Mál nr. 83/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 83/2020

Kostnaðarþátttaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 29. júlí 2020, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. ágúst 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 11. ágúst 2020, athugasemdir gagnaðila, dags. 18. ágúst 2020, og athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 25. ágúst 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. október 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Á lóð nr. X í C standa húsin D sem eru ýmist einbýlis- rað- eða fjöleignarhús, alls 11 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í húsi nr. 81 en gagnaðili er eigandi eignarhluta í húsi nr. 89. Ágreiningur er um skiptingu kostnaðar vegna lagfæringar á lóð og vegg við gangstíg norðan megin við hús nr. 89.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að viðurkennt verði að eigendur húss nr. 89 beri ein kostnað vegna framkvæmda á lóð og vegg við gangstíg norðan megin við þeirra. Einnig er óskað álits um það hvort sveitarfélagið beri einnig ábyrgð á nefndum kostnaði þar sem gangstígurinn sé á vegum þess.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili hafi gert kröfu um að kostnaður vegna framkvæmdanna yrði skipt á 11 eignarhluta lóðarinnar eftir hlutfallstölum. Heildarkostnaður vegna þeirra hafi numið 1.072.900 kr. Kostnaður húss gagnaðila þar sem séu tvær íbúðir, væri eingöngu 17,24% og því myndi 82,76% kostnaðar falla á hina níu eignarhlutana eftir stærð þeirra.

Í júní 2019 hafi hrunið hlaðinn veggur sem liggi meðfram göngustíg norðan við hús nr. 89. Veggurinn hafi verið settur upp til að halda jarðveg lóðar frá gangstígnum. Í framhaldinu hafi aðilar hreinsað upp steinana af gangstígnum og fargað þeim til að hægt væri að notast við göngustíginn. Þann 11. maí 2019 hafi gagnaðili fengið eiganda á efri hæð húss síns til þess að gera tilboð í lagfæringar á lóð og uppsetningu á nýjum vegg, án þess að áður hafi verið rætt við aðra íbúa um það hvað væri í vændum. Það tilboð hafi hljóðað upp á 940.900 kr. Eftir samtal gagnaðila við umræddan eiganda hafi verið ákveðið að taka tilboðinu og hafi verið boðað til húsfundar 11. júlí 2020, en þá hafi framkvæmdir þegar verið byrjaðar. Framkvæmdirnar hafi byrjað í lok júní og þeim lokið um 20. júlí 2020. Þá hafi komið í ljós að ekki hafði verið settur aftur upp veggur heldur eingöngu kantsteinn en í norðvestur endanum hafi verið settur upp um eins fermetra veggstubbur. Á fundinum hafi gagnaðili og verktakinn farið fram á að allir eigendur í húsum 77-93 tækju þátt í greiðslu kostnaðar vegna þessara framkvæmda og að kostnaði yrði skipt eftir hlutfallslegri eign hverrar íbúðar. Endanlegur reikningur hafi hljóðað upp á 1.072.900 kr. Álitsbeiðandi hafi þá tekið fram að hann teldi óeðlilegt að kostnaður við lagfæringar á lóðinni félli á aðra íbúa en þá sem lóðinni tilheyri, en hafi fallist á að taka þátt í lagningu á kantsteininum meðfram gangstígunum. Eigandi íbúðar á efri hæð í húsi nr. 79 hafi einnig alfarið hafnað að taka nokkurn þátt í þessum framkvæmdum. Eftir þennan fund hafi verið sendur út greiðsluseðill á alla eigendur í húsum nr. 77-93 með greiðslukröfu í samræmi við eignarhlut hvers og eins. Núverandi staða sé sú að hluti eigenda hafi greitt greiðsluseðlana og séu þær greiðslur í umsjón gagnaðila. Gagnaðili hafi einnig gert upp við verktakann.

Í greinargerð gagnaðila segir að aðeins einn lóðarleigusamningur sé fyrir heildarlóðina og í eignaskiptayfirlýsingum fyrir húsin sé ítrekað tekið fram að lóðarhlutar tilheyri sameiginlegri heildarlóð. Það sé því túlkunaratriði hvort tiltekinn lóðarhluti sé sameign efri og neðri hæðar húss nr. 89 eða allra eignarhluta á lóðinni. Verktakinn sem hafi framkvæmt verkið hafi haft samband við nokkra einstaklinga, þar með talið hjá bæjarfélaginu, og fengið það út að þetta væri allt ein sameiginleg lóð og ætti kostnaðurinn því að skiptast hlutfallslega á allar íbúðir botnlangans. Hann hafi fengið upplýsingar frá bæjarfélaginu um það hvernig ætti að skipta kostnaðinum.

Framkvæmdirnar hafi átt sér stað vegna tjóns á hlöðnum vegg sem hafi fallið að hluta til og það sem eftir hafi staðið hafi hallað mjög mikið og getað verið hættulegt og slys hefði getað hlotist af hefði sá hluti fallið á vegfarendur sem færu þar um. Hefði verið farið út í að leggja sambærilega háan og langan vegg, hefði kostnaðurinn orðið mun hærri en hann hafi orðið með því að breyta hallanum á lóðinni og tyrfa í staðinn. Sú ákvörðun hafi eingöngu verið með sparnaðarsjónarmið í huga, ekki til að bæta aðgengi eða afnot íbúa í húsi nr. 89 að lóðinni, enda séu einu afnotin af henni þau að slá grasið og það verði erfiðara eftir breytinguna þar sem brekkan sé nú hærri og brattari.

Álitsbeiðandi gerði athugasemd við fullyrðingar þess efnis að bæjarfélagið hafi gefið út að framkvæmdin tilheyri öllum eigendum í húsum nr. 77-93 þar sem um sé að ræða sameiginlega lóð. Tiltekinn byggingarfulltrúi hafi ekki viljað gefa neitt út um það hvað hver og einn eigi að greiða í þessari framkvæmd, sbr. meðfylgjandi tölvupóstur þar sem vísað hafi verið til kærunefndar húsamála til þess að fá álit á þessu deilumáli.

Í athugasemdum gagnaðila segir að vísað sé til tölvupóstsamskipta verktakans við bæði byggingarfulltrúa bæjarfélagsins sem og bæjarritara. Þar hafi bæjarritari gefið upp yfirlit yfir lóðamat. Það sé rétt að byggingarfulltrúinn hafi ekki gefið út hvað hver og einn ætti að greiða en hún hafi aftur á móti veitt leiðbeiningar um það hvernig hægt væri að reikna það út. Eins og fram hafi komið séu eignaskiptayfirlýsingar þannig að þar séu tiltekin lítil svæði sem tilheyri vissum íbúðum en jafnframt að þessi litlu svæði séu hluti af heildarlóð sem sé sameiginleg öllum íbúðum. Stóra spurningin sé sú hvernig eigi að túlka þessar klausur. Sérstaklega vegna þess að framkvæmdasvæði mæti göngustíg sem sé í eigu bæjarfélagsins.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda segir að eigandi íbúðar í húsi nr. 79, sem hafi verið búsett í húsinu síðan 1983, hafi fullyrt að varðandi frágang lóða, veggja og girðingar á lóðarmörkum á þessum tíma hafi hver og einn eigandi þurft að sjá um í samræmi við lóðarmörk íbúða. Enginn hafi þurft að taka þátt í vinnu og kostnaði við frágang annarra lóða nema þeirra sem hafi verið afmörkuð viðkomandi íbúð. Þetta hafi verið gert í samræmi við eignaskiptasamning og komi einnig fram á teikningum.

III. Forsendur

Í 2. mgr. 3. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að þótt sambyggð eða samtengd hús teljist tvö sjálfstæð hús eða fleiri samkvæmt 1. mgr. þá gilda ákvæði laganna, eftir því sem við getur átt, um þau atriði og málefni sem sameiginlegt séu, svo sem lóð sé hún sameiginleg að öllu leyti eða nokkru og um útlit og heildarsvip sé því að skipta. Í eignaskiptasamningi húss nr. 89 frá árinu 1983 kemur fram að lóðin, sem tilheyri húseigninni, sé hluti af heildarlóð fyrir húsin D og sé þessi sameiginlega lóð 3299 m².

Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús fellur undir sameign öll lóð húss og fleira, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls.

Kærunefnd fær ekki annað ráðið af gögnum málsins en að um sé að ræða sameiginlega og óskipta lóð. Ber eigendum því öllum að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðanna.

Í A lið 45. gr. laga um fjöleignarhús segir að allur sameiginlegur kostnaður, hverju nafni sem hann nefnist, sem ekki fellur ótvírætt undir B og C liði, skiptist á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Meginreglan um skiptingu sameiginlegs kostnaðar í fjöleignarhúsi er þannig skipting eftir hlutfallstölum eignarhluta en í B og C liðum er að finna undantekningar frá þessari meginreglu. Samkvæmt B lið 45. gr. skiptist tiltekinn kostnaður sem þar er talinn upp að jöfnu, en þar undir 5. tölul. fellur kostnaður við umhirðu lóðar.

Að því virtu að kostnaður vegna viðhalds eða viðgerða á sameiginlegri lóð fellur hvorki undir undantekningarreglur B né C liða 45. gr. laga um fjöleignarhús, skal kostnaðarskipting vegna umdeildra viðgerða vera á grundvelli A liðar sama ákvæðis. Skiptist kostnaður því á eigendur eftir hlutfallstölum eignarhluta í viðkomandi sameign. Kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.

Í 1. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús segir að greini eigendur fjöleignarhúsa á um réttindi sín og skyldur samkvæmt lögum þessum geti þeir, einn eða fleiri, leitað til kærunefndar og óskað eftir álitsgerð um ágreiningsefnið. Álitsbeiðandi óskar einnig eftir áliti á því hvort bæjarfélaginu beri að taka þátt í kostnaði vegna viðgerðanna. Með hliðsjón af framangreindu lagaákvæði tekur kærunefndin aðeins til úrlausnar ágreining á milli eigenda fjöleignarhúss og verður því að vísa þessari kröfu frá.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda.

Reykjavík, 8. október 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson