Nr. 32/2018 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

ÚRSKURÐUR

uppkveðinn 3. september 2018

í máli nr. 32/2018

A

gegn

B

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir hæstaréttarlögmaður, Valtýr Sigurðsson hæstaréttarlögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar málsins eru:

Sóknaraðili:   C lögmaður, f.h. A.

Varnaraðili:   D lögmaður, f.h. B.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að ákvörðun varnaraðila um að krefja hana um gjald vegna flutnings á milli íbúða í eigu varnaraðila sé ólögmæt og óheimil. Jafnframt er þess krafist að kærandi fái afslátt af leigugjaldi sem nemur eins mánaðar leigu.

Varnaraðili krefst þess að öllum kröfum sóknaraðila verði hafnað.

Með kæru, móttekinni 24. apríl 2018, beindi sóknaraðili til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Frekari gögn kæranda voru móttekin 7. maí 2018. Með bréfi kærunefndar, dags. 9. maí 2018, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 22. maí 2018, ásamt fylgiskjölum barst kærunefnd 24. maí 2018. Kærunefnd sendi sóknaraðila greinargerð og gögn varnaraðila með bréfi, dagsettu sama dag, til upplýsingar og var sóknaraðila veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir sóknaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 8. júní 2018, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 11. júní 2018. Athugasemdir varnaraðila bárust kærunefnd með bréfi, dags. 20. júní 2018, og voru sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dagsettu sama dag. Frekari athugasemdir bárust frá sóknaraðila með bréfi, dags. 5. júlí 2018, og voru sendar varnaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 9. júlí 2018. Viðbótarathugasemdir varnaraðila bárust með bréfi, dags. 15. júlí 2018, og voru sendar sóknaraðila með bréfi kærunefndar, dags. 20. júlí 2018. Frekari athugasemdir bárust ekki.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu tímabundinn leigusamning frá X 2018 til X 2019 um leigu á íbúð varnaraðila að E. Áður höfðu aðilar gert tímabundinn leigusamning um aðra íbúð í eigu varnaraðila í sama húsi frá X 2017 til X 2018. Ágreiningur er um flutningsgjald sem varnaraðili krafði sóknaraðila um vegna flutnings sóknaraðila á milli íbúða í eigu hans.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðili segir að varnaraðili hafi sent henni reikning að fjárhæð X kr. vegna þjónustugjalds, án rökstuðnings. Gjaldið hafi verið lagt á sóknaraðila þar sem hún hafi skipt um íbúð innan leigufélagsins (varnaraðila). Sóknaraðili hafi ákveðið að fara í minni íbúð þar sem leiga væri viðráðanlegri. Minni íbúð hafi verið laus á hæðinni fyrir neðan í sömu blokk sem hún hafi fengið. Varnaraðili telji að það séu óþægindi fyrir hann þegar leigjendur skipti um íbúð og því komi umrætt þjónustugjald til. Sóknaraðili hefði ekki þurft að greiða umrætt þjónustugjald hefði hún flutt annað og farið að leigja hjá öðru leigufélagi.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að umrætt gjald hafi verið lagt á sóknaraðila sökum mistaka sem hafi nú verið leiðrétt og sóknaraðili beðinn afsökunar. Að auki hafi henni verið boðinn helmings afsláttur af leigugjaldi vegna X. Þetta hafi varnaraðili gert umfram lagaskyldu. Þrátt fyrir þetta haldi sóknaraðili kærunni til streitu fyrir kærunefnd. Hún hafi ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn kærunnar og áframhaldandi málsmeðferð fyrir kærunefnd því bersýnilega tilefnislaus í skilningi 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994.

IV. Athugasemdir sóknaraðila

Í athugasemdum sóknaraðila segir að í 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga komi fram að kærunefnd sé heimilt að gera sóknaraðila að greiða varnaraðila málskostnað sé kæra bersýnilega tilefnislaus. Ákvæðið lúti því ekki að úrskurðarskyldu nefndarinnar í tilefni af fram kominni kæru og feli ekki í sér heimild fyrir nefndina til að víkja frá þessari skyldu og vísa máli frá. Nefndinni sé einungis heimilt að vísa máli frá sé formsatriðum ekki fullnægt. Framangreindar athugasemdir varnaraðila eigi því ekki við rök að styðjast.

Ágreiningur málsins sé tvíþættur. Annars vegar lúti hann að því gjaldi sem varnaraðili hafi krafið sóknaraðila um í tilefni af flutningi hennar á milli tveggja leiguíbúða í eigu varnaraðila, svonefnt flutningsgjald. Hins vegar lúti ágreiningur að ástandi og drætti á afhendingu þeirrar íbúðar sem sóknaraðili hafi flutt í. Þótt varnaraðili hafi einhliða boðið sóknaraðila að falla frá framangreindri kröfu um flutningsgjald standi eftir ágreiningur um réttmæti gjaldsins svo og um uppgjör vegna ástands og afhendingar íbúðarinnar, en sóknaraðili hafi óskað eftir því að varnaraðili myndi fella niður leigugreiðslur fyrir X í heild sinni vegna framangreindra vanefnda á leigusamningi. Varnaraðili hafi hins vegar eingöngu boðið 50% afslátt vegna þessa tímabils.

Sóknaraðili leggi áherslu á að hvað sem líði því hvort varnaraðili hyggist halda kröfu sinni um flutningsgjald til streitu að þessu sinni sé enn uppi ágreiningur um lögmæti gjaldtökunnar sem hafi þýðingu fyrir sóknaraðila, enda hafi hún áður flutt á milli íbúða í eigu varnaraðila og kunni að gera það aftur síðar. Því skipti máli fyrir hana að fá úr því skorið hvort álagning gjalds af þessi tagi fái staðist ákvæði laga nr. 36/1994 og/eða leigusamning aðila. Áréttað skuli í þessu sambandi að varnaraðili hafi þrátt fyrir þá afstöðu sem boðuð sé í greinargerð hans ekki lýst því yfir gagnvart sóknaraðila að álagning flutningsgjalds eigi sér ekki stoð í lögum eða samningi aðila. Varnaraðili hafi því ekki breytt þeirri afstöðu sinni, sem sé megintilefni kærunnar, að honum sé rétt að krefja leigutaka um gjald af þessu tagi. Sú afstaða að varnaraðili hafi um sinn látið af því að krefja sóknaraðila um umrætt gjald veiti því enga tryggingu fyrir því að sóknaraðili verði ekki krafinn um sama gjald síðar vegna sömu atvika eða komi til þess að sóknaraðili flytjist aftur á milli íbúða í eigu varnaraðila.

Vegna athugasemda í greinargerð varnaraðila beri að árétta að frávísun stjórnsýslumáls vegna skorts á lögvörðum hagsmunum málsaðila feli í sér þrönga undantekningu frá meginreglunni um úrskurðarskyldu stjórnvalda sem aðeins komi til greina að beita í undantekningartilvikum eins og nánar greini í áliti umboðsmanns Alþingis frá 31. október 2013 í máli nr. 7075/2012. Með ákvæðum 85. gr. laga nr. 36/1994 hafi löggjafinn tryggt aðilum húsaleigusamninga skjótvirkt og ódýrt úrræði til að leita réttar síns í tilefni af ágreiningi á borð við þann sem sé uppi í þessu máli. Yrði fallist á sjónarmið varnaraðila um skort á lögvörðum hagsmunum í þessu máli sé ljóst að það myndi takmarka virkni þessa úrræðis verulega, enda um hefðbundinn ágreining milli á leigusala og leigutaka að ræða.

Lögvarðir hagsmunir séu til staðar, enda hafi varnaraðili krafið sóknaraðila um gjald sem hún telji ólögmætt. Ætli varnaraðili sér að fallast á röksemdir sóknaraðila og viðurkenna ólögmæti gjaldsins þyrfti slíkt að koma skýrt fram. Jafnvel þótt slík yfirlýsing berist þá leiði það ekki til frávísunar. Berist skýr yfirlýsing um að varnaraðili fallist á kröfur og málatilbúnað sóknaraðila þá hafi varnaraðili viðurkennt málatilbúnaðinn og beri þá einfaldlega að úrskurða um slíka niðurstöðu í málinu. Hér megi til hliðsjónar benda á meginreglur réttarfars um lögvarða hagsmuni: „ef aðili máls fellst á málatilbúnað gagnaðila síns er dómsmálinu ekki vísað frá heldur er dæmt um kröfurnar í samræmi við hinn samþykkta málatilbúnað.“

Samkvæmt framansögðu telji sóknaraðili sig hafa ljósa hagsmuni af því að neyta réttar síns samkvæmt lögum nr. 36/1994 til að leita atbeina kærunefndar við að ná fram efnislegum réttindum sínum samkvæmt lögunum og samningi aðila. Sóknaraðili fari því fram á að nefndin skeri efnislega úr ágreiningi aðila með úrskurði í samræmi við fyrirmæli 85. gr. laga nr. 36/1994.

Vegna athugasemda í greinargerð varnaraðila þess efnis að erfitt sé að greina efni málsins og kröfur sóknaraðila skuli tekið fram til áréttingar að kæran lúti að ágreiningi aðila í tengslum við gerð nýs leigusamnings. Í tilefni af gerð samningsins hafi varnaraðili krafið sóknaraðila um gjald að fjárhæð X kr. Þá hafi varnaraðili hvorki afhent hið leigða húsnæði á réttum tíma né í því ástandi sem honum hafi borið samkvæmt lögum og samningi aðila. Sóknaraðili byggi sem áður segi á því að gjaldið hafi hvorki átt sér stoð í lögum né leigusamningi. Jafnframt byggi sóknaraðili á því að varnaraðili hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt samningnum. Þar sem varnaraðili hafi ekki, þrátt fyrir það sem fram komi í greinargerð hans, fallist á afstöðu sóknaraðila til framangreindra atriða sé ótvírætt að uppi sé ágreiningur um gerð og/eða framkvæmd leigusamnings sem falli undir úrskurðarvald nefndarinnar, sbr. 1. mgr. 85. gr. húsaleigulaga. Kröfur sóknaraðila lúti að því að nefndin skeri úr þessum ágreiningi með því að taka afstöðu til þess hvort sú háttsemi varnaraðila sem lýst sé í kæru sé í samræmi við lög og/eða leigusamning aðila og þá hver séu réttaráhrif þess, sé svo ekki.

V. Athugasemdir varnaraðila

Í athugasemdum varnaraðila segir að aðilar hafi gert tímabundinn leigusamning X 2017 með leigutíma til X 2018. Þann X 2017 hafi sóknaraðili óskað eftir því að ljúka leigusambandi um leiguíbúð og gera nýjan leigusamning um aðra leiguíbúð í eigu varnaraðila. Íbúðirnar séu í sama húsi. Varnaraðili hafi upplýst sóknaraðila um að skipti leiguíbúða kæmu til greina gegn greiðslu svokallaðs flutningsgjalds. Um væri að ræða gjald til að mæta hluta af þeim kostnaði sem leiða mætti til leiguíbúðaskiptanna.

Þann X 2018 hafi sóknaraðila verið afhent íbúð nr. X og hún skilað leiguíbúð nr. X um X sama ár. Upphaflega hafi varnaraðili óskað eftir greiðslu áðurnefnds flutningsgjalds vegna leiguíbúðaskipta. Þegar í ljós hafi komið að leiguíbúðaskiptin hafi ekki leitt af sér slíkan kostnað að nauðsynlegt væri að óska eftir flutningsgjaldi hafi varnaraðili af sjálfsdáðum fallið frá gjaldinu og beðið sóknaraðila afsökunar.

Vakin sé athygli á því að kröfur sóknaraðila hafi tekið umtalsverðum breytingum undir meðferð málsins hjá kærunefnd. Upphaflega hafi hún óskað eftir afstöðu nefndarinnar til þess hvort löglegt væri að leggja á gjald vegna flutnings á milli íbúða. Þá hafi sóknaraðili velt upp þeirri spurningu hvaða þjónustu væri verið að bjóða. Í athugasemdum sóknaraðila sé þess krafist að ákvörðun varnaraðila um að krefja hana um gjald vegna flutnings á milli íbúða í eigu hans sé ólögmæt og óheimil. Jafnframt sé krafist afsláttar af leigu sem nemi eins mánaðar leigu.

Varnaraðili sé leigufélag sem eigi og reki um það bil X leiguíbúðir sem séu staðsettar á höfuðborgarsvæðinu og víðs vegar um landið. Varnaraðili sé sífellt að leita leiða til að nýta sér þann fjölda leiguíbúða sem hann hafi til umráða til að tryggja viðskiptavinum sínum aukna þjónustu. Í því skyni hafi varnaraðili í tilteknum tilfellum fallist á óskir viðskiptavina sinna um flutning á milli leiguíbúða í eigu hans áður en fyrirliggjandi leigutímabili sé lokið. Í því felist að slíta þurfi fyrirliggjandi leigusambandi og stofna til nýs um þá leiguíbúð sem leigutaki æski að leigja.

Engin skylda hvíli á varnaraðila að veita slíka þjónustu og hafi slíkur leiguíbúðaflutningur jafnan ákveðna röskun, kostnað og tjón í för með sér. Þannig falli til ýmis umsýslukostnaður við veitingu þjónustunnar, til dæmis þurfi að útbúa nýjan leigusamning, framkvæma fleiri úttektir á leiguíbúðum en ella hefði þurft og fleira. Þá kunni leiguíbúðaflutningur að leiða til taps á leigutekjum. Þrátt fyrir þetta hafi varnaraðili í vissum tilfellum fallist á beiðni viðskiptavina sinna um leiguíbúðaskipti gegn því að þeir taki þátt í greiðslu þess kostnaðar sem leiða megi til skiptanna. Falli enginn kostnaður til við leiguíbúðaskiptin þurfi leigutaki eðli máls samkvæmt ekkert að greiða.

Forsendan fyrir því að varnaraðila sé kleift að bjóða upp á þjónustuna sé sú að leigutaki taki þátt í kostnaði sem af henni hljótist. Umrædd þjónusta sé ekki gerð í hagnaðarskyni fyrir varnaraðila. Hún sé ávallt til hagsbóta fyrir leigutaka og beiðni hans. Af þeim sökum líti varnaraðili svo á að ekki þurfi sérstaka heimild í lögum og/eða samningi til að veita þjónustuna.

Varnaraðili byggi á því að sóknaraðila skorti lögvarða hagsmuni til að fá úrlausn kærunefndar um kröfur sem lúti að lögmæti flutningsgjalds. Byggi það einkum á þeirri einföldu ástæðu að sóknaraðili sé ekki krafin um slíkt gjald. Því sé ekki raunverulegur ágreiningur á milli aðila um efnisleg réttindi að þessu leyti.

Varnaraðili bendi á að samkvæmt 3. mgr. 5. gr. reglugerðar nr. 878/2001 um kærunefnd húsaleigumála veiti nefndin ekki umsagnir um fræðilegar spurningar heldur taki afstöðu til krafna aðila. Byggt sé á því að kröfugerð sóknaraðila, sem varði lögmæti flutningsgjaldsins, varði ekki raunverulegan ágreining heldur sé um að ræða spurningar sem kærunefndin sé beðin um að svara og meta. Þegar af þeirri ástæðu beri að vísa þessum kröfum frá kærunefnd. Málatilbúnaður sóknaraðila sé því að þessu leyti bersýnilega tilefnislaus í skilningi 6. mgr. 85. gr. húsaleigulaga.

Máli sínu til frekari stuðnings vísi varnaraðili til forsendna í dómum Hæstaréttar Íslands frá 6. febrúar 1997 (300/1996), 24. ágúst 1999 (255/1999) og 5. september 2008 (358/2008). Þá megi einnig í dæmaskyni vísa til úrskurða kærunefndar í málum nr. 41/2012, 20/2013 og 58/2013 en í öllum tilvikum hafi kröfum sóknaraðila verið vísað frá með vísan til þess að ekki hafi verið um raunverulegan ágreining að ræða.

Sóknaraðili hafi gert kröfu um afslátt af leigugjaldi sem nemi eins mánaðar leigu. Grundvöllur afsláttarkröfunnar sé nokkuð óljós. Krafan virðist byggð á því að varnaraðili hafi vanefnt skyldur sínar samkvæmt leigusamningi vegna afhendingardráttar og ástands þeirrar leiguíbúðar sem hún hafi síðar flutt í.

Fyrst skuli nefnt að sóknaraðili hafi fengið leiguíbúðina afhenta áður en hún hafi skilað hinni. Sóknaraðili hafi fengið leiguíbúð nr. X afhenta X 2018 og skilað hinni leiguíbúðinni um X 2018. Varnaraðili hafi ekki krafið sóknaraðila um greiðslu leigu fyrir leiguíbúð X vegna X eða leigu fyrir leiguíbúð X vegna X. Henni hafi því verið tryggð óslitin afnot af leiguíbúðum varnaraðila og haft umráð tveggja leiguíbúða á tímabili, án sérstaks endurgjalds.

Eftir afhendingu leiguíbúðar nr. X hafi sóknaraðili gert athugasemdir við ástand íbúðarinnar. Þetta hafi hún gert þrátt fyrir að hafa skoðað leiguíbúðina fyrir afhendingu og lýst því yfir í leigusamningi að hún gerði ekki athugasemdir við ástand hennar. Sóknaraðili hafi talið gólflista óhreina og gert athugasemdir við málningarvinnu íbúðarinnar en hún hafi verið nýmáluð. Óumdeilt sé að varnaraðili hafi brugðist skjótt við beiðnum sóknaraðila og reynt eftir fremsta megni að bæta úr þeim annmörkum sem hún hafi talið vera á leiguíbúðinni.

Af gögnum málsins verði ekki annað ráðið en að varnaraðili hafi gert ráðstafanir til að bæta úr annmörkum sem sóknaraðili hafi talið að væru á leiguíbúðinni innan tímamarka 2. mgr. 20. gr. húsaleigulaga. Því verði að telja að varnaraðili hafi sinnt kröfu sóknaraðila um úrbætur á hinu leigða húsnæði.

Með vísan til framangreinds byggi varnaraðili á því að sóknaraðili eigi ekki rétt á afslætti á leigugreiðslum. Telji kærunefnd að skilyrði til afsláttar séu til staðar óski varnaraðili eftir því að tekið verði tillit til þess að hann hafi þegar boðið sóknaraðila helmingsafslátt af mánaðarlegri leigugreiðslu.

VI. Viðbótarathugasemdir sóknaraðila    

Sóknaraðili segir að í bréfi varnaraðila komi skýrlega fram að flutningsgjald það, sem hún hafi verið krafin um og ágreiningur málsins eigi rætur að rekja til, hafi ekki verið reist á misskilningi heldur á skýrri stefnu varnaraðila í þessum efnum. Í bréfinu sé viðurkennt að gjald af þessu tagi sé lagt á leigutaka varnaraðila sem flytjist á milli íbúða í eigu hans. Gjald þetta sé rökstutt í bréfinu með vísan til þess kostnaðar sem varnaraðili telji sig hafa meðal annars af samningagerð við leigutaka við þessar aðstæður.

Í ljósi framangreindra upplýsinga verði að telja harla ótrúverðugar þær skýringar sem varnaraðili hafi fyrst fært fram vegna gjaldsins, þ.e. að um misskilning hafi verið að ræða. Sú afstaða að varnaraðili hafi dregið kröfu sína til baka eftir að honum hafi orðið ljóst að sóknaraðili hygðist ekki greiða hana möglunarlaust breyti engu um lögvarða hagsmuni hennar af því að fá leyst úr réttarsambandi sínu við varnaraðila að þessu leyti. Eina vörn sóknaraðila gegn því að varnaraðili hafi aftur uppi kröfuna sé sú að kærunefndin skeri úr um lögmæti hennar.

Í bréfi varnaraðili hafi einnig komið fram að engin stoð sé fyrir gjaldinu. Enginn samningur hafi verið gerður, varnaraðili haldi því einungis fram að hann hafi „upplýst“ um gjaldið en því neiti sóknaraðili.

Mikilvægast sé þó að þessi meinti kostnaður varnaraðila sé ekki til staðar. Eins og fram hafi komið í bréfi hans hafi leigusamningur aðila verið tímabundinn til X 2018. Sóknaraðili hafi búið allan þann tíma í fyrri íbúð samkvæmt fyrri samningi, enda flutt í nýja íbúð X 2018, þ.e. þegar fyrri samningi hafi verið lokið.

Málsatvik séu einfaldlega þannig að sóknaraðili hafi gert tímabundinn leigusamning við varnaraðila og leigt íbúð af honum þar til samningi hafi verið lokið. Eftir það hafi hún flutt í nýtt húsnæði varnaraðila á grundvelli nýs leigusamnings. Varnaraðili hafi engu að síður krafið hana um kostnað vegna flutninganna þrátt fyrir að í raun hafi hún einungis verið að flytja á milli íbúða á grundvelli tveggja ólíkra samninga.

Varnaraðila sé í raun óheimilt að innheimta gjald við lok leigusamnings og/eða við upphaf leigusamnings. Slíkt gjald eigi sér enga stoð í lögum eða samningum.

Til þess að setja þetta í samhengi megi ímynda sér þá aðstöðu hefði sóknaraðili flutt í húsnæði í eigu annars en varnaraðila við lok fyrri leigusamnings. Varnaraðili hefði ekki haft heimild til þess að innheimta gjald af sóknaraðila við lok leigusamnings. Að sama skapi mætti ímynda sér að við upphaf seinni leigusamnings hefði sóknaraðili verið að koma í fyrsta sinn í leiguhúsnæði á vegum varnaraðila. Varnaraðila hefði þá ekki verið heimilt að innheimta einhvers konar upphafsgjald við upphaf leigutímans.

Varnaraðili hafi ekki boðist til að gefa sóknaraðila afslátt til þess að sætta málið, en sá afsláttur hafi verið vegna galla á íbúðinni.

Vegna þess sem fram hafi komið í bréfi varnaraðila þess efnis að sóknaraðili hafi haft „umráð tveggja leiguíbúða á tímabili án sérstaks endurgjalds“ sé rétt að lokum að árétta að óumbeðin umráð sóknaraðila yfir fyrri íbúð sinni fram yfir umsaminn skilafrest hafi alfarið átt rætur að rekja til viðtökudráttar af hálfu varnaraðila. Þessi viðtökudráttur, sem hafi vitanlega ekkert haft nema óhagræði í för með sér fyrir sóknaraðila, hafi verið til viðbótar við afhendingardrátt á nýju íbúðinni og ófullnægjandi ástands hennar við afhendingu.

VII. Viðbótarathugasemdir varnaraðila  

Í fyrsta lagi sé rangt að viðurkennt sé í málinu að það sé „stefna varnaraðila“ að leggja flutningsgjald á leigutaka sem flytjist á milli íbúða í eigu hans. Áréttað sé að gjaldtakan sé háð því að leiguíbúðaskiptin leiði til kostnaðar og/eða tjóns. Um sé að ræða þjónustu fyrir leigutaka sem ekki sé veitt í hagnaðarskyni.

Í öðru lagi sé staðhæfing sóknaraðila um að hún hafi ekki verið upplýst um flutningsgjaldið ósönn. Hún hafi þegar verið upplýst um flutningsgjaldið þegar hún hafi óskað eftir leiguíbúðaskiptum í X 2017. Þá hafi verið rúmir þrír mánuðir eftir af leigutímabilinu og því mátt reikna með ákveðnum kostnaði og tjóni samfara leiguíbúðaflutningunum.

Í þriðja lagi hafi verið um mannleg mistök að ræða við innheimtu flutningsgjaldsins og sóknaraðili beðin afsökunar.

Í fjórða lagi hafi sóknaraðila ekki verið boðinn afsláttur af leigugjaldi vegna galla. Því til frekari stuðnings vísist til hjálagðs tölvupósts þar sem sóknaraðila hafi verið boðinn umræddur afsláttur og þar megi sjá að hann hafi ekki verið veittur vegna galla á leiguíbúð.

Í fimmta lagi sé rangt að kærunefnd sé „einungis heimilt að vísa máli frá ef formsatriðum er ekki fullnægt.“ Til sé fjöldi úrskurða þar sem kærunefnd vísi málum frá af öðrum ástæðum.

VIII. Niðurstaða        

Varnaraðili óskar frávísunar málsins á þeirri forsendu að sóknaraðili hafi ekki lögvarða hagsmuni af úrlausn þess þar sem hann hafi þegar fellt niður kröfu um það flutningsgjald sem ágreiningur málsins snúist um. Sóknaraðili hafnar frávísun málsins og segir að hún hafi lögvarða hagsmuni af úrlausn þess þar sem þrátt fyrir niðurfellingu varnaraðila á kröfunni standi eftir ágreiningur um lögmæti kröfunnar. Þá leigi hún nú aðra íbúð hjá varnaraðila og til þess geti komið síðar að hún skipti um íbúð innan leigufélagsins og gæti því verið krafin um umrætt flutningsgjald. Engu að síður telur kærunefnd að þar sem varnaraðili hefur ekki uppi kröfu um greiðslu þessa gjalds sé ekki ágreiningur um hana. Þegar af þeirri ástæðu er fallist á frávísun á þessum hluta málsins.

Í 16. gr. húsaleigulaga, nr. 36/1994, segir að nú komi í ljós að hið leigða húsnæði sé ekki í því ástandi sem leigusamningur greini eða leigjandi hlaut að mega gera ráð fyrir og skuli leigjandi þá innan fjögurra vikna frá afhendingu gera leigusala skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum og segja til um hverra úrbóta sé krafist. Að öðrum kosti teljist leigjandi una húsnæðinu.

Sóknaraðili gerir kröfu um að viðurkennt verði að hún eigi rétt á afslætti af leigu vegna X 2018 á þeirri forsendu að ástandi hinnar leigðu íbúðar við upphaf leigutíma hafi verið ábótavant og afhending dregist. Sóknaraðili hefur ekki lagt fram gögn sem sýna fram á að hún hafi gert varnaraðila skriflega grein fyrir aðfinnslum sínum við hið leigða húsnæði við upphaf leigutíma og krafist úrbóta, sbr. framangreind 16. gr., auk þess sem ekki liggur fyrir hverjar aðfinnslur hennar eru. Þegar af þeirri ástæðu getur  kærunefnd ekki fallist á kröfu sóknaraðila um afslátt af leigu vegna ástands hins leigða.

ÚRSKURÐARORÐ:

Kröfu sóknaraðila um að viðurkennt verði að ákvörðun varnaraðila um að krefja hana um gjald vegna flutnings á milli íbúða í eigu hans sé ólögmæt er vísað frá.

Ekki er fallist á kröfu sóknaraðila um afslátt af leigugjaldi sem nemur eins mánaðar leigu.

Reykjavík, 3. september 2018

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson