Mál nr. 17/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 17/2007
Hagnýting sameignar: Bílastæði. Sérnotaflötur. Skjólveggur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 25. apríl 2007, beindi S, f.h. A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 38a–d, hér eftir nefnt gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð T hf., f.h. gagnaðila, dags. 24. maí 2007, og athugasemdir S, f.h. álitsbeiðanda, dags. 4. júní 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 18. júlí 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 38a–d, alls 46 eignarhluta. Ágreiningur er um hagnýtingu sameiginlegs bílastæðis, sérnotaflöt og skjólvegg.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
- Að eigendum íbúðar 101 verði gert að færa sérnotaflöt til samræmis við samþykkta uppdrætti og fjarlægja skjólvegg.
- Að óheimilt sé að geyma húsbíla, hjólhýsi og önnur slík tæki á gestastæðum, að aðkoma slökkviliðs verði greið og merkingar í þá veru verði skýrar.
- Að ákvæði um nýtingu gestastæða verði sett í húsreglur.
Í álitsbeiðni kemur fram að mál þetta sé tvíþætt og snúist annars vegar um frágang og stækkun sérnotaflatar íbúðar 101, sem sé fyrir neðan íbúð álitsbeiðanda (201), og aðkomu slökkviliðs vestan og sunnan hússins vegna brunavarna og hins vegar um afnot sumra eigenda í húsinu af gestastæðum til geymslu á húsbílum.
Kemur fram í álitsbeiðni að á uppdrætti af 1. hæð hússins séu merktir inn sérnotafletir íbúða á 1. hæð. Eigendur íbúðar 101 hafi gert verönd og stækkað sérnotaflöt sinn verulega og jafnframt gert skjólvegg um 10 metra út frá húsgafli. Á uppdrætti sjáist að gert sé ráð fyrir gróðri þar sem verönd íbúðar 101 sé nú en ekki skjólveggur. Á uppdrátt af 1. hæð hússins sé rissað inn með blýanti ca stærð sérnotaflatar eins og eigendur íbúðar 101 hafi helgað sér. Á afstöðumynd sjáist að gert sé ráð fyrir aðkomu slökkviliðs vestan við gaflinn og suður með húsinu. Nefndur skjólveggur og verönd hindri aðkomu slökkviliðs. Veröndin valdi einnig sjónmengun og óþægindum fyrir eiganda íbúðar 201.
Þá kemur fram í álitsbeiðni að á uppdrætti komi fram að skipulagsyfirvöld geri ákveðnar kröfur um fjölda bílastæða á lóðinni, þar af 20 gestastæði. Á uppdrættinum sé staðsetning gestastæða sýnd og samþykkt af byggingarfulltrúa. Nú sé það svo að sumir eigendur íbúða í húsinu eiga stóra húsbíla sem notaðir eru aðeins hluta ársins. Bílum þessum sé lagt í gestastæðin og séu þar til geymslu. Bæði hamli þetta notkun gestastæðanna og valdi sjónmengun úr gluggum íbúðar 201 og hamli aðkomu slökkviliðs.
Bendir álitsbeiðandi á að íbúð 201 sé í suðvesturhluta hússins og þar sé útsýni bæði til suðurs yfir voginn og til vesturs inn á opið grænt svæði. Hinn stóri sérnotaflötur og þessi notkun gestastæðanna skerði mjög gæði íbúðarinnar með tilliti til þessa fallega umhverfis.
Þá greinir álitsbeiðandi frá því að þrátt fyrir mótmæli á aðalfundi húsfélagsins og við eigendur íbúðar 101 hafi eigandi íbúðar 201 ekki náð fram leiðréttingu þessara mála.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að gagnaðili telji að íbúar hafi heimild til að nota bílastæði við húsið. Ekki sé unnt að tilgreina hvaða ökutækjum sé heimilt að leggja á stæðinu og hverjum ekki. Gagnaðili telji að notkun viðkomandi bílastæða hindri ekki aðkomu slökkviliðs að húsinu og verði svo muni gagnaðili hafa afskipti af málinu þegar í stað.
Þá telur gagnaðili að umræddur skjólveggur sé til mikilla bóta fyrir aðkomu að húsinu og telur því að mikil mistök væru að fjarlægja vegginn. Sama eigi við um verönd þá er gerð hefur verið á fleti við hlið sérnotaflatar íbúðar 101. Gagnaðili hafi í hyggju að leggja fram tillögu á næsta húsfundi þess efnis að gengið verði frá samkomulagi við eigendur íbúðar 101 sem feli í sér að skjólveggurinn og umrædd verönd falli undir sameign og hafi allir íbúar jafnan rétt til afnota af veröndinni. Gagnaðili hafi þegar farið yfir málið með eigendum íbúðar 101 og þeir séu samþykkir þeirri tillögu.
Í athugasemdum álitsbeiðanda eru ítrekaðar athugasemdir um aðkomu slökkviliðs og nýting gestastæða undir húsbíla. Þá ítrekar álitsbeiðandi athugasemdir sínar um skjólvegginn og að hann hafi verið reistur í óleyfi byggingaryfirvalda. Einnig mótmælir álitsbeiðandi því að veröndin verði gerð að sameiginlegum samkomustað.
Í athugasemdunum er einnig beint til kærunefndar þremur spurningum sem álitsbeiðandi óskar svara við. Kærunefnd telur rétt að þessum atriðum sé beint til nefndarinnar eftir að niðurstaða málsins liggur fyrir ef tilefni verður til og niðurstaða húsfundar liggur fyrir.
III. Forsendur
Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, teljast bílastæði á lóð fjöleignarhúss sameiginleg og óskipt nema ákveðið sé í þinglýstum heimildum að tiltekin bílastæði fylgi ákveðnum séreignarhlutum. Verður óskiptum bílastæðum ekki skipt nema allir eigendur samþykki og skulu þá gerðar nauðsynlegar breytingar á eignaskiptayfirlýsingu og þeim þinglýst, sbr. 2. mgr. sömu greinar, sbr. einnig 8. tölul. A-liðar 41. gr.
Á lóð skal sjá fyrir greiðri aðkomu sjúkrabíla að aðalinngangi og skulu aðkomuleiðir slökkviliðs að húsi, sem ekki þarf björgunarsvæði, vera a.m.k. 3 m breiðar samkvæmt ákvæðum 63. gr. byggingarreglugerðar, nr. 441/1998. Það er skylda eigenda í fjöleignarhúsum að virða rétt og hagsmuni annarra eigenda við hagnýtingu sameignar, sbr. 4. tölul. 13. gr., 34. gr. og 35. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Samkvæmt samþykktri teikningu fylgir íbúð 101 sérafnotaflötur en mörk hans og annars hluta lóðarinnar eru afmörkuð með gróðri. Samkvæmt gögnum sem fyrir nefndinni liggja, m.a. ljósmyndum, hefur eigandi íbúðar 101 stækkað sérafnotaflöt sinn verulega og reist þar skjólvegg.
Í 1. mgr. 19. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, kemur fram að sameign fjöleignarhúss verði ekki ráðstafað nema allir eigendur séu því samþykkir. Sama gildi um verulegar breytingar á sameign eða hagnýtingu hennar. Í 1. mgr. 30. gr. sömu laga kemur fram að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða, sem ekki hafi verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu, verði ekki í þær ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um sé að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal á útliti húss. Samkvæmt 2. mgr. 30. gr. nægja 2/3 hlutar eigenda sé um að ræða framkvæmdir sem ekki geta talist verulegar. Til smávægilegra breytinga og endurnýjunar nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta, sbr. 3. mgr. 30. gr. laganna. Í 1. málsl. 1. mgr. 36. gr. laga um fjöleignarhús segir enn fremur að eiganda sé á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar. Eðli málsins samkvæmt verður 30. gr. laganna beitt um tilvik sem þetta þar sem umræddur pallur stendur í sameign, þ.e. á sameiginlegri lóð hússins. Kærunefnd telur með vísan til framangreindra ákvæða að samþykki allra eigenda hafi þurft til að ráðast í umrædda stækkun sérnotaflatarins og byggingu palls auk skjólveggjar enda hefur sú framkvæmd mikil áhrif á heildarmynd hússins.
Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundi, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Tilgangur þess ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðunum og atkvæðagreiðslu um sameiginleg málefni. Samkvæmt gögnum málsins var ekki haldinn húsfundur um þá ákvörðun álitsbeiðanda að ráðast í byggingu sólpalls á sameiginlegri lóð hússins. Telst því bygging hans þegar af þeirri ástæðu ólögmæt enda á ekkert undantekningarákvæði sem fram kemur í 4. mgr. 39. gr. laganna við um þessa framkvæmd.
Á teikningu er gert ráð fyrir tíu gestastæðum, en jafnframt fylgja íbúðunum sérmerkt stæði. Ágreiningur um hvort heimilt sé að geyma húsbíla á gestastæðunum. Kærunefnd telur að slík hagnýting samræmist ekki tilgangi þess að ráðstafa ákveðnum fjölda bílastæða fyrir gesti. Öðru máli gegnir kjósi íbúðareigandi að geyma slíkt ökutæki í eigin séreignarstæði, enda sé umfang og stærð ökutækisins ekki með þeim hætti að slíkt torveldi eðlilega notkun annarra bílastæða.
Kærunefnd áréttar að óheimilt er að nota sameign, þ.á m. lóð, til annars en hún er ætluð. Bílastæði eru ætluð til þess að þjóna umferð til og frá húsinu. Á myndum má sjá að stórum húsbíl hefur verið lagt þannig að hann virðist staðsettur í svokölluðu snúningsstæði sem jafnframt tekur til aðkomuleiðar slökkviliðs að húsinu. Kærunefnd telur slíkt óheimilt.
Hvað varðar þá kröfu álitsbeiðanda að sett verði í húsreglur ákvæði um nýtingu gestastæða bendir kærunefnd á ákvæði 74. og 75. gr. laga um fjöleignarhús um húsreglur og húsfélagssamþykktir, en telur að það sé á verksviði húsfundar, sé það vilji eigenda, að setja reglur um notkun slíkra stæða innan marka laganna.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að:
- Eigendum íbúðar 101 beri að færa sérnotaflöt til samræmis við samþykkta uppdrætti og fjarlægja skjólvegg.
- Óheimilt sé að geyma húsbíla, hjólhýsi og önnur slík tæki á gestastæðum og tryggja beri greiða aðkomu slökkviliðs að húsinu.
Reykjavík, 18. júlí 2007
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason