Mál nr. 28/2007

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 28/2007

Skipting kostnaðar: Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 21. júní 2007, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefndur gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 10. júlí 2007, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 24. júlí 2007, og athugasemdir gagnaðila, dags. 31. júlí 2007, lagðar fyrir nefndina. Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 9. október 2007.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða sambyggð hús að X nr. 13, einbýlishús, eigandi er gagnaðili, X nr. 13b, einbýlishús, X nr. 13c, fjöleignarhús með fjórum íbúðum, Z nr. 32b, einbýlishús og atvinnuhúsnæði, eigandi er álitsbeiðandi, og Z nr. 34b, fjöleignarhús með þremur íbúðum. Ágreiningur er um kostnaðarskiptingu við stíflulosun og fóðrun/viðgerð sameiginlegrar frárennslislagnar.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að allur kostnaður við stíflulosun og fyrirhugaða fóðrun/viðgerð sameiginlegrar frárennslislagnar skuli deilast að jöfnu á þau fimm hús sem eru notendur lagnarinnar, þ.e. X nr. 13, X nr. 13c, X nr. 13b, Z nr. 32b og Z nr. 34b
2. Að kostnaður skiptist innbyrðis á eigendur miðað við eignahluta hvers og eins.

Í álitsbeiðni kemur fram að haldinn hafi verið sameiginlegur fundur eigenda allra húsanna er nýta umrædda lögn en samkomulag hafi ekki náðst um skiptingu kostnaðar. Aðilar séu hins vegar sammála um að aðgerða sé þörf.

Greinir álitsbeiðandi frá því að frárennslislögn áðurnefndra húsa liggi frá húsunum við X nr. 13, 13b og 13c undir húsinu Z nr. 32b, þaðan undir húsasund við Z nr. 34 og sameinist loks skólplögn í Z. Fyrir skemmstu hafi lögnin undir húsinu Z nr. 32b stíflast og skólp flætt inn á jarðhæð þess. Dæla þurfti burtu 5–6 tonnum af skólpi með skólpbíl. Stífla hafi verið losuð með kostnaðarsömum aðgerðum. Frárennslisögn þessi sé kominn til ára sinna og orðin léleg, elsti hluti hennar sé frá árunum milli 1920 og 1930. Lögnin hafi verið mynduð að innan og hana þurfi að fóðra meðan það er enn mögulegt. Fyrirtækið R hafi komið að málinu, losað stíflu, myndað lögn og muni sjá um fóðrun hennar.

Þá hafi álitsbeiðandi lagt út allan áfallinn kostnað vegna stíflulosunar í fyrrnefndri lögn, eða um 400.000 krónur. Ekkert hafi fengist greitt af þeirri fjárhæð vegna ágreinings um skiptingu kostnaðar. Kostnaður við fyrirhugaða fóðrun lagnar er áætlaður 1.500.000 krónur.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram hann telji eðlilegast að miða kostnaðarskiptinguna við opinbera skráningu og skiptingu umræddra eigna hjá Fasteignamati ríkisins. Samkvæmt upplýsingum af vef Fasteignamats ríkisins séu alls tólf eignarhlutar sem tengjast umræddri frárennslislögn.

Þá hafi gagnaðila verið tjáð, meðal annars eftir óformlega eftirgrennslan hjá Húseigendafélaginu, að kostnaður við frárennsli skuli vera jafnskiptur og því telji gagnaðili eðlilegast að hver eignarhlutur beri 1/12 hlut af kostnaði þar sem hver eignarhluti teljist sérstök fasteign skv. 11. gr. laga um fjöleignarhús.

Hvað varði eignarhlut gagnaðila í X nr. 13, sem álitsbeiðandi segi að sé einbýli, þá hafi sú skilgreining hvorki hlotið viðurkenningu hjá Fasteignamati ríkisins né byggingarfulltrúanum í S, þar sem eignin er skráð fjöleignarhús. Þá séu framsettar upplýsingar álitsbeiðanda um aldur húsa við X nr. 13 ekki réttar að mati gagnaðila. Af teikningum sem til séu hjá byggingarfulltrúanum í S megi ráða að eignarhluti gagnaðila, framhúsið sem svo er kallað, sé elsta byggingin á svæðinu, líklega reist öðru hvoru megin við aldamótin 1900. Það hús hafi síðan verið stækkað og hækkað í tvær hæðir einhvern tímann á árabilinu fram undir 1930. Þá hafi verið ráðist í breytingar á útliti framhússins í tengslum við viðbyggingu á baklóð, jafnframt því sem byggingin, sem nú sé skráð sem X nr. 13a, var reist.

Í athugasemdum álitsbeiðanda kemur fram hans skilningur nefnilega sé að X nr. 13 sé sérbýlishús, þ.e. hús með sérinngangi, þótt það sé sambyggt X nr. 13c sem sé fjöleignarhús með sameiginlegum inngangi. Eigendur fjöleignarhússins X nr. 13c hafi með sér húsfélag, en gagnaðili sé ekki aðili að því húsfélagi. Íbúar umrædds fjöleignarhúss séu skráðir til heimilis að X nr. 13c en gagnaðili sé skráður að X nr. 13. Skráningu hjá Fasteignamati ríkisins hafi hins vegar ekki verið breytt til samræmis við not húsa við X nr. 13 og 13c. Á það megi benda að algengt sé að hús sé sambyggt öðru húsi en sé þó sérbýli, meðal annars hús álitsbeiðanda að Z nr. 32b.

Álitsbeiðandi telji ekki rökrétt að skipta kostnaði við skólplögn jafnt niður eftir eignahlutum líkt og gagnaðili telji rétt þar sem auðveldlega megi breyta fjölda eignarhluta í húsi með því að breyta skráningartöflu og viðeigandi númerum á aðalteikningu og láta samþykkja hjá embætti byggingarfulltrúa. Á lóð álitsbeiðanda sé til dæmis gamall geymsluskúr skráður sérstakur eignarhluti vegna þess að hann hafi áður verið í sameign tveggja eigenda hússins á lóðinni. Nú sé sami eigandi að öllu húsinu og mætti geymslan þá til dæmis vera hluti eignarhluta íbúðarinnar. Óþarft hefur verið talið að breyta þeirri skráningu. Geymsluskúr sem sé á lóðinni Z nr. 34b sé hins vegar ekki skráður sérstakur eignarhluti.

Þá bendir álitsbeiðandi á varðandi aldur húsa að hann hafi notað uppgefin ártöl á skipulagsuppdráttum S sem vera kunni að séu ekki rétt. Telur álitsbeiðandi ósamræmi um aldur húsa í þessu sambandi ekki skipta miklu máli.

Í athugasemdum gagnaðila er meðal annars bent á að frárennslismál heyri að minnsta kosti að nafninu til undir fráveituna sem sé hluti af orkuveitunni S og það hljóti að vera réttmæt krafa að sömu reglur gildi um frárennslismál og aðra þjónustu orkuveitunnar, svo sem heitt og kalt vatn. Ástæðan fyrir því að gagnaðili nefnir þetta sé að fyrir nokkrum árum hafi verið endurnýjaðar lagnir fyrir heitt og kalt vatn og þá hafi álitsbeiðandi óskað eftir því að fá sérinntak fyrir heitt og kalt vatn í framhúsið, en því hafi verið hafnað af orkuveitunni þar sem framhúsið væri ekki einbýlishús heldur hluti af stærri eign.

Jafnframt bendir gagnaðili á að þessi skoðun sín á því hvernig standa beri að kostnaðarskiptingu sé ekkert einkamál sitt. Í fundargerð sem send var kærunefndinni að loknum sameiginlegum fundi eigenda eigna sem skráðar eru hjá Fasteignamati ríkisins sem X nr. 13, X nr. 13a, Z nr. 32b og 34b, kemur fram að eigandi X nr. 13a og eigandi kjallaraíbúðar að X nr. 13, eru sömu skoðunar og undirritaður hvernig standa skuli að kostnaðarskiptingu.

III. Forsendur

Í 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994, segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan séu líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.

Í 2. tölul. 7. gr. laga nr. 26/1994 segir að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til afnota eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt sé að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna sem ber að skýra þröngt.

Í málinu er um að ræða fimm sambyggð hús sem tengjast sameiginlegri frárennslislögn. Ágreiningur er hins vegar um skiptingu kostnaðar milli húsanna.

Lagt er til grundvallar að umrædd hús standi á sameiginlegri lóð og að hver matshluti hafi ákveðna hlutfallstölu í heildarlóðinni sem reiknuð er skv. 21. gr. reglugerðar um eignaskiptayfirlýsingar, útreikning hlutfallstalna o.fl. í fjöleignarhúsum, nr. 910/2000.

Samkvæmt því skiptist kostnaður vegna viðgerðanna fyrst eftir hlutfallstölum matshluta húsanna í heildarlóðinni en síðan innan matshlutans eftir hlutfallstölu eignarhluta hvers húss.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að kostnaður við stíflulosun og fyrirhugaða fóðrun/viðgerð sameiginlegrar frárennslislagnar skiptist eftir hlutfallstölu matshluta umræddra fimm húsa í heildarlóðinni en síðan eftir hlutfallstölu innan hvers húss.

Reykjavík, 9. október 2007

Valtýr Sigurðsson

Karl Axelsson

Pálmi R. Pálmason