Mál nr. 33/2009
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 33/2009
Ris, séreign: Bætur vegna byggingarréttar. Kostnaðarhlutdeild vegna endurnýjunar þaks.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með ódagsettu bréfi, mótt. 22. september 2009, beindi, A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð C, f.h. gagnaðila, dags. 13. október 2009, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 20. október 2009, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 23. desember 2009.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða tvíbýlishúsið X nr. 5 í R sem var byggt árið 1943. Álitsbeiðandi er eigandi efri hæðar en gagnaðili er eigandi neðri hæðar. Ágreiningur er um bætur vegna byggingarréttar og kostnaðarhlutdeild vegna endurnýjunar þaks.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að gagnaðila sé óheimilt að krefja álitsbeiðanda um bætur vegna byggingarréttar.
- Að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar þaks.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt íbúð að X nr. 5 árið 2002. Veturinn 2004 hafi eigendur hússins orðið varir við töluverðan leka á þaki í skafrenningi og vatnsveðrum inn á manngegnt geymsluloft í risi sem sé séreign íbúðar álitsbeiðanda samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi, dagsettum í október 1982. Aðilar málsins voru sammála um að þakið væri lélegt, en það hafi sennilega verið upphaflegt.
Þar sem íbúðin sé frekar þröng hafi álitsbeiðandi séð þann möguleika að risið gæti nýst sér til frambúðar þar sem steinsteypt gólfplata hafi verið í risinu með brattara þaki upp á 1,5 metra og kvistum. Álitsbeiðandi hafi viðrað hugmyndina við gagnaðila sem hvatti hann til verksins. Einnig hafi gagnaðili krafist þess að fá að greiða sinn hluta kostnaðar eins og um upphaflegt þak væri að ræða.
Álitsbeiðandi hafi látið teikna þakbreytinguna og verið í samráði við gagnaðila um útlit og efnisval. Teikningarnar hafi verið samþykktar í grenndarkynningu sem byggingarfulltrúi R hafi staðið fyrir samkvæmt lögum og reglum og samþykktu allir hlutaðeigandi, þar á meðal gagnaðili. Þakbreytingin hafi síðan verið samþykkt á afgreiðslufundi skipulags- og byggingarfulltrúa í mars 2007. Í maí ári síðar hófust framkvæmdir, en nú sé staðan sú að þakið sé svo til fullbúið að utan en fokhelt að innan.
Haustið 2008 þegar farið var að sjá fyrir endann á frágangi á þakinu að utanverðu hafi gagnaðili komið að máli við álitsbeiðanda og innt hann eftir þeirri fjárhæð sem honum bæri að greiða samkvæmt munnlega samkomulagi þeirra. Einnig hafi gagnaðili farið þess á leit við sameiginlegan vin þeirra og nágranna að ýta á eftir álitsbeiðanda að taka saman kostnaðarþátt gagnaðila í verkinu sem hann hafi síðar gert og afhent gagnaðila í febrúarmánuði 2009, en þá hafi sami afhent álitsbeiðanda bréf sem ritað hafi verið af tengdasyni hans. Í bréfinu hafi verið kostnaðarmat á viðgerð samkvæmt eldra útliti þaks og rukkun upp á tæpar 1.300.000 krónur fyrir byggingarrétt sem gagnaðili telji sig eiga ofan á húsinu samkvæmt lögum að frádregnu 600.000 króna kostnaðarmati vegna viðgerðar.
Álitsbeiðandi telur ljóst að gagnaðili hafi ekki haft á þessum tíma vitneskju um eignaskiptasamninginn frá október 1982 þar sem það sé óyggjandi að geymsluloftið í risi væri séreign álitsbeiðanda. Í kjölfarið afhenti álitsbeiðandi gagnaðila samninginn sem og greinargerð sína þar sem hann lýsi því að hann sé ósáttur við framvindu málsins.
Tengdasonur gagnaðila hafi nú fyrir skömmu tjáð álitsbeiðanda að mat þeirra hafi ekkert breyst þrátt fyrir eignaskiptasamninginn og að þau telji að gagnaðila beri að fá bætur vegna byggingarréttar sem samsvari söluverði lóðar að helmingi grunnflatar hússins, en séu svo sem nú tilbúin að fella niður þá kröfu á hendur álitsbeiðanda. Við það sé álitsbeiðandi hins vegar ósáttur sem sé ekki vegna þeirrar greiðslu sem um hafi verið var samið að gagnaðili myndi greiða vegna endurnýjunar þaksins heldur vegna þess hvernig álitsbeiðanda finnist vera komið fram við sig.
Að lokum getur álitsbeiðandi þess að framkvæmdin flokkist varla undir viðbyggingu heldur aðeins útlitsbreytingu sem auki verðgildi beggja íbúðanna.
Álitsbeiðandi vísar máli sínu til stuðnings til 4. og 5. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, og risið sé ótvírætt séreign samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi.
Samkvæmt þinglýstum eignaskiptasamningi tilheyri byggingarréttur ótvírætt álitsbeiðanda og teljist réttur hans skv. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 en skv. 2. mgr. sömu greinar sé bygging/breyting sem um ræði í 1. mgr. háð samþykki allra eigenda nema gert hafi verið ráð fyrir henni í upphafi á samþykktri teikningu. Gagnaðili hafi skriflega samþykkt breytingu á þaki, um það sé ekki deilt. Því eigi 32. gr. laganna ekki við, en forgangsréttur til byggingar samkvæmt greininni komi einungis til skoðunar þegar um sameign ræði.
Í greinargerð gagnaðila er bent á að um sé að ræða stækkun á matshluta 2 og skiptingu kostnaðar vegna þess. Því sé ekki mótmælt að lagfæring á þaki skiptist milli eigenda matshluta 1 og matshluta 2 samkvæmt eignarhlutfalli.
Í máli þessu sé ágreiningur um hvort byggingarréttur sem álitsbeiðandi hafi nýtt sér sé sérstakur réttur hans í skilningi 1. málsl. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 eða hvort sá réttur sé í sameign allra eigenda hússins þannig að fébætur eigi að koma fyrir, sbr. lokamálslið sömu greinar.
Gagnaðili krefst þess í fyrsta lagi að viðurkennt sé að byggingarréttur álitsbeiðanda sé ekki sérstakur réttur hans í skilningi 1. málsl. 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 enda byggist sá réttur ekki á þinglýstum heimildum eins og áskilið sé í greininni. Í öðru lagi að byggingarrétturinn sé í sameign allra eigenda hússins, sbr. lokamálslið sömu greinar, og að álitsbeiðanda beri að bjóða fram fébætur vegna nýtingar forgangsréttar á byggingarréttinum. Í þriðja lagi að þrátt fyrir að gagnaðili hafi samþykkt að fram færi grenndarkynning og stækkun matshluta 2 hafi hann ekki afsalað sér hugsanlegum fébótum fyrir byggingarréttinn. Í fjórða lagi að kostnaður gagnaðila vegna lagfæringar á þaki verði í því hlutfalli sem núverandi eignarhlutur hans er eftir stækkun íbúðar efri hæðarinnar en eignarhluti neðri hæðar er nú 37,5%.
Gagnaðili bendir á að í þinglýstum eignaskiptasamningi (makaafsali) frá 13. janúar 1983 sé ekki kveðið á um byggingarrétt og því sé talið að hann sé sameign beggja. Á sama hátt og gagnaðili ber hluta af kostnaði við viðgerð þá sé hann einnig eigandi byggingarréttar þess er álitsbeiðandi nýti sér með stækkun þessari. Samkvæmt skráningartöflu sé verið að bæta
43,1 m² við eign álitsbeiðanda sem þýði að verðmæti þeirrar eignar aukist um 12 milljónir króna, miðað við fermetraverð á frjálsum markaði.
Máli sínu til stuðnings vísar gagnaðili til 28. og 32. gr. laga nr. 26/1994.
Varðandi byggingarrétt vísi gagnaðili til álits kærunefndar fjöleignarhúsamála í máli nr. 33/2005 en þar hafi verið um að ræða byggingarrétt vegna bílskúrs sem hafi byggt á þinglýstri heimild.
Þótt gagnaðili hafi ekki sett sig upp á móti stækkun hússins, þá sé það ekki rétt að hún hafi verið gerð í samráði við hann, enda hafi breytingin alfarið verið á vegum álitsbeiðanda. Einnig sé það skýrt að þótt gefið hafi verið skriflegt leyfi til breytingarinnar þá afsali það ekki bótarétti skv. 32. gr. laganna.
Gagnaðili telur gróft reiknað söluverðmæti byggingarréttar (43 m² x 65.000 krónur) sé að minnsta kosti 2.800.000 króna og þá væri eign 1. matshluta samkvæmt því 1.050.000 króna. Sú fjárhæð sé verulega hærri en sú sem gagnaðila, eiganda neðri hæðar (matshluta 1) 37,5%, beri að greiða af breytingu á þaki (506.250 krónur af 1.350.000 krónum).
Einnig bendir gagnaðili á að við stækkunina hafi steyptur þakkantur á byggingunni verið brotinn af, en við það hafi orðið skemmdir á vatnsbretti glugga á eign gagnaðila og sé farið fram á að álitsbeiðandi beri kostnað af lagfæringu á því, enda hefðu þessi brot ekki komið til ef aðeins hefði verið ráðist í að skipta um járn á þaki.
Gagnaðili ítrekar að því hafi aldrei verið mótmælt að lagfæring á þaki skiptist milli eigenda samkvæmt eignarhlutfalli en þegar álitsbeiðandi hafi loks lagt fram kostnaðartölur fyrir „viðgerð“ á þakinu hafi sá kostnaður verið mun hærri en upphaflega hafi verið rætt um. Álitsbeiðandi hafi ekki lagt fram viðhlítandi gögn um að hann eigi einn þennan rétt en úr því þurfi að fá skorið áður en uppgjör fari fram. Af þeirri ástæðu hafi gagnaðili ekki getað greitt fyrir þakviðgerð fyrr en bótarétturinn væri kominn á hreint.
Í athugasemdum álitsbeiðanda telur hann að gagnaðili hefði átt að setja fyrirvara um fébætur í samþykkt sinni fyrir framkvæmdinni. Álitsbeiðandi mótmælir jafnframt eignarhlutfalli sem fram kemur hjá gagnaðila en 37% sé ekki rétt hlutfall, heldur skiptingin 45% : 55%. Hvað stærðaraukninguna varði sé hún engin á gólffleti því gólfflöturinn uppi hafi ætíð verið séreign álitsbeiðanda sem geymsla og hafi ekkert stækkað.
Álitsbeiðandi telur að engar réttar tölur séu til um fasteignaverð eða verð byggingalóða þar sem fólk sitji uppi með hvort tveggja og losni ekki við slíkt jafnvel þótt það bjóði greiðslu með eignunum.
Álitsbeiðandi telur að gagnaðili velti því ekki fyrir sér hvað eign hans hafi aukist að verðgildi við þessa endurnýjun á þaki hússins.
Álitsbeiðandi sjái ekki neitt sameiginlegt með þessu máli og því máli sem gagnaðili hafi vísað til, þ.e. máls kærunefndar nr. 33/2005, né heldur að málið styðji rök gagnaðila.
Álitbeiðandi mótmælir því sem röngu að gagnaðili hafi ekki verið með í ráðum, hann hafi jafnframt verið með í ákvarðanatöku varðandi útlit og efnisval frá upphafi.
Álitsbeiðandi mótmælir því enn fremur að kostnaður hafi orðið mun hærri en upphaflega hafi verið rætt um. Aldrei hafi verið rætt um tiltekna fjárhæð í upphafi, aðeins að álitsbeiðandi héldi kostnaði til haga og kæmi svo með uppgjör í lokin eins og um endurnýjun gamla þaksins væri að ræða. Bréfið sem álitsbeiðanda barst og dagsett var nokkrum mánuðum áður en hann lagði fram kostnaðaruppgjörið sýni að aldrei hafi staðið til af hálfu gagnaðila að taka þátt í kostnaði vegna þaksins þrátt fyrir yfirlýsingar um annaði í upphafi.
Varðandi vatnsbrettin undir gluggum þá hafi álitsbeiðandi rætt við gagnaðila um að þetta yrði lagað. Steni-plata hafi verið keypt fyrir nokkrum árum svo ekki stæði á því, álitsbeiðandi hafi sótt plötuna en gagnaðili hafi aldrei greitt fyrir hana.
Að lokum ítrekar álitsbeiðandi að hann hafi sótt um þessa framkvæmd sem þakbreytingu, verið samþykkt af skipulags- og byggingarfulltrúa R sem þakbreyting og teljist því varla til viðbyggingar.
III. Forsendur
Óumdeilt er að X nr. 5 er eitt hús í skilningi laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Samkvæmt 6. gr. laganna teljast allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, og lóðar til sameignar sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. laganna. Hugtakið sameign er skilgreint nánar í 8. gr. laganna en skv. 1. tölul. 1. mgr. 8. gr. fellur allt ytra byrði hússins, útveggir, þak, gaflar og útidyr, svo og útitröppur og útistigar undir sameign fjöleignarhúss.
Af þessu leiðir að allt ytra byrði hússins X nr. 5, þar með talið þak þess í heild sinni, er í sameign allra eigenda. Þar af leiðandi telst allur kostnaður vegna framkvæmda við sameign þess sameiginlegur kostnaður, sbr. 43. gr. laga nr. 26/1994, en um skiptingu slíks kostnaðar fer eftir III. kafla laga nr. 26/1994.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Það var ekki gert en ekki er gerð athugasemd við lögmæti framkvæmdarinnar sem slíkrar heldur einungis deilt um kostnaðarhlutdeild og byggingarrétt.
Álitsbeiðandi heldur því fram að gagnaðila sé óheimilt að krefja sig um bætur vegna byggingarréttar og að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna endurnýjunar þaks. Gagnaðili fellst á að lagfæring á þaki skiptist milli eigenda matshluta 1 og matshluta 2 samkvæmt eignarhlutfalli. Hins vegar mótmælir hann því að álitsbeiðandi eigi einn byggingarréttinn samkvæmt þinglýstum heimildum og telur að rétturinn sé í sameign. Þá telur gagnaðili að hann hafi ekki afsalað sér fébótum fyrir byggingarréttinn þrátt fyrir samþykki fyrir framkvæmdum.
Í 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994 segir að sérstakur réttur eiganda til byggingar ofan á eða við hús eða á lóð þess verði að byggjast á þinglýstum heimildum. Að öðrum kosti er slíkur byggingarréttur í sameign allra eigenda hússins.
Í málinu liggja fyrir annars vegar makaskiptaafsal, dags. 30. nóvember 1982, innfært
21. janúar 1983, og hins vegar yfirlýsing byggingarfulltrúa R, dags. í október 1982. Í báðum skjölunum kemur fram að risið sem sé geymslurými fylgi íbúð á 2. hæð og að risið sé séreign eigenda hennar.
Þess er fyrst að gæta að engin gögn liggja fyrir þess efnis að fyrir hendi sé sérstakur lögvarinn byggingarréttur á eigninni í skilningi 1. mgr. 28. gr. laga nr. 26/1994. Umrædd breyting á þaki er hefðbundin breyting á sameign húss sem laut reglum um samþykki innan fjöleignarhússins, ákvæðum byggingarlöggjafar og var samþykkt með lögmætum hætti á þeim vettvangi. Þegar af þeirri ástæðu er fallist á þá kröfu álitsbeiðanda að gagnaðila beri ekki sérstakar bætur vegna byggingarréttar sem þarna var aldrei sérstaklega fyrir hendi.
Kærunefnd hefur túlkað lög um fjöleignarhús svo að undir sameign í þaki falli þakklæðning, pappi og ytra byrði eða allt utan einangrunar í tilvikum eins og þessum þegar þakrýmið er í séreign. Þá telst burðarvirki sameign eftir því sem við á. Samkvæmt þessu ber gagnaðila að taka þátt í endurnýjun þaksins á þessum grundvelli og að því marki sem sú endurnýjun var nauðsynleg. Sá kostnaður sem fellur umfram það viðmið fellur hins vegar á álitsbeiðanda. Eins og málið liggur fyrir tekur kærunefnd ekki nánari afstöðu til viðkomandi kostnaðarskiptingar.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að krefja álitsbeiðanda um bætur vegna breytinga og framkvæmda við þak.
Það er jafnframt álit kærunefndar að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaði vegna nauðsynlegrar endurnýjunar þaks.
Reykjavík, 23. desember 2009
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason