Mál nr. 25/2007
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 25/2007
Kostnaðarhlutdeild: Kjallari, leki.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 8. júní 2007, beindi A, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.
Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.
Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 21. júní 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 27. júní 2007, og athugasemdir gagnaðila, dags. 6. júlí 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. október 2007.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða tvíbýlishúsið X nr. 5 sem byggt var árið 1926. Álitsbeiðandi er eigandi kjallara og 1. hæðar, 55% eignarhlutdeild, og gagnaðili er eigandi 2. hæðar og riss, 45% eignarhlutdeild. Ágreiningur er um kostnaðarþátttöku gagnaðila í lagfæringum á kjallara.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að gagnaðila beri að taka þátt í kostnaðarhlutdeild vegna lagfæringa á kjallara sökum leka.
Í álitsbeiðni kemur fram að síðla árs 2006 hafi komið fram stíflur í skolprennsli undir húsinu X nr. 5. Speglun hafi leitt í ljós sprungu lagna og bleytu í grunni. Frekari rannsókn hafi sýnt víðfeðmar rakaskemmdir á bak við veggklæðningu og undir lökkuðu trégólfi. Einnig reyndist vera leki inn í húsið með steypuskilum ófullkominnar plötu og útveggja.
Greinir álitsbeiðandi frá því að samið hafi verið við pípulagningameistara um lagfæringar. Það hafi þurft að farga trégólfum og gólfflísum svo saga mætti rauf í botnplötu hússins fyrir nýjar skólplagnir og vegna skemmda. Samkomulag hafi verið um að eigendur skiptu með sér kostnaði samkvæmt eignarhlut í húseigninni sem er talin vera 55% í eigu álitsbeiðanda en 45% í eigu gagnaðila. Það hafi gengið eftir uns gagnaðila hafi snúist hugur þegar lokið hafi verið við niðurbrot og lagnir og komið að lagfæringu útveggja og gólfa sem rífa þurfti vegna rakaskemmda og sögunar á botnplötu hússins. Á fundi eigenda hinn 13. maí 2007 og nánar símleiðis nokkrum dögum síðar hafi gagnaðili sagst ekki taka frekari þátt í kostnaði vegna lekans. Ekki hafi neinn rökstuðningur fylgt þessari ákvörðun.
Álitsbeiðandi myndi þar með sitja uppi með umtalsverðan kostnað af viðgerðum vegna lekans umfram gagnaðila, auk missis húsnæðisins sem sé óíbúðarhæft uns viðgerð ljúki. Álitsbeiðandi hafi leitað til Húseigendafélagsins sem benti á hlutlausa matsmenn. Matsmaðurinn hafi skoðað kjallarann hinn 23. maí 2007 og skráð skýrslu um ástand kjallarans sem sé á þeim tímapunkti er gagnaðili hafi hafnað þátttöku í kostnaðinum sem eftir var.
Álitsbeiðandi telji að gagnaðila beri að taka þátt í þeim aðgerðum sem til þurfi til að setja húsnæðið í sem næst sama horf og það hafi verið er viðgerðir hófust. Álitsbeiðandi fari þess á leit við kærunefnd fjöleignarhúsamála að hún kynni sér skýrslu matsmanns um ástand hússins og leggi dóm á það hver skuli vera hlutur hvors eiganda fyrir sig við kostnað þess að koma kjallaraíbúð í samt lag og var áður en viðgerðir hófust þannig að farið verði eftir lögum um fjöleignarhús og litið verði til fordæma um mál af þessu tagi.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að óþarfi hafi verið að rekja framkvæmdir við bilaða frárennslislögn og leka með sökkli og plötu. Góð samvinna hafi verið um þetta og enginn ágreiningur um kostnaðarskiptingu, enda væru þar fá eða engin vafaatriði.
Greinir gagnaðili frá því að þegar komið hafi að endurinnréttingu kjallarans skildu leiðir. Álitsbeiðandi hafi gert kröfu um 30% kostnaðarhlutdeild af hálfu gagnaðila. Hann hafi ekki verið í neinni aðstöðu til að leggja mat á réttmæti eða sanngirni þeirrar kröfu. Gagnaðila hafi eindregið verið ráðlagt að hafna henni og fá í þess stað álitsgerð kærunefndar fjöleignarhúsamála sem fyllilega mætti treysta að komist að réttri og sanngjarnri niðurstöðu.
Bendir gagnaðili á að varðandi steinsteypu og vinnu við gólfraufar, nýja steypuþekju á tveimur herbergjum og eldhúsi og tveimur þrepum í sameiginlegar útitröppur á austurhlið hússins, hafi hann ákveðið að greiða fulla kostnaðarhlutdeild (45%) þótt bæði múrarameistarinn sem annaðist steypuvinnuna og pípulagningameistarinn sem gert hafði við frárennslislögnina teldu af og frá að honum bæri að taka þátt í kostnaði vegna gólfsteypunnar, þ.e. miklum meirihluta efnis og vinnu (80–90%). Gagnaðila hafi fundist þetta eftir atvikum sanngjarnt af sinni hálfu.
Þá telji gagnaðili að þegar komi að endurinnréttingu kjallarans verði ýmis álitaefni. Húsið sé nær 80 ára gamalt, gólf og veggklæðning hafi varla verið upp á marga fiska í niðurgröfnum kjallara. Timburgólf á hrufóttri ósléttri steinsteypu (þó með öllu óskemmd) og timburgrind á óeinangruðum veggjum. Rakinn eigi hér nokkra sök, en gagnaðila sé nær að halda að hann geri ekki allan gæfumun. Þetta húsnæði muni ekki verða innréttað til upprunalegs horfs heldur til samræmis við nútímakröfur, nýsteypt og flotuð gólf í þremur vistarverum, parket- og flísalögð. Veggir einangraðir og klæddir. Í stuttu máli ný íbúð samkvæmt nútímakröfum í stað hálfgerðs „grenis“. Að ætla gagnaðila verulegum kostnaðarhlut í þessum endurbótum finnist honum ekki sanngjarnt.
Þá gerir gagnaðili í greinargerð sinni athugasemdir við álit matsmanns. Það sé ónákvæmt og hlutdrægt að dómi gagnaðila, enda hafi hann aðeins rætt við annan málsaðila en ekki við pípulagningameistarann eða múrarameistarann. Leki frá frárennslis- og jarðvatnslögnum sem hafi aðeins verið á einum stað í suðurherberginu og eldhúsi gæti verið af „eðlilegum“ orsökum, niðurgröfnum kjallara og loftrými í stað einangrunar í útveggjum. Að vísu gæti hafa gætt leka við loftplötu en um það séu skiptar skoðanir. Matsmaður virðist hafi litið fram hjá augljósri verðmætisaukningu íbúðarinnar. Varðandi glugga bendi gagnaðili á að um tíu gluggar séu á kjallara, en einungis tveir á risi, auk þakglugga.
Í athugasemdum álitsbeiðanda mótmælir hann því að krafa hafi verið gerð á hendur gagnaðila. Hið rétta sé að í ráðgjafarviðtali sem álitsbeiðandi hafi átt við lögmann Húseigendafélagsins kom fram að æskilegt væri að málsaðilar gerðu með sér samkomulag um kostnaðarskiptingu. Í því augnamiði hafi álitsbeiðandi lagt fram tillögu þess efnis að við lagfæringar á þeim spjöllum sem eftir væru myndi álitsbeiðandi taka á sig 30% kostnaðar beint en eftirstöðvum, þ.e. 70%, skyldi deilt samkvæmt eignarhlutföllum (45%:55%). Gagnaðili hafi hafnað þessu tilboði og kvaðst engan þátt taka í frekari kostnaði þrátt fyrir það að bent væri á að þar væri um að ræða lagfæringar á gólfefnum sem þurfti að fara í gegnum til þess að komast að rörum í grunni hússins og augljóst að væru framhald þeirra viðgerða sem vísað er til í greinargerð gagnaðila.
Þá kemur meðal annars fram í athugasemdum álitsbeiðanda að botnplata hússins X nr. 5 hafi aðeins verið þunnt lag af morkinni steypu sem engum blandaðist hugur um að þyrfti umbóta við með því að steypa þykkara lag. Slík aðgerð hafi verið öllu húsinu til góða. Gagnaðili hafi samþykkt það með því að fá til steypuverksins múrarameistara. Gagnaðili hafi greint frá því að sá hafi látið þess getið að gagnaðila bæri ekki að taka þátt í kostnaði við steypuvinnu þessa svo og að pípulagningameistarinn hafi sagt hið sama. Gagnaðili segi að hann hafi þrátt fyrir þetta talið það sanngjarnt að taka fullan þátt í greiðslu þessa kostnaðar. Ekki sé ljóst hvað gagnaðili meini en álykta megi að hugmyndir hans um það hver sé réttmæt hlutdeild í kostnaði hafi verið mjög á reiki og háðar því hvað aðrir menn sögðu honum. Leitaði álitsbeiðandi ráðgjafar Húseigendafélagsins um að benda á óháða matsmenn. Rétt sé að fram komi að umræddur pípulagningameistari hafi sagt er álitsbeiðandi sýndi honum greinargerð gagnaðila að gagnaðili fari ekki með rétt mál í greinagerð sinni. Pípulagningameistarinn hafi aldrei tjáð sig um greiðsluskyldu gagnaðila í steypuvinnunni.
Í athugasemdum gagnaðila kemur meðal annars fram að hann telji að villandi sé að botnplatan hafi verið „þunnt lag af morkinni steypu“. Þetta eigi ef til vill við um hluta gólfanna, sérstaklega í suðvesturherberginu. Telji gagnaðili að hann hafi fyrstur manna haft orð á að sjálfsagt væri að leggja í gólfin vegna þess hve óslétt eldri gólfin hafi verið. Álitsbeiðandi virðist halda að einhver mótsögn sé í því að gagnaðili „taldi eftir atvikum sanngjarnast“ gagnvart fyrri greinagerð sinni að taka fullan kostnaðarþátt í þessari aðgerð.
III. Forsendur
Eins og rakið hefur verið er hér að framan kom upp bilun í skolplögn undir húsinu sem þarfnaðist lagfæringar. Er ágreiningslaust með aðilum að lögn þessi er í sameign beggja aðila og að kostnaður sem af því leiðir skiptist eftir eignarhlutföllum. Aðila greinir hins vegar á um upphæð heildarviðgerðar og þá hvort allar endurbætur sem álitsbeiðandi réðst í hafi verið nauðsynlegar vegna bilunarinnar eða hvort um hafi verið að ræða endurbætur sem séu gagnaðila óviðkomandi.
Af hálfu álitsbeiðanda er byggt á skýrslu S ehf. um ástand hússins frá 23. maí 2007.
Gagnaðili hefur fallist á að greiða sinn hlut í kostnaði við steinsteypu, vinnu við gólfraufar, nýja steypuþekju á tveimur herbergjum og eldhúsi og þrepum í sameiginlegri útitröppu. Ágreiningur er hins vegar um ýmsa aðra verkþætti sem fram koma í skoðunarskýrslu og tengjast ekki með jafn beinum hætti viðgerð á skólplögn. Telur gagnaðili skýrslu S ehf. ónákvæma og hlutdræga auk þess sem ekki sé gert ráð fyrir augljósri verðmætaaukningu íbúðarinnar. Á sáttafundi með ráðgjafa Húseigendafélagsins lagði álitsbeiðandi fram tillögu um að kostnaði við þá hluti sem ágreiningur er um yrði skipt í hlutföllunum 30/70 en því hafi gagnaðili hafnað.
Kærunefnd bendir á að jafnan sé æskilegt að eigendur fjöleignarhúss geti náð sáttum í ágreiningsmálum sínum. Hlutverk nefndarinnar er hins vegar að skera úr um ágreining aðila á grundvelli laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús og því ekki nefndarinnar að leggja mat á sáttarboð sem ekki byggja á beinum fyrirmælum laganna.
Eins og málið horfir við kærunefnd er ljóst að á gagnaðila hvílir skylda til þátttöku í viðgerðarkostnaði þeim sem leiddi af bilun á skólplögn og samkomulag varð um á fundi aðila. Þær framkvæmdir sem álitsbeiðandi réðst í eru hins vegar að mati kærunefndar umfangsmeiri en álitsbeiðandi mátti ætla af samkomulaginu. Bar því nauðsyn til að það væri rætt sérstaklega, en svo var ekki gert. Að öllu þessu virtu er það mat kærunefndar að gagnaðila sé óskylt að taka þátt í þeim kostnaði og umfram það sem hann hefur þegar samþykkt.
Með þessari niðurstöðu er kærunefnd hins vegar ekki að taka afstöðu til nauðsynjar viðkomandi viðgerða og mögulegrar skyldu gagnaðila til þátttöku í þeim að heild eða hluta, enda tryggi álitsbeiðandi sér sönnun þar að lútandi, að um sameiginlega viðgerð sé að ræða og aflað sé lögformlegs samþykkis fyrir henni í samræmi við fyrirmæli laga nr. 26/1994, sbr. einkum 5. mgr. 40. gr. laganna.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að frekari kostnaðarþáttöku gagnaðila í viðgerðum og lagfæringum í kjallara.
Reykjavík, 9. október 2007
Valtýr Sigurðsson
Karl Axelsson
Pálmi R. Pálmason