Mál nr. 44/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
í málinu nr. 44/2002
Ákvarðanataka: Viðhaldsframkvæmdir. Kosning stjórnar.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 16. júlí 2002, beindi A, X nr. 50, Y, hér eftir nefnd álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 44-50, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. maí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gagnaðila, dags. 12. ágúst 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2002, en umfjöllum um málið frestað. Á fundi nefndarinnar 30. desember var málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 44-50, Reykjavík, sem samanstendur af fjórum stigagöngum og alls 34 eignarhlutum. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta á annarri hæð X nr 50. Ágreiningur er um kosningu stjórnar og ákvarðanatöku um viðhaldsframkvæmdir.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
Að álitsbeiðanda sé óskylt að greiða hlutdeild hans í kostnaði við viðhaldsframkvæmdir.
Að núverandi stjórn húsfélagsins X nr. 44-50 teljist ekki löglega kosin.
Að húsfélagið X nr. 44-50 sé óskuldbundið vegna ráðstafanna sem núverandi stjórn kunni að hafa gert í nafni félagsins.
Í álitsbeiðni kemur fram að álitsbeiðandi hafi keypt eignarhluta sinn í árslok ársins 1998. Álitsbeiðandi heldur því fram að síðan þá hafi ekki verið haldnir húsfundir í heildarhúsfélaginu X nr. 44-50, né heldur hafi verið nein starfsemi á vegum félagsins. Hins vegar hafi verið haldnir húsfundir í húsfélagsdeild stigagangsins X nr. 50 um sérmálefni stigagangsins og þar kosnir einstaklingar til að fara með stjórn hvað varðar sérmálefni hans.
Þann 4. maí sl. hafi verið boðað til fundar í húsfélagsdeild X nr. 50 með auglýsingu í anddyri þar sem fram hafi komið að á dagskrá væri „málning að utan á X nr. 44-50“ og önnur mál. Ekki hafi mátt ráða annað af auglýsingunni en að fundurinn væri á vegum húsfélagsdeildarinnar X nr. 50. Vegna vinnu sinnar hafi álitsbeiðandi þurft að boða forföll á fundinum, en innt formann húsfélagsdeildarinnar X nr. 50 skýringa á fyrirhuguðu efni fundarins. Hafi hann tjáð álitsbeiðanda að hann og fleiri hafi verið að kanna hvað þyrfti að gera í sambandi við viðhald og yrði þau efni skýrð og leitað eftir viðhorfum fólks til áframhalds málsins. Hins vegar yrðu engar ákvarðanir teknar á þessum fundi og áður en til slíks kæmi yrðu mögulegar framkvæmdir kynntar frekar og síðan leitað samþykkis.
Segir álitsbeiðandi að stuttu síðar hafi borist í póstkassa hans fundargerð húsfundar, dags 4. maí 2002. Hafi þar komið fram að fundurinn hafi verið boðaður af stjórn húsfélagsins X nr. 44-50, en álitsbeiðanda hafi verið ókunnugt um að slíkt stjórn væri starfandi í því félagi. Ennfremur segir álitsbeiðandi að í fundargerðinni hafi komið fram að umrædd stjórn hafi haldið nokkra fundi um viðhald hússins og komist að því að málun hússins væri brýnasta verkefnið á þessu ári. Hafi þeir útbúið útboðsgögn fyrir málningu og lagt til að verkið yrði boðið út í maí 2002. Í fundargerðinni hafi að lokum komið fram að allir eigendur sem mætt hafi á fundinn hafi gefið umboð sitt til að fara í þessar framkvæmdir og lýst sérstaklega ánægju sinni með vinnu nefndarinnar. Telur álitsbeiðandi að texta fundargerðarinnar megi einungis skilja á þann veg að fundurinn hafi lýst yfir vilja sínum til að leita tilboða í verkið. Einnig segist álitsbeiðandi hafa lagt þann skilning í fundargerðina að þegar tilboð lægi fyrir yrði boðað til annars húsfundar í húsfélaginu X nr. 44-50.
Næstu skref málsins segir álitsbeiðandi hafa verið bréf B, dags. 13. júní 2002, til allra eigenda X nr. 50 þar sem fram hafi komið að aðeins eitt löglegt tilboð hafi borist í umrætt verk og á stjórnarfundi dags. 12. júní 2002 hafi verið ákveðið að ganga til samninga við umræddan tilboðsgjafa. Áður hafi fengist samþykki allra eigenda X nr. 44-48 fyrir þessum málalokum.
Heldur álitsbeiðandi því fram að ekki hafi fengist lögmætt samþykki fyrir umræddum framkvæmdum á fundi húsfélagsdeildarinnar X nr. 50 og telur sig óskuldbundinn til að greiða þann hluta er hann hefur verið krafinn um af gagnaðila. Einnig mótmælir álitsbeiðandi að stjórn húsfélagsins X nr. 44-50 sé löglega kjörin og bendir á að slík kosning hafi átt að fara fram á sameiginlegum húsfundi allra eigenda fjöleignarhússins.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að undanfarin 2-3 ár hafi verið umræður í húsfélögum hvers stigagangs fyrir sig og manna á milli að mála þyrfti húsið sem fyrst, þar sem nánast engin viðhaldsvinna hafi farið fram á því í mörg ár og húsið farið að láta á sjá. Í kjölfar þessa hafi verið haldinn samráðsfundur formanna húsfélaganna, í hverjum stigagangi fyrir sig. Á þeim fundi hafi verið samþykkt að leggja til á fundi í hverju húsfélags fyrir sig að skipaðir yrðu fulltrúar hvers stigagangs sem skipa myndu stjórn heildarhúsfélagsins X nr. 44-50. Á aðalfundum í húsfélögum hvers stigagangs, sem haldnir hafi verið í byrjun árs 2002, hafi þessar tillögur verið samþykktar og stjórn kosin.
Á stjórnarfundi hafi síðan verið samþykkt að brýnast væri að mála allt húsið að utan og jafnframt að gera það á sem hagkvæmastan hátt. Hafi stjórnin unnið alla forvinnu svo sem kostnaðaráætlun og útboðsgögn.
Benda gagnaðilar á að af sameiginlegri stjórn húsfélaganna X nr. 44-50 hafi síðan verið boðað til fundar í hverjum stigagangi fyrir sig. Hafi hverjum stigagangi verið skýrt frá vinnu fyrrnefndrar samráðsnefndar og einnig sagt frá því að útboðsgögn yrðu send til fimm málarameistara sem valdir höfðu verið til að bjóða í verkið. Allir fundirnir hafi samþykkt með öllum greiddum atkvæðum að haldið skyldi áfram með þessa vinnu og verkið boðið út sem fyrst. Stjórnarmönnum hafi verið veitt fullt og óskorðað umboð til þess að gagna til samninga og skrifa undir verksamninga sem gerðir yrðu í því sambandi.
Segja gagnaðilar að í verkið hafi einungis borist eitt löglegt tilboð. Hafi tilboðið verið nánast það sama og kostnaðaráætlun og hafi verið ákveðið að ganga til samninga við umræddan aðila og verksamningur undirritaður 20. júní 2002.
III. Forsendur
Samkvæmt 8. gr. laga nr. 26/1994, um fjöleignarhús sbr. 6. gr. laganna telst allt ytra byrði húss, þak og gaflar í sameign allra eigenda fjöleignahússins. Samkvæmt 1. mgr. 39. gr. laganna skulu allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskorðaðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum varðandi sameignina, bæði innan hús og utan og sameiginleg málefni sem snerta hana beint og óbeint.
Sú meginregla gildir samkvæmt lögum um fjöleignarhús, að sameiginlegar ákvarðanir beri að taka á húsfundum, sbr. 4. mgr. 39. gr. laganna. Er tilgangur þess ákvæðis að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Samkvæmt 4. mgr. 40. gr. er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er, ákvörðun sem annmarki er á að þessu leyti. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir eigendur.
Um húsfélög er fjallað í IV kafla laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Í 56. gr. laganna segir að allir eigendur húss séu félagsmenn í húsfélagi viðkomandi fjöleignarhúss. Hlutverk og tilgangur húsfélags er samkvæmt 57. gr. laganna að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinnar og er valdsvið þess bundið við sameignina. Um húsfélagsdeildir er fjallað í 76. gr. laga nr. 26/1994, en þar segir að þegar húsfélag skiptist í einingar t.d. stigahús ráði viðkomandi eigendur einir sameiginlegum innri málefnum sbr. 2. mgr. 7. gr. og 3. mgr. 39. gr. laganna. Þegar þannig háttar til skulu eigendur ráða sameiginlegum málum innan vébanda húsfélagsdeildar sem getur hvort heldur verið sjálfstæð að meira eða minna leiti eða starfað innan heildarhúsfélagsins. Samkvæmt 57. gr. laga nr. 26/1994 er það verksvið húsfélags að sjá um varðveislu, viðhald, endurbætur og rekstur sameignarinar eigenda hússins. Er valdsvið húsfélags samkvæmt ákvæðinu bundið við sameignina.
Þegar skoðað er annars vegar orðalag 1. og 4. mgr. 39. gr. laga nr. 26/1994 og hins vegar 76. gr. laganna er það mat kærunefndar að ákvarðanir varðandi sameign allra eigenda hússins verði aðeins teknar á vettvangi heildarhúsfélagsins, þ.e. á sameignlegum húsfundum allra eigenda. Valdsvið húsfélagsdeilda er því takmarkað við málefni sem varða eingöngu afmarkaðar einingar t.d. stigagang í fjöleignarhúsi.
Í málinu er óumdeilt að ákvörðun um málun X nr. 44-50, var tekin á húsfundum í hverjum stigagangi fyrir sig og fulltrúum einstakra stigaganga falið að annast útboð og samninga við verktaka. Var slík ákvörðun m.a. tekin á húsfundi eigenda X nr. 50 þann 4. maí 2002. Slíka ákvörðun bar hins vegar í ljósi þess sem hér hefur verið rakið, að taka á sameiginlegum húsfundi í heildarhúsfélaginu X nr. 44-50. Af því leiðir að ákvörðun um að ráðast í málningarframkvæmdir á X nr. 44-50 var ekki tekin með lögmætum hætti og er álitsbeiðanda heimilt að neita að greiða kostnað vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.
Kærunefnd telur þó rétt að vekja athygli á ákvæðum 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994, en þar kemur fram að sé annmarki á ákvarðanatöku er húsfélagi rétt að bæta úr eða staðfesta ákvörðunina á öðrum fundi, sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er. Sé það gert verður ákvörðunin bindandi fyrir eigendur.
Samkvæmt 66. gr. laga nr. 26/1994, skal stjórn húsfélags kosin á aðalfundi og skulu hana að jafnaði skipa þrír menn. Í 69. gr. laganna kemur fram að stjórnin fari með sameiginleg málefni milli funda og sjái um framkvæmd viðhalds og rekstur sameignarinnar í samræmi við ákvæði laga nr. 26/1994.
Í málinu liggur fyrir að ekki hefur farið fram kosning stjórnar í heildar húsfélaginu X nr. 44-50, sbr. 66. gr. laga nr. 26/1994 til stjórnar heildar húsfélagsins. Að mati kærunefndar er því ljóst að stjórn húsfélagsins X nr. 44-50 hefur ekki verið kosin.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ólöglega hafi verið staðið að ákvarðanatöku um málningu X nr. 44-50.
Það er álit kærunefndar að stjórn húsfélagsins X nr. 44-50 hafi ekki verið kosin.
Reykjavík, 30. desember 2002
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson