Mál nr. 129/2020 -Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 129/2020

Samþykki fyrir uppsetningu svala.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 13. nóvember 2020, beindu A og B, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við C og D, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð gagnaðila, dags. 20. nóvember 2020, lögð fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 8. mars 2021.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið E 3-5. Álitsbeiðendur eru eigendur húss nr. 3 en gagnaðilar eru eigendur íbúðar á 1. hæð í húsi nr. 5. Ágreiningur er um hvort gagnaðilum hafi verið heimilt að festa svalir á ytra byrði húss nr. 3.

Kröfur álitsbeiðenda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að fjarlægja festingar svala af ytra byrði á húsi nr. 3 og færa svalirnar af lóð álitsbeiðenda.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að lagfæra skemmdir sem festingarnar hafi skilið eftir sig í húsi nr. 3.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðilar hafi reist svalir og hengt þær utan á burðarkerfi húss nr. 3. Til þess hafi þau hvorki leyfi álitsbeiðenda né byggingarleyfi frá Reykjavíkurborg.

Forsaga málsins sé sú að gagnaðilar hafi leitað heimildar álitsbeiðenda til að setja upp svalir á fasteign sinni sem þau hafi samþykkt. Ekkert í þeirri beiðni hafi mátt skilja sem svo að svalir sem gerðar séu úr stálvirki yrðu boltaðar í útvegg á húshluta álitsbeiðenda. Þá hafi þeim ekki verið kynntar burðarþolsteikningar af svölunum og þau enga ástæðu haft til að halda að þær yrðu hengdar utan á burðarkerfi fasteignar þeirra.

Þá hafi hvorki verið fengið leyfi til að framkvæma innan lóðar álitsbeiðanda né hengja burðarkerfi svalanna á burðarkerfi húss nr. 3, sem sé þeirra séreign. Um sé að ræða töluverðar boltafestingar eftir endilöngum veggnum sem nái ¾ inn í þykkt veggjarins. Þær leiði hljóð inn í húsið og rýri verðgildi fasteignar álitsbeiðenda. Þá beri myndir af svölunum og veggnum með sér að með því að hafa tengt svalir inn í útvegg á fasteign álitsbeiðenda hafi verið farið með þær yfir lóðarmörkin, enda sé umræddur veggur allur á lóð þeirra. Veggurinn sem um ræði standi utan við sambyggingar og snertingar húsanna tveggja. Hann sé því séreign sem gagnaðilar hefðu þurft skýrt leyfi frá álitsbeiðanda til að hagnýta sér. Framangreint leyfi hafi ekki náð til slíks. Álitsbeiðendur hafi reynt að tala við gagnaðila og sent þeim bréf en þau hafi neitað að fjarlægja vegginn.

Vísað sé til f-liðar 2.4.5 í byggingarreglugerð nr. 112/2012 þar sem segi meðal annars: „Lóðarhöfum samliggjandi lóða er heimilt án byggingarleyfis að reisa girðingu eða skjólvegg allt að 1,8 m að hæð á lóðarmörkum, enda leggi þeir fram hjá leyfisveitanda undirritað samkomulag þeirra um framkvæmdina.“ Þá segir meðal annars í gr. 2.3.7: „Hann skal einnig gæta þess að fyrirhugaðar framkvæmdir séu í samræmi við gildandi skipulagsáætlanir. Eigandi mannvirkis sem undanþegið er byggingarleyfi ber ábyrgð á að ekki sé gengið á rétt nágranna.“

Álitsbeiðendur hafi talið sig vera að veita leyfi fyrir framkvæmd á lóð húss nr. 5 samkvæmt ofangreindu ákvæði en ekki hafi verið leitað leyfis fyrir því að framkvæma innan lóðar húss nr. 3 eða hengja burðarkerfi pallsins á burðarkerfi þess. Lóðarhöfum hafi ekki verið kynntar teikningar fyrr en eftir að framkvæmdir hafi verið byrjaðar.

Í greinargerð gagnaðila segir að E 3 hafi verið byggður árið 1926 og verið skráður einbýli í fasteignaskrá. Þann 7. október 2014 hafi álitsbeiðendur fengið leyfi byggingaryfirvalda til að breyta húsinu og byggja ofan á það eina og hálfa hæð. Ekkert hafi orðið af þeim áformum og samþykkið fellt úr gildi árið 2016. Á árinu 2017 hafi álitsbeiðendur að nýju sótt um og fengið leyfi til þess að hækka húsið um eina hæð, byggja útigeymslur, tvennar svalir á bakhlið og innrétta þrjár íbúðir í húsinu. Með þeim framkvæmdum sem séu langt komnar hafi E 3 verið breytt úr einbýli í fjölbýlishús. E 5 sé þríbýlishús og eigi gagnaðilar 1. hæð hússins. Auk hennar séu kjallari og íbúð á 2. hæð með risi sem séu í eigu annarra. Af tillitsemi við álitsbeiðendur hafi eigendur E 5 samþykkt beiðni þeirra um að stækka og breyta E 3.

Álitsbeiðendur hafi í máli þessu hvorki lagt fram gögn um skriflegt samþykki þeirra fyrir framkvæmdinni né samþykki byggingarfulltrúa fyrir samþykki svalanna. Þá hafi ekki fylgt álitsbeiðni þeirra samskipti lögmanna aðila frá ágúst 2020 en í bréfi lögmanns gagnaðila 27. þess mánaðar hafi kröfum álitsbeiðenda verið hafnað með ítarlegum rökstuðningi. Eftir það hafi ekki heyrst frá lögmanni álitsbeiðenda og gagnaðilar þar með talið að málinu væri lokið.

Gagnaðilar hafi fengið leyfi byggingaryfirvalda 25. júní 2019 til að byggja svalir á bakhlið 1. hæðar í staðinn fyrir tröppur sem þar hafi verið. Byggingarleyfi hafi verið veitt á grundvelli byggingarleyfisumsóknar frá apríl 2019 samkvæmt teikningum, dags. 24. apríl 2019.

Umsókn um byggingarleyfi hafi verið undirrituð um samþykki eigenda húsa nr. E 3, 5 og 7 við E og húsa nr. 22 og 24A við F. Vegna E 3 hafi álitsbeiðendur undirritað samþykki fyrir framangreindri framkvæmd sem skyldi unnin samkvæmt teikningum, dags. 24. apríl 2019. Þ.e.a.s. ekki aðeins hafi álitsbeiðendur samþykkt byggingu svalanna heldur einnig að þær skyldu festast við nýjan steinsteyptan vegg á lóðarmörkum E 3 og 5.

Að álitsbeiðendur hafi ekki mátt gera sér grein fyrir því að svalirnar myndu festast við vegginn á lóðarmörkunum sé því rangt. Álitsbeiðendur hafi samþykkt festingu við vegginn, sbr. framangreinda umfjöllun, og ekki stoði fyrir þau að bera því við að þau hafi ekki skoðað teikningar sem samþykki þeirra hafi byggt á. Annar álitsbeiðenda hafi að atvinnu að byggja og endurnýja fasteignir og sé sérfróður í byggingum. Hinn nýi steinsteypti veggur á lóðarmörkum hafi komið að hluta til í stað annars stoðveggjar sem þar hafi áður verið og hafði verið byggður á mörkum lóðanna. Við þann vegg hafi verið fest girðing á milli lóða E 5 og F 22A. Í umfangsmiklum framkvæmdum við E 3 þar sem álitsbeiðendur hafi meðal annars reist viðbyggingu og hæð ofan á húsið, hafi þau grafið undan stoðveggnum og inn á lóð E 5 með þeim afleiðingum að veggurinn hafi hrunið. Hinn nýi steinveggur hafi því komið í stað eldri stoðveggjar á lóðarmörkum sem álitsbeiðendur hafi eyðilagt og hann því ekki getað nýst gagnaðilum, hvorki fyrir svalirnar né sem festing fyrir girðingu.

Þó E 3 og 5 séu tvö hús þá séu þau sambyggð. Um ytra byrði slíkra fjöleignarhúsa gildi að það teljist vera sameign allra, sbr. 6. gr. laga um fjöleignarhús. Það eigi einnig við um umræddan útvegg sem teljist því ekki vera séreign álitsbeiðenda. Þá sé hann auk þess á lóðarmörkum og svalirnar því ekki inni á lóð álitsbeiðenda. Ekki aðeins liggi fyrir samþykki álitsbeiðenda fyrir framkvæmdinni, heldur allra eigenda íbúða í E 5.

III. Forsendur

Álitsbeiðendur vísa til þess í málatilbúnaði sínum að E 3 sé einbýlishús. Í 2. mgr. 1. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að fjöleignarhús teljist í lögum þessum hvert það hús sem skiptist í séreignir í eigu fleiri en eins aðila og í sameign sem bæði getur verið allra eða sumra. Samkvæmt 4. tölul. 3. mgr. sömu greinar gilda lögin um raðhús og önnur sambyggð og samtengd hús. Þar sem E 3 og 5 eru samtengd hús telur kærunefnd að um sé að ræða fjöleignarhús í skilningi laganna.

Í 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verði ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, sé um að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti hússins.

Ákvæði 39. gr. laga um fjöleignarhús kveður á um að allir eigendur eigi óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameign hússins. Samkvæmt 4. mgr. ákvæðisins skulu sameiginlegar ákvarðanir almennt teknar á sameiginlegum fundi eigenda, þ.e. húsfundi. Í 1. mgr. 67. gr. laga um fjöleignarhús segir að þegar um er að ræða fjöleignarhús með sex eignarhlutum eða færri sé ekki þörf á að kjósa og hafa sérstaka stjórn og fara þá allir eigendur í félagi saman með það vald og þau verkefni sem stjórnin annars færi með samkvæmt lögum þessum. Kærunefnd telur að þar sem um er að ræða hús með fjórum eignarhlutum sé ekki óhjákvæmileg þörf á því að fjalla um framkvæmdirnar við húsið á formlegum húsfundi en allt að einu skuli eigendur hafa sannanlegt samráð um þær sem uppfyllir formkröfur laganna að öðru leyti.

Gagnaðilar settu upp svalir á 1. hæð húss nr. 5 og festu aðra hlið þeirra með boltum við steyptan útvegg á húsi nr. 3. Ekki verður ráðið að upphaflegar teikningar hússins hafi gert ráð fyrir svölum á þessum stað. Kærunefnd telur því að um hafi verið að ræða framkvæmd sem falli undir framangreinda 1. mgr. 30. gr. laga um fjöleignarhús og því þurfi samþykki allra eigenda fyrir henni, sbr. einnig 6. tölul. 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Í máli þessu snýr ágreiningur að því hvort samþykki álitsbeiðenda hafi legið fyrir áður en gagnaðilar réðust í téðar framkvæmdir en óumdeilt er að samþykki annarra eigenda lá fyrir. Álitsbeiðendur halda því fram að þau hafi veitt samþykki fyrir uppsetningu svalanna en ekki fyrir því að þær yrðu festar við ytra byrði húss nr. 3. Meðal gagna málsins er að finna skjal, undirritað af álitsbeiðendum, þar sem samþykktar voru breytingar, þ.e. uppsetning svalanna, samkvæmt teikningum, dags. 24. apríl 2019. Í nefndum teikningum er því lýst að svalirnar verða bornar upp af stálbitum sem festast við vegg hússins annars vegar og við nýjan steinsteyptan vegg á lóðarmörkum E 5 og 3 hins vegar.

Að framangreindu virtu telur kærunefnd að gagnaðilar hafi upplýst álitsbeiðendur um það hvernig svalirnar yrðu festar, þ.e. meðal annars við steyptan útvegg á húsi nr. 3, og lögðu fram teikningar þar um. Þar sem álitsbeiðendur samþykktu uppsetningu svalanna með hliðsjón af þessum gögnum telur kærunefnd að gagnaðilar hafi mátt ganga út frá því að samþykki allra eigenda hafi legið til grundvallar uppsetningu svalanna á ytra byrði hússins með þeim hætti sem gert hefur verið. Þegar af þeirri ástæðu er kröfum álitsbeiðenda um að viðurkennt verði að gagnaðilum beri að fjarlægja festingar svalanna af ytra byrði húss nr. 3 og koma því í fyrra horf hafnað.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðenda.

Reykjavík, 8. mars 2021

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson