Mál nr. 30/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 30/2009
Eignaskiptayfirlýsing: Gildi, innkeyrsla, leiðrétting hlutfallstölu.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 26. ágúst 2009, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. september 2009, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 26. september 2009, og athugasemdir gagnaðila, dags. 9. október 2009, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn
23. desember 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða iðnaðarhúsnæðið X nr. 19, alls þrír eignarhlutar. Húsið var byggt árið 1982 og er engin sameign í húsinu. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta 0102 en gagnaðili er eigandi eignarhluta 0103. Ágreiningur er um eignaskiptayfirlýsingu og útreikning hlutfallstalna.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að gildandi eignaskiptayfirlýsing verði leiðrétt svo tryggð verði aðkoma að eignarhlutum 0102 og 0103 með því að gera innkeyrslu að báðum eignarhlutum í samræmi við tillögur og uppdrátt C.
- Að reiknuð verði hlutfallstala í lóð í samræmi við stærð sérafnotaflata að viðbættum grunnfleti hvers eignarhluta.
Í álitsbeiðni kemur fram að ný eignaskiptayfirlýsing hafi verið gerð fyrir X nr. 19 í september 2005. Álitsbeiðandi telur að endurskoða þurfi eignaskiptayfirlýsinguna og gera á henni leiðréttingar. Jafnframt telur álitsbeiðandi að sérafnotaflötur á lóð eignar 0103 takmarki nýtingu eignar 0102 eins og skiptingu sé háttað miðað við gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Álitsbeiðandi bendir á að misræmi sé í eignaskiptayfirlýsingunni þannig að sérafnotaflötur lóðar 0103 sé ekki teiknaður í samræmi við það sem segi í skýringatexta. Þar segi að hver eign hafi sérafnot af þeim hluta lóðar sem liggi að viðkomandi eign út að lóðarmörkum eins og sýnt sé á uppdrætti, en hann sé ekki í samræmi við þetta. Ástæða þess að álitsbeiðandi telur nauðsynlegt að leiðrétta þetta er sú að tryggja verði óhefta aðkomu/innkeyrslu að öllum eignarhlutum hússins. Gagnaðili sé þessu mótfallinn og hafi lýst sig andvígan breytingum á eignaskiptayfirlýsingunni.
Álitsbeiðandi telur að eins og sérafnotaflötur á lóð eignar 0103 sé teiknaður á uppdrætti í gildandi eignaskiptayfirlýsingu, takmarki það nýtingu eignar 0102 þar sem engin innkeyrsla sé tryggð að þeim hluta. Breyta þurfi uppdrætti með eignaskiptayfirlýsingu og tryggja þannig innkeyrslu að öllum eignarhlutum hússins.
Álitsbeiðandi telur eðlilegt að hlutfallstala í lóð sé í réttu hlutfalli við stærð sérafnotaflata hvers eignarhluta að viðbættum grunnfleti viðkomandi eignarhluta.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ágreiningur sé vegna innkeyrsluhurðar sem álitsbeiðandi setti í stað glugga á eign sinni. Breytingin hafi verið gerð án samþykkis byggingarfulltrúa og án samþykkis allra eigenda hússins.
Í kjölfar breytinganna hafi notkun lóðarinnar breyst með þeim hætti að eigandi 0102 keyri ítrekað yfir sérafnotaflöt 0103 til að nota fyrrnefnda innkeyrsluhurð og leggi bifreiðum þar jafnvel heilu og hálfu dagana.
Gagnaðili bendir á að þinglýst eignaskiptayfirlýsing fyrir fasteignina liggi fyrir frá árinu 2005. Hún hafi verið gerð í samræmi við óskir þáverandi eiganda hússins og þar með talið hvernig sérafnotaflötum ætti að vera háttað. Athygli er vakin á því að núverandi eigendur keyptu eignir sínar eftir þann tíma og ætti því að vera fullljóst hver sé skipting sérafnotaflatanna. Hvað varðar orðalag eignaskiptayfirlýsingarinnar sem álitsbeiðandi hafi gert athugasemdir við, þá vill gagnaðili meina að verið sé að vísa til uppdráttarins hvað nánari útfærslu sérafnotaflata varði, enda gefi það augaleið að ef eignarhluti 0102 hefði fengið sérafnotaflöt alveg út að lóðarmörkum að vestanverðu, þá hefði verið lokað fyrir aðkomu að eignarhluta 0103.
Undanfarna mánuði hafi álitsbeiðandi viljað láta gera nýja eignaskiptayfirlýsingu til að „tryggja eðlileg afnot lóðar“ en gagnaðili sé þessu ósammála þar sem allar forsendur hafi legið fyrir þegar þeir keyptu eignir sínar og auk þess hafi álitsbeiðandi ekki haft leyfi til að breyta nýtingarforsendum lóðarinnar með því að setja innkeyrsluhurð á sinn eignarhluta.
Gagnaðili gerir þá kröfu að álitsbeiðanda verði gert að fjarlægja innkeyrsluhurð í séreign sinni og koma húsinu í samt horf. Hann telur að samþykki allra eigenda þurfi að liggja fyrir um slíka breytingu, sbr. 1. mgr. 30. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og A-lið 41. gr. laganna. Þessu til stuðnings vísar hann í álit kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 13/2008 og að auki að engu breyti þó um iðnaðarhúsnæði væri að ræða.
Gagnaðili bendir á að eins og áður segi hafi álitsbeiðandi sett innkeyrsluhurð á eign sína í leyfisleysi og geti því tæplega gert kröfu um trygga aðkomu að henni. Hvað varði kröfu um nýja eignaskiptayfirlýsingu þá bendir gagnaðili á að skv. 1. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994 sé samþykki allra eiganda áskilið fyrir breytingum hafi þær í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta, sbr. 2. mgr. 16. gr. sömu laga.
Jafnframt bendir gagnaðili á að eins og fram komi í 2. gr. laganna megi víkja frá þeim ef um sé að ræða fjöleignarhús sem hýsi einungis atvinnustarfsemi. Þar segi einnig að ef ekki náist full samstaða með eigendum um frávik, þá gildi ákvæði laganna óskorað um slíkt húsnæði. Hvað varði útreikning hlutfallstölu lóðar þá segir meðal annars í 21. gr. reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, nr. 910/2000, að hlutfallstala hverrar eignar í lóð sé margfeldi hlutfallstölu matshlutans og hlutfallstölu eignar í matshluta. Enn fremur segi að sérafnotafletir í lóð hafi ekki áhrif á hlutfallstölur í sameiginlegri lóð. Í tilfelli umræddrar fasteignar er ekki vikið frá lögunum, heldur hlutfallstala í lóð sú sama og hlutfallstala í húsi þar sem um einn matshluta er að ræða á lóðinni. Með hliðsjón af því sem hér hafi verið rakið, geti álitsbeiðandi ekki krafist breytinga á eignaskiptayfirlýsingunni.
Gagnaðili gerir að lokum þá kröfu að álitsbeiðandi virði sérafnotafleti eins og þeir eru afmarkaðir í eignaskiptayfirlýsingu sem lá fyrir við kaup þeirra beggja á eignum sínum og vísar þar til 4. tölul. 13. gr. laga nr. 26/1994.
Í athugasemdum álitsbeiðanda er því í fyrsta lagi bent á að gagnaðili hafi haldið því fram að álitsbeiðandi geti tæplega gert kröfu um trygga aðkomu að eignarhluta sínum þar sem innkeyrsluhurðin hafi verið sett í leyfisleysi. Álitsbeiðandi mótmælir þessari fullyrðingu gagnaðila alfarið sem rangri og bendir á að þegar hann setti umrædda aksturshurð á sinn eignarhluta í desember 2005, hafi ekki verið um leyfisskyldar breytingar að ræða, heldur einungis verið að færa húsið í upphaflegt horf. Þessu til stuðnings er vísað til staðfestingar aðstoðarbyggingarfulltrúa hjá sveitarfélaginu R, dags. 18. september 2009. Í umræddri staðfestingu komi skýrt fram að gluggastykki það sem álitsbeiðandi hafi fjarlægt þegar hann setti aksturshurð á eignarhluta sinn, hafi á sínum tíma verið sett án samþykkis byggingarfulltrúa eða bygginganefndar. Með uppsetningu á aksturshurðinni hafi álitsbeiðandi því fært húsið í upprunahorf til samræmis við teikningar sem samþykktar voru í bygginganefnd R þann 2. desember 1982. Þá megi einnig geta þess að í raun hafi það verið svo, þegar álitsbeiðandi festi kaup á eignarhluta 0102 í húsinu, að það hafi verið forsenda fyrir kaupunum af hans hálfu að sett yrði aksturshurð á húsnæðið.
Þá telur álitsbeiðandi rétt að fram komi í þessu sambandi að þegar hann vann við uppsetningu á umræddri aksturshurð á eignarhluta 0102 í desember 2005 hafi gagnaðila verið fullkunnugt um þær framkvæmdir, en ekki gert neinar athugasemdir. Álitsbeiðandi bendir jafnframt á að á aðalteikningu af X nr. 19 megi glöggt sjá að gert sé ráð fyrir aksturshurð á þeim stað sem álitsbeiðandi setti umrædda hurð í desember 2005. Þá sjáist á teikningu af húsinu, sem samþykkt var 2. desember 1982, að aksturshurð sú sem álitsbeiðandi setti á eignarhluta sinn í desember 2005 sé í samræmi við samþykktar teikningar af húsinu. Það sé því beinlínis rangt að hurðin hafi verið sett í óleyfi.
Þá hafi gagnaðili tiltekið að álitsbeiðandi hafi krafist nýrrar eignaskiptayfirlýsingar, og vísar til 1. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994, um að samþykki allra eigenda sé áskilið fyrir breytingum ef þær hafi í för með sér eignayfirfærslu eða kvaðir á eignarhluta. Álitsbeiðandi vill fyrir það fyrsta árétta að ekki hafi verið gerð krafa um að gerð verði ný eignaskiptayfirlýsing heldur einungis að leiðréttar verði augljósar villur í eignaskiptayfirlýsingu. Þannig verði uppdráttur færður til samræmis við texta hennar. Varðandi rétt sinn til að krefjast leiðréttinga á eignaskiptayfirlýsingu leyfi álitsbeiðandi sér að vísa til 2. og 3. mgr. 18. gr. laga nr. 26/1994.
Gagnaðili hafi lagt fram ljósmyndir sem hann segi að sýni hvernig álitsbeiðandi hafi vísvitandi truflað aðkomu að eignarhluta 0103 með því meðal annars að leggja bíl sínum fyrir innkeyrslu og inni á sérafnotaflöt 0103. Álitsbeiðandi undirstrikar að ekki verði annað séð á umræddum ljósmyndum en bifreið hans sé staðsett inni á séreignarhluta 0102. Álitsbeiðandi telur að ljósmyndirnar undirstriki einungis nauðsyn þess að aðkoma að báðum eignarhlutunum verði tryggð með breytingu á eignaskiptayfirlýsingu í samræmi við kröfur álitsbeiðanda fyrir nefndinni. Álitsbeiðandi vísar því á bug að hann hafi vísvitandi truflað aðkomu að eignarhluta 0103 eins og gagnaðili heldur fram í greinargerð sinni.
Álitsbeiðandi reki trésmíðaverkstæði í eignarhluta sínum, en sú starfsemi sé þess eðlis að nauðsynlegt geti reynst að eiga greiða aðkomu að aksturshurð til að flytja efni og tæki til og frá húsnæðinu.
Þá vekur álitsbeiðandi athygli á því að gagnaðili hafi nýtt svæðið frá sérafnotafleti 0102 og út að lóðamörkum sem geymslustað fyrir bifreiðar og tæki. Álitsbeiðandi telur það skjóta skökku við hjá gagnaðila að á sama tíma og hann leggi sjálfur bifreiðum og tækjum á það sem hann telur séreignarhluta sinn og aðkomu að eignarhluta 0103, amist hann við því að álitsbeiðandi nýti það þrönga svæði sem hann hefur nú sem sérafnotaflöt framan við eignarhluta 0102.
Í öðru lagi hafi gagnaðili vísað til 2. gr. fjöleignarhúsalaganna og auk þess til 21. gr. reglugerðar nr. 910/2000 varðandi útreikning hlutfallstölu eignar í lóð. Telur gagnaðili með vísan til þessara ákvæða að álitsbeiðandi geti ekki krafist breytinga á eignaskiptayfirlýsingu fyrir X nr. 19. Álitsbeiðandi viðurkennir að honum sé það nokkuð torskilið með hvaða hætti gagnaðili hafi komist að þessari niðurstöðu og vill hvað þetta varðar benda á að í 1. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994 sé talið upp í átta töluliðum hvaða atriði skuli koma fram á skýran og skilmerkilegan hátt í eignaskiptayfirlýsingu. Í 3. mgr. sömu greinar segi enn fremur að eignaskiptayfirlýsingu skuli fylgja til þinglýsingar teikning af fjöleignarhúsinu og lóðaruppdráttur þar sem sýnd eru, eftir því sem frekast verður við komið, þau atriði sem tiltekin séu í 1. mgr. Fram kom í álitsbeiðni að misræmi væri milli texta eignaskiptayfirlýsingar og fylgigagna með henni. Álitsbeiðandi telur sem fyrr segi, meðal annars með vísan til 2. og 3. mgr. 18. gr. svo og 7. mgr. 16. gr. fjöleignarhúsalaganna, að hann eigi rétt á því að krefjast leiðréttingar á eignaskiptayfirlýsingunni fyrir X nr. 19.
Álitsbeiðandi bendir á hvað varðar kröfu hans um breytingu á hlutfallstölu í lóð hafi hann á síðasta ári óskað eftir rökstuðningi við fasteignamat eignarhluta 0102 (fnr. Z) frá Fasteignamati ríkisins. Af rökstuðningnum, sem dagsettur er 8. september 2008, megi ráða að um sé að ræða einn matshluta af þremur í X nr. 19. Rökstuðningurinn styðji að mati álitsbeiðanda kröfu hans um leiðréttingu á hlutfallstölu í lóð og að hún verði reiknuð í samræmi við stærð sérafnotaflata að viðbættum grunnfleti hvers eignarhluta.
Að síðustu hafði gagnaðili gert að því er virðist sjálfstæða kröfu um að álitsbeiðandi virði sérafnotafleti eins og þeir eru afmarkaðir í eignaskiptayfirlýsingu, og vísað í því sambandi til 4. tölul. 13. gr. laga nr. 26/1994. Álitsbeiðandi bendir á að hann hafi í hvívetna farið eftir þeirri afmörkun sem greind er í eignaskiptayfirlýsingu. Þá verði í þessu sambandi einnig að líta til þess að misræmi það sem nú er að mati álitsbeiðanda milli texta eignaskiptayfirlýsingar og uppdráttar sem henni fylgir, leiði til þess að deila megi um hvort sérafnotaflötur eignarhluta 0102 nái út að lóðamörkum eða ekki.
Álitsbeiðandi telur nauðsynlegt að fram komi að hann hafi í mars árið 2008 látið útbúa sérstakan viðauka við eignaskiptayfirlýsinguna fyrir X nr. 19. Var viðaukanum ætlað að leiðrétta áðurgreint ósamræmi milli texta og teikningar í eignaskiptayfirlýsingunni, að því er varðar sérafnotafleti og aðkomu að séreignunum. Skemmst sé frá því að segja að gagnaðili hafi aftekið með öllu að samþykkja viðaukann en kveðist þó reiðubúinn til samninga við álitsbeiðanda um málið gegn því að álitsbeiðandi greiddi honum umtalsverða fjárhæð fyrir. Því hafi álitsbeiðandi hafnað.
Að endingu bendir álitsbeiðandi á að telja verði að vafi geti leikið á því hvaða eignaskiptayfirlýsing sé í gildi fyrir X nr. 19. Upphaflega hafi verið í gildi eignaskiptayfirlýsing frá 29. apríl 1981. Sú eignaskiptayfirlýsing hafi verið felld úr gildi með nýrri, dags. 11. ágúst 2005, samþykktri af byggingarfulltrúanum í R 23. ágúst 2005 og innfærð í þinglýsingabók hjá sýslumanninum á R 31. ágúst 2005. Ný eignaskiptayfirlýsing hafi síðan verið gerð 7. september 2005, samþykkt af byggingarfulltrúa 14. september 2005 og innfærð í þinglýsingabók 27. september 2005. Í síðastgreindri eignaskiptayfirlýsingu komi fram að hún ógildi eldri eignaskiptayfirlýsingu, dags. 29. apríl 1981. Ekkert komi fram að hún ógildi eignaskiptayfirlýsinguna frá 11. ágúst 2005. Álitsbeiðandi telur að handvömm þessi sé þess eðlis að vafi verði að teljast uppi um gildi nýjustu eignaskiptayfirlýsingarinnar og bendir á að svo virðist sem ekki hafi verið vandað til verka eins og lög og reglur áskilja um gerð eignaskiptayfirlýsinga. Álitsbeiðandi telur þetta styðja kröfur sínar. Þá gerir álitsbeiðandi athugasemd við það sem fram kemur af hálfu gagnaðila varðandi þinglýsta eignaskiptayfirlýsingu fyrir fasteignina sem liggi fyrir frá árinu 2005. Gagnaðili hafi haldið því fram að hún hafi verið gerð í samræmi við óskir þáverandi eiganda hússins, þar með talið hvernig sérafnotaflötum ætti að vera háttað. Álitsbeiðandi áréttar að ástæða þess að þáverandi eigendur hafi hlutast til um að gera nýjar eignaskiptayfirlýsingar hafi fyrst og fremst verið vegna skiptingar hússins í þrjá eignarhluta í beinum tengslum við sölu á fasteigninni til þriggja óskyldra aðila.
Í athugasemdum gagnaðila bendir hann á að álitsbeiðandi hafi haldið því fram með vísan í staðfestingu frá aðstoðarbyggingarfulltrúa að hann hafi komið húsinu í upphaflegt horf með því að setja innkeyrsluhurð á sinn eignarhluta. Teikningin sem aðstoðarbyggingarfulltrúinn hafi vísað í, sem dagsett sé árið 1982, sé af X nr. 23. Það sjáist á afstöðumyndinni á henni. Einnig hafi álitsbeiðandi sagt það hafa verið forsendu fyrir kaupum sínum á eigninni að sett yrði hurð á húsnæðið. Í afsölum sem gefin voru út við kaup núverandi eiganda komi fram að eignaskiptayfirlýsing frá 7. september 2009 hafi legið fyrir og að kaupendur hafi kynnt sér ástand hússins og fyllilega sætt sig við það.
Hvað það varðar að gagnaðili hafi ekki gert neinar athugasemdir við uppsetningu hurðarinnar þá hafi það verið í þeirri trú að hurðin væri sett upp með leyfi yfirvalda. Það sem gagnaðila sé á móti skapi sé að álitsbeiðandi virði ekki mörk sérafnotaflata, ekki hurðin sem slík.
III. Forsendur
Samkvæmt 3. mgr. 18. gr. laga um fjöleignarhúsamál, nr. 26/1994, á sérhver eigandi kröfu á því að hlutfallstölur sýni og endurspegli rétta skiptingu hússins og séu þannig réttur eða eðlilegur grundvöllur að skiptingu viðkomandi réttinda og skyldna.
Í málinu liggur fyrir eignaskiptayfirlýsing, dagsett í ágúst 2005, innfærð til þinglýsingar 31. ágúst sama ár, sem álitsbeiðandi telur að beri að endurskoða og leiðrétta. Telur hann að sérafnotaflötur á lóð séreignar gagnaðila takmarki nýtingu séreignar sinnar eins og skiptingu sé háttað miðað við gildandi eignaskiptayfirlýsingu. Þá sé misræmi í eignaskiptayfirlýsingunni þannig að sérafnotaflötur lóðar gagnaðila sé ekki teiknaður í samræmi við það sem segi í skýringatexta.
Gagnaðili bendir á að ágreiningurinn snúist um innkeyrsluhurð sem álitsbeiðandi hafi sett í stað glugga á séreign sinni. Þessi breyting hafi verið gerð án samþykkis annarra eigenda hússins. Eftir breytinguna keyri álitsbeiðandi ítrekað yfir sérafnotaflöt gagnaðila til að komast að innkeyrsluhurðinni og leggi bifreiðum þar. Álitsbeiðandi telur að sér hafi verið heimil umrædd breyting þar sem með henni hafi húsið verið fært í upprunalegt horf og liggi fyrir því til sönnunar staðfesting aðstoðarbyggingarfulltrúa, dagsett 18. september 2009.
Kærunefnd bendir á að hvað svo sem líði upprunalegu útliti hússins þá liggi fyrir eignaskiptayfirlýsing fyrir húsið frá árinu 2005, undirrituð af öllum eigendum, þar sem ekki er gert ráð fyrir umdeildri innkeyrsluhurð heldur glugga samkvæmt meðfylgjandi teikningu í samræmi við 3. mgr. 17. gr. laga nr. 26/1994. Eðli máls samkvæmt gengur eignaskiptayfirlýsingin framar öðrum gögnum sem lúta að innbyrðis réttarstöðu eigenda og álitsbeiðandi byggir rétt sinn á.
Kærunefnd fellst ekki á að þessi breyting sé þess eðlis að hún falli undir 3. mgr. 16. gr. laga nr. 26/1994 þannig að álitsbeiðandi geti einhliða krafist leiðréttingar á eignaskiptayfirlýsingunni. Samkvæmt því verður henni ekki formlega breytt nema á löglega boðuðum húsfundi og með samþykki allra eigenda hússins, sbr. 1. mgr. 18. gr. laganna. Þá er ekki fallist á að reiknuð hlutfallstala í lóð sé í ósamræmi við texta eignaskiptayfir-lýsingarinnar. Ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gildandi eignaskiptayfirlýsing verði leiðrétt. Jafnframt að hafna beri kröfu hans um að reiknuð verði ný hlutfallstala í lóð.
Reykjavík, 23. desember 2009
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason