Mál nr. 56/2021 - Úrskurður

KÆRUNEFND HÚSAMÁLA

Úrskurður

uppkveðinn 23. september 2021

í máli nr. 56/2021 (frístundahúsamál)

A og B

gegn

C

Fimmtudaginn 23. september 2021 var ofangreint mál tekið fyrir í kærunefnd húsamála og kveðinn upp svohljóðandi

ÚRSKURÐUR:

Kærunefndina skipa í þessu máli Auður Björg Jónsdóttir lögmaður, Valtýr Sigurðsson lögmaður og Eyþór Rafn Þórhallsson verkfræðingur. 

Aðilar þessa máls eru:

Sóknaraðilar: A og B. Umboðsmaður sóknaraðila er D lögmaður.

Varnaraðili: C. Umboðsmaður varnaraðila er E.

Krafa sóknaraðila er að viðurkennt verði að leigusamningur um lóð nr. 222353 með fastanúmer frístundahúss nr. 235-1927 verði framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 15. nóvember 2041.

Krafa varnaraðila er aðallega að kæru verði vísað frá kærunefndinni. Til vara gerir varnaraðili þá kröfu að sóknaraðilar skuli brott úr landi F þegar í stað en til vara að miða skuli við 15. nóvember 2021.

Með kæru, dags. 21. maí 2021, beindu sóknaraðilar til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við varnaraðila. Með bréfi kærunefndar, dags. 16. júní 2021, var varnaraðila gefinn kostur á að tjá sig um efni kærunnar. Greinargerð varnaraðila, dags. 26. júlí 2021, barst kærunefnd sama dag. Kærunefnd sendi sóknaraðilum greinargerð varnaraðila með bréfi, dags. 28. júlí 2021, til upplýsingar og var sóknaraðilum veittur frestur til að koma að athugasemdum. Athugasemdir bárust ekki.

Samkvæmt 4. mgr. 26. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, er kærunefnd húsamála skylt, þegar báðir aðilar hafa komið að sínum sjónarmiðum, að leita sátta með aðilum nema hún telji víst að sáttatilraun verði árangurslaus vegna atvika máls, afstöðu aðila eða annarra ástæðna. Eins og máli þessu er háttað telur kærunefnd húsamála að sáttatilraunir verði árangurslausar vegna afstöðu aðila.

I. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Aðilar gerðu samning, dags. 7. ágúst 2014, um afnot sóknaraðila á lóð í eigu varnaraðila. Um er að ræða lóð nr. X með fastanúmer frístundahúss nr. X í landi F í G, H. Í samningnum segir að lóðin sé leigð til eins árs frá 1. ágúst 2013 til 1. ágúst 2014 án uppsagnar. Með bréfi, dags. 15. nóvember 2019, barst sóknaraðilum uppsögn varnaraðila á leigusamningnum. Með öðru bréfi varnaraðila, dags. 22. febrúar 2021, var minnt á að leigusamningnum hefði þegar verið slitið og að hann hefði fallið úr gildi 1. ágúst 2020. Tekið var fram að treyst yrði á að lóðin yrði laus til afnota fyrir landeiganda og eigur sóknaraðila fjarlægðar í síðasta lagi 1. júní 2021, yrði ekki um annað samið.

II. Sjónarmið sóknaraðila

Sóknaraðilar segja að samningur hafi verið gerður á milli aðila sem og þriðja leigutakans en hann hafi afsalað sínum hlut að jöfnu til sóknaraðila með samningi þar um 1. september 2017.

Í 4. gr. lóðarleigusamningsins komi fram að lóðin sé leigð frá 1. ágúst 2013 til 1. ágúst 2014 án uppsagnar. Sóknaraðilar hafi athugasemdalaust greitt gjöld af lóðinni síðan þá. Verði því að líta svo á að um ótímabundinn leigusamning sé að ræða. Leiga að fjárhæð 35.000 kr. hafi síðast verið greidd 29. ágúst 2020.

Með bréfi, dags. 15. nóvember 2019, hafi varnaraðili sagt leigusamningnum upp. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. laga um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, sé því uppsagnarfrestur eigi skemmri en tvö ár.

Samkvæmt 3. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 falli málskotsréttur leigutaka niður hafi málskot ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Samkvæmt framangreindu séu lok leigusamnings 15. nóvember 2021. Samkvæmt 4. mgr. sömu greinar framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings, hafi annar hvor aðila nýtt sér málskotsrétt sinn samkvæmt 2. eða 3. mgr. 12. gr.

Telji málskotsþoli að leigugreiðslur eigi að breytast geti kærunefnd tekið á því máli síðar, en sóknaraðilar séu ekki að krefjast þess að leigugreiðslum verði breytt heldur axli þær óbreyttar.

Ljóst megi vera af lestri 12. gr. laga nr. 75/2008 að málskotsrétturinn standi einn og óhaggaður og ekki sé skylda til annarra kröfugerða. Í raun sé ekki gert ráð fyrir því að önnur kröfugerð sé höfð uppi. Af lestri greinarinnar komi skýrt fram í 4. mgr. 12. gr. að hafi annar hvor aðila nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., þá framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Einu undantekningarnar frá þessari sjálfkrafa framlengingu séu þegar leigusali krefjist innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. gr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóð á sinn kostnað.

Ljóst sé að varnaraðili hafi ekki krafist innlausnar í samræmi við lög og einnig sé ljóst að sóknaraðilar uni ekki því að leigusamningur falli úr gildi. Því sé skilyrðum um sjálfkrafa framlengingu fullnægt. Með málskoti þessu hafi sóknaraðilar nýtt sér málskotsrétt sinn og krefjist þess að leigusamningur teljist framlengdur um 20 ár frá lokum samnings að telja, eða til 15. nóvember 2041.

III. Sjónarmið varnaraðila

Varnaraðili segir að samningur aðila sé hvorki ótímabundinn né til að minnsta kosti 20 ára og því gildi lög um frístundabyggð og leigu lóða undir frístundahús, nr. 75/2008, ekki um hann, sbr. 2. mgr. 1. gr. laganna. Í þessu efni verði að líta til ákvæða samningsins í stað innviða 10., 11. og 12. gr. laganna. Í 1. mgr. 3. gr. laganna sé lagt bann gegn því að tímabundinn leigusamningur um lóð undir frístundahús sé til skemmri tíma en 20 ára. Þegar uppsögn hafi verið send sóknaraðilum hafi verið um sex ár liðin frá gerð samningsins.

Í 3. mgr. 1. gr. laganna segi: Lög þessi gilda um réttindi og skyldur umráðamanna lóða í frístundabyggð. Þau gildi því ekki um réttindi og skyldur umráðamanna lóða utan frístundabyggða. Merking orðsins frístundabyggð sé skilgreint í 1. tölul. 1. mgr. 2. gr. sem afmarkað svæði innan jarðar eða jarða þar sem séu að minnsta kosti tíu lóðir undir frístundahús. Hið eina svæði í landi Lambadals, jafnt innri sem ytri, sem afmarkað og leigt hafi verið undir hús sé það 2500 fermetra svæði sem deilt sé um í máli þessu. Leigutaka sé heimilt að hafa þar eitt hús. Sambærilegar lóðir hafi ekki verið leigðar öðrum.

Í 2. mgr. 3. gr. laganna sé getið allmargra atriða sem skilyrðislaust eigi að koma fram í leigusamningi sem undir lögin falli. Atriða sem nefnd séu í 5., 6., 7., 8., 9. og 10. tölul. sé að engu getið né heldur þeirra sem nefnd séu í 3. mgr. 3. gr.

