Mál nr. 3/2010

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 3/2010

Þinglýst kvöð á fasteign: Búseta 50 ára og eldri, lögmæti hagnýtingar séreignar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 26. júlí 2010, beindi Guðmundur Þór Bjarnason hdl., f.h. stjórnar húsfélagsins X nr. 16–20 í sveitarfélaginu R, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 6. september 2010, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. september 2010, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. september 2010, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar mánudaginn 18. október 2010.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 16–20 í R sem byggt var árið 2008, alls 40 eignarhluta. Húsið er á sex hæðum og í því eru þrír stigagangar auk kjallara þar sem er 31 geymsla í séreign. Ágreiningur er um hagnýtingu séreignar.

Kærunefnd telur að kröfur álitsbeiðanda séu:

Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að lána eða leigja íbúð sína í X nr.
16–20 einstaklingum yngri en 50 ára.

Í álitsbeiðni kemur fram að í febrúar 2010 hafi bankinn B hf. keypt allar óseldar íbúðir í X nr. 16–20 af C ehf. Bankinn hafi sett íbúðirnar allar strax í almenna sölu á þremur fasteignasölum og látið útbúa staðlaða auglýsingu í því skyni sem birtist í fjölmiðlum. Þar hafi íbúðirnar verið auglýstar með skýrum hætti fyrir 50 ára og eldri. Þann 9. apríl 2010 hafi íbúð nr. 01-0406 verið seld gagnaðila. Gagnaðili hafi aldrei flutt inn í íbúðina heldur leyft syni sínum og fjölskyldu hans að búa í íbúðinni. Þessi hagnýting á eigninni hafi verið gerð þrátt fyrir þinglýsta kvöð um aldursmörk íbúa. Þann 18. apríl 2010 hafi öllum íbúum í X nr. 16–20 verið send skrifleg ítrekun þar sem áréttað hafi verið að þinglýst kvöð leyfði ekki sölu eða leigu íbúða til aðila yngri en 50 ára. Jafnframt hafi í því bréfi verið ítrekað að öllum úrræðum yrði beitt til að koma í veg fyrir slíka búsetu í húsinu. Bréf hafi borist frá gagnaðila þann 18. apríl 2010 þar sem fram komi að hann hafi tímabundið gefið syni sínum og fjölskyldu hans leyfi til að búa í íbúðinni og að hann sé ekki sammála skilningi álitsbeiðanda á eðli og réttaráhrifum þinglýstrar kvaðar, auk þess sem hann telji sig ekki bundinn af henni þar sem hún hafi ekki komið fram í þinglýsingarvottorði við kaupin. Kærandi segir aðalfund húsfélagsins X nr. 16–20 hafa verið haldinn 29. apríl sl. Mætt hafi 15 eigendur eða fulltrúar þeirra. Á fundinum hafi verið samþykkt ályktun með meirihluta greiddra atkvæða, þ.e. tólf atkvæðum gegn þremur, svohljóðandi: „Ítrekaður er skilningur eigenda íbúða í húsinu, að það séu ekki tilmæli í lóðarleigu- og eignarskiptasamningum heldur kvöð um að bannað sé að selja eða leigja til yngri en 50 ára. Settur lögmaður R lagði sama skilning í málið á fundi með formanni húsfélagsins og er einnig vísað í bréf frá lögmanni R og sveitarfélaginu R til íbúa í X nr. 22-26 því til staðfestingar.“

Til stuðnings kröfu sinni vísar álitsbeiðandi í fyrsta lagi til lóðarleigusamnings R um X nr. 16–20 þar sem fram komi: „Kvöð er á lóðum við X nr. 2-26, að íbúðarhús eru sérstaklega ætluð íbúum 50 ára og eldri.“ Í öðru lagi vísar hann til eignaskiptayfirlýsingar um X nr. 16–20 þar sem fram kemur: „Kvöð er á lóðinni við X nr. 2-26, að íbúðarhús eru sérstaklega ætluð íbúum 50 ára og eldri.“ Í þriðja lagi vísar álitsbeiðandi til þinglýsingarvottorðs um umþrætta íbúð þar sem fram komi undir liðnum „kvaðir“ að „íbúðir eru ætlaðar 50 ára og eldri“ og þar sé vísað í lóðarleigusamning. Telur álitsbeiðandi að þessi kvöð sé afgerandi í orðalagi og leiði til þess að íbúar verði að hafa náð 50 ára aldri. Hér skipti ekki máli hvort íbúi sé eigandi eða afnotahafi fasteignarinnar. Hún hafi í för með sér skerðingu á afnota- og ráðstöfunarrétti eigenda í húsinu. Markmið með setningu slíkrar kvaðar sé að tryggja að búseta og umgengni í húsinu sé í samræmi við þarfir eldri borgara. Orðið „sérstaklega“ í kvöðinni geti ekki leitt til þess að hún verði valkvæð og óskuldbindandi, enda væri þá enginn tilgangur með því að þinglýsa slíkri kvöð á eignina. Hér sé því um ákvarðandi orðalag að ræða. Hér megi benda á að í þinglýsingavottorði um eignina hafi kvöðin verið umorðuð á þann hátt að enginn vafi sé um réttaráhrif hennar. Í tölvupósti frá skipulags- og byggingarfulltrúa R komi fram að skipulags- og byggingarsvið R hafi viljað heimila meiri fjölda íbúða en skólinn D og leikskólar gátu borið og því hafi þessi kvöð verið sett inn. Loks vísar álitsbeiðandi til álits bæjarlögmanns R þar sem komi fram það álit hans að kvöð sé á lóðum við X nr. 2–26.

Álitsbeiðandi vísar kröfum sínum til stuðnings til 1. tölul. 12. gr., 4. mgr. 20. gr., 1. mgr. 26. gr., 35. gr., 6. tölul. b-liðar 41. gr. og 55. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Álitsbeiðandi bendir á að þegar gagnaðili hafi fest kaup á íbúð í húsinu hafi honum mátt vel vera ljóst hvaða kvöð hvíldi á íbúðinni. Í afsali gagnaðila komi fram undir liðnum „kvaðir og önnur eignarbönd“ að vísað sé skýrlega til eignaskiptayfirlýsingarinnar og lóðarleigusamningsins. Hann hafi vísað til þess í svarbréfi sínu til álitsbeiðanda að kvöðin hafi hvorki verið skráð í þinglýsingarvottorð við kaup hans á íbúðinni né hafi sérstaklega verið tekið fram í kaupsamningi að ekki mætti selja eða leigja íbúðina til aðila yngri en 50 ára. Þessi atriði varði réttarstöðu gagnaðila gagnvart fasteignasala eða sýslumanni og geti ekki leitt til þess að álitsbeiðandi verði fyrir réttarspjöllum. Vísar álitsbeiðandi til tölvupósts frá tiltekinni fasteignasölu þar sem staðfest sé að við undirritun kaupsamnings um íbúðina hafi verið farið yfir ákvæði umrædds lóðarleigusamnings og eignaskiptayfirlýsingar þar sem framangreind kvöð hafi komið fram.

Í greinargerð gagnaðila tekur hann undir það að ljóst sé að hann fullnægi því að hafa náð fyrrgreindum aldri er hann festi kaup á íbúð sinni enda hefði hann ekki fengið afsalinu þinglýst ef svo hefði ekki verið. Í fyrrgreindri kvöð sé talað um að eignin sé sérstaklega ætluð íbúum 50 ára og eldri og uppfylli gagnaðili þau skilyrði enda réttur eigandi íbúðarinnar. Hvergi sé þess getið að íbúarnir skuli vera eldri en 50 ára og til þess að unnt sé að takmarka búsetu með þeim hætti þurfi kvöðin að vera skýr enda um takmarkanir á eignarráðum að ræða. Þess beri að geta að í 72. gr. stjórnarskrárinnar sé eignarrétturinn friðhelgur og engan megi skylda til að láta af hendi eign sína nema almenningsþörf krefji.

Í bréfi álitsbeiðanda, dags. 18. apríl 2010, sé ýjað að því að í kvöðinni felist að bannað sé að selja og leigja til aðila undir áðurgreindum aldri. Gagnaðili fellst ekki á þá skýringu að í kvöðinni felist takmarkanir á ráðstöfun eignarinnar þótt hvorugt fyrrnefndra eigi þó við í hans tilfelli enda búa í íbúðinni sonur eiganda og tengdadóttir ásamt börnum þeirra með leyfi eiganda án endurgjalds. Víðs vegar í húsinu búi fólk á vegum eigenda sem ekki fullnægi fyrrgreindum skilyrðum. Gagnaðili hafi tímabundið gefið syni sínum og fjölskyldu leyfi til að búa í íbúðinni og eftir því sem fram hafi komið á húsfundi 29. apríl 2010 hafi ekkert komið fram um að búsetan hafi verið öðrum íbúum til ama og almennt talað vel um íbúana á fundinum. Óánægja hafi verið með lífaldur þeirra sem feli í sér mismunun því í raun séu þau ekki þau einu í húsinu sem nái ekki fullum 50 árum.

Almenn regla sé að túlka íþyngjandi ákvæði þröngt, sérstaklega þar sem um stjórnarskrárvarinn rétt eiganda sé að ræða eins og áður nefndi. Algjörlega glórulaust sé að setja ríkari kvaðir á eigendur en þær kvaðir sem til sanns vegar megi færa að séu fyrir hendi og eigandi geri sér grein fyrir og þinglýstir pappírar beri með sér.

Í kaupsamningi gagnaðila sé þess hvergi getið að eigendur íbúðarinnar þurfi að búa sjálfir í eigninni og vera orðnir fullra 50 ára. Fram hafi komið á fyrrnefndum húsfundi að í allflestum eða ekki öllum kaupsamningum sem gerðir hafi verið um íbúðir í húsinu að bannað væri að selja og leigja umræddar eignir öðrum en þeim sem hafi náð þeim aldri sem nefndur sé í kvöðinni. Ekkert slíkt ákvæði hafi verið í samningi gagnaðila og telji hann sig eðlilega ekki vera bundinn af öðru en hann hafi sannanlega gengist undir sem sé að þeir einir geti átt íbúðir í húsinu sem hafa náð fullum 50 árum. Það sé eina skilyrðið sem sýslumaðurinn í R hafi sett til að eigendaskiptin gætu orðið enda hafi afsali verið þinglýst athugasemdalaust.

Gagnaðili byggir á að í eignarrétti hans felist ráðstöfunarréttur íbúðarinnar og sé ljóst að takmarkanir á honum þurfi að vera óumdeildar enda verulega íþyngjandi kvöð að ræða.

Í gögnum álitsbeiðanda sé stuðningsyfirlýsing um það að a.m.k. einn íbúi uppfylli þetta skilyrði sem fer fjarri því að hægt sé að gera með þessum hætti enda ekki á valdi húsfélaga eða annarra íbúa að setja ríkari skyldur á eigendur en eigendur hafi gengist undir. Eignarréttur gagnaðila sé stjórnarskrárvarinn og séu ráðstafanir sem að framan greinir í trássi við lögvarinn rétt gagnaðila. Umræddar stuðningsyfirlýsingar komi frá stjórnum húsfélaganna en ekki íbúunum sjálfum og sjá megi að tólf af fimmtán hafi greitt með eftirfarandi ályktun og þrír hafi verið henni andmæltir og sé því um tvo aðra að ræða utan gagnaðila sem hafi greitt gegn ályktuninni sem í aðalatriðum fjalli um að bannað sé að selja eða leigja til yngri en 50 ára.

Það sé skilningur gagnaðila að hann sé aðeins bundinn af þinglýstri kvöð í lóðarleigusamningi sem hann eins og áður segir telur ekki ganga eins langt og álitsbeiðandi vilji meina enda ekki sagt að íbúðin sé aðeins fyrir 50 ára og eldri heldur notað orðalagið „sérstaklega ætlað“. Verulegur munur sé á túlkun þessa orðalags og verði að gera þær kröfur að öll túlkun sem takmarki ráðstöfunarrétt eigenda verði að skýra þröngt sem og að kvöðin sé skýr eigi hún að ná til þessa.

Það að kvöðin segi að íbúðarhúsið sé sérstaklega ætluð íbúum 50 ára og eldri girði ekki fyrir að íbúar geti verið yngri. Af áliti skipulags- og byggingarsviðs R megi sjá að ekki sé um brot á lóðarleigusamningi að ræða þótt eignin sé leigð og verði að líta svo á að það sama ætti þá við um lán íbúðar eins og eigi við hjá gagnaðila enda megi segja að lán til barna gangi enn skemur en leiga til ókunnugra.

Í kaupsamningi gagnaðila við bankann B hf. sé aðeins vitnað til lóðarleigusamnings og eignaskiptayfirlýsingar og hvergi sett önnur kvöð en þar komi fram. Ekki hafi verið getið um aðrar kvaðir en þar standi á veðbókarvottorðinu. Bendir gagnaðili á að í 8. tölul. fundargerðar frá fundi skipulags- og byggingarráðs, dags. 22. maí 2007, megi sjá í umfjöllun um umrætt hús að röksemd eins ráðsmanns fyrir synjun á fjölgun íbúða að X nr. 16–20 sé orðrétt sem hér segi: „...þó að viðkomandi íbúðir séu ætlaðar 50 ára og eldri eru 16 íbúðir mikil aukning og ekki í samræmi við fyrri samþykktir skipulagsráðs. Auk þess mun umferðarálag aukast og engin trygging er fyrir því að ekki verði aukið álag á skóla þó um sé að ræða íbúðir fyrir 50 ára og eldri.“ Af þessu megi kannski leiða að ekki hafi verið með kvaðarákvæði í lóðarsamningi verið ætlað að girða fyrir búsetu yngra fólks í húsinu. Einnig bendir gagnaðili á tölvupóst, dags. 29. júní 2010, þar sem bankanum, sem seldi gagnaðila íbúðina, hafi ekki verið kunnugt um neinar kvaðir umfram það sem þinglýst hafi verið á eignina.

Vísað hafi verið til 26. gr. fjöleignarhúsalaga en ákvæðinu sé ekki ætlað að takmarka eigna- og ráðstöfunarrétt eigenda og vísar gagnaðili til framanritaðs sem og að stjórnarskrárbundinn réttur gangi framar öðrum lagaákvæðum enda þurfi ákvæði laga að samræmast stjórnarskrá.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er meðal annars ítrekað að ekki sé ágreiningur um það að gagnaðili uppfylli skilyrði þinglýstrar kvaðar um aldursskilyrði, heldur einungis deilt um rétt hans til að ráðstafa eign sinni til sonar síns og fjölskyldu þar sem ekkert þeirra hafi náð 50 ára aldri.

Álitsbeiðandi telur að það skipti ekki máli hvort íbúðin sé leigð gegn endurgjaldi eða lánuð án endurgjalds til framangreindra aðila. Það geti ekki haft áhrif á rétt húsfélagsins í þessu máli og lúti að réttarsambandi gagnaðila og afnotahafa. Gagnaðili hafi ekki gefið út hversu lengi hann hafi heimilað að tímabundin búseta þeirra muni vara og því algerlega óvíst hvort um stuttan eða langan tíma sé að ræða. Sú fullyrðing að víðs vegar í húsinu búi fólk á vegum eigenda sem ekki hafi náð 50 ára aldri sé ekki studd gögnum, enda hefði slíkt ekki haft þýðingu hér þar sem það sé ekki sambærilegt þessu máli, þar sem afnotahafar umræddrar íbúðar séu allir undir 50 ára aldri.

Að mati álitsbeiðanda sé umrædd kvöð mjög skýr að því leyti að íbúar verði að hafa náð 50 ára aldri til að mega búa í húsinu. Ljóst sé að markmið með setningu slíkrar kvaðar sé það að tryggja að búseta í húsnæðinu uppfylli þarfir ákveðins aldurshóps og væri markleysa ein ef tekið væri undir skilning gagnaðila. Gagnaðila hafi vel mátt vera ljóst að íbúðir í húsinu væru fyrir 50 ára og eldri. Ekki geti því verið um að ræða brot á stjórnarskrárvörðum eignarrétti gagnaðila þannig að verið sé að leggja ríkari skyldur á hann en felist í þinglýstri kvöð á húsnæðinu. Honum hafi vel mátt vera kunnugt um þessa kvöð, og sé sérstaklega vísað til auglýsingar í aðdraganda þess að gagnaðili festi kaup á íbúðinni.

Gagnaðili ítrekar meðal annars að 50 ára og eldri eiga margir enn börn sem búi í foreldrahúsum og eigi það einnig við í umdeildu húsi. Ekki sé unnt að ákveða hvort skilyrða eigi slíka búsetu við að foreldrar búi einnig á svæðinu. Það sé mál hvers fyrir sig svo framarlega sem húsreglur séu almennt virtar.

III. Forsendur

Í lóðarleigusamningi um lóðina X nr. 16–20 sem þinglýst var 7. júní 2006 segir: „Kvöð er á lóðum við X nr. 2-26, að íbúðarhús eru sérstaklega ætluð íbúum 50 ára og eldri.“ Í eignaskiptayfirlýsingu um X nr. 16–20 sem var samþykkt af byggingarfulltrúanum í R 14. nóvember 2007 og móttekin til þinglýsingar sama dag er sérstök fyrirsögn „Kvöð“ og þar segir: „Kvöð er á lóðinni X no. 2-26, að íbúðarhús er sérstaklega ætluð íbúum 50 ára og eldri.“ Í samræmi við framangreint kemur skýrt fram á þinglýsingarvottorði sýslumannsins í R undir liðnum kvaðir: „Íbúðir eru ætlaðar 50 ára og eldri.“ Þannig liggur þessi kvöð skýrt fyrir í þinglýstum heimildum sem ber að kanna við kaup á fasteign og getur skjalagerð við fasteignakaup í engu haggað gildi hennar. Tilgangur kvaða sem þessarar er að tryggja sérstaklega næði og ákveðið sambýlismunstur og í því skyni undirgangast kaupendur skerðingu á afnota- og ráðstöfunarrétti sínum. Tilgangi kvaðarinnar verður augljóslega ekki náð með því einu að eignarhald einskorðist við þá sem náð hafa 50 ára aldri. Það er því álit kærunefndar að í kvöðinni felist sú takmörkun að eigendum íbúða í húsinu sé ekki heimilt að leigja eða lána íbúðir sínar til einstaklinga sem uppfylla ekki þetta skilyrði.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að lána eða leigja íbúð sína í X nr. 16–20 einstaklingum yngri en 50 ára.

Reykjavík, 18. október 2010

Arnbjörg Sigurðardóttir

Benedikt Bogason

Ásmundur Ásmundsson