Mál nr. 61/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 61/2002

Eignarhald: Gangur, stigagangur.

I. Málsmeðferð kærunefndar

Með bréfi, dags. 11. nóvember 2002, beindi A, X nr. 98, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við B, Y nr. 12, hér eftir nefndur gagnaðili.

Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

Greinargerð gagnaðila, dags. 24. janúar 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 20. mars 2003. Á fundi nefndarinnar 26. mars 2003 var málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

Um er að ræða fjöleignarhúsið Z nr. 16. Húsið er byggt árið 1969 og tvær hæðir og kjallari auk tvöfalds bílskúrs, alls þrír eignarhlutar. Álitsbeiðandi er eigandi eignarhluta í kjallara en gagnaðili eigandi annarrar og þriðju hæðar. Ágreiningur er um eignarhald á gangi og stigagangi.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

Að gangur á fyrstu hæð og stigi upp á aðra hæð séu í sameign.

Í álitsbeiðni kemur fram að gagnaðili sé byggingaraðili hússins og eigi enn tvo eignarhluta af þremur. Kjallarahæð hússins hafi hins vegar gengið kaupum og sölum nokkrum sinnum og sé álitsbeiðandi núverandi eigandi hennar.

Í ágústmánuði 2002 hafi verið ráðist í gerð eignaskiptayfirlýsingar fyrir húsið. Hafi þar m.a. komið fram, að gangur í kjallara og stigagangur upp á fyrstu hæð væru í sameign allra eigenda hússins. Í kjölfarið hafi risið ágreiningur vegna þessa og telji gagnaðili aðeins hluta rýmisins í sameign allra. Hafi hann því neitað að undirrita eignaskiptayfirlýsinguna.

Kröfu sinni til stuðnings bendir álitsbeiðandi á að til þess að komast í geymslu í kjallara þurfi álitsbeiðandi að fara um umrætt rými. Einnig séu rafmagnsmælar staðsettir í rýminu og að í afsali, dags. 14. desember 1972, þar sem gagnaðili afsali sér umræddri íbúð segi að með íbúðinni fylgi hlutfallsleg réttindi í sameign sorpgeymslu, hitaklefa og gangi, svo og leigulóðarréttindum. Telur álitsbeiðandi að með gangi sé ótvírætt átt við hin umdeildu rými.

Í greinargerð bendir gagnaðili á að hann hafi ekki verið hafður með í ráðum við gerð eignaskiptayfirlýsingarinnar.

Segir gagnaðili að með afsali, dags. 14. desember 1972, hafi gagnaðili selt Ásgeiri Sigurðssyni kjallarahæð hússins eða 21% hlut í húsinu. Hafi gagnaðili og kaupandi hans gert með sér munnlegt samkomulag um að aðgengi að geymslu væri sameign og því hafi ekki verið nauðsynlegt að kaupandi keypti hluta af gangi upp á fyrstu hæð. Hafi samkomulagið verið á þá leið að tveir metrar inn á umdeildan gang yrðu sameign og seinna meir kæmi þar veggur og hurð. Aðgengi að rafmagnstöflu yrði leyst með lykli að viðkomandi rými, ef það þyrfti að læsa því einhvern tímann. Hafi síðan verið reiknað út að eftir þetta næmi hluti kaupanda 21% eins og afsal beri með sér. Á þessi skipti hafi álitsbeiðandi hins vegar ekki getað fallist.

Fer gagnaðili því fram á að munnlegt samkomulag sem styðjist við stærðarútreikninga teljist réttmæt lausn málsins.

III. Forsendur

Samkvæmt 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús telst séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða sameiginlegri lóð margra húsa, lóðarhluti, búnaður eða annað samkvæmt sömu heimildum, ákvæðum laga eða eðli máls.

Í 6. gr. laganna kemur síðan fram að í sameign teljist allir þeir hlutar húss sem ekki eru ótvírætt í séreign. Enn fremur segir í 6. tölul. 8. gr. sömu laga að til sameignar skv. 6. gr. teljist allt húsrými hverju nafni sem það nefnist, sem ekki telst séreign, svo sem gangar, stigar, geymslur, þvottahús og þurrkherbergi auk fleiri rýma.

Í málinu liggur fyrir að gagnaðili var byggingaraðili hússins og einn eigandi þess í upphafi. Með afsali, dags. 14. desember 1972, afsalaði gagnaðili íbúð í kjallara hússins. Í afsalinu er íbúðinni lýst með eftirfarandi hætti: „Íbúðin er skv. teikningu [?] þrjú herbergi, eldhús, baðherbergi, skáli og anddyri. Þá fylgir íbúðinni geymslurými innst, þar sem geymsla er sýnd á teikningunni tvo metra frá vegg. Þá fylgja með hlutfallsleg réttindi í sameiginlegri sorpgeymslu, hitaklefa og gangi, svo og leigulóðarréttindum. Hins selda eign telst vera 21% af allri eigninni“.

Gagnaðili heldur því fram að munnlegt samkomulag hafi verið í gildi milli hans og upphaflegs kaupanda að íbúð í kjallara um að eignarhald íbúðarinnar á gangi næði einvörðungu tvo metra eftir ganginum, eða að hurð að geymslu í séreign íbúðarinnar. Umrætt samkomulag var hins vegar ekki gert skriflegt né þinglýst og telst því ekki þinglýst eignarheimild í skilningi 4. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Telur kærunefnd því að af tilvitnuðu orðalagi afsalsins á íbúð í kjallara, dags 14. desember 1972, verði því ekki annað ráðið en að hinn umdeildi gangur og stigagangur sé í sameign allra eigenda hússins skv. 6. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

Það er álit kærunefndar að gangur í kjallara sé í sameign.

Reykjavík, 26. mars 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson