Mál nr. 64/2011
Miðvikudaginn 24. ágúst 2011 var á fundi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála tekið fyrir mál nr. 64/2011:
A
gegn
Íbúðalánasjóði
og kveðinn upp svohljóðandi
Ú R S K U R Ð U R:
A, hér eftir nefndur kærandi, hefur með kæru, dagsettri 1. júní 2011, skotið til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála ákvörðun Íbúðalánasjóðs frá 3. maí 2011 vegna umsóknar um endurútreikning lána hjá sjóðnum.
I. Helstu málsatvik og kæruefni
Kærandi kærði endurútreikning lána hjá kærða sem hvíla á fasteigninni B, í samræmi við samkomulag lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila.
Samkvæmt endurútreikningi Íbúðalánasjóðs, dags. 3. maí 2011, var skráð fasteignamat á íbúð kæranda að B 9.350.000 kr. Verðmat íbúðarinnar nam 11.500.000 kr. Áhvílandi á íbúðinni voru 13.379.705 kr. Í endurútreikningnum kemur fram að kærandi er eigandi bifreiðarinnar C sem metin er á 615.600 kr. auk innstæðu á bankareikningi að fjárhæð 65.079 kr. að teknu tilliti til tveggja mánaðarlauna.
II. Málsmeðferð
Með bréfi, dagsettu 6. júní 2011, óskaði úrskurðarnefnd félagsþjónustu og húsnæðismála eftir upplýsingum um meðferð málsins og frekari gögnum ef þau væru fyrir hendi hjá kærða. Að auki var þess farið á leit við kærða að tekin yrði afstaða til kærunnar. Afstaða kærða barst með bréfi, dagsettu 23. júní 2011. Með bréfi úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála, dagsettu 29. maí 2011, var bréf kærða sent kæranda til kynningar. Ekki bárust frekari athugasemdir frá honum.
III. Sjónarmið kæranda
Kærandi kærir niðurstöðu útreikninga Íbúðalánasjóðs vegna leiðréttingar lána í 110% leiðinni og óskar eftir endurskoðun á verðmati Íbúðalánasjóðs á íbúð hans. Kærandi segist hafa keypt sína fyrstu íbúð í ágúst 2007. Yfirtók hann áhvílandi lán á fasteigninni auk þess sem hann hafi fengið viðbótarlán hjá Íbúðalánasjóði sem samtals námu 70% af kaupverði eignarinnar. Kærandi greiddi það sem eftir stóð af kaupverði íbúðar með lífeyrissjóðsláni hjá Lífeyrissjóði starfsmanna ríkisins sem húseign foreldra hans er veðsett fyrir.
Þá segir kærandi að hann hafi fengið niðurfellingu sem nemi 49.000 kr., en lítil hjálp sé í því fyrir hann. Kærandi vísar til þess að fasteignamat á íbúð hans sé 9.350.000 kr. en verðmat Íbúðalánasjóðs á íbúðinni sé 11.500.000 kr. Heildarskuld hans vegna íbúðarinnar sé nú 17.600.0000 kr. Kærandi segist vera afar ósáttur við verðmat íbúðarinnar og það séu mikil vonbrigði að ekki skuli vera tekið tillit til framangreinds lífeyrissjóðsláns, en það sé nú að u.þ.b. að fjárhæð 4.200.000 kr. Einnig bendir kærandi á að hann hafi verið atvinnulaus frá lok árs 2008.
Kærandi óskar eftir því að verðmat á íbúð hans verði endurskoðað og lækkað í kjölfarið og að tillit verði tekið til lífeyrissjóðsláns hans vegna íbúðarkaupanna. Kærandi tekur einnig fram að lán hans hjá Íbúðalánasjóði sé í frystingu fram á haust, en þá hafi hann fullnýtt frystingartíma lánsins hjá sjóðnum.
IV. Sjónarmið kærða
Íbúðalánasjóður bendir á að skv. 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, um breytingu á lögum nr. 44/1998, um húsnæðismál, með síðari breytingum, beri stofnuninni við verðmat fasteigna að miða við fasteignamat eða markaðsverð, hvort sem er hærra. Verðmat fasteignasala á markaðsverði sé hærra en fasteignamatið og því telji Íbúðalánasjóður að leggja beri verðmat fasteignasala til grundvallar endurútreikningi. Einnig telur Íbúðalánasjóður að verðmat fasteignasalans sé ekki úr takti við verðlag íbúða á þessu svæði.
Jafnframt bendir kærði á að niðurfærsla á veðkröfum taki einvörðungu til áhvílandi lána.
V. Niðurstaða
Málskot kæranda er reist á 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998. Hlutverk úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála er meðal annars að skera úr ágreiningsmálum er kunna að rísa vegna ákvarðana Íbúðalánasjóðs og húsnæðisnefnda, sbr. 1. mgr. 41. gr. laganna.
Í máli þessu er ágreiningur um verðmat íbúðar kæranda í tengslum við umsókn hans um niðurfærslu láns Íbúðalánasjóðs sem hvílir á íbúð kæranda. Kærandi telur verðmat fasteignar hans ekki gefa rétt mat af raunvirði hennar. Í 3. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011 um breytingu á lögum um húsnæðismál, nr. 44/1998, var Íbúðalánasjóði veitt heimild til að afla verðmats löggilts fasteignasala á eigin kostnað, telji hann fasteignamat ekki gefa rétta mynd af verðmæti eignarinnar. Fyrir liggur að kærði nýtti sér þessa heimild og leitaði til löggilts fasteignasala sem gaf slíkt vottorð um verðmæti fasteignarinnar. Meðal skjala málsins er verðmat löggilts fasteignasala og héraðsdómslögmanns, dags. 13. apríl 2011, og sem byggt er á skoðun fasteignarinnar þann 12. apríl 2011. Hefur ekkert komið fram um að verðmat hins löggilta fasteignasala sé haldið þeim annmörkum að líta eigi fram hjá því við mat fasteignar kæranda.
Kærandi hefur einnig fært fram þau rök að við ákvörðun um niðurfærslu lána hans hjá Íbúðalánasjóði eigi einnig að taka tillit til lífeyrissjóðsláns hans hjá Lífeyrissjóði starfsmanna ríkisins. Í máli þessu liggur fyrir að húseign foreldra kæranda var veðsett fyrir umræddu láni í nafni kæranda. Í lið 1.2 í 1. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, sbr. 1. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, kemur fram að skuldir sem færa megi niður samkvæmt reglunum séu þær skuldir sem stofnað hafi verið til vegna fasteignakaupa umsækjanda fyrir árið 2009. Þá kemur fram í lið 2.2 í 2. gr. samkomulags lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila frá 15. janúar 2011, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 29/2011, kemur fram að lántaki skuli upplýsa kröfuhafa um aðrar aðfararhæfar eignir samkvæmt lögum um aðför, nr. 90/1989. Reynist veðrými vera til staðar á aðfararhæfum eignum, á niðurfærsla skulda að lækka sem því nemur. Með aðfararhæfum eignum er átt við allar eignir nema þær séu sérstaklega undanþegnar fjárnámi. Í fyrrgreindum reglum er hins vegar ekki tekið fram að líta eigi til annarra skulda umsækjenda þegar ákvörðun er tekin um niðurfærslu lána, þar sem í þeim er einungis litið til annarra aðfararhæfra eigna með veðrými. Íbúðalánasjóði ber að gæta jafnræðis og samræmis í úrlausn þeirra umsókna sem honum berast. Þá ber Íbúðalánasjóði að fylgja fyrrgreindum reglum og þar er ekki að finna undanþágur. Því var Íbúðalánasjóði var ekki heimilt samkvæmt fyrrgreindum reglum að líta til lífeyrissjóðsláns kæranda þegar ákvörðun var tekin um niðurfærslu fasteignaveðláns kæranda.
Með vísan til þess sem hér hefur verið rakið og samkvæmt ákvæðum í 1. gr. 1.2 og 1.3 í samkomulagi lánveitenda á íbúðalánamarkaði um verklagsreglur í þágu yfirveðsettra heimila, sbr. 1. gr. laga nr. 29/2011, verður því að staðfesta hina kærðu ákvörðun Íbúðalánasjóðs.
Vakin skal athygli á því að í bréfi Íbúðalánasjóðs til kæranda, dags. 26. maí 2011, er tekið fram að ákvörðun Íbúðalánasjóðs sé kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála og að kærandi hafi fjögurra vikna frest til þess að kæra. Umrædd ákvörðun er kæranleg til úrskurðarnefndar félagsþjónustu og húsnæðismála skv. 1. mgr. 42. gr. laga um húsnæðismál, nr. 44/1998, með síðari breytingum, og er kærufrestur nú þrír mánuðir eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 152/2010 sem tóku gildi þann 1. janúar 2011.
Ú R S K U R Ð A R O R Ð
Ákvörðun Íbúðalánasjóðs, um endurútreikning á lánum A, áhvílandi á íbúðinni að B, er staðfest.
Ása Ólafsdóttir,
formaður
Margrét Gunnlaugsdóttir Gunnar Eydal