Mál nr. 143/2011
Miðvikudaginn 25. janúar 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 143/2011:
A og B
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A og B, hér eftir nefnd kærendur, hafa með kæru, sem dagsett er 28. september 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 15. september 2011 um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærendur kærðu ákvörðun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að C, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Skráð fasteignamat á fasteign kærenda að C var 16.950.000 kr. Við afgreiðslu á umsókn kærenda aflaði Íbúðalánasjóður mats löggilts fasteignasala sem mat íbúðina á 19.400.000 kr. Áhvílandi veðlán á íbúðinni voru 23.274.163 kr. Í endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 15. september 2011, kemur fram að kærendur eru eigendur bifreiðarinnar O, metin á 1.485.000 kr. Í endurútreikningnum kemur einnig fram að kærendur eru eigendur hlutabréfa í D að andvirði 1.500 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 21. nóvember 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 12. desember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 16. desember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kærendum til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kærendum þann 30. desember 2011.
III. Sjónarmið kærenda
Kærendur kæra synjun Íbúðalánasjóðs um leiðréttingu lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 28. september 2011, greina kærendur frá því að kæra þeirra sé þrískipt. Fyrsti hlutinn snýr að starfsháttum Íbúðalánasjóðs og skilanefnd SPRON, Dróma. Í fyrsta lið kærunnar gera kærendur kröfu til þess að fá úr því skorið hvort sala íbúðarlána þeirra frá skilanefnd SPRON til Íbúðalánasjóðs hafi verið lögleg, en sú sala átti sér stað án vitundar kærenda ásamt því að þeim hafi ekki verið tilkynnt um sölu lánsins fyrr en tveimur vikum eftir að salan átti sér stað. Þá gera kærendur kröfu til þess að fá úr því skorið hvort Dróma hafi verið heimilt að selja lánið eftir að búið var að skila inn umsókn til Dróma um endurútreikning áhvílandi íbúðarlána í 110% leiðinni. Þá óska kærendur að fá úr því skorið hvort Dróma hafi verið heimilt að synja umsókn þeirra þar sem kærendur hafi ekki staðist greiðslumat.
Þá greina kærendur frá því að annar hluti kærunnar snúi að starfsháttum Íbúðalánasjóðs. Í málinu liggur fyrir að kærendur hafa áður kært ákvörðun Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, mál úrskurðarnefndarinnar nr. 43/2011. Kærendur vísa til úrskurðar úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála í máli nr. 43/2011, þar sem ákvörðun Íbúðalánasjóðs var felld úr gildi og kærða var gert að endurmeta aðfararhæfar eignir þeirra vegna umsóknar kærenda um endurútreikning áhvílandi íbúðarlána þeirra samkvæmt 110% leiðinni.
Þá segja kærendur að þau hafi keypt íbúðina að C árið 2007, en umrædd íbúð sé í fjölbýli en með sérinngangi, þriggja herbergja íbúð sem sé tæplega 90 fermetrar að stærð. Kærendur vísa til verðmats fasteignasala á vegum Íbúðalánasjóðs frá fasteignasölunni E sem fram fór þann 17. mars 2011. Það er mat kærenda að það geti hvorki talist réttlátt né löglegt að fasteignasalar á vegum Íbúðalánasjóðs geti verðmetið íbúðir eftir eigin hentisemi og að fjárhæð mögulegrar niðurfærslu lána byggist algjörlega á slíku mati eins fasteignasala. Telja kærendur að engir tveir fasteignasalar meti sömu íbúðina eins og því sé óraunhæft að fara eftir slíku mati einstaklings. Það er mat kærenda að betur færi á því að styðjast við skráð fasteignamat eignar. Þá vísa kærendur til heimasíðu kærða þar sem fram komi að tilgangur Íbúðalánasjóðs sé að „stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum“. Það er mat kærenda að Íbúðalánasjóður sé ekki að starfa í samræmi við skilgreindan tilgang sjóðsins og því kæri þau verðmat íbúðar í eigu þeirra sem fram hafi farið á vegum Íbúðalánasjóðs.
Kærendur greina frá því að þriðji liður kæru þeirra sé beint að starfsháttum ríkisins, en þau telja að tvær stofnanir í eigu ríkisins, Landsbankinn og Íbúðalánasjóður, mismuni viðskiptavinum sínum. Kærendur gera kröfu til að fá að vita hvort ríkinu sé heimilt að mismuna þegnum sínum eftir því hjá hvaða lánastofnun íbúðarlán séu tekin. Það er mat kærenda að um stjórnarskrárbrot sé að ræða sem þau krefjast leiðréttingar á.
Í bréfi til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 3. nóvember 2011, vísa kærendur til bréfs Íbúðalánasjóðs til úrskurðarnefndarinnar, dags. 19. október 2011, þar sem kærði segist ekki telja tilefni til að bera brigður á verðmat fasteignasala sem sjóðurinn hafi aflað í samræmi við ákvæði laga nr. 29/2011. Kærendur vísa til upplýsinga sem fram koma í verðmati fasteignasalans um að íbúð í þeirra eigu að Laufrima 12b í Reykjavík sé með fastanúmerinu F, stærð íbúðar sé 98,4 fermetrar, skráð fasteignamat eignarinnar sé 17.500.000 kr. en brunabótamat eignarinnar sé 22.850.000 kr. Þá vísa kærendur jafnframt til þess að í verðmati fasteignasalans komi fram að byggingarár fasteignarinnar sé 1990, en kærendur vísa til þess að umræddar upplýsingar eigi við fasteignina G, en ekki C. Þá greina kærendur frá því að sambærilegar upplýsingar sem raunverulega eigi við um eign þeirra að C séu þær að íbúðin sé með fastanúmerið H, stærð íbúðar sé 86,9 fermetrar, skráð fasteignamat eignarinnar sé 16.950.000 kr. og brunabótamat eignarinnar sé 18.587.000 kr., en íbúðin sé byggð árið 1996.
Þá vísa kærendur til ummæla fasteignasalans í verðmatinu frá 17. mars 2011: „Þriggja herbergja íbúð á 1. hæð með sérinngangi við C. Snyrtileg sameign. Lýsing íbúðar: komið inní hol, stofu og rúmgott eldhús, þrjú svefnherbergi með fataskápum. Útgengt úr stofu út á suðvestur svalir. Á gólfum er eikarparket nema á baði. Eldhúsinnrétting er úr kirsuberjavið og með góðum tækjum. Baðherbergi er dúkalagt með baðkari og sturtuaðstöðu. Sér þvottaaðstaða með innréttingu. Geymsla í kjallara.“ Kærendur greina frá því að íbúðin sé á annarri hæð, en ekki á fyrstu hæð eins og fram komi í verðmati fasteignasalans. Engin sameign sé önnur en hjóla- og vagnageymsla sem fasteignasalinn hafi ekki skoðað í umrætt sinn, þann 17. mars 2011. Þá greina kærendur jafnframt frá því að í íbúðinni séu tvö svefnherbergi en ekki þrjú eins og fram kemur í verðmati fasteignasalans, þá séu parketgólf íbúðarinnar illa farin en á baði og í þvottahúsi séu dúkar og í forstofu sé gólf flísalagt. Þá vísa kærendur jafnframt til þess að gólfefni íbúðarinnar séu upprunaleg og í þvottahúsi sé engin innrétting eins og fram kemur í upplýsingum í verðmati fasteignasala frá 17. mars 2011. Þá greina kærendur frá því að í húsinu sé enginn kjallari en geymslur séu á fyrstu hæð fasteignarinnar.
Kærendur krefjast þess að verðmatið verði gert ógilt með öllu, enda sé ekki verið að lýsa eign þeirra. Þá gera kærendur athugasemdir við vinnubrögð Íbúðalánasjóðs þar sem sjóðurinn hafi ekki gert athugasemdir við umrætt verðmat fasteignasala, þar sem meðal annars komi fram rangt fastanúmer eignarinnar. Þá segja kærendur að fari Íbúðalánasjóður fram á nýtt verðmat fasteignasala, krefjist þau þess að fá að útvega fasteignasala til verksins á kostnað sjóðsins, þar sem þau telja aðila á vegum Íbúðalánasjóðs ekki hæfa í það verk.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að heimild sjóðsins til kaupa á veðskuldabréfum sem tryggð eru með veði í íbúðarhúsnæði sé að finna í 3. tölul. 9. gr. laga nr. 44/1998, sbr. lög nr. 125/2008. Um þau kaup gildi almenn regla kröfuréttar um kröfuhafaskipti án samþykkis skuldara, en kærði vísar til þess að skuldurum hafi verið send tilkynning um kröfuhafaskipti. Þá greinir kærði frá því að Íbúðalánasjóður taki ekki afstöðu til samskipta kærenda við fyrri kröfuhafa eða viðskiptabanka og vísar til þess að kærendur njóti sömu réttinda og aðrir skuldarar Íbúðalánasjóðs. Þá greinir kærði frá því að Íbúðalánasjóður hafi ekki talið tilefni til að bera brigður á verðmat fasteignasala sem sjóðurinn aflaði í samræmi við ákvæði fyrrgreindra laga.
V. Niðurstaða
Málskot kærenda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu liggur fyrir að kærendur hafa lagt fram kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála í þremur liðum. Fyrsti liður kærunnar snýr að sölu íbúðarlána kærenda af hálfu Dróma, skilanefndar SPRON til Íbúðalánasjóðs. Í 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, kemur skýrt fram að ágreiningsmálum vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda sveitarfélaga verði skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála. Því er ljóst að kæruheimild er því ekki til staðar hvað varðar úrskurði annarra lánveitenda á íbúðalánamarkaði en Íbúðalánasjóðs og er fyrsta liði í kæru kærenda því vísað frá úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála.
Þriðji liður kærunnar snýr að því hvort gæta beri jafnræðis við afgreiðslu umsókna um 110% leiðina, en kærendur hafa vísað til framkvæmdar annarra lánastofnana við afgreiðslu umsókna um endurútreikning lána samkvæmt 110% leiðinni. Úrskurðarnefndin hefur áður tekið afstöðu til þessa álitaefnis og hefur ekki fallist á að kærði eigi á grundvelli slíkrar jafnræðisreglu að hafa hliðsjón af framkvæmd endurútreiknings lána hjá öðrum fjármálastofnunum. Framkvæmd niðurfærslu lána kann að vera háttað með mismunandi hætti hjá fjármálastofnunum, en Íbúðalánasjóður er hins vegar bundinn af lögum nr. 29/2011.
Annar liður kærunnar snýr að verðmati fasteignasala á vegum Íbúðalánasjóðs, en kærendur hafa fært fram þau rök að verðmatinu sé töluvert ábótavant, enda byggi það að hluta til á röngum upplýsingum. Er tekið undir þau rök kærenda, enda ljóst að verðmat fasteignasala á vegum Íbúðalánasjóðs tilgreinir ranga stærð íbúðar kærenda, rangan fjölda herbergja auk þess sem upplýsingar um skráð fasteignamat íbúðarinnar og fastanúmer eru ekki réttar. Af ákvæðum 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 kemur fram að rík áhersla er lögð á að raunverulegt verðmæti yfirveðsettra fasteigna liggi fyrir við afgreiðslu umsókna um niðurfærslu lána samkvæmt 110% leiðinni. Verður að telja að ekki hafi komið fram raunverulegt verðmæti íbúðar kærenda, þar sem ákvörðunin byggir á verðmati fasteignasala sem að mati úrskurðarnefndarinnar uppfyllir ekki þær kröfur sem gera verður til kærða til þess að meta raunverulegt verðmæti fasteigna í eigu umsækjenda um 110% leiðina. Það telst ekki hafa verið upplýst nægjanlega við meðferð umsóknar kærenda. Verður því að af þeim sökum að ógilda hina kærðu niðurstöðu.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, varðandi endurútreikning á lánum A og B, áhvílandi á íbúðinni að C, er felld úr gildi og lagt fyrir Íbúðalánasjóð að taka málið til meðferðar að nýju.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal