þess segir álitsbeiðandi vera millivegg sem taka þurfti niður og þrífa þegar því væri lokið. Hafi hann beðið með að taka millivegginn niður þar til ljóst væri að gagnaðili óskaði þess.
Fram kemur í bréfi álitsbeiðanda að gagnaðili hafi gefið samþykki fyrir því við upphaf leigutíma að álitsbeiðandi setti upp umræddan millivegg í stofu til að gera þar herbergi. Hafi það verið gert að skilyrði að álitsbeiðandi myndi fjarlægja vegginn en við það hafi myndast far í gólfi og lofti.
Gagnaðili telur að um ótímabundinn samning sé að ræða og sjáist það á leigusamningi aðila, sbr. lið 3-B, "ótímabundinn leigusamningur". Gagnaðili segir samninginn hafa verið gerðan ótímabundinn að ósk leigutaka, þar sem hann hugðist leigja íbúðina í minnst tvö ár. Gagnaðili telur að álitsbeiðanda hafi ekki verið heimilt að yfirgefa íbúðina fyrirvaralaust og án uppsagnar. Telur gagnaðili sig hafa orðið fyrir miklu tjóni vegna missis leigutekna og gerir gagnaðili þá kröfu að álitsbeiðanda verði gert að greiða fulla leigu fyrir mars mánuð, þ.e. kr. 50.000, að frádregnum kr. 15.970 sem er greiðsla gagnaðila fyrir fyrstu 10 dagana í mars. Gagnaðili segist hafa reynt að takmarka tjón sitt með því að fá nýja leigjendur en ekki hafi tekist að leigja íbúðina fyrir nema kr. 40.000, þ.e. kr. 10.000 minna á mánuði en álitsbeiðandi greiddi. Gagnaðili gerir því þá kröfu að álitsbeiðanda verði gert að greiða honum kr. 60.000 til viðbótar, sem er mismunur á leigufjárhæð þeirri er álitsbeiðandi greiddi og leigufjárhæð hinna nýju leigjenda, í 6 mánuði.
Fram kemur hjá gagnaðila að samþykki hans hafi legið fyrir því að álitsbeiðandi setti upp millivegg í stofu, en þau skilyrði sett, að fagmaður setti vegginn upp og tæki hann niður aftur þegar leigutíminn rynni sitt skeið. Auk þess var gert að skilyrði að ekkert myndi sjást á gólfdúknum. Miklar skemmdir hafi komið í ljós á gólfdúknum eftir vegginn og vitnar gagnaðili í úttekt á íbúðinni sem unnin var fyrir R hsf. Gagnaðili fer fram á að álitsbeiðanda verði gert að greiða fyrir það tjón sem orðið hefur á gólfdúki vegna milliveggsins.
Gagnaðili telur að álitsbeiðanda beri að greiða fyrir málningu á loft íbúðarinnar og vinnu við það, þar sem spartlað hafi verið í loftin sem eru hraunuð og blettað í með málningu sem er hvítari og með öðru gljástigi en fyrir er. Gagnaðili bendir jafnframt á að íbúðin hafi verið skítug og illa farin þegar hún var afhent.
III. Forsendur.
Ljóst er af leigusamningnum að um tímabundinn samning er að ræða, þ.e. til eins árs, frá 10. mars 1995 til 10. mars 1996. Það eitt að liður 3-B, "ótímabundinn leigusamningur", á leigusamningnum hafi verið fylltur út en ekki liður 3-A, "tímabundinn leigusamningur",veldur því ekki að samningurinn teljist ótímabundinn.
Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 58. gr. laga nr. 36/1994 um húsaleigu. Verður því að telja að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að fara úr íbúðinni, þann 10. mars sl., án nokkurs fyrirvara.
Álitsbeiðandi greiddi leigu fyrir fyrstu 10 daga marsmánaðar en skilaði lyklum þann 16. mars. Leigusamningurinn rann út þann 10. mars og átti íbúðin því að afhendast á þeim degi. Íbúðin var ekki afhent fyrr en 16. mars og telur kærunefnd því að álitsbeiðanda beri að greiða fulla leigu fyrir mars mánuð, kr. 50.000 að frádregnum kr. 15.970 sem hann hefur þegar greitt enda verður ekki talið að leigusali hefði getað takmarkað frekar tjón sitt af þessum sökum.
Að leigutíma loknum, ber leigjanda að skila húsnæðinu í hendur leigusala ásamt tilheyrandi fylgifé í sama ástandi og hann tók við því. Ber leigjandi óskerta bótaábyrgð á allri rýrnun húsnæðisins eða spjöllum á því, að svo miklu leyti sem slíkt telst ekki eðlileg afleiðing venjulegrar eða umsaminnar notkunar húsnæðisins eða stafar af atvikum sem voru leigjanda sannanlega óviðkomandi, sbr. 63. gr. laga nr. 26/1994 um húsaleigu. Kærunefnd telur því aðálitsbeiðanda sé skylt að bæta tjón það sem til kom vegna umrædds milliveggs. Komi leigusali og leigjandi sér ekki saman um bótafjárhæð vegna skemmda á hinu leigða húsnæði skal byggingarfulltrúi meta tjónið, sbr. 65. gr. laganna.
Þar sem kærunefnd telur að um tímabundinn leigusamning séað ræða, var álitsbeiðanda heimilt að fara úr íbúðinni án uppsagnar eða fyrirvara. Álitsbeiðanda ber ekki að greiða gagnaðila mismun þann sem gagnaðili segir vera á leigugreiðslum þeim sem hann fær nú og leigugreiðslum álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að um tímabundinn leigusamning sé að ræða og að álitsbeiðanda hafi verið heimilt að fara úr íbúðinni án nokkurs fyrirvara.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða leigu fyrir mars mánuð, kr. 50.000 að frádregnum kr. 15.970 sem hann hefur þegar greitt.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að bæta tjón það sem varð vegna milliveggs sem settur var upp í stofu.
Reykjavík, 8. ágúst 1996.
Valtýr Sigurðsson
Haraldur Jónasson
Benedikt Bogason