Mál nr. 60/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 60/2002

Hagnýting séreignar: Heitur pottur. Hagnýting sameignar: Lagnakerfi. Ákvörðunartaka.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, mótteknu dags. 11. nóvember 2002, beindi Húsfélagið X nr. 2, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við A, Y nr. 2, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð B f.h. gagnaðila, dags. 18. desember 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 30. janúar 2003. Á fundi nefndarinnar 26. febrúar 2003 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 2-6. Húsið er byggt á árunum 1971-1973 og samanstendur af þremur stigagöngum. Húsið er átta hæðir auk kjallara, alls 142 eignarhlutar. Álitsbeiðandi er húsfélagsdeild stigagangsins X nr. 2 og gagnaðili er eigandi eignarhluta á efstu hæð X nr. 2. Ágreiningur er um ákvörðunartöku.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að heitur pottur á svölum gagnaðila verði fjarlægður og gagnaðili greiði allan kostnað sem af því leiðir.

Í álitsbeiðni kemur fram að komið hafi verið fyrir heitum potti á svölum íbúðar gagnaðila á þakhæð hússins. Heldur álitsbeiðandi því fram að potturinn hafi verið settur upp án samþykkis annarra íbúa eða þeirra yfirvalda sem með slík mál fara.

Segir álitsbeiðandi að á almennum húsfundi 16. október 2002 hafi verið samþykkt einróma að veita ekki leyfi fyrir pottinum. Hafi það meðal annars verið vegna lekavandamála, sem rekja mætti til pottsins, í íbúðum fyrir neðan hann. Einnig hafi verið kvartað yfir því að þegar potturinn væri í notkun læki niður með húsinu þar sem niðurfallskerfið réði ekki við þetta magn vatns í einu. Hafi vatnið einnig lekið inn á svalir annarra íbúða hússins og valdið eigendum þeirra miklum óþægindum. Að lokum hafi verið bent á það á húsfundinum að sameiginlegt heitt vatn væri notað í pottinn.

Í greinargerð mótmælir gagnaðili kröfum álitsbeiðanda. Gagnaðili bendir á að umræddur pottur sé staðsettur á svölum hans sem sé séreignarrými. Honum hafi verið ókunnugt um að ágreiningur væri um pottinn er hann festi kaup á íbúð sinni, með kaupsamningi, dags 10. janúar 2002, enda hafi ekkert slíkt komið fram á yfirlýsingu húsfélagsins sem lögð hafi verði fram með kaupunum.

Gagnaðili mótmælir því að vatnsleki, sem fram hefur komið í íbúðinni fyrir neðan, stafi frá pottinum. Segir gagnaðili lekann sennilega tilkominn á árinu 1999, en á árinu 2000 hafi síðan myndast þrjár sprungur. Hins vegar hafi potturinn aðeins verið á svölunum frá 1. september 2000. Gagnaðili segir enn fremur að góður frágangur frárennslis frá heita pottinum í framtíðinni sé líklegur til að útiloka að leki geti stafað frá honum og fellst hann á að breyta frárennslislögn frá heita pottinum þannig að hún verði ekki leidd beint í sameiginlegt niðurfall hússins, heldur í sérlögn íbúðar gagnaðila.

Hvað varðar heitavatnsnotkun vegna pottsins bendir gagnaðili á að ekki sé önnur kerlaug í íbúðinni og telur hann sér því heimilt að nota heitt vatn í heita pottinum eins og aðrir íbúar hússins noti heitt vatn í kerlaugar sínar.

III. Forsendur

Í 7. tölul. 8. gr. laga nr. 26/1994 segir að til sameignar fjöleignarhúss teljist allar lagnir sem þjóna sameiginlegum þörfum og þörfum heildarinnar, án tillits til þess hvar þær liggja í húsinu. Jafnan eru líkur á því að lagnir í fjöleignarhúsi séu í sameign allra. Hér er um meginreglu að ræða. Um hagnýtingu sameignar er m.a. fjallað í 35. gr. þar kemur fram að sérhverjum eiganda og afnotahafa beri skylda til að taka sanngjarnt og eðlilegt tillit til annarra eigenda og afnotahafa við hagnýtingu sameignar og fara í hvívetna eftir löglegum reglum og ákvörðunum húsfélagsins varðandi afnot hennar. Samkvæmt 3. mgr. 35. gr. ber eigendum og öðrum afnotahöfum að ganga vel og þrifalega um sameiginlegt húsrými og lóð og sömuleiðis um sameiginlegan búnað hússins og gæta þess sérstaklega í umgengni sinni að valda ekki öðrum í húsinu óþægindum eða ónæði. Í 4. mgr. 35. gr. segir síðan að einstökum eigendum verði ekki fenginn aukinn og sérstakur réttur til hagnýtingar sameignar umfram aðra eigendur nema allir eigendur ljái því samþykki. Samkvæmt 36. gr. laganna er eiganda á eigin spýtur óheimilt að framkvæma nokkrar breytingar á sameign eða helga sér til einkanota tiltekna hluta hennar.

Að lokum verður að líta til ákvæða 30. gr. laga nr. 26/1994, en þar segir að sé um byggingu, endurbætur eða framkvæmdir að ræða sem ekki hefur verið gert ráð fyrir í upphafi og á samþykktri teikningu þá verður ekki í hana ráðist nema allir eigendur samþykki, ef um er að ræða verulega breytingu á sameign, þar á meðal útliti hússins. Sé um að ræða framkvæmdir sem hafa breytingar á sameign, utan húss eða innan, í för með sér sem þó geta ekki talist verulegar þá nægir að ²/3 hlutar eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, séu því meðmæltir. Til smávægilegra breytinga og endurnýjana nægir þó alltaf samþykki einfalds meirihluta miðað við eignarhluta.

Samkvæmt 8. tölul. 5. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst innra byrði svalaveggja og gólfflötur svala vera séreign viðkomandi íbúðareiganda. Hið sama gildir um svalagólf sem jafnframt er þak annarra íbúða.

Til úrlausnar þess ágreinings sem uppi er í málinu er því nauðsynlegt að skera úr um hvort hagnýting gagnaðila á sameiginlegu lagnakerfi hússins samræmist ákvæðum laga nr. 26/1994 um hagnýtingu sameignar og hvort samþykki annarra eigenda hússins sé áskilið fyrir þeim breytingum á sameignlegu lagnakerfi hússins sem gagnaðili hefur ráðist í. Einnig hvort staðsetning heita pottsins feli í sér röskun á lögvörðum hagsmunum annarra eigenda hússins þannig að samþykki annarra eigenda þess sé áskilið.

Fyrir liggur að affallsvatn frá umræddum potti rennur í niðurfall svala sem ekki hefur annað frárennslinu. Hefur affallsvatnið því runnið niður með veggjum hússins og inn á svalir á neðri hæðum. Kærunefnd telur að frárennsliskerfið sé ekki hannað með þeim hætti að það sé ætlað að mæta slíkri notkun. Kærunefnd telur því að þessi hagnýting gagnaðila sameiginlegu lagnakerfi hússins fái ekki samrýmst ákvæðum 35. og 36. gr. laga nr. 26/1994.

Þess ber að geta að við úrlausn þess er litið til þess ástands sem fyrir hendi er, en engin afstaða tekin til óútfærðra hugmynda gagnaðila um annan frágang og tilhögun frárennslis frá pottinum.

Í ljósi þessarar niðurstöðu telur kærunefnd óþarft að fjalla um hvort hagnýting gagnaðila á séreign sinni þurfi samþykki annarra eigenda hússins skv. 27. gr. laga nr. 26/1994.

Samkvæmt 1. mgr. 26. gr. laga nr. 26/1994 hefur eigandi einn rétt til hagnýtingar og umráða yfir séreign sinni með þeim takmörkunum einum sem greinir í lögunum eða öðrum lögum sem leiðir af óskráðum grenndarreglum eða eðli máls eða byggjast á löglegum ákvörðunum og samþykktum húsfélagsins. Í eignarráðum felst þannig almennt heimild eiganda til að ráðstafa og hagnýta eign sína á hvern þann hátt sem hann kýs innan þess ramma sem vísað er til í greininni.

Pottur sá sem um er deilt í málinu stendur á svölum gagnaðila og þar af leiðandi á séreignarfleti hans. Af því sem hér hefur verið rakið má leiða að gagnaðili hafi talsvert svigrúm til athafna er lúti að séreign hans, en þó með þeim takmörkunum sem leiða af eðli fjöleignarhúsa sem sambýlis, svo sem ónæði, röskun eða óþægindum fyrir aðra eigendur eða afnotahafa fjöleignarhússins.

Eins og krafa álitsbeiðanda er fram sett telur kærunefnd ekki unnt að taka hana til greina. Verður gagnaðila því ekki gert að fjarlægja pottinn af svölunum, þrátt fyrir að notkun hans með áðurgreindum hætti sé óheimil.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að hafna beri kröfum álitsbeiðanda að heitur pottur á svölum gagnaðila verði fjarlægður og gagnaðili greiði allan kostnað sem af því leiðir.

Það er álit kærunefndar að gagnaðila sé óheimilt að nýta heitan pott á svölum sínum með þeim hætti sem hann hefur gert.

Reykjavík, 26. febrúar 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Benedikt Bogason