Mál nr. 118/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 15. febrúar 2022

í máli nr. 118/2021

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögfræðingur og Aldís Ingimarsdóttir verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili: A. Umboðsmaður sóknaraðila er C.

Varnaraðili: B. Umboðsmaður varnaraðila er D lögmaður.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að varnaraðila beri að veita afslátt af leigugjaldi vegna tímabilsins júní til desember 2021.

Varnaraðili krefst þess að kröfu sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, dags. 7. desember 2021, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 13. desember 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 21. desember 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 28. desember 2021, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 7. janúar 2022, og voru þær sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 18. janúar 2022. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 2. febrúar 2022, og voru þær sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá 8. júlí 2020 til 29. ágúst 2022 um leigu sóknaraðila á íbúð varnaraðila að E. Ágreiningur er um hvort sóknaraðili eigi rétt á afslætti af leigugjaldi vegna ónæðis af framkvæmdum við húsið tímabilið júní til desember 2021.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að frá júní 2021 hafi staðið yfir framkvæmdir á þaki hússins alla virka daga frá klukkan 9 til 17, stundum lengur og oft um helgar. Hávaðinn sé slíkur að sóknaraðili og fjölskylda hennar hafi margsinnis hrökklast út þar sem ekki hafi verið hægt að tala saman eðlilega, horfa á sjónvarp, tala í síma, lesa, vinna eða læra.

Maður sóknaraðila starfi sem þýðandi og kjósi helst að vinna heima en frá júní hafi hann mest verið á bókasafni eða á kaffihúsum. Það sé beinn kostnaður sem hann hafi þurft að leggja út fyrir, en mesti skaðinn sé þó sá að geta ekki verið heima hjá sér vegna ónæðis. Hin umsamda leigufjárhæð taki ekki mið af þessu skerta notagildi húsnæðisins en 2. mgr. 21. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, taki til slíkra tilvika. Sóknaraðili hafi farið fram á afslátt án árangurs en hún telur 50% afslátt eðlilegan fyrir þá mánuði sem framkvæmdirnar standi yfir.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að endurbótum á þaki hússins hafi lokið í desember 2021. Skipt hafi verið um járn og pappa í þakinu til að koma í veg fyrir leka. Verkið hafi byrjað í júní og verklok verið áætluð í október 2021. Verkið hafi tafist, meðal annars vegna mikillar úrkomu á verktíma, en ekki sé forsvaranlegt að opna þak í rigningu vegna hættu á rakaskemmdum. Einnig hafi COVID-19 faraldurinn orsakað tafir þar sem starfsmenn verktaka hafi lent í sóttkví, smitgát og einangrun. Fleira hafi komið til sem óþarfi sé að telja. Verkinu hafi því seinkað um um það bil fimm vikur. Enn sé eftir minniháttar frágangur, sem bíði betra veðurs á næsta ári, auk þess sem það eigi eftir að skipta um glugga sem hafi reynst illa skemmdir og komið upp í verkferlinu.

Starfsmannafjöldi verktaka á verkstað hafi verið á bilinu 10-14 sem hafi verið í samræmi við áætlanir. Samantekt verktaka bendi til að 63 vinnudagar hafi tapast að mestu leyti á tímabilinu 1. júní til 2. desember 2021 vegna veðurs. Þessu til viðbótar hafi tapast 40 vinnudagar vegna smit- og skimunargátar og vegna einangrunar vegna Covid smita. Séu þá ekki meðtaldar þær fjarvistir sem hafi komið til vegna almennra veikinda.

Um hafi verið að ræða hefðbundið viðhald sem valdi hávaða í húsinu, þótt því sé mótmælt að húsið hafi verið óíbúðarhæft eins og kæra byggi á. Aðrir íbúar hafi ekki lagt fram viðlíka kvartanir. Verkið hafi verið unnið eins hratt og hægt hafi verið og með sem minnstum óþægindum. Þær tafir sem hafi orðið, hafi verið óviðráðanlegar. Verkið hafi aldrei verið stopp vegna vinnusvika, sleifarlags við framkvæmd eða vegna þess að skipulagi hafi verið ábótavant.

Verkið hafi verið kynnt íbúum með tölvupósti áður en það hafi hafist, þannig að það hafi ekki átt að koma neinum á óvart. Auk þess hafi íbúar verið upplýstir um framgang verksins á verktíma. Því sé alfarið hafnað að skilyrði séu til þess að lækka leiguna.

Sem leigusala beri varnaraðila að viðhalda húsnæðinu, sbr. 19. gr. húsaleigulaga. Verkið hafi verið unnið eins fljótt og vel og unnt hafi verið og valdið sem minnstri röskun fyrir leigjendur, sbr. 1. mgr. 21. gr. húsaleigulaga. Ekki hafi verið um verulega skert afnot eða afnotamissi að ræða. Í því efni skipti máli að varnaraðili leigi ekki skrifstofuhúsnæði, en kæra byggi einkum á því að maki sóknaraðila hafi ekki getað sinnt vinnu sinni í íbúðinni.

Sóknaraðili hafi ekki nýtt sér það úrræði að leita álits úttektaraðila, sbr. XIV. kafla húsaleigulaga. Nefndinni sé eftirlátið að meta hvaða áhrif það hafi.

Gerð sé krafa um að viðurkennt verði að um eðlilegt viðhald hafi verið að ræða, sem hafi verið unnið eins og best verði á kosið og að skilyrði afsláttar séu ekki til staðar.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að kæran sé ekki einkum á því byggð að maður hennar hafi ekki getað unnið heima. Í húsnæðinu búi fjölskylda og allir séu í sínum verkefnum. Sóknaraðili sé í háskólanámi og synir þeirra í grunn- og menntaskóla. Þau hafi margsinnis hrökklast út af heimilinu til að fá vinnufrið eða njóta eðlilegra samvista sem fjölskylda.

Það sé rangt að ekki hafi verið unnið í rigningu. Þá fái sóknaraðili ekki séð hvernig veikindi eða fjarvistir einstakra starfsmanna komi málinu við. Lætin hafi verið þau sömu hvort sem það hafi verið sex eða tólf manns að berja og bora í þakið. Sóknaraðili hafi ekki skráningar um það en efist um að 63 vinnudagar hafi tapast á verktíma, enda hafi samstundis verið dregið úr þeirri fullyrðingu með því að segja að þeir hafi tapast að mestu leyti.

Varnaraðili hefði átt að taka íbúðir á efstu hæð hússins úr leigu á meðan á framkvæmdum stóð eða að minnsta kosti lækka leiguverð vegna þeirrar röskunar sem þær hafi valdið. Engin viðvörun hafi verið gefin.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að það sé enginn ágreiningur um það að verkið hafi að hluta til verið unnið á rigningardögum. Úrkoma á höfuðborgarsvæðinu á þessum tíma hafi aftur á móti verið með þeim hætti að ekki hafi verið hægt að vinna verkið eins og best hefði verið á kosið og á þeim hraða sem æskilegt hefði verið. Í því felist ígildi tapaðra vinnudaga, sem hafi leitt til þess að verkið hafi tafist, án þess að varnaraðili eða verktakinn bæru ábyrgð á því.

Hefðu íbúðirnar verið teknar úr leigu hefði það þýtt hækkun á leigu fyrir alla hina í húsinu og húsnæðisleysi fyrir þá sem ekki hefði verið framlengt við vegna þessara framkvæmda. Sú aðferð hefði því leitt til meira tjóns heldur en sú aðferð sem farin hafi verið. Húsnæðið hafi verið vel íbúðarhæft, þótt vissulega sé það þannig að stórum framkvæmdum fylgi alltaf viss óþægindi fyrir íbúa þess.

Það sé rangt að engin viðvörun hafi verið gefin. Verkefnið hafi verið á framkvæmdaáætlun á heimasíðu varnaraðila og það verið kynnt íbúum með fyrirvara. Staðreyndin sé sú að stórum viðhaldsverkefnum fylgi alltaf viss tímabundin óþægindi. Fram hjá því verði ekki komist. Minnt sé á þá reglu húsaleiguréttarins að eigandi fasteignar verði að geta viðhaldið henni.

VI. Niðurstaða            

Í 1. mgr. 21. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að viðgerðar- og viðhaldsvinnu alla skuli leigusali láta vinna fljótt og vel svo að sem minnstri röskun valdi fyrir leigjanda. Í 2. mgr. sömu greinar segir að leiði viðgerðar- eða viðhaldsvinna á vegum leigusala til verulega skertra afnota eða afnotamissis að mati úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, skuli leigusali bæta leigjanda það með hlutfallslegum afslætti af leigugjaldi eða á annan þann hátt er aðilar komi sér saman um. Verði aðilar ekki ásáttir um bætur eða afslátt geti þeir leitað álits úttektaraðila, sbr. XIV. kafla, en heimilt sé aðilum að bera álit hans undir kærunefnd húsamála, sbr. 85. gr.

Fyrir liggur að á tímabilinu júní til desember 2021 stóðu yfir viðhaldsframkvæmdir á húsinu þar sem skipt var um járn og pappa í þaki. Ljóst er af gögnum málsins að mat úttektaraðila samkvæmt XIV. kafla húsaleigulaga liggur ekki fyrir líkt og áskilið er í tilvikum sem þessum, sbr. 2. mgr. 21. gr. sömu laga. Þá liggja ekki fyrir önnur gögn sem staðfest geta að framkvæmdirnar hafi skert verulega afnot sóknaraðila af húsnæðinu. Að því virtu telur kærunefnd að lagaskilyrði fyrir afslætti af leiguverði sé ekki uppfyllt í málinu. Kröfu sóknaraðila er þegar af þeirri ástæðu hafnað.

Ákvæði 5. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, sbr. lög nr. 63/2016, kveður á um að úrskurðir kærunefndar húsamála séu bindandi gagnvart málsaðilum og sæti ekki kæru til æðra stjórnvalds. Málsaðilum sé heimilt að bera úrskurði nefndarinnar undir dómstóla innan átta vikna frá því að úrskurður var kveðinn upp og frestast þá réttaráhrif hans uns dómur fellur.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila er hafnað.

Reykjavík, 15. febrúar 2022

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Aldís Ingimarsdóttir