Mál nr. 1/1996
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R H Ú S A L E I G U M Á L A
Mál nr. 1/1996
Réttur leigjanda til riftunar.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 20. janúar 1996, beindi A, til heimilis að X nr. 13, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings hennar sem leigusala við B sem leigjanda, til heimilis að Y nr. 23C, hér eftir nefnd gagnaðili, um framkvæmd leigusamnings aðilanna, dags. 30. ágúst 1995.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. maí. Áður hafði gagnaðila verið gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 22. febrúar 1996, var lögð fram á sama fundi kærunefndar, þar sem fjallað var um málið og það tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
Með leigusamningi, dags. 30. ágúst 1995, tók gagnaðili á leigu íbúð í eigu álitsbeiðanda á 1. hæð að X nr. 13. Álitsbeiðandi var sjálf búsett á 2. hæð. Um var að ræða tímabundinn leigusamning, frá 1. september 1995 til 1. september 1996.
Gagnaðili rifti leigusamningi aðilanna með bréfi, dags. 27. nóvember 1995, og lýtur ágreiningur aðila að heimild gagnaðila til riftunar. Í bréfinu er vísað til 60 gr. húsaleigulaga, þar sem álitsbeiðandi hafi ekki staðið við sinn hluta samningsins. Þar sé m.a. átt við ófullnægjandi baðaðstöðu sem ekkert hafi verið gert til að bæta úr, þrátt fyrir ítrekaða beiðni gagnaðila. Í bréfinu segir einnig að um miðjan október hafi gagnaðili gert álitsbeiðanda grein fyrir því að hann myndi flytja úr íbúðinni um leið og hann fengi aðra íbúð. Einnig hafi sér ekki verið gerð grein fyrir því fyrirfram að köttur álitsbeiðanda ætti að ganga um neðri hæðina, þar sem gagnaðili sé asthmasjúklingur og þoli illa ketti. Þar af leiðandi verði ekki um frekari leigugreiðslur af hálfu gagnaðila að ræða.
Í álitsbeiðni segir að í kjölfar smávægilegra sambúðarörðugleika milli álitsbeiðanda, sem búi á efri hæð hússins, og gagnaðila, hafi gagnaðili sótt um íbúð á vegum húsnæðisnefndar sveitarfélagsins. Í lok nóvember 1995 hafi gagnaðili fengið úthlutað slíkri íbúð. Gagnaðili hafi flutt úr húsinu þann 20. nóvember og sent riftunarbréf, dags. 27. nóvember, sem álitsbeiðandi hafi móttekið 29. nóvember. Álitsbeiðandi hafi lagt í töluverða fjárfestingu til að gera hina leigðu íbúð upp og svo skyndileg lok leigusamningsins hafi komið sér afar illa. Umtalsverðar leigutekjur tapist, þar sem ekki sé hægt að fá annan leigjanda í svo litlu bæjarfélagi með svo skömmum fyrirvara.
Varðandi þá riftunarástæðu gagnaðila að baðaðstaða hafi verið ófullnægjandi heldur álitsbeiðandi því fram að gagnaðili hafi aldrei minnst á að sú baðaðstaða sem fyrir hendi var væri ófullnægjandi. Gagnaðili hafi skoðað íbúðina áður en hún var tekin á leigu og hafi verið í lófa lagið að kalla til úttektarmann. Baðaðstaðan sé einnig þvottahús fyrir báðar hæðir. Varðandi kattahald álitsbeiðanda hafi gagnaðila verið fullkunnugt um það að köttur væri í húsinu. Gagnaðili hafi ekki minnst á það einu orði að hann þyldi illa umgengni við ketti, fyrr en í riftunarbréfi sínu. Gagnaðili hafi ekki sagt upp leigusamningi sínum fyrr en með bréfi, dags. 27. nóvember 1995. Gagnaðili hafi minnst á það í samtali við álitsbeiðanda að hann væri búinn að sækja um bæjaríbúð. Umsókn um aðra íbúð geti ekki talist uppsögn á þeirri íbúð sem gagnaðili hafi haft á leigu.
Álitsbeiðandi hafi mótmælt framgöngu húsnæðisnefndarinnar í málinu og óskað eftir því að hún leysti málið. Það hafi ekki gengið eftir.
Kærunefnd telur að skilja verði erindi álitsbeiðanda á þann veg að krafa hans sé þessi:
Að fallist verði á að um ólögmæta riftun á leigusamningi sé að ræða.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að fljótlega eftir að hann flutti í íbúðina hafi ýmsir vankantar komið í ljós. T.d. hafi gluggi í þvottahúsi, þar sem baðaðstaða sé staðsett, alltaf átt að vera opinn til þess að köttur af efri hæð gæti farið þar inn og út. Þar af leiðandi hafi verið kalt í herberginu og ekki mögulegt að nota það sem baðaðstöðu. Sonur gagnaðila, sem sé níu ára, hafi aldrei farið þarna í bað sakir kulda og því hafi þurft að leita annað. Gagnaðili hafi kvartað yfir þessu en verið svarað því til að hægt væri að loka glugganum á meðan sturtan væri notuð, en það hafi alls ekki verið nóg.
Á þvottahúshurð hafi verið gat fyrir köttinn og alltaf opið á milli hæða. Þetta telur gagnaðili vera ónæði og hafi sér aldrei verið gerð grein fyrir þessu fyrirkomulagi áður en íbúðin var tekin á leigu. Gagnaðili vilji ráða því sjálfur hvort hann umgangist ketti, í baðherbergi eða annars staðar. Gagnaðili hafi asthma en ekki ofnæmi beint fyrir köttum, heldur fyrir því sem þeir bera með sér.
Í miklu vatnsveðri í haust hafi farið að leka úr lofti í svefnherbergjum gagnaðila og sonar gagnaðila. Gagnaðila hafi ekki verið tjáð um sprungur á húsinu sem orsökuðu leka.
Í íbúðinni hafi verið bilað ljósastæði og gólflistar á miðju gólfi sem átt hafi að lagfæra strax eftir að gagnaðili hafi flutt í íbúðina, en hafi verið í sama ástandi þegar gagnaðili flutti úr íbúðinni.
Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að húsnæðisfulltrúi sveitarfélagsins hafi margoft vísað fólki til umrædds leigusala og bent á þessa íbúð til leigu.
III. Forsendur.
Samningur aðila var tímabundinn leigusamningur, frá 1. september 1995 til 1. september 1996. Tímabundnum leigusamningi lýkur á umsömdum degi án sérstakrar uppsagnar eða tilkynningar af hálfu aðila, sbr. 1. mgr. 58. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Uppsögn samningsins var því óheimil án samkomulags aðila, enda ber að skilja bréf gagnaðila, dags. 27. nóvember 1995, sem riftun af hans hálfu.
Þá kemur til skoðunar hvort gagnaðila hafi verið heimilt að rifta samningi aðilanna vegna vanefnda álitsbeiðanda. Samkvæmt 1. tl. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga, er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef leigusali bætir eigi úr annmörkum á hinu leigða húsnæði, skv. 17. gr laganna. Riftunarheimild þessi er bundin því skilyrði að leigjandi hafi gefið leigusala færi á að bæta úr annmörkum á húsnæðinu, sbr. 16. og 17. gr. húsaleigulaganna, og leigusali ekki sinnt slíkri kröfu. Af hálfu gagnaðila er því haldið fram að baðaðstaða í íbúðinni hafi verið ófullnægjandi o.fl. Telja verður að gagnaðila hafi mátt vera ljósir hugsanlegir annmarkar á baðaðstöðu þegar er hann flutti í húsnæðið. Bar honum því að gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum varðandi þetta atriði og önnur, þegar er tilefni gafst til og segja til um hverra úrbóta væri krafist. Að öðrum kosti taldist hann una húsnæðinu, sbr. einnig 2. mgr. 60 gr.
Leigjandi ber sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til riftunar á leigusamningi séu fyrir hendi. Gagnaðili segist hafa kvartað vegna umræddra atriða og ekki verið gerð grein fyrir þeim fyrirfram. Á hinn bóginn heldur álitsbeiðandi því fram að gagnaðili hafi hvorki kvartað yfir baðaðstöðunni né kettinum fyrr en í riftunarbréfi sínu. Gögn málsins bera ekki með sér annað en að gagnaðili hafi ekki kvartað yfir baðaðstöðu eða ketti fyrr en með riftunarbréfi sínu. Það verður því að leggja til grundvallar.
Samkvæmt þessu verður að telja ósannað að skilyrði til riftunar hafi verið fyrir hendi í þessu máli. Kærunefnd húsaleigumála bendir hins vegar á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi með þeirri sönnunarfærslu sem þar fer fram.
Kærunefnd vekur athygli á því að leigusala ber að draga úr tjóni sínu vegna ólögmætrar riftunar, eftir því sem hann frekast getur. Leigusali skal því gera venjulegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem unnt hefði verið að afla, koma til frádráttar leigubótum, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.
Úthlutun húsnæðisnefndar sveitarfélagsins á íbúð til gagnaðila er samskiptum álitsbeiðanda og gagnaðila á grundvelli leigusamnings þeirra óviðkomandi og getur ekki réttlætt riftun á honum, enda er því raunar ekki haldið fram af gagnaðila að svo geti verið. Annað mál er að skv. 83. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, ber húsnæðisnefndum að veita aðilum leigusamnings sem þess óska, leiðbeiningar um ágreiningsefni og leitast við að sætta slíkan ágreining.
IV. Niðurstaða.
Það er álit kærunefndar að gagnaðila hafi verið óheimilt að rifta leigusamningi aðila, með bréfi, dags. 27.nóvember 1995, og beri því að greiða umsamda leigu til loka leigutímans, að teknu tilliti til þess hvort álitsbeiðandi hafi eða hefði átt að vera unnt að takmarka tjón sitt með því að leigja húsnæðið út að nýju.
Reykjavík, 24. maí 1996.
Valtýr Sigurðsson
Haraldur Jóhannsson
Benedikt Bogason