Mál nr. 63/2002

ÁLIT

KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA

í málinu nr. 63/2002

Ákvarðanataka: Málun gluggaumbúnaðar.

I. Málsmeðferð kærunefndar

     Með bréfi, dags. 10. nóvember 2002, mótteknu 18. nóvember 2002, beindu A og B, X nr. 3b, Hafnafirði, hér eftir nefnd álitsbeiðendur, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsnæðisnefnd Y, Z nr. 11, hér eftir nefnd gagnaðili.

     Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 18. nóvember 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

     Greinargerð gagnaðila, dags. 17. desember 2002, auk frekari athugasemda álitsbeiðenda, mótteknum 28. janúar 2003, var lögð fram á fundi nefndarinnar 20. mars 2003 og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni

     Um er að ræða fjöleignarhúsið  X nr. 3a og 3b í Hafnafirði. Húsið er byggt árið 1996 og samanstendur af tveimur stigagöngum, alls tíu eignarhlutum. Álitsbeiðendur eru báðir eigendur eignarhluta í stigaganginum að  X nr. 3b og gagnaðili eigandi þriggja eignarhluta í sama stigagangi. Stigagangurinn að X nr. 3a er í eigu byggingasamvinnufélagsins C svf. Ágreiningur er um ákvarðanatöku varðandi málun á gluggum.

Kröfur álitsbeiðanda eru:

     Að álitsbeiðendum beri ekki að greiða kostnað vegna málunar á gluggum hússins.

     Í álitsbeiðni kemur fram að síðastliðið sumar hafi gagnaðili tekið þá ákvörðun að láta mála glugga hússins að utan án þess að hafa um það samráð við álitsbeiðendur. Hafi álitsbeiðendur því ekki vitað til þess að þessar framkvæmdir stæðu til þar til eftir að umrætt verk var hafið. Hafi formaður húsfélagsdeildarinnar X nr. 3b þá mótmælt verkinu við málara er unnið hafi að verkinu og fulltrúa gagnaðila. Hafi fulltrúi gagnaðila þá tjáð henni að hann hefði óskað eftir því við umrædda málara að þeir hefðu samband við alla eigendur hússins. Það hafi þeir hins vegar ekki gert.

     Benda álitsbeiðendur á að samkvæmt lögum nr. 26/1994 um fjöleignarhús hafi fulltrúi gagnaðila sjálfur átt að hafa samband við eigendur hússins og boða til fundar með öðrum eigendum hússins. Halda álitseiðendur því fram að aldrei hafi verið haldinn húsfundur um þessi málefni.

     Segja álitsbeiðendur málarameistarann að verki loknu hafa beint reikningum sínum að þeim og er þeir hafi neitað að greiða, hafi reikningarnir verið settir í innheimtu.

     Í greinargerð heldur gagnaðili því fram að rétt hafi verið staðið að ákvarðanatöku um málun á gluggum hússins. Segir gagnaðili að þann 14. júní 2002 hafi framkvæmdastjóri C svf. haft samband við tæknimann gagnaðila og greint honum frá því að til stæði að mála glugga og annað tréverk utan húss á  X nr. 3a og Þ 2a og b, sem sé næsta hús í eigu C svf. Þann 19. júní 2002 hafi málarameistari haft samband við fulltrúa gagnaðila, en málameistarinn hafi þá verið að hefja vinnu við málun glugga á X nr. 3a. Hafi málarameistarinn boðist til að mála glugga á X nr. 3a á sama hátt og á sama verði enda fæli þessi vinna í sér stærra verk og meiri hagkvæmni. Segir gagnaðili málun umræddra glugga ella hafa verið mun dýrari. Hafi það einnig verið samdóma álit tæknimanna gagnaðila sem og fulltrúa C svf. að full þörf hafi verið á því að verkið yrði unnið á þeim tíma. Hafi það því verið talið verulegt hagsmunamál íbúanna að taka umræddu tilboði málarameistarans.

     Segir gagnaðili að það hafi þó verið gert að skilyrði við málarameistarann að hann hefði samband við eigenda þeirra íbúða sem ekki væru í eigu gagnaðila og C svf. Mótmælir gagnaðili fullyrðingum álitsbeiðenda um að kvörtunum hafi verið komið á framfæri við gagnaðila vegna verksins. Segir gagnaðili enn fremur að ekki hafi verið boðað til húsfundar vegna málsins, hvorki af hálfu álitsbeiðenda né húsfélagsdeildarinnar X nr. 3b.

III. Forsendur

     Í málinu liggur fyrir að X nr. 3a og 3b stendur á sameiginlegri lóð og telst að mati kærunefndar ótvírætt eitt hús í skilningi 3. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 1. og 3. tölul. 1. mgr. 8. gr., sbr. 6. gr. laga nr. 26/1994, telst því allt ytra byrði hússins, útveggir, þak og gaflar þess, auk alls ytri gluggaumbúnaðar, vera í sameign allra eigenda hússins. Málun glugga hússins teljast því vera framkvæmdir á sameign þess.

     Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Samkvæmt 4. mgr. 39. gr. skal taka sameiginlegar ákvarðanir á sameiginlegum fundi eigenda, húsfundi. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna.

     Óumdeilt er í málinu að ekki var tekin ákvörðun um málun glugga hússins á lögformlegum húsfundi, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Þegar af þeirri ástæðu er það álit kærunefndar að álitsbeiðendum sé heimilt að hafna greiðslu á hlutdeild í kostnaði vegna málunar glugga, sbr. 2. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994.

     Telur kærunefnd þó rétt að benda á að sé annmarki á ákvörðun húsfélags að þessu leyti er húsfélagi skv. 4. mgr. 40. gr. laga nr. 26/1994 heimilt að bæta úr eða staðfesta hana á öðrum fundi sem skal haldinn svo fljótt sem kostur er. Sé það gert verður ákvörðun bindandi fyrir eigendur og þeir greiðsluskyldir. Bendir kærunefnd einnig á að eigendur alls hússins, þ.e. X nr. 3a og 3b, verða að koma að ákvörðunum sem þessum skv. 39. gr. laga nr. 26/1994.

IV. Niðurstaða

       Það er álit kærunefndar að álitsbeiðendum sé heimilt að hafna greiðslu á hlutdeild í kostnaði vegna málunar glugga.

Reykjavík, 20. mars 2003

Valtýr Sigurðsson

Guðmundur G. Þórarinsson

Karl Axelsson