Mál nr. 55/2020 - Álit

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR HÚSAMÁLA

í máli nr. 55/2020

Fundarboð. Kattahald. Lagnir.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með álitsbeiðni, dags. 7. maí 2020, beindi A, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, hér eftir nefnd gagnaðili.

Gagnaðila var gefinn kostur á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994.

Auk álitsbeiðni voru greinargerð gagnaðila, dags. 5. júní 2020, gögn frá gagnaðila, móttekin 9. júní 2020, athugasemdir álitsbeiðanda, dags. 15. júní 2020, og athugasemdir gagnaðila, dags. 22. júní 2020, lagðar fyrir nefndina.

Málið var tekið til úrlausnar á fundi nefndarinnar 1. september 2020.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið C, alls þrjá eignarhluta. Gagnaðili er eigandi íbúðar á þriðju hæð hússins. Ágreiningur er um boðun á aðalfund, kattahald gagnaðila og lagnir.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

1. Að viðurkennt verði að gagnaðila verði gert að taka þátt í húsfélaginu eins og lög geri ráð fyrir, sbr. 47., 48., og 56. gr. laga um fjöleignarhús.
2. Að viðurkennt verði að gagnaðila verði gert að taka þátt í þeim nauðsynlegu og sameiginlegu framkvæmdum sem tekin hafi verið lögmæt ákvörðun um á aðalfundi.
3. Að gagnaðila verði gert að taka þátt í öllum sameiginlegum kostnaði og vinnu sem falli til við viðhald húss og lóðar sem fjallað hafi verið um á húsfundum að aðalfundi.
4. Að gagnaðila verði gert að fjarlægja mygluð og heilsuspillandi gólfefni af stiga í stigagangi.
5. Að gagnaðila verði gert að losa sig við ketti í samræmi við ákvörðun aðalfundar og með vísan til staðfests ofnæmis íbúa á 2. hæð, sbr. 33. gr. a-d og bæta tjón á barnahúsi í garði hússins af völdum katta.
6. Að eigandi 1. hæðar fái að leggja nauðsynlegar lagnir í gegnum rými í sameiginlegri eigu 2. og 3. hæðar til að gera þvottahús í íbúð sinni. Eigandi 2. hæðar hafi samþykkt að þar verði lagðar lagnir í þessum tilgangi eftir sömu lagnaleið og sameiginlegar lagnir liggi.

Í álitsbeiðni kemur fram að 21. febrúar 2020 hafi verið póstlagt ábyrgðarbréf til gagnaðila þar sem hún hafi formlega verið boðuð til aðalfundar í samræmi við 59. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Fundarboðið hafi jafnframt verið sett í glugga hennar. Fyrir liggi staðfestingar þess efnis að ábyrgðarbréfið hafi verið póstlagt og að reynt hafi verið að afhenda gagnaðila það 24. febrúar 2020, auk þess sem ítrekun hafi verið send 3. mars 2020. Gagnaðili hafi þó ekki mætt á aðalfundinn sem haldinn hafi verið 12. mars 2020. Gagnaðili og lögmaður hennar haldi því fram að hún hafi ekki verið löglega boðuð til fundarins og því séu ákvarðanir sem þar hafi verið teknar ekki bindandi fyrir hana. Álitsbeiðandi hafni þessu alfarið og telji að fyrirmæli 2. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús hafi verið fylgt til hins ítrasta og að gagnaðili hafi verið boðuð með sannanlegum hætti á fundinn í skilningi ákvæðisins með fullnægjandi fyrirvara.

Á fundinum hafi verið teknar ákvarðanir um húsgjöld, dýrahald og sameiginlegar framkvæmdir. Nánar tiltekið hafi verið ákveðið af 2/3 hluta eigenda að skipta út öllum neysluvatns- og hitaveitulögnum í húsinu. Í húsinu séu svokallaðar eirlagnir og hafi leki komið upp víða í húsinu. Tekin hafi verið ákvörðun um að fá tilboð í verkið. Þá hafi jafnframt verið ákveðið að það þyrfti að skoða skolp, dren og þakrennur. Ákveðið hafi verið að eigendur myndu frá og með 1. apríl 2020 greiða 20.000 kr. í hússjóð á mánuði. Loks hafi verið tekin ákvörðun um að banna dýrahald í húsinu. Að síðustu komi fram í fundargerð aðalfundar að næsti fundur verði 8. apríl 2020 og að þá yrðu tekin saman tilboð í lagnavinnu (hitaveitu og neysluvatnslagnir) og ákvörðun tekin um framhaldið.

Skemmst sé frá því að segja að gagnaðili telji sig óbundna af ákvörðunum aðalfundar. Hún hafi til að mynda hafnað því að greiða í hússjóð sem og hlut sinn í nauðsynlegum framkvæmdum við húsið. Í framhaldi af aðalfundinum hafi eigendur íbúða á 1. hæð og 2. hæð verið í samskiptum við lögmann gagnaðila sem hafi meðal annars tjáð þeim að hann teldi fundarboðið ekki í samræmi við lög og að hann teldi lagnakerfi hússins ekki vera sameiginlegt og því myndi gagnaðili ekki taka þátt í kostnaði vegna viðhalds. Þá myndi hún ekki greiða í hússjóð. Þá hafi lögmaðurinn haldið því fram að eigandi íbúðar á 1. hæð væri með dót á þeim stað í sameiginlegu þvottahúsi þar sem þvottavél gagnaðila ætti að vera og krafist þess að það yrði fjarlægt. Einnig hafi því verið haldið fram að eigendur íbúða á 1. og 2. hæð séu í heimildarleysi að nýta kjallararými sem tilheyri 3. hæð. Þessu sé hafnað.

Íbúðir á 2. og 3. hæð séu með sameiginlegan inngang sem sé teppalagður. Gagnaðili haldi þrjá ketti í íbúð sinni og þeir gangi frjálsir upp og niður stigann, inn og út úr húsinu. Auk þess skilji gagnaðili útidyrahurðina ítrekað eftir opna, stundum að næturlagi til að hleypa fleiri köttum hverfisins inn á ganginn. Á ganginn hafi hún einnig sett kattasandkassa þar sem kettirnir geri þarfir sínar, auk þess sem þeir nýti teppið í stigaganginum. Ljóst sé því að mikill óþrifnaður sé í hinum sameiginlega stigagangi vegna ágangs katta á vegum gagnaðila. Þessu tengt hafi gagnaðili nýtt barnahús í garðinum fyrir ketti hverfisins með tilheyrandi óþrifnaði og ólykt og sökum skemmda sé því ekki unnt að nýta barnahúsið fyrir börn sem búi í húsinu.

Varðandi ofnæmi eiganda íbúðar á 2. hæð sé vísað til læknabréfs, dags. 4. maí 2020, þar sem fram komi að staðfest hafi verið með rannsóknum að hann sé með ofnæmi fyrir köttum.

Varðandi framkvæmdir, sem nauðsynlegt sé að fara í, sé tekið fram að eirlagnir séu í sameign og öllum íbúðum. Lagnirnar séu í þess konar ástandi að eigendur í húsinu geti ekki fengið heimilistryggingu. Tíðir lekar hafi orðið á neðri hæðum hússins síðasta ár með tilheyrandi tjóni og kostnaði, auk þess sem hætta sé á miklu tjóni verði ekkert að gert. Vatn hafi þá lekið meðfram lögnum af 3. hæð og leitað út á neðri hæðir. Mikið rask hljótist af því fyrir íbúðir á 1. og 2. hæð að skipta út lögnum, enda þurfi að taka lagnir fyrir 3. hæð upp í gegnum neðri hæðir. Fráleitt sé að þurfa að fara tvisvar í framkvæmdir og þá eftir hentisemi gagnaðila. Þá hafi líkt og áður greini verið ákveðið að skoða ástand drens og skolps, en leki hafi til að mynda komið upp í kjallara sem bendi til þess að dren sé í ólagi.

Þessu tengt sé sem fyrr greini ágreiningur um nýtingu sameiginlegra kjallararýma, en eigandi 1. hæðar vilji gera þvottahús í íbúð sinni og leggja lagnir í gegnum kjallararými í sameiginlegri eigu 2. og 3. hæðar. Þar þurfi einnig að leggja nýjar sameiginlegar lagnir við endurnýjun lagnakerfisins. Þess beri að geta að fyrir liggi eignaskiptasamningur sem mæli fyrir um að allar íbúðirnar eigi saman hlutdeild í þvottahúsi og ketilherbergi í kjallara. Þá sé mælt fyrir um að kjallari og geymslurými undir risi á milli 2. og 3. hæðar skiptist að öðru leyti þannig að hvor íbúð eigi jafna hlutdeild í þessum rýmum en 1. hæð eigi aðgang að rafmagnstöflu og salerni við austurvegg herbergis í norðvesturhorni kjallarans.

Í tengslum við kattahald gagnaðila hafi verið gerðar ítrekaðar athugasemdir við það af hálfu annarra íbúa hússins og hafi heilbrigðiseftirlitið til að mynda sent henni bréfi, dags. 7. október 2019, þar sem fram komi að fulltrúi eftirlitsins hafi komið á vettvang og geti staðfest sterka kattahlandslykt í stigaganginum og að hann hafi rætt við gagnaðila um óhagræði annarra íbúa af kattahaldinu. Hafi því verið beint til gagnaðila að bregðast við erindi heilbrigðiseftirlitsins og finna viðunandi lausnir, meðal annars fjarlægja teppi af gangi og koma í veg fyrir að kettir nýttu stigaganginn sem skjól eða næturstað. Jafnframt hafi verið talið að um væri að ræða brot á samþykkt um kattahald. Ekkert hafi þó verið aðhafst af hálfu gagnaðila. Í kjölfar þessa hafi eigandi 2. hæðar sent gagnaðila bréf þar sem sömu sjónarmið hafi verið áréttuð en engar úrbætur hafi verið gerðar. Gagnaðili hafi ekki lagt fram þinglýst samþykki fyrir kattahaldi, þrátt fyrir áskoranir. Nýting gagnaðila á séreign hennar fari gróflega í bága við ákvæði 26. gr. laga um fjöleignarhús.

Í greinargerð gagnaðila er í fyrsta lagi gerð krafa um frávísun málsins. Verði ekki fallist á það sé farið fram á að kröfum álitsbeiðanda í liðum II., V. og VI. verði hafnað. Að öðru leyti samþykkir gagnaðili kröfur álitsbeiðanda, enda hafi aldrei annað staðið til en að hún taki þátt í sameiginlegum kostnaði á viðhaldi hússins og lóðar samkvæmt eignarhlutdeild hennar í húsinu og samkvæmt reikningi.

Í húsinu séu þrjár íbúðir sem séu allar jafn stórar og sé því eignarhlutinn í húsinu 1/3 og skiptist sameiginlegur kostnaður íbúða eftir því. Gagnaðili sé 92 ára gömul og hafi búið í húsinu í um 60 ár. Í húsinu hafi aldrei frá byggingu þess verið nokkur vísir að húsfélagi þótt það hafi stofnast sjálfkrafa með lögum um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Aldrei hafi verið ágreiningur meðal eigenda fyrr en álitsbeiðendur hafi keypt íbúðir sínar á árinu 2018 og þegar gera þurfti við húsið eða laga lóðina hafi það verið greitt af eigendum íbúða samkvæmt reikningi.

Gagnaðili telji að allar þær ákvarðanir, sem teknar hafi verið á aðalfundi 12. mars 2020, séu ekki bindandi fyrir hana þar sem hún hafi ekki fengið boðun á fundinn eða með sannanlegum hætti eins og aðstæður hennar séu. Af því leiði að vísa verði máli þessu frá og boða til aðalfundar á ný, sérstaklega í ljósi þess að mörg málanna sem tekin hafi verið fyrir snerti gagnaðila, eins og til dæmis kattahald hennar og því að skipta eigi út öllum neysluvatnslögnum í húsinu en kostnaður vegna þess sé mikill, sérstaklega fyrir konu á hennar aldri sem sé án allra tekna.

Að því er virðist hafi þetta verið fyrsti boðaði húsfundurinn í húsinu. Samkvæmt 59. gr., sbr. 60. gr. laganna, skuli boða til aðalfundar húsfélagsins skriflega og með sannanlegum hætti þannig að viðkomandi geti fengið boðunina. Það fari aftur á móti mjög eftir atvikum og aðstæðum hvað teljist nægileg fundarboðun í þessum efnum og hvernig skuli standa að henni. Ljóst hafi verið að á fundinum hafi átt að ræða mjög mikilvæg málefni sem snertu gagnaðila. Einnig hafi verið ljóst að gagnaðili væri ekki góð til gangs og farin að sjá illa og það að senda ábyrgðarbréf á pósthús sem hafi átt að bera út til gagnaðila hafi verið upp á von og óvon hvort tækist, enda hafi komið á daginn að slík boðun hafi verið ótæk. Hvað þá ef pósturinn skyldi eftir tilkynningu um ábyrgðarsendingu sem hafi komið á sama stað niður hvar sem hún hafi lent. Þá hafi verið lögð fram kvittun fyrir greiðslu ábyrgðarbréfs hjá Íslandspósti sem segi ekkert um að hverjum hún beindist og hafi því ekki þýðingu í málinu. Ekkert af þessu hafi sagt gagnaðila að verið væri að boða hana á húsfund og kvittunin frá Íslandspósti hafi heldur ekkert sagt um það. Ábyrgðarbréfið hafi hvorki borist gagnaðila né verið sótt á pósthúsið. Þetta hafi eigendur 1. og 2. hæðar átt að vita fyrir fundinn og hefðu með einföldum hætti getað bankað upp á hjá gagnaðila og afhent henni fundarboðið og látið hana kvitta undir það eða hafa samband við dóttur hennar. Þá komi fram í álitsbeiðni að fundarboð hafi verið sett í gluggakistu í sameign en það geti ekki talist fullnægjandi boðun á húsfund sem auk þess sé ósannað að hafi verið gert og hvernig. Hafi því atvik og aðstæður hjá gagnaðila verið þannig að fundarboðið hefði átt að senda eða afhenda henni beint þar sem allir búi í húsinu, enda ljóst að gagnaðili fari varla út úr húsi nema brýna nauðsyn beri til sökum aldurs.

Þar sem ekki sé að finna í gögnum sönnun þess að fundarboðið hafi borist gagnaðila með tryggilegum hætti sé hún samkvæmt 1. mgr. 40. gr. laganna ekki bundin af þeim ákvörðunum um sameiginleg málefni sem á aðalfundinum hafi verið tekin. Um svipað tilefni megi vísa til dóms Hæstaréttar í máli nr. 420/2014.

Í 2. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús segi að hafi verið tekin ákvörðun um sameiginlega framkvæmd geti húseigandi krafist þess að hún verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar þar til lögleg ákvörðun hafi verið tekin. Skuli eigandi hafa uppi slík andmæli án ástæðulauss dráttar og strax og tilefni sé til. Í málinu verði að telja að gagnaðili hafi fullnægt þessu skilyrði um mótmæli um að taka þátt í sameiginlegum kostnaði er varðaði neyslulagnir.

Með vísan til 39. gr. laga um fjöleignarhús beri að vísa málinu frá kærunefnd og gera álitsbeiðanda skylt að boða til nýs aðalfundar. Verði ekki fallist á frávísun málsins hafni gagnaðili því að henni verði gert að losa sig við ketti sína í samræmi við ákvörðun aðalfundar og bæta tjón á barnahúsi í garði hússins af völdum katta.

Gagnaðili hafi haldið ketti í íbúðinni í tugi ára sem veiti henni félagsskap í einverunni og sem hún lifi fyrir en því sé mótmælt að hún hleypi inn öðrum köttum en hennar eigin. Fari svo að dýrahald verði bannað í húsinu verði hún að láta lóga köttunum. Aldrei hafi verið amast við kattahaldi í húsinu fyrr en núverandi eigendur 1. og 2. hæðar hafi keypt íbúðir sínar.

Ljóst sé að þegar núverandi eigendur 1. og 2. hæðar hafi skoðað íbúðir sínar fyrir fyrirhuguð kaup hafi þeim verið ljóst þar sem það fari ekki á milli mála að kettir héldu til í íbúð gagnaðila. Hafi þeim verið í frjálst vald sett að hætta við kaupin þar sem kettir hafi verið í íbúðinni, sérstaklega í ljósi þess að eigandi 2. hæðar telji sig vera með ofnæmi fyrir köttum en fyrir liggi vottorð læknanema um það. Verði að gera fyrirvara við þetta vottorð af þeim sökum. Hafi því ásetningur hans verið að kaupa íbúðina þrátt fyrir þetta þar sem ljóst hafi verið að kattahald væri leyft í húsinu og láta síðan banna það í húsinu. Því sé hafnað að álitsbeiðendur geti komið núna eftir á með þessa kröfu um að gagnaðili losi sig við kettina.

Ekki sé að sjá af framlögðum myndum af inngangi íbúðar 2. hæðar að óþrifnaður sé á þeim gangi. Á teppalögðum stiga upp að íbúð gagnaðila séu vissulega kattahár og sé gagnaðili tilbúin að koma til móts við aðra eigendur og setja nýtt teppi á stigann og passa betur upp á að útidyrahurðin sé lokuð á kvöldin og nóttunni. Þá muni hún skoða hvort forsendur séu fyrir því að bæta tjón á barnahúsi en eins og áður hafi komið fram þá hafi hún haldið ketti í íbúðinni löngu áður en álitsbeiðendur hafi flutt inn og hafi barnahúsið staðið ónotað og undir skemmdum í fjölda ára og þegar verið skemmt þegar núverandi eigendur 1. og 2. hæðar hafi keypt íbúðir sínar. En að öllu óbreyttu hafni hún því að bæta tjón vegna barnahússins.

Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. a. sé hunda- og kattahald í fjöleignarhúsi háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafi sameiginlegan inngang. Í máli þessu liggi fyrir að eigandi 2. hæðar hafi einungis helming atkvæða á við gagnaðila og hafi því neitun hans um kattahald í stigaganginum ekki tilskilinn samþykkisfjölda. Að auki hafi leyfi fyrir köttum verið í húsinu áður en núverandi eigendur 1. og 2. hæðar hafi flutt inn en samkvæmt 4. mgr. sama lagaákvæðis skuli gæta jafnræðis við veitingu samþykkis samkvæmt 1. mgr. og sé óheimilt að mismuna eigendum sem eigi jafnan rétt í þessu efni. Með ákvörðun aðalfundar 12. mars 2020 hafi gagnaðila verið mismunað að þessu leyti. Í stað algjörs banns við kattahaldi hefði átt að leita leiða til að bæta hlutina, sbr. 6. mgr. 33. gr. a., og gefa gagnaðila kost á að tjá sig um málefnið. Af lestri kaflans eigi hann meira við um hunda en ketti.

Áskorun um úrbætur vegna kattahalds, dags. 5. maí 2020, hafi verið send eftir að umræddur fundur hafi verið haldinn. Að öðru leyti sé gagnaðili tilbúin til að koma til móts við álitsbeiðanda að þessu leyti og sem henti báðum aðilum, séu óþægindin slík að ekki verði við unað. Beri því að hafna ákvörðun aðalfundar um bann við kattahaldi í húsinu.

Gagnaðili hafi látið pípulagningarmeistara skoða lagnakerfið. Að hans mati sé lagnakerfið sér fyrir hverja íbúð, bæði er varði heitt og kalt vatn, og tilheyri því séreign viðkomandi íbúðar, sbr. 7. tölul. 1. mgr. 5. gr. laga um fjöleignarhús. Af því leiði að lagnakerfi hússins falli ekki undir sameign. Verði því hver og einn eigandi að bera ábyrgð á sínu lagnakerfi. Af því leiði að gagnaðili sé ekki bundin af ákvörðun aðalfundar um sameiginlega framkvæmd eða sameiginlegan kostnað vegna þess.

Í álitsbeiðni komi fram að leki hafi verið víða í húsinu en lekinn hafi þó eingöngu verið bundinn við íbúð 2. hæðar, en enginn leki hafi komið frá íbúð 3. hæðar. Ákvörðun um greiðslu að fjárhæð 20.000 kr. í hússjóð hafi eingöngu verið tengd kostnaði við að skipta út neysluvatnslögnum en þann kostnað hafi gagnaðili neitað að greiða. Að sjálfsögðu muni hún taka þátt í almennum kostnaði við viðhald hússins og lóðar að öðru leyti sem nauðsynlegar séu og samþykktar hafi verið á löglegum húsfundi.

Rétt sé að allar íbúðir eigi sameiginlega hlutdeild í þvottahúsi og ketilherbergi í kjallara en það sé aðallega nýtt af eigendum 1. og 2. hæðar en þó aðallega af eiganda 1. hæðar sem geymsla undir dót í óþökk gagnaðila þar sem allt hennar pláss í rýminu sé notað.

Þá sé í kjallaranum sameiginlegt rými íbúðar 2. og 3. hæðar og hafi eigandi 2. hæðar þegar tekið til sinna einkanota betra og stærra rýmið sem lokað sé með hurð. Af því leiði að rýmið sem eftir sé í þeim hluta kjallarans sé til notkunar fyrir gagnaðila og hafi hún því full umráð þess. Eigandi 1. hæðar hafi ekki leitað leyfis hjá gagnaðila fyrir því að lagnir verði leiddar í gegnum rýmið sem hún hafi nú umráð yfir samkvæmt framangreindu en eigandi 1. hæðar hafi þegar byrjað á þeim undirbúningi. Gagnaðili hafi sent athugasemd vegna þessa þar sem því sé hafnað að veita eigi eiganda 1. hæðar leyfi fyrir þessari lagnalögn, enda engin ástæða til eins og staðið sé að málum gagnvart gagnaðila. Gagnaðili sé tilbúin til að endurskoða afstöðu sína, náist sættir í málinu.

Í athugasemdum álitsbeiðanda segir að því sé hafnað sem röngu að aðalfundurinn 12. mars 2020 hafi verið boðaður með ófullnægjandi hætti. Ítrekað hafi verið reynt að ná í gagnaðila, án árangurs, og því hafi verið farin sú leið að senda ábyrgðarbréf.

Þá eigi 40. gr. laga um fjöleignarhús ekki við í málinu þar sem fundarboðun hafi verið fullnægjandi. Ekki komi því til álita að stöðva sameiginlegar framkvæmdir sem samþykktar hafi verið á hinum umdeilda aðalfundi. Gagnaðila hafi verið gefinn kostur á að koma að mikilvægum ákvörðunum varðandi húsið en hún hafi kosið að mæta ekki á húsfundinn, þrátt fyrir boðun. Frávísunarkröfu gagnaðila sé því mótmælt.

Því sé hafnað að fyrirliggjandi læknisvottorð hafi ekki gildi þar sem það sé undirritað af læknakandítat.

Ekki hafi legið fyrir þinglýst samþykki fyrir kattahaldi gagnaðila þegar álitsbeiðendur hafi keypt íbúðir sínar eins og áskilið sé í 5. mgr. 33. gr. a. laga um fjöleignarhús og sé því raunar hafnað að þau hafi haft vitneskju um kattahaldið þegar þau hafi keypt íbúðirnar.

Einungis tvær íbúðir séu með sama inngang og hljóti því að gilda að samþykki eiganda 2. hæðar verði að liggja fyrir til að gagnaðila sé heimilt að halda ketti í húsinu og leyfa þeim að nota hinn sameiginlega stigagang. Þessu til viðbótar skuli bent á að þriðji eigandi hússins, sem sé ekki með sameiginlegan inngang, hafni kattahaldinu jafnframt. Liggi því fyrir að afstaða 2/3 hluta eigenda í húsinu. Ekki sé verið að mismuna neinum í húsinu varðandi kattahald.

Því sé hafnað að sér lagnakerfi sé fyrir hverja íbúð fyrir sig og að það tilheyri séreign hverrar íbúðar.

Eigendur 2. og 3. hæðar séu með þvottahús innan íbúða sinna þannig að þvottahúsið sé einungis nýtt af eiganda 1. hæðar. Því sé hafnað að eigandi 1. hæðar nýti rými 3. hæðar í þvottahúsi. Varðandi nýtingarheimildir kjallararýma í sameiginlegri eigu 2. og 3. hæðar vísist til eignaskiptayfirlýsingar. Í því rými, sem gagnaðili byggi á að hún megi nota ein, liggi sameiginlegar vatnslagnir fyrir húsið. Eigandi 1. hæðar hafi farið þess á leit að fá að nýta sömu lagnaleiðir og séu nýttar fyrir sameiginlegar lagnir til að leggja vatnslagnir fyrir þvottahús innan þeirrar íbúðar. Ekki standi nein rök til þess að hafna slíkri beiðni þar sem lagnirnar muni liggja eftir sömu lagnaleiðum og sameiginlegar lagnir.

Í athugasemdum gagnaðila segir að ekki hafi verið lögð fram nein gögn um að gagnaðila hafi verið sent ábyrgðarbréf um boðun aðalfundarins. Það sem hafi verið lagt fram sé kvittun fyrir greiðslu á sendingu bréfs að fjárhæð 1.360 kr. Þá hafi verið lögð fram sendingarsaga bréfsins en ekki komi fram hver hafi greitt fyrir bréfið, þ.e. hver hafi sent það eða hvert bréfið hafi átt að fara, þ.e. á hvaða heimilisfang, hver hafi átt að fá það og vegna hvaða málefnis. Þá sé einnig ósannað að bréf hafi verið sett í glugga gagnaðila en ekki sé tilgreint í hvaða glugga á 3. hæð.

Hið svokallaða læknisvottorð sem gefið hafi verið út hafi ekki verið gefið út af lækni og hafi því ekkert gildi í þessu sambandi, enda alls óvíst hvort læknakandítatinn hafi haft þekkingu á slíku ofnæmi.

Þá sé rangt að eigendur 1. og 2. hæðar, sérstaklega eigandi 2. hæðar, hafi ekki vitað af kattahaldinu. Seljandi íbúðar 2. hæðar hafi staðfest að hann hafi upplýst um kattahaldið, sem færi ekki fram hjá neinum, við kaupin. Seljandinn hafi staðfest í tölvupósti að hann minnist þess að hafa upplýst eiganda 2. hæðar um kattahaldið þótt hann sé ekki alveg viss. Eigandi 2. hæðar hafi því ekki verið í góðri trú um að kattahald væri ekki í húsinu þegar hann hafi keypt íbúðina. Af því leiði að horfa verði til 1. mgr. 33. gr. a. laga um fjöleignarhús með þeim hætti að samþykktir kettir hafi verið í húsinu með vísan til 4. mgr. 33. gr. a. laga um fjöleignarhús og því þurfi 2/3 hluta atkvæða en ekki helmingsatkvæði og sé einungis um helmingsatkvæði að ræða þá falli það að jöfnu þar sem kettir hafi verið fyrir í húsinu og því heimilt að halda þá, en atkvæði eiganda 1. hæðar hafi ekki vægi við þessa atkvæðagreiðslu, sbr. 1. mgr. 33. gr. og 1. mgr. 33. gr. b. laga um fjöleignarhús.

III. Forsendur

Fyrsta krafa álitsbeiðanda lýtur að því að viðurkennt verði að gagnaðila verði gert að taka þátt í húsfélaginu eins og lög geri ráð fyrir, sbr. 47., 48. og 56. gr. laga um fjöleignarhús, nr. 26/1994. Um er að ræða kröfu almenns efnis og því ekki unnt að taka afstöðu til hennar. Þar að auki telur nefndin ekki tilefni til að viðurkenna þessa skyldu sérstaklega, enda liggur hún fyrir lögum samkvæmt.

Álitsbeiðandi óskar viðurkenningar á því að gagnaðila verði gert að taka þátt í sameiginlegum framkvæmdum sem tekin hafi verið lögmæt ákvörðun um á aðalfundi 12. mars 2020. Gagnaðili neitar að hafa fengið fundarboð og telur því að hún sé ekki bundin af þeim ákvörðunum sem teknar voru á fundinum.

Samkvæmt 2. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús skal stjórnin boða til aðalfundar skriflega og með sannanlegum hætti með minnst 8 og mest 20 daga fyrirvara. Í athugasemdum við 59. gr. frumvarps þess er varð að lögum nr. 26/1994 er vísað til athugasemda við 60. gr. frumvarpsins en þar segir að fundir skuli boðaðir með tryggilegum og sannanlegum hætti. Einnig er tekið fram að það fari mjög eftir atvikum og aðstæðum og jafnvel venjum í viðkomandi húsi hvað telst nægileg fundarboðun og hvernig skuli standa að henni. Í sumum tilvikum myndi nægja að hengja tilkynningu upp á viðeigandi stað í sameign hússins. Í öðrum tilvikum væri rétt að afhenda hverjum og einum eiganda fundarboð eða setja það í póstkassa viðkomandi. Í enn öðrum tilvikum þyrfti að vanda enn frekar til og senda boðun í ábyrgðarbréfi eða símskeyti, til sæmis ef eigandi býr ekki í húsinu og hefur ekki umboðsmann þar. Þá er tekið fram að sérstök ástæða sé til að vanda til fundarboða þegar um er að ræða fundi þar sem taka eigi mikilvægar ákvarðanir, til dæmis um dýrar framkvæmdir eða umdeild atriði. Einnig ef málefni beinist sérstaklega að einum eða fáum eigendum, sé rétt að vanda sérstaklega til boðunar þeirra.

Álitsbeiðandi greinir frá því að gagnaðili hafi verið boðuð til aðalfundar, bæði með fundarboði sem hafi verið sent til hennar með ábyrgðarpósti og einnig með því að setja það í glugga hennar. Byggt er á því af hálfu gagnaðila að horfa beri til aldurs hennar og að með réttu hefði átt að banka upp á hjá henni og þannig afhenda henni fundarboðið. Kærunefnd telur að almennt verði að telja að þegar fundarboð eru send með ábyrgðarpósti teljist slík boðun fullnægjandi. Fyrir liggur sendingarsaga ábyrgðarbréfsins þar sem fram kemur að tilkynning hafi verið skilin eftir hjá gagnaðila 24. febrúar og ítrekun 3. mars 2020. Með því að álitsbeiðandi sendi gagnaðila boðun með ábyrgðarpósti með nægum fyrirvara fyrir boðaðan fund telur kærunefnd að álitsbeiðandi hafi uppfyllt skilyrði um að senda boðun með fullnægjandi og sannanlegum hætti. Telur kærunefnd að ekki stoði fyrir eigendur í fjöleignarhúsi að bera fyrir sig að ábyrgðarbréf hafi ekki verið sótt á pósthús, enda sé það á þeirra eigin ábyrgð að sækja þær sendingar sem þeim berast.

Samkvæmt 3. mgr. 59. gr. laga um fjöleignarhús skal í fundarboði greina fundartíma, fundarstað og dagskrá. Þá skal geta þeirra mála sem ræða á og meginefni tillagna þeirra sem leggja á fyrir fundinn. Þá segir í 1. mgr. 40. gr. sömu laga að hafi eigandi ekki verið boðaður á húsfund með þeim hætti sem lög þessi mæli fyrir um þar sem ákvörðun er tekin um sameiginleg málefni þá er hann ekki bundinn af ákvörðunum sem á þeim fundi eru teknar, sbr. þó 3. mgr.

Í fundarboði var tilgreint undir lið 7 að á dagskrá væri „rekstrar og framkvæmdaáætlun“. Undir þessum lið var tekin ákvörðun á aðalfundinum um að skipta út öllum neysluvatnslögnum í húsinu. Kærunefnd telur að þar sem til stóð að taka umrædda ákvörðun hefði þurft að geta þess í fundarboðinu. Það hafi ekki verið gert og því sé þessi tiltekna ákvörðun ólögmæt. Bendir kærunefnd þó á að samkvæmt 4. mgr. 40. gr. laga um fjöleignarhús er álitsbeiðanda rétt að bæta úr þessu með því að boða til fundar á ný og geta um þessa tillögu í fundarboði. Kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að greiða kostnað vegna þessara framkvæmda er því hafnað að svo stöddu.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um viðurkenningu á því að gagnaðila verði gert að taka þátt í öllum sameiginlegum kostnaði og vinnu sem falli til við viðhald húss og lóðar sem fjallað hafi verið um á húsfundum fram að aðalfundi. Samkvæmt gögnum málsins var fyrsti formlegi húsfundur álitsbeiðanda haldinn 12. mars 2020. Þannig fær kærunefnd ekki ráðið um hvaða aðra fundi var að ræða eða hvaða vinnu og kostnað um ræðir. Þegar af þeirri ástæðu er ekki unnt að taka afstöðu til kröfunnar og er henni því vísað frá.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um að gagnaðila verði gert að fjarlægja mygluð og heilsuspillandi gólfefni af stiga í stigagangi. Gagnaðili hefur fallist á þessa kröfu í greinargerð sinni og er því ekki ágreiningur hér um. Þessari kröfu er því vísað frá kærunefnd.

Í fundarboði fyrir aðalfundinn var tilgreint að á dagskrá yrði tekin fyrir „ákvörðun um að banna dýrahald í húsinu“. Samkvæmt 1. mgr. 33. gr. a. laga um fjöleignarhús er hunda- og kattahald háð samþykki 2/3 hluta eigenda sem hafa sameiginlegan inngang eða stigagang. Kærunefnd telur að einungis atkvæði eiganda 2. og 3. hæðar telji hér, enda eru þessar íbúðir með sameiginlegan inngang en íbúð 1. hæðar er með sérinngang. Kveðið er á um í 5. mgr. ákvæðisins að samþykki sé óafturkallanlegt að óbreyttum forsendum en þinglýsingar sé þörf til að það haldi gagnvart síðari eigendum í góðri trú. Kærunefnd telur, miðað við lýsingar álitsbeiðanda á sameign hússins og þá staðreynd að gagnaðili hefur búið í húsinu í yfir 40 ár, að leggja megi til grundvallar að gagnaðili hafi haft leyfi fyrri eigenda fyrir kattahaldi í íbúð sinni. Samþykkið hefur þó ekki verið skriflegt og því ekki þinglýst. Allt að einu telur kærunefnd að samþykkið haldi gildi gagnvart eigendum íbúðar á 2. hæð þar sem þau geti ekki talist grandlaus um kattahald gagnaðila með vísan til yfirlýsingar seljanda þeirra þar um og augljósra ummerkja í sameign. Telur kærunefnd að það liggi þannig fyrir samþykki fyrir kattahaldi gagnaðila. Í 6. mgr. 33. gr. er heimild til að leita til kærunefndar til að leita lausnar ef eigandi eða einhver í fjölskyldu hans er með ofnæmi fyrir köttum á svo háu stigi að sambýlið sé óbærilegt og læknisfræðileg gögn staðfesta það. Eigandi íbúðar á 2. hæð hefur lagt fram læknisvottorð um að hann sé með ofnæmi fyrir köttum. Ekki er þó staðfest að ofnæmið sé á svo háu stigi að sambýli við ketti sé óbærilegt. Þá er kærunefnd óheimilt að fella niður leyfi til kattahalds á þeim grunni. Kærunefnd bendir á að í 4. mgr. 33. gr. b. laga um fjöleignarhús er heimild til handa húsfélagi að leggja bann við dýrahaldi ef það veldur öðrum íbúum verulegum ama, ónæði og truflunum og eigandi dýrsins neitar að gera þar bót á.

Álitsbeiðandi gerir kröfu um viðurkenningu á því að gagnaðila verði gert að bæta tjón á barnahúsi í garði hússins sem hafi orðið af völdum katta. Um er að ræða kofa sem stendur á sameiginlegri lóð hússins og verður ráðið að hann hafi staðið þar um langt skeið og áður en núverandi eigendur 1. og 2. hæðar festu kaup á íbúðum sínum í húsinu. Kærunefnd telur að ekki séu efni til að fallast á þessa kröfu álitsbeiðanda, enda ekkert sem bendir til þess að gagnaðili hafi farið gegn samþykktri notkun á umræddum kofa eða að meintar skemmdir á því séu tilkomnar vegna hagnýtingar gagnaðila. Þessari kröfu álitsbeiðanda er því hafnað.

Að lokum er gerð krafa um viðurkenningu á því að eigandi 1. hæðar fái að leggja lagnir í gegnum rými í sameign 2. og 3. hæðar til þess að gera þvottahús í íbúð hennar. Kærunefnd telur að til þess að leggja lagnir í gegnum sameign hússins til að útbúa þvottahús í íbúð fyrstu hæðar, nægi samþykki einfalds meirihluta með vísan til D liðar 1. mgr. 39. gr. fjöleignarhúsalaga, enda um eðlilega hagnýtingu á séreign að ræða og nýjar lagnir hafi óveruleg áhrif á sameign hússins.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri ekki að taka þátt í kostnaði vegna framkvæmda sem tekin var ákvörðun um á aðalfundi sem haldinn var 12. mars 2020.

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfu álitsbeiðanda um að gagnaðila verði gert að fjarlægja ketti úr íbúð hennar.

Það er álit kærunefndar að ákvörðun um hvort eiganda 1. hæðar sé heimilt að leggja lagnir í gegnum sameiginlegt rými þurfi samþykki einfalds meirihluta eigenda, sbr. D-liður 41. gr. laga um fjöleignarhús.

Öðrum kröfum álitsbeiðanda er hafnað.

Reykjavík, 1. september 2020

Auður Björg Jónsdóttir

Valtýr Sigurðsson                       Eyþór Rafn Þórhallsson