Mál nr. 23/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 23/2007

Kostnaðarskipting: Gler, opnanleg fög og svalagólf.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. maí 2007, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 49–51, hér eftir nefnt gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni var greinargerð B, f.h. gagnaðila, dags. 7. júní 2007, lögð fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar miðvikudaginn 18. júlí 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 49–51, alls 22 eignarhluta í tveimur stigagöngum, sem byggt var árið 1964. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu milli séreignar og sameignar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að kostnaður vegna glerskipta skiptist þannig að gler greiðist af eiganda séreignar, sameign greiði 50% af kostnaði vegna vinnu við að skipta um glerið og eigandi 50% og að gluggalisti greiðist alfarið af sameign.
2. Að kostnaður vegna skipta á opnanlegum fögum skiptist til helminga milli eiganda séreignar og sameignar.
3. Að kostnaður vegna viðgerða á ílögn svalagólfa greiðist alfarið af eiganda viðkomandi séreignar.

Í álitsbeiðni kemur fram að nokkrir eigendur hafi óskað eftir því að skipt verði um gler í gluggum og um opnanleg fög. Í flestum tilvikum sé um eðlilegt viðhald að ræða, þ.e. opnanleg fög séu orðin lúin og til dæmis sé kominn raki milli glerja í gluggum.

Þá séu einhverjar svalir skemmdar í húsinu og hafi verið reiknað með viðgerð á ílögn svalagólfa í útboðsgögnum. Áætlað hafi verið að gera við 30 fm af svalagólfum. Einnig hafi verið reiknað með málun allra svalagólfa.

Álitsbeiðandi greinir frá því að fjallað hafi verið um þessi mál á aðalfundi húsfélagsins 12. mars 2007, en engin niðurstaða hafi fengist né hafi nokkuð verið samþykkt í atkvæðagreiðslu varðandi þessi mál. Á fundi stjórnar húsfélagsins 21. apríl 2007 hafi meirihluti stjórnarinnar samþykkt að kostnaður vegna glerskipta, ef eingöngu væri verið að skipta um gler, og kostnaður vegna opnanlegra faga félli alfarið á eiganda viðkomandi séreignar. Jafnframt hafi stjórnin samþykkt að kostnaður vegna viðgerða á ílögn svalagólfa félli á sameign. Þessi niðurstaða hafi verið tilkynnt álitsbeiðanda í tölvupósti 22. apríl 2007.

Álitsbeiðandi bendir á að þótt glerskipti séu að ósk eða frumkvæði eiganda séreignar þá sé um eðlilegt viðhald að ræða sem sameign taki þátt í hvað varði ytra byrði glugganna. Óskir um 50/50 skiptingu á vinnulið og að ytri gluggalisti greiðist af sameign séu eðlilegar og í anda laga um fjöleignarhús, sbr. 5. og 8. gr. laganna. Álitsbeiðandi hafi upplýsingar um að þessi kostnaðarskipting hafi verið viðhöfð í sambærilegum framkvæmdum í öðrum fjölbýlishúsum.

Að lokum bendir álitsbeiðandi á að skýrt komi fram í lögum um fjöleignarhús að innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala séu séreign. Ástæða umræddra skemmda á svalagólfum sé fyrst og fremst vanræksla viðkomandi eigenda en ekki mál sameignarinnar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að í umræddum tölvupósti frá 22. apríl 2007, þar sem sagt var frá samþykktum stjórnarinnar á húsfundi deginum áður, hafi gjaldkeri stjórnar farið rangt með bókaða niðurstöðu fundarins. Gjaldkera þyki miður að hann hafi í fljótfærni ekki farið rétt með, en orðrétt segi í fundargerð stjórnarinnar: „Ef eingöngu er skipt er um gler, og það ekki sprungið, brotið, ónýtt af móðu milli glerja, sýru eða alkalríkra vatnsupplausna og viðgerðir á því ekki skynsamlegar, þá telur meiri hluti hússtjórnar að kostnaður falli alfarið á eiganda. Sama gildir um opnanleg fög.“ Samþykkt stjórnarinnar sé því nokkuð víðtækari en fram komi í umræddum tölvupósti sem lagður var fram með álitsbeiðni. Þetta þýði að stjórnin samþykki kostnaðarhlutdeild sameignar ef augljós þörf sé á viðhaldi glugga. Stjórnin hafi þó engar forsendur til að ákveða hvernig kostnaði verði endanlega skipt, þ.e. hvort kostnaður skiptist 50/50 eins og álitsbeiðandi geri kröfu um eða í öðrum hlutföllum.

Hvað varði kröfu álitsbeiðanda um viðgerð á ílögn svalagólfa standi gagnaðili við fyrri niðurstöðu, þ.e. að þetta sé sameignarmál. Það sé álit gagnaðila að um sé að ræða skemmdir sem stafi af misheppnaðri viðgerð á svölunum þegar umfangsmiklar viðgerðir voru gerðar á húsinu fyrir um tíu árum síðan og margar svalir steyptar upp aftur. Þessu til stuðnings vísi gagnaðili í ástandsmat Y ehf. frá apríl 2006, en þar segi neðst á síðu 5: „Laus filtmúr er á nokkrum svölum, en svo virðist sem ónógum undirbúningi við niðurlögn hans sé um að kenna.“ Gagnaðili telji að skemmdirnar séu umfram það sem geti fallið undir eðlilegt viðhald eigenda svalagólfa enda hafi umræddar skemmdir aðeins komið fram á tvennum til þrennum svölum af alls 24 í húsinu, samkvæmt upplýsingum stjórnar, þótt umhirða þeirra og umgengni sé í flestum tilvikum sambærileg.

III. Forsendur

Í málinu liggur fyrir matsgerð Y ehf., dags. apríl 2006, um fjöleignarhúsið X nr. 49–51. Í matsgerðinni kemur meðal annars fram að gluggar og opnanleg fög voru skoðuð og ástand þeirra metið. Einnig voru svalir nokkurra íbúða metnar og teknar myndir. Í samantekt kemur fram að í megindráttum sé ástand húsanna nokkuð gott og viðhaldi og endurbótum sinnt á viðunandi hátt. Í matsgerðinni er lagt til að skipt verði um allt gler sem enn eigi eftir að endurnýja og opnanleg fög endurnýjuð þar sem það hefur ekki þegar verið gert. Þá verði gert við skemmd svalagólf.

Samkvæmt matsgerðinni var framkvæmd nokkuð umfangsmikil viðgerð á húsinu fyrir um átta árum. Er greint frá því að svalir séu í nokkuð góðu lagi, bæði gólf og handrið. Lagt er til að svalagólf verði hreinsuð af filtmúr eða lausri múrílögn og gert við þau með viðeigandi efnum. Þar kemur fram að svo virðist sem ónógum undirbúningi við niðurlögn filtmúrs sé orsök skemmda á tilteknum svölum.

Samkvæmt 3. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, fellur allur ytri gluggaumbúnaður, bæði á séreignarhlutum og sameign, undir sameign fjöleignarhúss. Nefndin hefur í fyrri álitsgerðum talið að ytri gluggaumbúnað beri að skýra sem þann hluta gluggans sem liggur utan glers og að kostnaður við viðhald þess sé sameiginlegur, sbr. 1. tölul. 43. gr. laganna. Sá hluti gluggaumbúnaðar sem er inni í séreign, svo og gler í gluggum og hurðum, fellur hins vegar undir séreign viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 5. tölul. 5. gr. laganna. Kostnaður við viðhald þessa hluta telst sérkostnaður viðkomandi íbúðareiganda, sbr. 50. gr. laga nr. 26/1994. Þetta á þó ekki við ef viðhaldsþörf þar stafar af orsökum sem háðar eru sameiginlegu viðhaldi ytra byrðis hússins, sbr. 52. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Kærunefnd telur að í þessari reglu felist að eiganda íbúðar með svölum beri að annast allt venjulegt viðhald á yfirborði þeirra. Allt annað viðhald fellur hins vegar undir sameign fjöleignarhúss, sbr. 4. tölul. 8. gr. sömu laga, enda verði viðkomandi viðgerð ekki rakin beint til vanrækslu íbúðareiganda á viðhaldsskyldu sinni. Gagnaðili telur að kostnaður við viðgerð á ílögn á umræddum svalargólfum sé sameiginlegur kostnaður vegna þess að fyrri viðgerð á svölum hússins hafi verið misheppnuð. Því til stuðnings vísar hann til matsgerðar Y ehf. Kærunefnd telur með vísan til þessa og þeirrar staðreyndar að fyrri viðgerð var sameiginleg að umræddur kostnaður sé sameiginlegur, sbr. 3 tölul. 1. mgr. 43. gr. laga um fjöleignarhús.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að:

1. Kostnaður vegna ytra byrðis gluggaumbúnaðar skiptist eftir hlutfallstölum eigenda en kostnaður vegna glers og innri gluggaumbúnaðar sé sérkostnaður viðkomandi eiganda séreignar.
2. Að kostnaður vegna skipta á opnanlegum fögum skiptist til helminga milli eiganda séreignar og húsfélags.
3. Að kostnaður vegna viðgerða á ílögn svalagólfa sé sameiginlegur kostnaður sem skiptist eftir hlutfallstölum eigenda.

Reykjavík, 18. júlí 2007

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason