Nr. 49/2019 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 49/2019

Krafa vegna geymslu þakefnis í bílskúr.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með rafrænni álitsbeiðni, móttekinni 20. maí 2019, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 24. júní 2019, athugasemdir álitsbeiðanda, mótteknar 25. júní 2019, og athugasemdir gagnaðila, mótteknar 2. júlí 2019, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 14. ágúst 2019.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls átta eignarhluta. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar í eignarhluta nr. 48 en gagnaðili var eigandi íbúðar í nr. 46. Ágreiningur er um kröfu gagnaðila vegna geymslu þakefnis í bílskúr hans á meðan á framkvæmdum stóð við húsið.

Kærunefnd telur kröfu álitsbeiðanda vera:

Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda beri ekki að greiða hlutdeild í reikningi gagnaðila vegna geymslu þakefnis í bílskúr hans á meðan á framkvæmdum stóð við húsið.

Í álitsbeiðni kemur fram að deilt sé um reikning gagnaðila sem nemi 450.000 kr. vegna geymslu á þakefni fyrir húsið í bílskúr hans. Reikningurinn hafi verið lagður fram eftir að framkvæmdum lauk.

Gagnaðili telji að fyrir hafi legið munnlegt samkomulag um að hann fengi greitt fyrir að geyma þakefnið. Þetta hafi þó hvorki verið tekið til meðferðar á húsfundi né liggi fyrir skriflegt samþykki húsfélagsins þar um. Vísað sé til 70. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Í greinargerð gagnaðila segir að á árinu 2015 hafi farið að leka af þaki í íbúð hans og í framhaldinu hafi verið ákveðið að fara í umtalsverðar og kostnaðarsamar þakframkvæmdir. Á sama tíma hafi eigandi risíbúðar óskað eftir leyfi til þess að gera svalir. Allir eigendur hafi samþykkt það en fljótlega hafi orðið ljóst að vegna teikninga og leyfa yrði ekki hægt að fara í framkvæmdir árið 2016. Því hafi allur kraftur verið settur í að hafa allt tilbúið fyrir vorið 2018. Ekkert hafi orðið úr því að gera svalirnar en ákvörðun um þær hafi engu að síður frestað þakframkvæmdum.

Þakefni hafi verið pantað sumarið 2017 og það geymt í innkeyrslu fyrir framan bílskúr gagnaðila en þetta hafi verið fjórar pallettur. Í júlí 2017 hafi orðið ljóst að engir verktakar myndu fást til að vinna verkið fyrr en á árinu 2018. Þá hafi komið til tals hjá gagnaðila og þremur öðrum eigendum að lausn þyrfti að finna á geymslu fyrir þakefnið þar til framkvæmdir myndu byrja. Í ljósi þess að tugir þúsunda króna myndu sparast í flutningskostnaði hafi verið komist að samkomulagi um að geyma þessar fjórar pallettur í bílskúr gagnaðila og greitt yrði fyrir sama verð og hefði þurft að greiða fyrir í geymsluhúsnæði en flutningskostnaður myndi alltaf sparast. Þetta hafi verið samþykkt. Pallettur og efni hafi verið fært í bílskúrinn og reiknað með að framkvæmdir myndu hefjast snemma árs 2018 eða þegar veður leyfði. Verktaki hafi byrjað 1. maí 2018. Þetta sé algjörlega eftir 37. gr. laga um fjöleignarhús sem byggi á að bjarga verðmætum og koma í veg fyrir kostnað.

Vegna mikillar rigningar sumarið 2018 hafi framkvæmdir byrjað seinna en áætlað hafi verið eða í september. Þeim hafi lokið í desember 2018. Geymslan á pallettunum, sem hafi átt að vera fram á vor, hafi orðið mörgum mánuðum lengri en búast hafi mátt við. Þá hafi iðnaðarmenn notað bílskúrinn sem aðstöðu á meðan framkvæmdir hafi farið fram sem hafi sparað umtalsverðan kostnað við geymslu á gámi sem hefði annars þurft.

Gagnaðili hafi selt eign sína í janúar 2019. Í mars hafi hann haft samband við formann húsfélagsins vegna óuppgerðrar leigu líkt og rætt hafi verið um á húsfundi. Í framhaldi hafi verið sendur tölvupóstur á húsfélagið með upphæð og útskýringum. Formaður húsfélagsins hafi verið mjög hugsi yfir þessu og gagnaðili beðið hann um að halda húsfund til að fara yfir þetta. Þar sem ekkert hafi gerst hafi reikningur verið sendur í maí 2019.

Ítrekuð sé tilvísun til 37. gr. laga um fjöleignarhús. Um hafi verið að ræða mál þar sem bregðast hafi þurft hratt við, efnið hafi verið úti, aðgengilegt öllum og vetur framundan. Geymslukostnaðurinn hafi þar að auki verið smábrot af öllum viðgerðarkostnaði og enginn flutningskostnaður. Einnig hafi þetta verið rætt í meirihluta hópi eigenda. Gagnaðili telji sig þannig vera í fullum rétti til að krefjast leigu, enda hefði hann aldrei samþykkt að geyma efnið endurgjaldslaust. Þá hafi verið formlega samþykkt að greiða reikninginn á húsfundi 25. júní 2019.

Í athugasemdum álitsbeiðenda segir meðal annars að fundarboð fyrir húsfund 25. júní 2019 hafi ekki verið gilt.

Í athugasemdum gagnaðila eru meðal annars fyrri sjónarmið ítrekuð.

III. Forsendur

Deilt er um hvort fyrir liggi lögmæt ákvörðun um að greiða gagnaðila 450.000 kr. vegna geymslu á þakefni í bílskúr hans í 18 mánuði.

Um er að ræða fjölbýlishús með átta eignarhlutum. Í 1. mgr. 39. gr. laga um fjölbýlishús, nr. 26/1994, segir að allir hlutaðeigandi eigendur eigi óskoraðan rétt á að eiga og taka þátt í öllum ákvörðunum er varði sameignina, bæði innan húss og utan, og sameiginleg málefni sem snerti hana beint og óbeint. Í 4. mgr. sömu greinar segir að sameiginlegar ákvarðanir skuli teknar á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi, en þó geti stjórn húsfélags tekið vissar ákvarðanir í umboði eigenda sem bindandi séu fyrir þá, sbr. 69. og 70. gr. Þá hafi einstakir eigendur í vissum tilvikum, sbr. 37. og 38. gr., rétt til að gera ráðstafanir sem bindandi séu fyrir aðra þótt fundur hafi ekki fjallað um þær.

Gagnaðili segir að samkomulag um að geyma þakefnið í bílskúr hans gegn endurgjaldi hafi náðst í samtali hans við þrjá aðra eigendur. Ljóst er að það jafngildir ekki samþykki húsfundar, auk þess sem einn þeirra sem gagnaðili ræddi við er ekki eigandi íbúðar í húsinu eins og sjá má á fyrirliggjandi tölvupóstsamskiptum. Annar þessara aðila telur samkomulag um fjárhæð kröfu ekki vera til staðar. Gagnaðili heldur því fram að ákvörðun hafi verið tekin á húsfundi 25. júní 2019 um að greiða honum umkrafða fjárhæð en endurrit húsfundar er ekki meðal gagna málsins. Boðaði hann sjálfur til fundarins þó að hann ætti þá ekki íbúð í húsinu og hafði því ekki umboð til að boða til fundar, sbr. ákvæði IV. kafla fjöleignarhúsalaga. Fyrir nefndan fund sendi stjórn húsfélagsins tölvupóst og benti á að gagnaðili hefði ekki umboð til að boða til húsfundar og að stjórn myndi boða til húsfundar um málið þegar álit kærunefndar lægi fyrir. Ekki liggur þannig fyrir lögmæt ákvörðun húsfundar um að húsfélagið greiði gagnaðila fyrir geymslu á þakefni í bílskúr hans.

Kemur þá til álita hvort húsfélagið sé greiðsluskylt á grundvelli 37. gr. laga um fjöleignarhús, líkt og gagnaðili heldur fram. Í 1. mgr. ákvæðisins segir að eigenda sé heimilt að gera brýnar ráðstafanir til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign eða einstökum séreignarhlutum og ekki þoli bið eftir sameiginlegri ákvörðun húsfélagsins eða stjórnar þess, sé því að skipta. Kærunefnd telur að ákvörðun um hvar skyldi geyma þakefnið hafi ekki verið þess eðlis að hún hafi ekki þolað bið eftir ákvörðun húsfélagsins, enda ekkert sem bendir til þess að um hafi verið að ræða yfirvofandi tjón á sameign.

Samkvæmt þessu hefur ekki stofnast greiðsluskylda hjá álitsbeiðanda á grundvelli fjöleignarhúsalaga. Rétt er að benda á að samkvæmt 4. mgr. 40. gr. fjöleignarhúsalaga er húsfélagi heimilt að bera upp tillögu á húsfundi um að greiða kröfu gagnaðila til samþykktar eða synjunar.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda sé óskylt að greiða hlutdeild í reikningi gagnaðila.

Reykjavík, 14. ágúst 2019

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                                                      Eyþór Rafn Þórhallsson