Mál nr. 14/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 14/2007

Hagnýting séreignar: Bílskýli.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 2. apríl 2007, beindi S hdl., f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 8, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð T hrl., f.h. gagnaðila, dags. 3. maí 2007, viðbótargögn gagnaðila, dags. 5. júní 2007, athugasemdir S hdl. f.h. álitsbeiðanda, dags. 15. júní 2007, athugasemdir T hrl., f.h. gagnaðila, dags. 28. júní 2007, og viðbótarathugasemdir S hdl. f.h. álitsbeiðanda, dags. 28. júní 2007, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 18. júlí 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 6 og 8 þar sem eru íbúðir fyrir aldraða. Sameiginleg bílageymsla er í kjallara hússins. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta nr. 02-02-07 sem er íbúð á 2. hæð ásamt bílastæði í sameiginlegri bílageymslu í kjallara hússins. Bílastæðin í kjallara hússins eru sérmerkt. Ágreiningur er um nýtingu á bílastæði í bílageymslu.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að álitsbeiðanda sé heimilt að geyma tjaldvagn í bílastæði sínu í bílageymslu hússins.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila hafi verið óheimilt að láta fjarlægja tjaldvagninn.

Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi eigi enga bifreið en hafi leyft dóttur sinni að geyma tjaldvagn í bílastæði sem fylgir íbúð hennar enda sé um að ræða tjaldvagn sem fjölskylda álitsbeiðanda hafi afnot af. Um sé að ræða tjaldvagn af gerðinni Combicamp á númerum. Tjaldvagninn sé töluvert fyrirferðarminni og lægri en hefðbundin bifreið og taki um það bil hálft bílastæði og sé því ekki á nokkurn hátt fyrir neinum né valdi öðrum eigendum óþægindum eða hamli notkun þeirra á öðrum stæðum eða valdi hættu á tjóni.

Hinn 20. desember 2006 hafi álitsbeiðandi fengið sent bréf frá þremur eigendum hússins þar sem þeir hafi bent á að óheimilt sé að framselja bílskúrsréttindi til annarra en eigenda hússins og sé óskað eftir að tjaldvagninn verði fjarlægður hið fyrsta og eigi síðar en 10. janúar 2007. Kröfunni til stuðnings var vísað til 22. gr. laga nr. 26/1994, auk þess sem tekið hafi verið fram að allir í sameigninni verði að hlíta þessum reglum. Væntanlega sé þar átt við reglur fyrir bílskýli að X nr. 8 sem álitsbeiðandi hafi fengið afrit af. Samkvæmt 5. gr. reglnanna sé óheimilt að geyma annað en bíla í bílskýlinu og skv. 9. gr. sé óheimilt að leyfa utanaðkomandi afnot af skýlinu. Álitsbeiðandi hafi ekki orðið við ósk þeirra að fjarlægja tjaldvagninn. Með ódagsettu bréfi sem barst álitsbeiðanda í lok janúar 2007 frá sömu aðilum hafi álitsbeiðanda verið tilkynnt að þau hefðu látið Björgunarfélagið Vöku fjarlægja hjólhýsið (þetta sé tjaldvagn) úr stæði álitsbeiðanda.

Af hálfu álitsbeiðanda sé á því byggt að 22. gr. laga nr. 26/1994 eigi ekki við í máli þessu enda sé ekki um að ræða sölu á bílskúr eins og tilgreint lagaákvæði fjalli um. Varðandi framangreindar reglur fyrir bílskýli að X nr. 8 þá hafi álitsbeiðandi aldrei séð þessar reglur fyrr en nú. Hafi álitsbeiðandi ekki getað fengið upplýsingar um hvort eða hvenær þessar reglur hafi verið samþykktar. Hvort sem þessar reglur hafi verið samþykktar eða ekki telur álitsbeiðandi að þær séu ólögmætar enda takmarki þær umráða- og hagnýtingarrétt hennar af bílastæðinu. Umrætt bílastæði sé séreign hennar og hafi hún því ein rétt til hagnýtingar og umráða yfir því með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum um fjöleignarhús, eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins, sbr. 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994. Slíku sé ekki til að dreifa. Þá komi fram í 2. mgr. 26. gr. laganna að eiganda beri að haga afnotum og hagnýtingu séreignar með þeim hætti að aðrir eigendur hafi ekki orðið fyrir ónauðsynlegum og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum. Slíku sé ekki til að dreifa í máli þessu.

Af hálfu álitsbeiðanda er á því byggt að húsfélaginu sé óheimilt að setja slíkar reglur sem takmarki eignarráð hennar með þeim hætti sem gert sé. Ef samþykkja ætti slíkar takmarkanir þurfi samþykki allra eigenda og einnig álitsbeiðanda fyrir þeim. Líta verði til þess að um sé að ræða skráningarskyldan tjaldvagn sem sé fyrirferðaminni en bifreið sem álitsbeiðandi geymir á bílastæði sem fylgir hennar eign. Er á því byggt að álitsbeiðanda sé heimilt að geyma tjaldvagn sem dóttir hennar á í bílstæðinu. Þá er á því byggt að húsfélag geti ekki sett reglur þess efnis að eigandi bílastæðis megi ekki leyfa dóttur sinni að geyma tjaldvagn þar.

Með vísan til framangreinds byggir álitsbeiðandi á því að gagnaðili geti ekki sett reglur þess efnis að óheimilt sé að geyma tjaldvagn á sérmerktu bílastæði. Þá er á því byggt að þær aðgerðir gagnaðila að láta fjarlægja tjaldvagninn hafi verið ólögmætar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram kröfu álitsbeiðanda sé alfarið hafnað um að henni sé heimilt að geyma tjaldvagn í bílastæði sínu í bílageymslu hússins. Þá hafni gagnaðili að óheimilt hafi verið að láta fjarlægja tjaldvagninn.

Í máli þessu liggi fyrir afgreiðsla húsfélagsins á álitaefninu. Á fundi húsfélagsins hafi allir eigendur X nr. 8 mætt, þar á meðal álitsbeiðandi, nema einn sem var erlendis. Í greinargerð álitsbeiðanda sé því haldið fram að hún hafi aldrei séð umræddar reglur sem hún þó leggi fram í erindi sínu. Gagnaðili hafnar því og kveður álitsbeiðanda hafa samþykkt umræddar reglur á téðum fundi.       Umræddar reglur hafi verið settar í samræmi við 75. gr. laga nr. 26/1994. Þá sé vert að benda á 3. mgr. umræddrar greinar en þar sé skýrt kveðið á um að þinglýsing umræddrar samþykktar eða reglna sé ekki gildisskilyrði milli eigenda innbyrðis. Eins og segi hér að framan hafi álitsbeiðandi mætt á húsfund og samþykkt framlagðar reglur. Því sé málatilbúnaði hennar um að hún hafi ekki vitað af reglunum/samþykktunum vísað á bug.

Þá hafi álitsbeiðandi byggt á því að 22. gr. laganna eigi ekki við í máli þessu þar sem ekki sé um sölu að ræða. Því er hafnað af hálfu gagnaðila. Sala eða framsal bílskúrsréttinda til annarra en eigenda í húsinu sé óheimil. Samkvæmt ákvæði þessu sé sú hagnýting álitsbeiðanda á bílastæðinu óheimil með því að heimila öðrum en eigendum hússins afnot af því. Í umræddu ákvæði sé sérstaklega tekið fram að framsal, en með því er átt við hvers konar afnot hvort heldur er gegn gjaldi eða ekki, sé óheimil nema til annarra eigenda hússins. Ekki komi fram að dóttir álitsbeiðanda sé eigandi í húsinu, en ekki sé byggt á því í erindi álitsbeiðanda. Sérstaklega sé tekið fram í 2. mgr. 22. gr. að hyggist eigandi leigja bílskúr sinn skuli aðrir eigendur eiga forleigurétt. Með þessum ákvæðum sé verið að tryggja það að aðrir en eigendur hússins hafi hagnýtingarétt á bílastæðum fjöleignarhúss. Skipti hér engu máli að bílastæði séu séreign hvers eiganda og fylgi tilteknum íbúðum.

Þá hafi álitsbeiðandi vísað til 2. mgr. 26. gr. þar sem kveðið sé á um að eiganda beri að haga afnotum og hagnýtingu séreignar með þeim hætti að aðrir eigendur verði ekki fyrir ónauðsynlegum og óeðlilegu ónæði. Þetta ákvæði eigi ekki við hér en sérstaklega sé fjallað um það í 22. gr. laganna eins og áður var vikið að hverjir geti hagnýtt bílastæði í fjöleignarhúsum og sé þar kveðið á um að framsal og útleiga til annarra en eigenda sé óheimil.

Þá verði ekki talið að reglur þær sem settar hafi verið á húsfundinum þar sem tilskilinn fjöldi eigenda var mættur til að taka afstöðu til hagnýtingar o.fl. á bílastæðum séu þess eðlis að samþykki allra sé áskilinn, sbr. A-lið 41. gr. Þar sé átt við verulegar breytingar, svo sem sölu á séreignarhlutum til utanaðkomandi, varanlega skiptingu séreignar í fleiri einingar og skiptingu bílastæða svo eitthvað sé nefnt.

Gagnaðili vísar því einnig á bug að umræddar reglur/samþykktir séu óheimilar vegna þess að þær takmarki eignarráð álitsbeiðanda. Sé vert að benda hér aftur á 22. gr. laganna sem séu fyllilega til samræmis við það sem þar komi fram, sbr. 9. tölul. samþykktar húsfélagsins, en í þeim sé kveðið á um að óheimilt sé að leyfa utanaðkomandi afnot af skýlinu.

Þá verði og að telja, þótt það skipti hér minna máli, að 2/3 hluta íbúa fjölbýlishúsa geti sett sér reglur um að ekki sé heimilt að geyma annað en bíla í bílskýlinu. Eigi það þá bæði við tjaldvagna og tjaldhýsi.

Þá hafi álitsbeiðandi vikið að því að „húsfélag geti ekki sett sér reglur þess efnis að eigandi bílastæðis megi ekki leyfa dóttur sinni að geyma tjaldvagn þar“. Þessari fullyrðingu er vísað á bug af hálfu gagnaðila. Ekkert komi fram um þetta efnisatriði í reglunum. Kjarni máls sé hér að lögin taki með beinum hætti á því hvaða heimildir eigandi bílastæðis hafi kjósi hann að hagnýta sér ekki sitt bílastæði. Hann geti framselt eða leigt öðrum eigendum hússins það. Lögin gangi svo langt að þau veiti öðrum eigendum fjölbýlishúsa forleigurétt vilji eigandi heimila öðrum að hagnýta bílastæðið. Sé þetta ákvæði mjög skiljanlegt en verið sé að vernda sameigendur fjöleignarhúsa gegn því að aðrir en þeir hafi hagnýtingarrétt á eigninni.

Í ljósi þess sem segi hér að ofan er því alfarið hafnað að gagnaðila hafi ekki verið heimilt að setja umræddar samþykktir. Tilskilinn fjöldi hafi tekið ákvörðunina, þ.á m. álitsbeiðandi. Þegar það svo við bætist að lögin áskilji með beinum hætti hvernig eigandi geti ráðstafað nýtingu á bílastæðinu, þ.e. ekki sé heimilt að ráðstafa því til sölu eða leigu til annarra en eiganda fjölbýlishússins, þá séu reglurnar eingöngu til frekari fyllingar á því lagaákvæði. Í 58. gr. laganna komi fram að húsfélag geti ekki tekið ákvarðanir gegn vilja eiganda sem feli í sér meiri og víðtækari takmarkanir á ráðstöfunar- og umráðarétti hans yfir séreigninni en leiði af ákvæðum laga þessara eða eðli máls. Það hafi ekki verið gert í máli þessu og nægi í því sambandi að vísa aftur til 22. gr. laganna.

Skorað hafi verið á álitsbeiðanda að fjarlægja tjaldvagninn en hún hafi ekki sinnt því. Því hafi önnur úrræði ekki verið tæk en að láta fjarlægja tjaldvagninn.

Í athugasemdum álitsbeiðanda er því alfarið mótmælt að sú háttsemi að geyma tjaldvagn fyrir dóttur sína á bílastæði sérmerktu íbúð sinni, sem tekur minna pláss en bifreið, feli í sér framsal á bílskúrsrétti í skilningi 22. gr. laga nr. 26/1994. Þá hafnar álitsbeiðandi því alfarið að hún hafi samþykkt húsreglurnar eins og haldið er fram í greinargerð gagnaðila, dags. 3. maí sl., sem og í bréfi gagnaðila, dags. 5. júní sl. Hefur álitsbeiðandi aldrei setið slíkan fund né nokkur fyrir hennar hönd.

Þá tekur álitsbeiðandi fram að tjaldvagninn hafi ekki verið fjarlægður af til þess bærum aðilum eftir lögformlegum leiðum heldur hafi fulltrúar húsfélagsins farið með tjaldvagninn upp í Vöku.

Óskaði álitsbeiðandi eftir afriti af fundarboði og fundargerð umrædds fundar þar sem ákvörðun hafi átt að hafa verið tekin um húsreglurnar. Í bréfi gagnaðila, dags. 5. júní sl., komi fram að ákvörðun hafi verið tekin á húsfundi fimmtudaginn 25. júlí. Ekki er tekið fram hvaða ár húsfundurinn hafi átt að vera haldinn en a.m.k. síðustu árin hafi þann dag ekki borið upp á fimmtudegi. Þá komi fram að ekki hafi verið rituð fundargerð á fundinum, eins og lög geri ráð fyrir. Af þeirri ástæðu einni saman sé ákvörðunin ekki bindandi. Því til stuðnings sé vísað til álitsgerðar nefndarinnar í máli nr. 29/2004 þar sem nefndin taldi að ákvörðun sem tekin var á húsfundi væri ekki bindandi fyrir eigendur þar sem formreglum laganna var ekki fullnægt, þ.e. fundargerðin var ekki lesin upp í lok fundar og undirrituð. Burtséð frá þessu þá er ítrekuð krafa álitsbeiðanda að húsfélagið hafi hvorki getað né geti sett sér húsreglur sem banni að hún geymi tjaldvagn í sérmerktu bílastæði sem fylgir íbúð hennar. Væri það svipað og að banna íbúa hússins að geyma bílaleigubíl í bílastæði sínu.

Í athugasemdum gagnaðila er því mótmælt að álitsbeiðandi hafi beðið um fundargerð, enda hafi hún setið fundinn. Þá segi í bréfi álitsbeiðanda að það komi fram í bréfi gagnaðila frá 5. júní 2007 að húsfundur hafi verið haldinn fimmtudaginn 25. júlí. Það er rangt sú fullyrðing kemur einfaldlega ekki fram í bréfi gagnaðila frá 5. júní. Í fundarboði sem fylgdi bréfi gagnaðila frá 5. júní hafi komið fram að húsfundur var haldinn 26. júlí.

Það sem máli skiptir hér er í fyrsta lagi að 15 af 18 eigendum samþykktu umræddar reglur og hafa staðfest það með undirritun sinni að hafa setið umræddan húsfund og tekið umrædda ákvörðun. Reglurnar séu til skráðar og hafi þær verið lagðar fyrir fundinn og samþykktar af miklum meirihluta eigenda. Hvort fundargerð hafi verið rituð ráði ekki úrslitum hér. Í öðru lagi er rétt að árétta ákvæði 2. mgr. 22. gr. en með því ákvæði sé verið að koma í veg fyrir að aðrir en eigendur hússins hafi aðgang að bílastæðum.

Bendir gagnaðili á að sú samlíking að leggja þessa málavexti að jöfnu við að leggja bílaleigubíl, sem eigandi bílastæðis er með á leigu, í bílastæði sitt sé auðvitað út í hött.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda kemur fram að innsláttarvilla sé þar sem fram komi 25. júlí í athugasemdum álitsbeiðanda en hafi átt að vera 26. júlí eins og fram komi í fundarboðinu. Setningin hljóði því svo: „Í bréfi gagnaðila, dags. 5. júní sl., kemur fram að ákvörðun hafi verið tekin á húsfundi fimmtudaginn 26. júlí.“ Til upplýsingar þá hafi 26. júlí síðast borið upp á fimmtudegi árið 2001 samkvæmt almanaki Háskóla Íslands. Daginn ber reyndar upp á fimmtudegi í ár. Að öðru leyti er vísað til fyrri athugasemda álitsbeiðanda.

III. Forsendur

Í eignaskiptayfirlýsingu fyrir eignina X nr. 8, dags. 4. júní 1990, sem þinglýst var 6. nóvember 1990, kemur fram að íbúð 02-02-07 fylgi bílastæði í sameiginlegri bílgeymslu í kjallara.

Í málinu er ágreiningslaust að umrætt bílastæði er þinglýst eign álitsbeiðanda og séreign hans. Álitsbeiðandi hefur því einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir bílastæðinu með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, eða öðrum lögum sem leiða af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins, sbr. 1. mgr. 26. gr. laganna.

Í eignarráðunum felst almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni. Þá ber eiganda séreignar skv. 2. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 að haga afnotum og hagnýtingu hennar með þeim hætti að aðrir eigendur í húsinu verði ekki fyrir ónauðsynlegu og óeðlilegu ónæði, þ.e. meiri ama, ónæði og óþægindum en óhjákvæmilegt er og eðlilegt þykir í sambærilegum húsum.

Í 1. mgr. 74. gr. laga nr. 26/1994 segir að stjórn húsfélags skuli semja og leggja fyrir húsfund til samþykktar reglur um hagnýtingu sameignar og séreignar að því marki sem lög þessi leyfa. Í húsreglum skal meðal annars fjalla um hagnýtingu séreigna að því marki sem unnt er, sbr. 7. tölul. 2. mgr. 74. gr.

Í 1. mgr. 27. gr. laganna er áskilið samþykki allra eigenda hússins til breytinga á hagnýtingu séreignar frá því sem verið hafi eða ráð hafi verið fyrir gert í upphafi sem hafi í för með sér verulega meiri ónæði, röskun eða óþægindi fyrir aðra eigendur eða afnotahafa en áður var og gengur og gerist í sambærilegum húsum. Í 2. mgr. 27. gr. segir að þrátt fyrir ákvæði 1. mgr. geti eigandi ekki sett sig á móti slíkri breytingu ef sýnt sé að hún hafi ekki í för með sér neina röskun á lögmætum hagsmunum hans. Sé hins vegar um að ræða breytta hagnýtingu sem ekki er veruleg nægir að samþykki einfalds meirihluta liggi fyrir, sbr. 3. mgr. greinarinnar. Ef breytt hagnýting eignarhluta hefur sérstök og veruleg óþægindi eða truflun í för með sér fyrir suma eigendur, einn eða fleiri en aðra ekki, þá eiga þeir sem sýnt geta fram á það sjálfstæðan rétt til að krefjast þess að af breytingunni verði ekki, sbr. 4. mgr. greinarinnar. Samkvæmt greininni er athafnafrelsi eiganda settar nokkrar skorður til að breyta hagnýtingu séreignar á grundvelli reglna nábýlisréttar. Vegast þar á hagsmunir eiganda að geta hagnýtt eign sína á þann veg sem honum sýnist og hagsmunir annarra eigenda af því að fá notið sinna eigna í friði og án truflunar og í samræmi við það sem í upphafi var ráðgert og þeir máttu gera ráð fyrir, svo sem segir í greinargerð með 27. gr. í frumvarpi því sem varð að lögum nr. 26/1994.

Í þessu sambandi þarf að skoða hvert tilvik fyrir sig til að unnt sé að meta hvort breyttri hagnýtingu fylgi röskun á lögmætum hagsmunum annarra eigenda hússins.

Með gögnum álitsbeiðanda fylgdu ódagsettar „Reglur fyrir bílskýli, að X nr. 8“. Þá fylgdi jafnframt ódagsett yfirlýsing undirrituð af tilteknum húseigendum þar sem fullyrt er að þeir hafi á húsfundi samþykkt reglur fyrir bifreiðageymslu. Samkvæmt 5. gr. reglnanna er óheimilt að geyma annað en bíla í bílskýlinu og skv. 9. gr. er óheimilt að leyfa utanaðkomandi afnot af skýlinu. Þá er til þess að líta að tilvitnuð gögn bera hvorki með sér með óyggjandi hætti að þau hafi hlotið lögformlega staðfestingu á grundvelli laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, né hafi þeim verið þinglýst. Reglum þessum verður því ekki beitt við úrlausn máls þessa, auk þess sem kærunefnd telur að 5. og 9. gr. séu þess eðlis að þær útheimti samþykki allra eigenda viðkomandi fjöleignarhúss, sbr. 5. tölul. A-liðar 41. gr. laganna. Það er því álit kærunefndar að sú nýting álitsbeiðanda á séreignarstæði sínu, þ.e. að geyma þar tjaldvagn í stað bifreiðar, hafi verið honum heimil. Þar af leiðandi var gagnaðila óheimilt að fjarlægja tjaldvagninn af stæðinu.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að:

1. Álitsbeiðanda sé heimilt að geyma tjaldvagn í bílastæði sínu í bílageymslu hússins.
2. Gagnaðila hafi verið óheimilt að láta fjarlægja tjaldvagninn.

Reykjavík, 18. júlí 2007

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason