Mál nr. 24/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 24/2007

Hagnýting sameignar: Geymsla.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 25. maí 2007, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, C og D, öll til heimilis að X nr. 22, hér eftir nefnd gagnaðilar.

Gagnaðilum var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 7. júní 2007, mótt. 21. júní 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 28. júní 2007, athugasemdir gagnaðila, dags. 2. og 3. júlí 2007, ódagsettar viðbótarathugasemdir álitsbeiðanda, mótt. 6. júlí 2007, og viðbótarathugasemdir gagnaðila, dags. 11. og 15. júlí 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. október 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjölbýlishúsið X nr. 22, alls fjóra eignarhluta, sem byggt var árið 1957. Álitsbeiðandi er eigandi íbúðar á 2. hæð en tveir gagnaðila eru eigendur 1. hæðar og einn þeirra er eigandi 3. hæðar. Þá er ein íbúð í kjallara. Ágreiningur er um nýtingu geymslurýmis í kjallara.

Krafa álitsbeiðanda er:

Að umþrætt geymslurými falli undir yfirráð kjallaraíbúðar.

Í álitsbeiðni kemur fram að auk íbúðar í kjallara séu þar geymslur íbúðanna og sameiginleg rými, svo sem þvottahús og lagnarými. Allar ákvarðanir vegna sameignar séu teknar á húsfundum þar sem eitt atkvæði frá hverri íbúð teljist að jöfnu. Enginn sé formlegur formaður húsfélagsins og engar formlegar fundargerðir frá húsfundum liggi fyrir.

Á aðalfundi húsfélagsins, sem haldinn var 8. maí 2007, hafi álitsbeiðandi borið fram tillögu þess efnis að kjallaraíbúðin fái til afnota geymslurými við hlið þurrkherbergis og að íbúðareigandinn gangi frá skilvegg með læstri hurð á sinn kostnað. Tillagan hafi fallið á jöfnum atkvæðum og hafi mótaðilar tillögunnar talið að umrætt geymslurými væri hluti af sameign og því ekki til ráðstöfunar fyrir kjallaraíbúðina. Álitsbeiðandi telji hins vegar vafa leika á að umrætt geymslurými sé hluti af sameign enda komi hvergi skýrt fram í eignaskiptasamningum að svo sé. Samkvæmt skiptasamningi, dags. 4. október 1957, sé skýrt kveðið á um að kjallaraíbúð fylgi geymsla, en kjallaraíbúð fylgi engin geymsla í dag. Einnig megi ætla að umrætt geymslurými sé hluti af kjallaraíbúð ef tekið sé mið af rafmagnsteikningu hússins en umrædd geymsla tengist í rafmagnstöflu/lögnum kjallaraíbúðar.

Álitsbeiðandi bendir á að rökin fyrir fyrrnefndri tillögu séu þau að við gerð eignaskiptasamnings hafi geymsla verið færð sem hluti af kjallaraíbúðinni. Íbúðin greiði viðhalds- og rekstrarkostnað af sameign í kjallara til jafns við aðrar íbúðir. Einnig megi benda á að allar lagnir til hússins hafi nú verið lagðar í gegnum rými sem áður hafi verið geymsla og valdið ónæði og skerðingu á því rými. Við gerð eignaskiptasamnings sem þinglýst var 20. desember 2005 hafi rými sem merkt sé sem „geymsla kj.“ verið skilgreint sem hluti af íbúðinni þar sem hún tengist íbúðinni beint og sé nú gönguleið að sameignarhlutanum, þ.e. þvottahúsi og þurrkherbergi. Merkt geymsla við hlið kyndiklefa tengist raflögn kjallaraíbúðarinnar og tilheyri henni þar af leiðandi. Við upplýsingagjöf til verktaka við gerð síðasta eignaskiptasamnings hafi þetta rými vegna mistaka verið skýrt sem hluti af sameign allra íbúða. Nú, þegar það sanna komi í ljós og kjallaraíbúðina vantar sárlega geymslurými og ber kostnað að jöfnu við aðra á sameign allra, sé tímabært að leiðrétta þennan misskilning sem varð við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar.

Í greinargerð gagnaðila kemur meðal annars fram að enginn vafi leiki að þeirra mati á að geymslurýmið sé hluti af sameign sem sé í samræmi við teikningar af húsinu, kaupsamninga og eignaskiptasamninga, bæði fyrr og síðar. Gagnaðilar í þessu máli hafi keypt íbúðir sínar með þeim fermetrum séreignar og hlutdeild í sameign sem tilgreind sé í kaupsamningi og eignaskiptayfirlýsingu. Þeir geti ekki fallist á að ef eigandi einnar íbúðar kjósi að nota geymslurými sitt í annað en geymslu þá fái hann lögmætt tilkall til geymslu í sameign og geti afmarkað það sem séreign sína. Gagnaðilar leggist því alfarið gegn tillögu álitsbeiðanda og fari fram á að kærunefnd hafni henni.

Benda gagnaðilar á að álitsbeiðandi hafi borið þetta mál upp á húsfundi 8. maí 2007 að eigin frumkvæði og hafi sótt það af miklum ákafa. Eigandi kjallaraíbúðar, sá sem hér eigi hagsmuna að gæta, virtist ekki eiga neina aðild að málinu og hafi ekki lýst neinum áhuga á að nýta sér sameiginlegt rými í kjallara síðan hann flutti í húsið síðastliðið haust. Gagnaðilar hafi árangurslaust reynt að sýna álitsbeiðanda fram á að málið allt væri tómur misskilningur og ekki væri unnt að samþykkja á húsfundi að afhenda einni íbúð til séreignar hluta af sameign öðruvísi en um það ríki full sátt og samlyndi. Hann hafi skeytt því engu og heimtað formlega atkvæðagreiðslu. Þá hafi álitsbeiðandi sagt tillögu sína hafi fallið á húsfundi á jöfnum atkvæðum, þ.e. tvö á móti tveimur. Eigandi kjallaraíbúðar hafi gefið þá skýringu á atkvæði sínu að hann gæti ekki lagst gegn því að íbúð hans fengi aukið geymslurými, líkt og til að afsaka afstöðu sína gagnvart hinum.

Benda gagnaðilar á að íbúðir á 1. og 2. hæð hafi tvær geymslur í kjallara, heita og kalda, og bílskúr að auki. Kjallaraíbúð og þakíbúð hafi einungis eina heita geymslu hvor. Þessar geymslur séu allar vandlega merktar á teikningu sem G kj, G 1, G 2 og G þ. Því sé ljóst að tvær íbúðir hafi umtalsvert minna pláss fyrir dót sitt, enda hafi íbúar í þeim margsinnis þurft að grípa til ýmissa úrræða til að koma dóti sínu fyrir. Auk þessara geymslna í séreign sé ein sameiginleg geymsla í kjallara, merkt G á teikningu. Þar séu geymd sameiginleg garðáhöld, kústar, snjóskóflur og þess háttar.

Þá hafi álitsbeiðandi fullyrt að kjallaraíbúð hafi enga geymslu. Svo virðist sem röksemdir álitsbeiðanda snúist um það að upp sé kominn skaðabótaréttur íbúa í húsinu gagnvart eiganda kjallaraíbúðar vegna þess að íbúðin hafi misst geymslurými sitt. Nú eigi að bæta kjallaraíbúðinni það upp með því að afhenda eiganda hennar geymslurýmið G, sem hingað til hafi verið sameign, og gera það að séreign kjallaraíbúðar.

Til að gagnaðilar geti svarað kröfu álitsbeiðenda þurfi að spyrja tveggja grundvallarspurninga: Í fyrsta lagi: Hvaða geymslur hafði kjallaraíbúð þegar húsið var byggt ef nokkra? Í öðru lagi: Hafi kjallaraíbúð haft geymslur í upphafi en engar lengur verður að spyrja: Hvenær tapaði kjallaraíbúð geymslum sínum og með hvaða hætti?

Varðandi fyrri spurninguna þá séu teikningar af húsinu og upphaflegur þinglýstur skiptasamningur frá 1957 í fullu innbyrðis samræmi og gefi skýrt til kynna hvaða geymslurými hverri íbúð var ætlað. Kjallari hafi haft geymsluna G kj og ekki annað. Kjallaraíbúð sé sögð fjögur herbergi, eldhús, bað og geymsla, og á teikningu séu sannarlega fjögur herbergi, eldhús, bað og geymslan G kj að auki. Það sýni ótvírætt að G kj geti ekki verið hluti af fjölda herbergja heldur sé það rými ótvírætt það sem kallað er geymsla í samningnum. Álitsbeiðandi hafi lagt fram lagnateikningu sem virðist gefa til kynna að rýmið G hafi einnig tilheyrt kjallaraíbúðinni. Í því tilviki hefði kjallaraíbúð átt að hafa tvær geymslur. Það sé hins vegar mjög ósennilegt af fjórum ástæðum. Í fyrsta lagi sé ekkert í samþykktum teikningum af húsinu eða þinglýstum skiptasamningi frá 1957 sem styðji að G sé annað en sameign. Geymslur í kjallara séu merktar á teikningu með ótvíræðum hætti. Í öðru lagi sé geymslan G eina rýmið í sameigninni þar sem unnt sé að geyma með góðu móti garðáhöld, snjóskóflur, kústa og annað sem í hverri sameign þurfi að vera. Þegar húsið var byggt hafi ekki verið rými fyrir slíkt í kyndiklefanum við hliðina og mjög ólíklegt að íbúar hafi kært sig um að það dót væri geymt í þvottahúsi þar sem fólk hengdi upp þvottinn sinn. Í þriðja lagi hafi geymslan G aldrei verið lokuð af, enda sé þar járnhlemmur fyrir öskustó skorsteins og mjög ólíklegt að þar hafi nokkru sinni staðið til að hafa lokaða geymslu í séreign, a.m.k. ekki meðan olíukynding var í húsinu og skorsteinninn í notkun. Í fjórða lagi megi efast um gildi lagnateikninga sem sönnunargagns um eignaskiptingu þegar sú vísbending sem lesa megi úr lagnateikningu sé ekki staðfest í neinum öðrum gögnum um húsið.

Ljóst sé að bæði samþykktar teikningar af húsinu og þinglýstur skiptasamningur frá byggingartímanum kveða skýrt á um að kjallaraíbúðin hafi geymsluna G kj. Þessi skilningur sé staðfestur í öllum kaupsamningum síðan sem og í eignaskiptayfirlýsingu frá 2005. Því geti gildi lagnateikningar um löglega eignaskiptingu húss ekki talist mikið þegar engin önnur gögn um húsið styðji þá vísbendingu sem úr henni megi lesa. Allt bendi til að á byggingartíma hússins hafi menn farið nokkuð frjálslega með lagnir og að því er virðist látið hentugleika ráða þegar reglur sköpuðu aukna fyrirhöfn og vinnu.

Hvað varði seinni spurninguna, þ.e. hvaða geymslu missti kjallaraíbúðin og hvenær, þá hafi álitsbeiðandi virst gera sér hugmyndir um að kjallaraíbúð hafi misst geymslu sína (eða geymslur) einhvern tíma í sögu hússins en sú atburðarás sé óljós. Hér að framan hafi verið sýnt fram á að kjallaraíbúð hafi frá upphafi haft geymsluna G kj og ekki aðra geymslu. Hafi kjallaraíbúð misst þá geymslu sé erfitt að festa hendur á hvenær álitsbeiðandi telji að það hafi gerst. Fjórir möguleikar komi til greina og sá sé sennilegastur að kjallaraíbúð hafi misst geymsluna árið 2006 þegar núverandi eigandi innréttaði geymsluna sem þvottahús. Þegar núverandi eigandi kjallaraíbúðar flutti í íbúðina haustið 2006 hafi hann ákveðið að nýta ekki aðstöðu sína í sameiginlegu þvottahúsi heldur gert geymsluna G kj að þvottahúsi með þurrkara. Hann hafi meira að segja gert gat á framhlið hússins án samráðs við aðra íbúa fyrir lofttúðu frá þurrkara. Óneitanlega missi kjallaraíbúðin geymslu sína við það að henni sé breytt í þvottahús. Þetta atriði var rætt á þeim húsfundi sem álitsbeiðandi vísar til og þar hafi verið samþykkt að eigandi kjallaraíbúðar gæti nýtt þann flöt í þvottahúsi, sem íbúðinni fylgir fyrir þvottavél, fyrir geymsludót, að því tilskildu að um það væri búið þannig að ekki hlytist af vatnsskaði. Eigandi kjallaraíbúðar virtist hafa takmarkaðan áhuga á því boði. Þetta geti réttlætt þá fullyrðingu álitsbeiðanda að kjallaraíbúð hafi enga geymslu lengur.

Að lokum benda gagnaðilar á að þeir hafi keypt íbúðir sínar með þeim fermetrum séreignar og hlutdeild í sameign sem tilgreind sé í kaupsamningi og eignaskiptayfirlýsingu. Þeir geti ekki fallist á að ef eigandi einnar íbúðar kjósi að nota geymslurými sitt í annað en geymslu þá fái hann lögmætt tilkall til geymslu í sameign og geti afmarkað það sem séreign sína.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur meðal annars fram að við lok endurbóta sameignar í kjallara á þessu ári hafi hann borið fram hugmyndir um að gefa íbúum kjallara og rishæðar kost á að bæta geymsluaðstöðu sína með gerð rúmgóðra skápa í þvottahúsi sameignar. Viðbrögð hafi verið misgóð. Þegar núverandi eigandi kjallaraíbúðar flutti í íbúðina ákvað hann að búa sér til aðstöðu fyrir þvottavél og þurrkara í geymslurými, 14 metrum nær íbúð sinni, til að fría sig við að fara í gegnum þurrkherbergi sem oft á tíðum sé fullt af þvotti. Eigandi kjallaraíbúðar hafi gert snyrtilega unnið loftræstigat á útvegg sem farið hafi mjög fyrir brjóst á íbúum 1. hæðar sem hafi viljað á húsfundi að yrði tafarlaust lokað en meirihluti hafnaði, meðal annars með þeim rökum að umrætt rými hafði ekki loftræstimöguleika sem því beri að hafa samkvæmt byggingarsamþykkt. Þegar eigandi kjallaraíbúðar flutti inn hafi hann haft orð á að rífa plastskýli við garðútgang úr stofu. Við nánari skoðun var það ekki unnt nema fundinn yrði annar staður fyrir geymsludót. Álitsbeiðandi hafi boðist til að reyna að leysa úr þessum vanda þannig að eigandinn gæti átt möguleika á að nota svalapall til að njóta sólar og til grillaðstöðu.

Þá bendir álitsbeiðandi á að á teikningu af miðstöðvarklefa séu sýndir þrír katlar. Fjórði ketillinn fyrir kjallaraíbúð hafi verið staðsettur í geymslu merktri G þar til hitaveita kom og ljósastæði var fjarlægt þegar ljós í sameign og rafmagnstafla voru endurnýjuð. Þá hafi álitsbeiðandi ekki stjórnað inntökuleið fyrir hitaveitu og kaldavatnslögn og nú síðast rafstreng/ síma og tvo ljósleiðarakapla sem liggja í gegnum geymslurými kjallaraíbúðar og tækjarými sem sé um 0,22 rúmmetrar.

Í athugasemdum tveggja gagnaðila, þ.e. eigenda 1. hæðar, kemur fram að við nákvæma leit í athugasemdum og ljósmyndum álitsbeiðanda hafi þeir ekki getað fundið neitt sem sýni fram á að geymsla G á teikningu sé hluti af séreign kjallaraíbúðar. Engin athugasemda álitsbeiðanda leggi nokkuð nýtt til málsins og flest sé málavöxtum óviðkomandi. Athugasemdir þessar dæma sig sjálfar og telja viðkomandi gagnaðilar óþarfa að svara þeim frekar.

Í athugasemdum eins gagnaðila, þ.e. eiganda 3. hæðar, kemur fram að hann hafi ekki haft möguleika á að kynna sér athugasemdir álitsbeiðanda, en styðji orð hinna tveggja gagnaðilanna.

Greinir gagnaðili frá því að hann hafi keypt íbúðina miðað við gildandi eignaskiptasamning eins og íbúi kjallarans. Íbúi í kjallara hafi gengið að kaupum hússins eins og allir eigendur kjallarans frá upphafi þar sem umrætt rými sé sameign og geymslan merkt G kj, sú geymsla sem kjallaraíbúð fylgir. Enginn hafi að minnsta kosti ennþá misst nokkuð sem hann keypti réttilega. Þá ítrekar gagnaðili fyrri athugasemdir og rekur málið með ítarlegri hætti en þörf krefji að rekja nánar hér.

Í viðbótarathugasemdum álitsbeiðanda sendir hann með viðbótargögn og greinir frá rafvirkjameistara þeim sem sé tilbúinn að staðfesta ábyrgð sína á raflagnateikningum í húsinu sem hann hafi teiknað í fullu samráði við fyrri eiganda.

Í viðbótarathugasemdum gagnaðila eru fyrri athugasemdir ítrekaðar.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er rými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga þessara eða eðli máls.

Í 6. gr. laga nr. 26/1994 segir einnig að til sameignar teljist allir þeir hlutar húss, bæði innan og utan, sem ekki eru ótvírætt í séreign skv. 4. gr. Enn fremur segir í 6. tölul. 8. gr. sömu laga að til sameignar teljist allt húsrými, hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, kyndiklefar, þvottahús, þurrkherbergi, kæliklefar, tómstundaherbergi, vagna- og hjólageymslur, háaloft, risloft o.s.frv., án tillits til legu, nýtingarmöguleika og nýtingarþarfa einstakra eigenda í bráð og lengd.

Í eignaskiptasamningi fyrir húsið, dags. 4. október 1957, er kveðið á um að kjallaraíbúð fylgi geymsla. Í málinu kemur fram að umræddri geymslu hafi verið breytt þannig að í dag sé hún hluti kjallaraíbúðar án þess að slík breyting komi fram á samþykktum teikningum af húsinu. Hins vegar á þetta fyrirkomulag sér stoð í eignaskiptayfirlýsingu, dags. 9. nóvember 2005. Engar þinglýstar eignaheimildir kveða á um að kjallaraíbúð eigi aðra geymslu. Kærunefnd bendir á að samþykki allra eigenda hússins þurfi til að samþykkja að hluta sameignar sé breytt þannig að kjallaraíbúðin fái aðra geymslu, sbr. 7. tölul. 1. mgr. 41. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Ljóst er að ekkert slíkt samkomulag liggur fyrir og ber því að hafna kröfu álitsbeiðanda í málinu.

IV. Niðurstaða

Kröfu álitsbeiðanda um að umþrætt geymslurými tilheyri kjallaraíbúð hússins er hafnað.

Reykjavík, 9. október 2007

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason