Mál nr. 64/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 64/2019

Notkun bílastæðis fyrir framan bílskúr.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 28. júní 2019, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 19. júlí 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. ágúst 2019, og athugasemdir gagnaðila, dags. 25. ágúst 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 26. september 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sameiginlega lóð fjöleignarhúsanna C. Íbúðir eru alls 96 í fimm stigahúsum og eru alls 27 bílskúrar í þremur sambyggingum. Gagnaðili er eigandi íbúðar í húsi nr. 8 og fylgir henni bílskúr. Ágreiningur er um notkun gagnaðila á bílastæði fyrir framan bílskúr hans.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé aðeins heimilt að leggja einni bifreið fyrir utan bílskúr í eigu hans.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að nota stæði fyrir framan bílskúr hans sem geymslu undir óskráða bíla, bílhræ og annað sem valdi óprýði.
3. Að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leggja bifreið út fyrir þann ramma sem bílskúrshurðinni nemi, þar sem það hindri aðgang annarra íbúa að því ómerkta bili sem íbúar hafi nýtt sem skammtímastæði til að ferma og afferma bíla.

Í álitsbeiðni kemur fram að um mitt sumar 2018 hafi gagnaðili flutt í hús nr. 8 en íbúð hans fylgi bílskúr sem sé innbyggður í húsið. Bílskúr gagnaðila sé stærri (37,9 fm) en flestallir bílskúrar á lóðinni og á honum sé gluggi sem snúi að bílastæðunum, staðsettur við hliðina á bílskúrshurðinni. Glugginn sé á milli bílskúrshurðar gagnaðila og næstu bílskúrshurðar en það bil hafi ávallt verið nýtt sem umferðar- og aðkomureitur að húsinu fyrir alla eigendur hússins, til dæmis til að ferma og afferma bíla.

Fyrir nokkrum árum hafi verið framkvæmdar lagfæringar á bílastæðinu og í kjölfarið nýjar línur málaðar. Fyrir mistök hafi ný lína verið máluð á röngum stað eða fyrir neðan glugga á bílskúr gagnaðila en hann telji sig eiga það stæði og leggi þar iðulega allt að fjórum bílum. Oftar en ekki sé um að ræða númerslausa bíla, eða bílhræ sem gagnaðili vinni við að laga í bílskúrnum eða á bílastæði hússins.

Í lóðarleigusamningi frá árinu 1973 og eignaskiptayfirlýsingu frá árinu 2002 komi fram að lóðin sé óskipt og í sameign allra eigenda. Þá segi að eigendur bílskúra á lóðinni hafi sérafnot af stæðinu fyrir framan sinn bílskúr. Þar sé talað um stæði í eintölu en ekki allt svæðið fyrir framan bílskúrinn eins og gagnaðili haldi fram.

Bílastæði á lóð fjöleignarhúss séu sameiginleg og óskipt, nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum, sbr. 33. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Samkvæmt 35. gr. sömu laga verði einstökum eigendum ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Þá sé eigendum óheimilt að helga sér til einkanota tiltekna hluta lóðar. Eigandi geti ekki öðlast sérstakan rétt til sameignar á grundvelli hefðar, hvorki eignarrétt né aukinn afnotarétt, sbr. 36. gr. laganna. Réttur eigenda til hagnýtingar óskiptra bílastæða sé að lögum jafn, óháður stærð hlutfallstölu, sbr. 3. mgr. 34. gr. laganna.

Samkvæmt 9. tölul. 5. gr. laga um fjöleignarhús falli undir séreign fjöleignarhúss hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Samkvæmt 5. tölul. 8. gr. sömu laga falli meðal annars undir sameign fjöleignarhúss öll lóð húss, þar með talin bílastæði, nema þinglýstar heimildir kveði á um að það sé séreign eða það byggist á eðli máls. Þá sé einnig óheimilt að geyma á bílastæðunum að staðaldri óskráða bíla, vinnuvélar, tæki, bílhræ eða aðra hluti og lausamuni sem valdi sjónmengun, óþrifnaði og ama. Sérafnotaréttur sé túlkaður þröngt og sé ekki séreign viðkomandi eiganda. Eigandi hafi því ekki frjálsar hendur um hvernig sérafnotaflöturinn sé notaður. Honum beri að virða hagsmuni annarra eigenda og gæta þess að valda ekki öðrum eigendum óþægindum eða ónæði, sbr. 3. mgr. 35. gr. laganna.

Ekki sé kveðið á um það í þinglýstum heimildum að gagnaðili eigi allt það svæði sem sé fyrir framan bílskúr hans þannig að hann geti geymt þar fjölda bíla og annað dót sem þeim fylgi. Honum sé aðeins heimilt að nýta stæði fyrir framan sinn bílskúr eins og kveðið sé á um í þinglýstum heimildum sem tiltaki stæði í eintölu. Þá hafi gagnaðili ekki fengið samþykki allra lóðarhafa til að nýta þann hluta sem hann hafi helgað sér, eins og lög um fjöleignarhús áskilji, en fyrir liggi að það samþykki verði ekki veitt.

Í greinargerð gagnaðila segir að hann stundi ekki atvinnu í bílskúr sínum heldur vinni mikið í eigin bílum. Í álitsbeiðni komi ekki fram allar upplýsingar. Þar komi fram að línurnar hafi fyrst verið málaðar á rangan stað en álitsbeiðandi geti samt engu svarað um það hvenær þær hafi verið málaðar. Gagnaðili leggi því fram myndir sem sýni það. Önnur myndin sé frá því í júlí 2013 þegar fyrri eigendur hafi átt íbúð gagnaðila. Seinni myndin sé síðan í júlí 2017 sem sýni að búið sé að mála fleiri línur og þannig búa til aukastæði. Fyrri eigendur hafi sagt að stæðin hafi ekki verið máluð á meðan þau hafi búið þarna og að svæðið fyrir framan gluggann á skúrnum hafi ekki verið „sameiginlegt svæði“. Gagnaðili hafi talið 114 stæði á svæðinu sé umrætt aukastæði ekki talið með og þá fari stæðin saman við stæðafjölda á eignaskiptaslýsingu. Það sé óheimilt að búa til stæði inn á annarra manna innkeyrslusvæði og ætlast til að hafa það sameiginlegt án þinglýsingar eða leyfa. Væri  stæðið leyfilegt og sameiginlegt myndi það hindra aðgengi gagnaðila að bílskúrnum.

Þær myndir, sem álitsbeiðandi hafi lagt fram, hafi verið teknar yfir vetrartímann og þá hafi ekki verið næg stæði til staðar. Þess vegna hafi gagnaðili lagt tveimur bifreiðum sínum fyrir aftan tvær aðrar bifreiðar hans sem stóðu fyrir utan bílskúrinn. Aðrir íbúar og fastagestir hafi einnig lagt svona og alltaf fyrir aftan bíla gagnaðila og lokað þá inni. Gagnaðili sé hættur að leggja með þessum hætti nema þegar hann þurfi þess vegna skorts á stæðum. Þeir bílar sem hafi verið þarna hafi allir verið á skrá og því ekki skráningarlausir þótt númerin séu ekki á þeim.

Gagnaðili vísi í reglugerðir þar sem fram komi að sé stæði fyrir framan bílskúr fylgi það honum.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að gagnaðili tali um aukastæði en hann eigi þar við bilið á milli bílskúrshurðar sinnar og næstu bílskúrshurðar sem hann hafi hagnýtt undir fjölda bifreiða, bílhræ og dót sem þeim fylgi. Því sé hafnað að umrætt bil sé aukastæði. Bilið hafi aldrei verið nýtt sem stæði heldur aðeins sem umferðar- og aðkomureitur að húsinu fyrir alla eigendur hússins, til dæmis til að ferma og afferma bíla. Eigendur bílskúrsins hafi hingað til aldrei gert athugasemdir við það, enda ávallt nýtt stæðið fyrir framan bílskúrinn fyrir eina bifreið.

Tekið sé undir með gagnaðila að bílastæðin séu 114 talsins og þar af leiðandi sé gert ráð fyrir 114 bílum, eða einum bíl í hvert stæði. Þannig geti bílastæði í eigu gagnaðila, sem tiltekið sé í eintölu, ekki verið túlkað svo að þar megi geyma tvær og allt upp í fjórar bifreiðir.

Gerð sé athugasemd við frásögn gagnaðila um að bifreiðunum, sem lagt sé fyrir framan bílskúr hans og ekki hreyfðar svo vikum skipti, hafi allar verið á skrá.

Auk þess haldi gagnaðili því fram að hann sé hættur að leggja mörgum bifreiðum fyrir framan bílskúrinn og að hann hafi lagt bifreiðum með þessum hætti yfir vetrartímann þegar skortur hafi verið á bílastæðum. En það sé ekki raunin, sbr. meðfylgjandi dagsettar myndir.

Íbúar nærliggjandi fjölbýlishúsa hafi orðið varir við að menn á vegum gagnaðila hafi verið að gera við bíla á sameiginlegu bílastæði, líkt og um verkstæði væri að ræða.

Í athugasemdum gagnaðila segir að hann hafi talað um þetta sem stæði en innan gæsalappa. Aðrir eigendur hafi kallað þetta stæði allt þar til á húsfundi í febrúar þegar gagnaðili haft sýnt þeim og sagt að það væru einungis þrjú stæði þarna fyrir framan en ekki fjögur eins og þau hafi upphaflega viljað meina. Meirihluti eigenda hafi stundað það að leggja tveimur bílum fyrir framan bílskúra sína.

Umferðar- og aðkomureitur sé hugtak sem gagnaðili finni engar reglur/reglugerðir um. Gera megi ráð fyrir að slíkt skuli vera þinglýst.

Eins og staðan sé í dag sé ekkert bílhræ eða óskráðir bílar í stæði gagnaðila.

Í eignaskiptasamningi komi fram að bílskúrseigandi hafi sérafnotarétt af bílastæði fyrir framan bílskúr sinn. Einungis séu þrjú stæði fyrir utan hús nr. 8, en ekki fjögur eins og virðist vera núna eftir að málaðar hafi verið aukalínur í kringum árið 2017. Gagnaðili sé með tvo bíla á einu bílastæði. Sé það vandamálið geti hann fært annan þeirra í sameiginlegt stæði.

III. Forsendur

Deilt er um hvort gagnaðila sé heimilt að leggja fleiri en einni bifreið fyrir framan bílskúr sem er í hans eigu.

Samkvæmt leigusamningi um lóðina C er um að ræða óskipta 12.786 fermetra lóð. Þá segir í eignaskiptayfirlýsingu fyrir húsið, innfærðri til þinglýsingar 19. apríl 2002, um lóð hússins:

Það eru 114 bílastæði á lóðinni afnot af þeim eru í sameign allra eignanna, þó hafa eigendur bílskúra á lóðinni sér afnot af stæðinu fyrir framan sinn bílskúr.

Í 9. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að undir séreign falli hluti lóðar, til dæmis bílastæði, sem sé séreign samkvæmt þinglýstum heimildum eða eðli máls, svo sem einkabílastæði fyrir framan bílskúr. Kærunefnd telur ljóst af framangreindum texta í gildandi eignaskiptayfirlýsingu og þeim teikningum sem fylgja henni að einungis sé gert ráð fyrir sérafnot gagnaðila af einu bílastæði fyrir framan bílskúr hans. Með hliðsjón af framangreindu er fallist á kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila sé einungis heimilt að leggja einni bifreið fyrir framan bílskúr í eigu hans.

Álitsbeiðandi krefst þess einnig að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að nota umrætt stæði sem geymslu undir óskráða bíla, bílhræ og annað sem valdi óprýði. 

Samkvæmt 26. gr. laga um fjöleignarhús, sbr. 3. mgr. 57. gr. laganna, hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðunum felst þannig almenn heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Kærunefnd telur að í sérafnotarétti gagnaðila felist öll eðlileg notkun á bílastæði. Honum sé því heimilt að geyma leggja þar einni bifreið óháð því hvort hún sé á númerum eða ekki. Sé um að ræða geymslu á bifreið sem ekki er á númerum eða bílhræ sem telst lýti á umhverfinu er hugsanlega um brot gegn lögum um hollustuhætti og mengunarvarnir, nr. 7/1998, og lögum um meðhöndlun úrgangs, nr. 55/2003, sbr. reglugerðir sem settar eru á grundvelli þeirra, sem veitir viðkomandi heilbrigðisnefnd heimild til að beita eiganda þeirra þvingunarúrræðum. Þegar um lýti á umhverfi væri að ræða þannig að varði við nefnda lagabálka er ekki um eðlilega notkun á bílastæði að ræða. Aftur á móti hefur kærunefnd ekki forsendur til að skera úr um hvort slík sjónmengun sé af bílum gagnaðila og því ekki hægt að fallast á kröfu álitsbeiðanda þar um. Álitsbeiðandi nefnir einnig í kröfu sinni að gagnaðila sé óheimilt að geyma annað sem valdi óprýði í stæðinu en kærunefnd getur ekki tekið afstöðu til þessa, enda óljóst við hvað sé átt. Með hliðsjón af því, sem rakið hefur verið, fellst kærunefnd ekki á þessa kröfu álitsbeiðanda.

Þá gerir álitsbeiðandi kröfu um að viðurkennt verði að gagnaðila sé óheimilt að leggja bifreið út fyrir þann ramma sem bílskúrshurðinni nemi þar sem það hindri aðgang annarra íbúa að því ómerkta bili sem íbúar hafi nýtt sem skammtímastæði til að ferma og afferma bíla.

Samkvæmt fyrirliggjandi myndum hafa línur verið málaðar til þess að marka bílastæði fyrir framan bílskúra hússins. Þrátt fyrir að lína hafi verið máluð við bílastæði gagnaðila, sem gefur til kynna að hann hafi afnot af svæði sem nái undir glugga í bílskúr hans, þá er það ekki í samræmi við gildandi þinglýstar heimildir sem gilda um lóð hússins og kveða á um sérafnot af stæði fyrir framan bílskúr. Umdeilt svæði er ekki fyrir framan bílskúrshurð gagnaðila og er í sameign. Ákvæði 36. gr. fjöleignarhúsalaga kveður á um að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Hefur gagnaðili því ekki heimild til að leggja bifreið á umræddum svæði, enda ekki um bílastæði að ræða. Kærunefnd fellst því á kröfu álitsbeiðanda hér um.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé einungis heimilt að leggja einni bifreið í bílastæði fyrir framan bílskúr hans.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að nýta sem stæði það svæði sem nær út fyrir bílskúrshurð hans.

Reykjavík, 26. september 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                          Eyþór Rafn Þórhallsson