Með hliðsjón af framangreindu falli samningurinn ekki undir téðan lagabálk. Eins og síðar verði tæpt á hafi að auki verið uppi aðstæður við samningsgerðina og ástæður hennar allt aðrar en þær sem lög nr. 75/2008 miðist við. Samningurinn varði ekki þau málefni sem þeim lögum sé ætlað að taka á og hvorugur aðila hafi haft þau í huga við gerð hans.

Frá almennum umræðum þegar lög nr. 75/2008 hafi verið sett, sem einnig gæti óms af í greinargerð með frumvarpi til laganna, segi að á því hafi borið að landeigendur, og þá væntanlega landeigendur í grennd við Reykjavíkursvæðið, sem hlutað höfðu í sundur jarðir sínar undir sumarbústaðabyggðir, hafi nýtt sér aðstöðu sína til að magna upp leigufjárhæð þegar dregið hafi að lokum leigusamnings með þeirri undirliggjandi hótun að fjárfesting leigutaka í mannvirkjum yrði honum gagnslaus yrði því ekki kyngt. Því fari fjarri að ætlan varnaraðila eigi nokkuð skylt við háttsemi af því tagi. Leigufjárhæð hljóti að teljast hófleg miðað við samningsárið, ekkert verðtryggingarákvæði sé í samningnum og beri hann þess ýmis merki að vart hafi varnaraðili leitað ráða hjá lögfræðingi við gerð hans. Þá hafi allur gangur verið á greiðslu hinnar umsömdu leigu. Samningurinn hafi verið gerður eftir að leigutími hafi hafist og gilt frá 1. ágúst 2013, væntanlega í samræmi við munnlegan samning, en sé undirritaður rúmu ári síðar.

Tildrög samningsgerðarinnar hafi verið þau að fyrir margt löngu hafi faðir sóknaraðila og varnaraðila orðið vel til vina. Í vináttuskyni hafi varnaraðili leigt honum, eða fólki honum nákomnum, þann landskika sem mál þetta fjalli um. Hér sé um að ræða nokkuð dæmigerðan skikaleigusamning sem gerður hafi verið af ólöglærðum, án þess að nokkurt það búi að baki sem lögum nr. 75/2008 sé ætlað að takast á við. Þetta sé ekki eina dæmið um að leiga á skikum undir sumarbústaði til sveita á grundvelli vinskapar, sem oft sé stofnað til af lítilli júridískri fyrirhyggju, verði landeiganda til óþæginda eða jafnvel vandræða. Þegar árin hafi liðið hafi varnaraðili ekki hirt um að hafna endurnýjun samningsins eða segja honum upp fyrr en með bréfi, dags. 15. nóvember 2019. Hafi það verið gert sex árum eftir samningsgerðina sem vart geti talist svo langur tími að skapi frambúðarrétt af einhverju tagi. Þegar árin færist yfir sé kominn tími til að menn komi málum sínum á hreint gagnvart framtíðinni og sé það eina ástæða þess að varnaraðili vilji nú að samningssambandinu sé slitið.

Sóknaraðilar hafi komið sér upp sumarbústað á hinum leigða skika, svo sem þeir hafi átt rétt á. Bústaðurinn sé íburðarlaus og hóflegur, en sé þó til marks um fjárfestingu af þeirra hálfu. Varnaraðili viti ekki hvort hann sé brottflytjanlegur en honum skiljist þó að sóknaraðilar haldi því fram að svo sé ekki. Í því sambandi sé tvenns að geta. Í fyrsta lagi verði sóknaraðilar að gæta þess að rasa ekki um ráð fram í fjárfestingum sínum og átta sig á að þeir njóti ekki ótímabundins leigusamnings, erfðafestu eða eignarhalds. Í öðru lagi hafi varnaraðili eða börn hans verið reiðubúin til viðræðna um kaup á bústaðnum, en því hafi sóknaraðilar ekki kosið að sinna.

Því sé mótmælt að leigusamningurinn teljist ótímabundinn. Þótt svo væri beri í fyrsta lagi ekki að skilgreina þann varanleika á grundvelli laga nr. 75/2008 og í öðru lagi að með einhverjum hætti verði að vera unnt að ljúka samningssambandinu. Þau lok verði að eiga sér stað samkvæmt almennum lagasjónarmiðum að því marki sem ekki sé „statútum“ fyrir að fara.

Varnaraðila hafi ekki komið til hugar að skjóta þessu máli til kærunefndar því að engin deila hafi verið uppi fyrr en sóknaraðilar hafi skyndilega hafnað því að virða uppsögn hans. Á því sé hamrað að ekki sé litið svo á að lög nr. 75/2008 gildi um leigusamninginn. Sóknaraðilar hafi ekki gert ráð fyrir því heldur þar sem þeir hafi ekki nýtt sér 4. mgr. 10. gr. Væri því tómt mál að tala um framlengingu samningsins um 20 ár samkvæmt 4. mgr. 12. gr., jafnvel þótt hann væri teygður og togaður undir lögin, eða lögin yfir hann.

Þá fari varnaraðili fram á greiðslu málskostnaðar.

IV. Niðurstaða

Í 1. mgr. 4. gr. lóðarleigusamnings aðila, dags. 7. ágúst 2014, segir að lóðin sé leigð til eins árs frá 1. ágúst 2013 til 1. ágúst 2014 án uppsagnar. Í 2. mgr. sömu greinar segir að gjalddagi leigu sé 1. ágúst árlega og að endurskoðun leigugjalds skuli fara fram á eins árs fresti. Þar sem gert er ráð fyrir árlegum gjalddaga leigunnar sem og árlegri endurskoðun á leigugjaldi, auk þess sem samkomulag virðist hafa verið með aðilum um að framlengja samning ótímabundið eftir að honum lauk samkvæmt ákvæði hans um gildistíma, telur kærunefnd að um ótímabundinn lóðarleigusamning sé að ræða. Í þessu tilliti er jafnframt unnt að líta til þess að samningurinn er dagsettur 7. ágúst 2014, þrátt fyrir að tilgreint sé að lóðin sé leigð til eins árs frá 1. ágúst 2013 til 1. ágúst 2014. Kærunefnd telur samninginn þannig fremur bera með sér að tilgreining á leigutíma til eins árs sé bundin við ákvörðun um fjárhæð leigugjalds.

Varnaraðili telur að samningurinn falli ekki undir lög nr. 75/2008 með vísan til skilgreiningar á því hvað telst frístundabyggð í skilningi laganna, sbr. 1. tölul. 1. mgr. 2. gr. laganna. Kærunefnd bendir á að sú skilgreining á við um framkvæmd ákvæða III. kafla laganna er fjallar um réttindi og skyldur í frístundabyggð en samkvæmt 3. tölul. sama ákvæðis telst lóð undir frístundahús vera skiki lands utan þéttbýlis sem afmarkaður er í samningi eða skipulag, sem á grundvelli sérgreindrar hagnýtingar, auðkenna eða landmerkja geti talist sjálfstæð eind og hafi að minnsta kosti að hluta til verið nýttur undir frístundahús eða heimilt sé að reisa slíkt hús þar. Fellur sú lóð sem ágreiningur máls þessa fjallar um undir þessa skilgreiningu. Verður því ekki fallist á þetta með varnaraðila. Vegna athugasemda varnaraðila tekur kærunefnd jafnframt fram að þrátt fyrir að í leigusamningi aðila komi ekki fram allar þær upplýsingar sem gert er ráð fyrir samkvæmt 2. mgr. 3. gr. laga nr. 75/2008 leiðir það ekki til þess að samningurinn verði undanskildur lögum þessum.

Sóknaraðilar krefjast þess að samningurinn verði framlengdur um 20 ár frá 15. nóvember 2021. Samkvæmt 1. mgr. 10. gr. nr. 75/2008 er uppsögn ótímabundins leigusamnings heimil báðum aðilum hans og er uppsagnarfrestur slíks samnings eigi skemmri en tvö ár. Sóknaraðilum barst uppsögn varnaraðila á leigusamningi aðila með bréfi, dags. 15. nóvember 2019, og var sú uppsögn ítrekuð með öðru bréfi hans, dags. 22. febrúar 2021. Kærunefnd miðar við að tveggja ára uppsagnarfrestur, sbr. 1. mgr. 10. gr. laga nr. 75/2008, skuli talinn frá uppsögninni 15. nóvember 2019 en samkvæmt því skyldi leigusamningi ljúka 15. nóvember 2021. Samkvæmt 1. mgr. 12. gr. laganna er hægt að skjóta máli samkvæmt þeirri grein til kærunefndar húsamála ef frístundahús hefur staðið á lóð í það minnsta tvö ár áður en uppsögn ótímabundins samnings tekur gildi, sbr. 1. mgr. 10. gr. Ekki hefur annað komið fram í málinu en að frístundahúsið hafi staðið á lóðinni að minnsta kosti þann tíma.

Samkvæmt 2. mgr. 12. gr. laganna getur leigusali skotið máli til kærunefndar húsamála allt frá því að eitt ár er eftir af leigusamningi. Málskotsréttur leigusala fellur niður hafi málskot ekki verið sent sex mánuðum fyrir lok samnings. Eftir að málskotsréttur leigusala fellur niður getur leigutaki skotið máli til kærunefndarinnar, sbr. 3. mgr. 12. gr. laganna. Málskotsréttur leigutaka fellur niður hafi málskot hans ekki verið sent fyrir lok leigusamnings. Í 4. mgr. sömu greinar segir að hafi annar hvor aðilinn nýtt sér málskotsrétt sinn, sbr. 2. eða 3. mgr., framlengist leigusamningur sjálfkrafa um 20 ár frá lokum samnings að telja. Það gildi þó ekki krefjist leigusali innlausnar, sbr. 2. tölul. 5. mgr., eða leigutaki uni því að leigusamningur falli úr gildi og fjarlægi mannvirki af lóðinni á eigin kostnað, sbr. 6. mgr.

Fram kemur af hálfu varnaraðila að hann hafi farið fram á innlausn en sóknaraðilar hafi hundsað það. Engin gögn styðja þessa fullyrðingu varnaraðila en allt að einu ber að horfa til þess að í 2. tölul. 5. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008 kemur fram að nú hafi leigusali nýtt sér málskotsrétt sinn og geti hann þá fyrir kærunefnd húsamála haft uppi kröfu um innlausn. Þannig telur kærunefnd að krafa varnaraðila um innlausn sé samkvæmt skýru orðalagi ákvæðisins bundin því að hann nýti málskotsrétt sinn en aðra túlkun er ekki heldur að finna í lögskýringargögnum. Þar sem varnaraðili hefur ekki gert það telur nefndin ekki unnt að taka kröfu hans um innlausn til greina.

Varnaraðili nýtti ekki málskotsrétt sinn. Kæra sóknaraðila er dagsett 21. maí 2021 og móttekin af kærunefnd húsamála 25. maí 2021. Það er því ljóst að málskotsréttur þeirra var í gildi þegar kæra var send kærunefndinni. Með því að sóknaraðilar nýttu sér málskotsrétt sinn framlengdist leigusamningur aðila þar með um 20 ár frá lokum samnings að telja, sbr. 4. mgr. 12. gr. laga nr. 75/2008, eða til 15. nóvember 2041.

Þá eru engin efni til að fallast á málskostnaðarkröfu varnaraðila sem er þar að auki með öllu órökstudd.

ÚRSKURÐARORÐ:

Leigusamningur aðila vegna lóðar nr. X, með fastanúmer frístundahúss nr. X í landi F í G, H er framlengdur um 20 ár frá 15. nóvember 2021 eða til 15. nóvember 2041.

Reykjavík, 23. september 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson