Mál nr. 153/2012
Miðvikudaginn 25. janúar 2012 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 153/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefnd kærandi, hefur með kæru, dags. 14. október 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs, hér eftir nefndur kærði, frá 16. september 2011 vegna umsóknar kæranda um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði synjun um endurútreikning lána hjá Íbúðalánasjóði sem hvíla á fasteigninni að B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B var 16.450.000 kr. Áhvílandi veðskuldir á íbúðinni þann 1. janúar 2011 voru 17.528.702 kr.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dags. 17. október 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá Íbúðalánasjóði. Að auki var þess farið á leit við Íbúðalánasjóð að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dags. 3. nóvember 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 9. nóvember 2011, var bréf Íbúðalánasjóðs sent kæranda til kynningar. Frekari athugasemdir bárust frá kæranda þann 18. nóvember 2011.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir ákvörðun Íbúðalánasjóðs um synjun á leiðréttingu lána í 110% leiðinni. Í rökstuðningi með kæru til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 14. október 2011, segir kærandi að hún geri kröfu um endurákvörðun Íbúðalánasjóðs, þar sem tekið verði tillit til þess að eignarhluti hennar í íbúðinni að B sé 80%.
Þá greinir kærandi frá því að keypt umrædda íbúð að B á árinu 1997. Greiðslumat Íbúðalánasjóðs hafi sýnt að hún gæti einungis eignast 80% af íbúðinni miðað við 90% skuldsetningu. Foreldrar hennar hafi því aðstoðað hana með því að kaupa 20% af umræddri eign sem þau hafi greitt með eigin fé. Þá vísar kærandi til gagna Íbúðalánasjóðs og sambærilegra upplýsinga sem fram koma á skattframtali hennar þar sem fram kemur að hún sé eigandi 80% eignarhluta af íbúðinni og hafi verið það frá kaupdegi.
Kærandi vísar til skráðs fasteignamats eignarinnar sem er 16.450.000 kr., en það er mat kæranda að skráð fasteignamat hennar eignarhluta sé því 13.160.000 kr. Kærandi telur að Íbúðalánasjóður ætti því að miða við 110% verðmæti eignarhluta hennar sem er 14.476.000 kr. (samkvæmt útreikningi kæranda: 13.160.000 x 1,1). Þá vísar kærandi til þess að skuld hennar við Íbúðalánasjóð hafi þann 1. janúar 2011 verið 17.528.702 kr. eða 121% af verðmæti íbúðarinnar.
Kærandi greinir frá því að hún og faðir hennar, C, séu bæði skráð sem umsækjendur um 110% leiðina, en um mistök sé að ræða, þar sem skráningarforrit á vefsíðu Íbúðalánasjóðs geri ekki ráð fyrir eignarhluta sem sé 80%. Að höfðu samráði við starfsfólk Íbúðalánasjóðs hafi því kærandi og faðir hennar verið skráð sem umsækjendur, en kærandi vísar til þess að ekki hafi verið ætlunin að faðir hennar myndi sækja um niðurfærslu lána hjá Íbúðalánasjóði, enda eigi hann ekki rétt á niðurfærslu lána þar sem hann hafi staðgreitt sinn eignarhluta af íbúðinni.
Í bréfi sínu til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dags. 18. nóvember 2011, segir kærandi að hún andmæli þeirri staðhæfingu Íbúðalánasjóðs sem fram kemur í bréfi sjóðsins til kærunefndarinnar, dags. 3. nóvember 2011, að veðtrygging sé alltaf í heildaríbúðareign. Því til stuðnings vísar kærandi laga nr. 44/1998 og reglugerðar nr. 522/2004, en þar komi hvergi fram að Íbúðalánasjóði ber að taka alla eign að veði þegar lán sé veitt, sé lántakinn einn en eigendur íbúðarinnar fleiri. Kærandi segir að um sé að ræða vinnureglu sem hafi allt að því áunnið sér hefð.
Kærandi vísar til framlagðra tölvupósta milli hennar og starfsmanns Íbúðalánasjóðs frá 3. maí 2007, er umsókn kæranda um lánveitingu hjá sjóðnum var til afgreiðslu, en þar standi „en þegar ég geri veðbréfið sjálft þá er Heiða bara á skjalinu og því eini greiðandinn“. Kærandi telur þau ummæli sýna fram á þá afstöðu Íbúðalánasjóðs að líta á hana sem eina skuldara íbúðarlána sem hvíla á eigninni að B. Þá segir kærandi að vissulega sé það rétt að hefði hún komist í alvarleg vanskil með áhvílandi lán, þá hefði vissulega verið gengið að allri íbúðinni óháð eignarhluta.
Kærandi bendir á að kaup hennar á íbúðinni að B og lántaka hjá Íbúðalánasjóði hafi verið í samræmi við reglur sjóðsins um veðhæfi og greiðslugetu, en hún hafi ekki haft möguleika á því að eignast íbúðina ein og því hafi foreldrar hennar aðstoðað hana við kaupin. Þá vísar kærandi til þess að aldrei hafi verið reynt að fara í kringum lög og reglur við kaup á íbúðinni og það sé mat hennar að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé ranglát. Kærandi vísar til 1. gr. laga nr. 44/1998, en þar segir að „[t]ilgangur laga þessara er að stuðla að því með lánveitingum og skipulagi húsnæðismála að landsmenn geti búið við öryggi og jafnrétti í húsnæðismálum“. Þá segir kærandi einnig að samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila hafi verið byggt á viljayfirlýsingu ríkisstjórnarinnar.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður áréttar að veðtrygging fyrir lánum sjóðsins sé ávallt í heildaríbúðareign óháð því hvernig eignarhlutum er háttað og þar með er veðtryggingin ekki takmörkuð við 80% eignarhluta kæranda. Íbúðin stendur sem heild að baki veðtryggingar og þá er einnig að baki útreikningum. Þá er áramótastaða áhvílandi íbúðalána undir 110% af fasteignamati og niðurfærsla kemur ekki til, sbr. niðurstöðu útreikninga sem liggja fyrir í málinu.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í 1. gr. laga nr. 29/2011 til breytinga á lögum nr. 44/1998 um húsnæðismál segir að Íbúðalánasjóði sé heimilt að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum að uppfylltum skilyrðum ákvæðis þessa enda sé uppreiknuð staða veðkrafna 1. janúar 2011 umfram 110% af verðmæti fasteignar í eigu lántaka eða maka hans.
Í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, segir í 1.1 lið 1. gr. að heimilum þar sem áhvílandi veðskuldir eru umfram 110% af verðmæti fasteignar, bjóðist að færa veðskuldir sínar niður að 110% af verðmæti eignar.
Í máli þessu liggur fyrir að staða áhvílandi veðlána á íbúð kæranda var undir 110% veðsetningarhlutfalli og af þeim sökum hafnaði Íbúðalánasjóður umsókn hennar. Kærandi hefur hins vegar fært fram þau rök að eingöngu eigi að líta til 80% eignarhluta hennar við útreikning á veðsetningarhlutfalli, en ekki alls eignarhlutans. Hefur hún byggt á því, svo sem ráða má af framlögðum skjölum, að eignarhluti hennar er 80% en 20% eru í eigu föður hennar. Auk þess má ráða að kærandi er ein skráð skuldari áhvílandi lána, en meðeigandi hennar (faðir kæranda) er hvorki skráður sem meðskuldari lánanna né ábyrgðarmaður. Af hálfu Íbúðalánasjóðs hefur því verið haldið fram að við afgreiðslu sjóðsins standi öll eignin að veði til tryggingar áhvílandi veðlánum og til þess sé litið við afgreiðslu umsókna um 110% leiðina.
Með lögum nr. 29/2011 var Íbúðalánasjóði veitt heimild til þess að færa niður veðkröfur sjóðsins á hendur einstaklingum sem uppfylla þau skilyrði sem fram koma í 1. gr. laganna. Í kjölfar setningar laganna barst umtalsverður fjöldi umsókna um niðurfellingu lána til Íbúðalánasjóðs og hefur úrskurðarnefndin tekið til meðferðar og afgreiðslu mikinn fjölda kæra á ákvörðunum Íbúðalánasjóðs. Hefur úrskurðarnefndin byggt á því að með setningu laga nr. 29/2011 hafi löggjafinn ákveðið hvernig Íbúðalánasjóði bæri að afgreiða umsóknir um niðurfærslu veðskulda eftir 110% leiðinni, og af því leiddi að umsækjendur gætu ekki borið því við fyrir úrskurðarnefndinni að í öðrum fjármálastofnunum væri stuðst við aðrar reglur við framkvæmd niðurfærslunnar sem jafnvel væru umsækjendum hagfelldari, svo sem um frádrátt aðfararhæfra eigna og verðmat fasteigna.
Í fyrri úrskurðum úrskurðarnefndarinnar hefur verið tekin afstaða til þess þegar svo háttar til að aðrir hafa gerst meðskuldarar á lánum umsækjenda, þannig að báðir aðilar hafa tekist á hendur greiðsluábyrgð áhvílandi veðskulda. Hefur úrskurðarnefndin þá litið svo á sem umsækjandi og aðrir þeir sem hefðu tekist á hendur ábyrgð á greiðslu áhvílandi veðlána teldust vera lántakendur í skilningi 1. gr. laga nr. 29/2011. Við niðurfærslu þegar þannig háttaði til yrði einnig litið til og dregnar frá aðfararhæfir eignir umsækjanda sem og meðskuldara. Hér háttar svo til að skýra þarf ákvæði 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 þegar leggja á mat á hvort einungis verði miðað við eignarhluta umsækjenda um niðurfærslu, þegar meðeigandi fasteignar hefur ekki tekist á hendur greiðsluábyrgð áhvílandi veðskulda.
Ekki hafa verið gefnar út almennar reglur um framkvæmd niðurfærslunnar svo sem mælt er fyrir um í 8. mgr. 1. gr. laganna. Við skýringu ákvæða laga nr. 29/2011 hefur úrskurðarnefndin í fyrri úrskurðum sínum litið til samkomulags lánveitenda á íbúðarlánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, en lögum nr. 29/2011 var ætlað að lögfesta heimild Íbúðalánasjóðs til þess að fylgja framangreindu samkomulagi. Í athugasemdum með frumvarpi sem varð að lögum nr. 29/2011 er þannig tekið fram að markmið laganna væri að draga úr yfirveðsetningu eigna og lækka greiðslubyrði heimila, og að eitt aðalmarkmiða framangreinds samkomulags hafi verið að færa niður skuldir til samræmis við verðmæti íbúðarhúsnæðis.
Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Í 2. mgr. 1. gr. laganna er ekki að finna ákvæði um það þegar fasteign er í sameign annarra en maka eða lántaka. Í 2. mgr. 1. gr. laganna kemur hins vegar fram að skilyrði til niðurfærslu veðkrafna sé að veðkrafan sé á veðrétti umfram 110% af verðmæti eignarinnar, og samsvarandi reglu er að finna í 3. mgr. lagana. Þá kemur fram í gr. 1.1 í 1. gr. framangreinds samkomulags að niðurfærsla eigi við um þau tilvik þegar um er að ræða kröfuhafa sem eru á veðréttum umfram 110% af verðmæti eignar. Það er því álit úrskurðarnefndarinnar að Íbúðalánasjóði beri að fylgja fyrrgreindum ákvæðum laga nr. 29/2011. Tilgangur laga nr. 29/2011 var að laga áhvílandi lán að verðmæti fasteigna og í framangreindum lögum er hvergi að finna heimild til handa Íbúðalánasjóði um að líta eingöngu til þess hlutfalls af fasteignamati eða verðmati sem tekur til eignarhluta umsækjanda um niðurfærslu lána, eigi umsækjandi íbúð í sameign með öðrum aðila. Ber einnig að líta til þess að lán kæranda hjá Íbúðalánasjóði hvíla á allri eigninni, en ekki eingöngu eignarhluta kæranda. Með framangreindum athugasemdum er hin kærða ákvörðun því staðfest.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um synjun á endurútreikningi á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal