Mál nr. 51/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 51/2002
Ákvörðunartaka: Vatns- og skólplagnir.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 18. september 2002, beindi A, X nr. 42, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 40?44, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 2. október 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 30. október 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 30. janúar 2003. Á fundi nefndarinnar 26. febrúar 2003 var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 40-44. Húsið er byggt árið 1963 og samanstendur af þremur stigagöngum, alls 35 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta að X nr. 42. Ágreiningur er um ákvarðanatöku og kostnaðarskiptingu vegna endurnýjunar lagna.
Kærunefnd telur að skilja verði kröfugerð álitsbeiðanda svo:
Að endurnýjun lagna fyrir neysluvatn og skolp sé sameiginleg framkvæmd og á verksviði húsfélagsins X nr. 40-44.
Í álitsbeiðni kemur fram að ágreiningur sé um fyrirkomulag greiðslu vegna endurnýjunar á lögnum fyrir neysluvatn og skólp í húsfélaginu X nr. 40-44. Segir álitsbeiðandi að ágreiningur sé um hvort að endurnýjun umræddra lagna sé einvörðungu mál stigagangsins X nr. 42, eða húsfélagsins alls. Telur álitsbeiðandi að skv. 6. og 8. gr. laga nr. 26/1994 sé endurnýjun skólplagna stigagangsins X nr. 42 mál alls hússins.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að sérhúsfélagsdeild sé fyrir hvern stigagang í húsinu og hver stigagangur tilnefni einn mann í stjórn heildarhúsfélagins. Segir gagnaðili bilun þá sem gert hafi verið við í stigaganginum nr. 42, ekki hafa verið kynnta stjórn heildarhúsfélagsins. Gert hafi verið við umrædda bilun án þess að láta stjórn þess vita. Reikningur fyrir viðgerðina hafi einnig verið greiddur án þess að bera hann undir stjórn heildarhúsfélagsins. Stjórnin hafi því ekki haft ástæðu á neinu stigi málsins til að kynna það húseigendum. Enn fremur telur gagnaðili að ef stjórn heildarhúsfélagsins léti heildarhúsfélagið taka á sig viðgerðarkostnaðinn, myndu eigendur stigaganganna að X nr. 40 og 44 höfða mál til að endurheimta það sem jafnað yrði á þá.
III. Forsendur
Samkvæmt ákvæðum 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994 teljast allir þeir hlutar húss í sameign sem ekki eru ótvírætt í séreign. Í 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða.
Í 7. gr. laganna er kveðið á um að um sameign sumra geti verið að ræða í afmörkuðum tilvikum. Í 2. tölul. 1. mgr. 7. gr. laganna segir síðan að um sameign sumra sé að ræða þegar lega sameignar eða afnot hennar eða möguleikar til þess eru með þeim hætti að sanngjarnt og eðlilegt er að hún tilheyri aðeins þeim sem hafa aðgang að henni og afnotamöguleika. Á þetta meðal annars við um lagnir. Er hér um að ræða undantekningu frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laganna og ber að skýra þröngt.
Lagnir í fjöleignarhúsi eru eðli sínu samkvæmt bæði viðameiri og flóknari en gerist í annars konar byggingum. Má ætla að slíkt lagnakerfi miðist fyrst og fremst við hagkvæmni og kostnað þar sem ákvörðun er tekin út frá aðstæðum og hagsmunum hússins í heild, en ekki með sérstöku tilliti til þess að lega eða afnot lagna gagnist beinlínis fleiri eða færri eignarhlutum hússins. Ráða þannig aðstæður og hagkvæmni því oft hvort fleiri eða færri eru um tiltekna lögn. Slík ákvörðun þjónar sameiginlegum þörfum heildarinnar.
Kærunefnd telur að túlka beri ákvæði laga um fjöleignarhús þannig að sem sanngjarnast sé fyrir heildina þegar til lengri tíma er litið, þannig að íbúar fjöleignarhúsa búi að þessu leyti við réttaröryggi sem búseta í fjöleignarhúsi getur veitt. Nauðsyn beri til að reglur um atriði sem þessi séu einfaldar og skýrar þannig að þær séu sem flestum skiljanlegar. Þá beri að stuðla að samræmingu á úrlausnum ágreiningsmála hvað þetta varðar þannig að íbúar búi við sambærilega réttarstöðu innbyrðis. Annað býður upp á „rugling ef ekki öngþveiti ef sinn siður myndaðist í hverju húsi og eigendur sambærilegra húsa byggju við mismunandi réttarstöðu“ svo notuð séu ummæli í greinargerð með frumvarpi því er varð að lögum nr. 26/1994.
Það er því álit kærunefndar, með vísan til þess sem hér hefur verið rakið, að jafnan séu yfirgnæfandi líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra, sbr. 7. tölul. 8. gr. laga um fjöleignarhús. Beri aðeins að líta til ákvæða 2. tölul. 7. gr. laganna um sameign sumra, í undantekningartilvikum, svo sem þegar ótvíræð skipting er milli hluta fjöleignarhúsa.
Þær teikningar sem liggja fyrir kærunefnd af lögnum hússins eru með öllu ófullnægjandi en ekki hefur tekist að afla frekari gagna að því leiti. Af þessum teikningum verður ekki ráðið hvernig tilhögun neysluvatnslagna og frárennslislagna á lóð utan húss er háttað. Er því ekki í ljós leitt að víkja beri frá meginreglu 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994, um að lagnir fjöleignarhúss teljist sameign. Þar af leiðandi er það álit kærunefndar að endurnýjun skólp- og neysluvatnslagna sé sameiginleg framkvæmd og falli undir verksvið heildarhúsfélagsins X nr. 40-44.
Ef vikið er að ákvörðunartöku um fyrrnefndar framkvæmdir, þá eiga allir hlutaðeigandi eigendur óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Sé annmarki á ákvörðun húsfélags að þessu leyti er húsfélaginu rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðun bindandi fyrir viðkomandi eiganda og hann greiðsluskyldur.
Gagnaðili heldur því fram að ráðist hafi verið í endurnýjun fyrrnefndra lagna án samráðs við aðra eigendur hússins. Því hefur ekki verið mótmælt af hálfu álitsbeiðanda. Slíkt tilhögun við ákvarðanatöku er andstæð skýru orðalagi 39. gr. laga nr. 26/1994 og er öðrum eigendum því heimilt að neita að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. sömu laga.
Kærunefnd telur þó rétt að benda á að heimilt er að samþykkja framkvæmdir sem þessar eftirá. sbr. 5. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, sem áður hefur verið rakin, og verða þá eigendur hússins bundnir af slíkri ákvörðun.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að framkvæmdir við skólplagnir að X nr. 40-44, teljist sameiginlegar framkvæmdir. Það er einnig álit kærunefndar að ekki hafi verið tekin lögmæt ákvörðun um endurnýjun umrædda skólplagna þannig að bindandi sé fyrir alla eigendur hússins.
Reykjavík, 26. febrúar 2003
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Benedikt Bogason