Mál nr. 11/1995

Á L I T

K Æ R U N E F N D A R  H Ú S A L E I G U M Á L A

Mál nr. 11/1995

Réttur leigjanda til endurgreiðslu á fyrirframgreiddri leigu, tryggingarfé og útlögðum kostnaði við endurbætur á íbúðinni.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 23. október 1995, beindi A, X nr. 12, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings um endurgreiðslu fyrirframgreiddrar húsaleigu og tryggingar, við B, Y nr. 73, hér eftir nefnd gagnaðili.

Með bréfi, dags. 30. október 1995, beindi gagnaðili sams konar erindi til nefndarinnar.

Bæði erindin voru lögð fram á fundi nefndarinnar 8. nóvember sl., þar sem ákveðið var að sameina málin. Samþykkt var að gefa báðum aðilum kost á að koma á framfæri við nefndina athugasemdum, í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Málið var tekið fyrir á fundum kærunefndar 1. desember 1995 og 17. janúar 1996, og í kjölfar þess var það tekið til úrlausnar. Athugasemdir aðila höfðu þá borist nefndinni, svo og svar tryggingafélagsins R við beiðni kærunefndar um upplýsingar um tjónsuppgjör.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 11. ágúst 1995, tók gagnaðili ásamt C, sambýlismanni sínum, á leigu íbúð álitsbeiðanda á rishæð að Z nr. 16. Um var að ræða tímabundinn leigusamning í eitt ár frá 1. september 1995. Fjárhæð leigu, kr. 30.000,- skyldi greiða mánaðarlega fyrsta dag hvers mánaðar og greiddi gagnaðili fyrirfram í upphafi leigutíma 2 mánuði, eða samtals kr. 60.000,-. Þá nam umsamin tryggingarfjárhæð til álitsbeiðanda, skv. 39. gr. húsaleigulaga, kr. 30.000,-.

Föstudaginn 29. september 1995 kom upp eldur í húsinu og urðu á því miklar skemmdir. Eldsupptök voru í risíbúð, nánar tiltekið í horni við svefnsófa í stofu. Samkvæmt lögregluskýrslu hafði sambýlismaður gagnaðila, sem var undir áhrifum áfengis er lögregla kom á vettvang, sofið í sófanum. Niðurstaða rannsóknar Rafmagnseftirlits ríkisins var sú, að sængurföt hafi legið ofan á lampa, án hlífar, sem stóð við sófann og umlukt peruna í það langan tíma að eldur varð laus.

Álitsbeiðandi segir að gagnaðili hafi krafið hann um endurgreiðslu fyrirframgreiddrar húsaleigu fyrir október mánuð, svo og tryggingarfjárins, samtals kr. 60.000,-. Álitsbeiðandi kveðst hins vegar telja að sér beri ekki að endurgreiða þessa fjárhæð, þar sem íbúðin sé gjörsamlega ónýt.

Krafa álitsbeiðanda er:

Gagnaðili heldur því fram að hann hafi lagt í kostnað er hann flutti í íbúðina og leggur fram kvittanir fyrir byggingarvörum því til stuðnings. Þá telur hann sig eiga rétt á endurgreiðslu tryggingarfjárins.

III. Forsendur.

Kærunefnd aflaði upplýsinga frá tryggingafélaginu R um greiddar bætur til álitsbeiðanda vegna brunans, en húsið var vátryggt hjá félaginu. Samkvæmt tryggingarskilmálum tók tryggingin til húseignarinnar ásamt venjubundnu fylgifé. Sérstaklega var undanskilið óbeint tjón, eins og rekstrartap eða missir húsaleigutekna.

Ljóst er því að álitsbeiðandi hefur orðið fyrir umtalsverðu tjóni sem ekki fæst bætt af vátryggingu hússins.

Samkvæmt 39. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 getur leigusali við upphaf leigutíma krafið leigjanda um tryggingu fyrir réttum efndum á leigusamningnum, þ.e. fyrir leigugreiðslum og skaðabótum vegna tjóns á hinu leigða, sem leigjandi ber ábyrgð á samkvæmt ákvæðum laganna eða almennum reglum.

Samkvæmt þeim gögnum sem fyrir liggja í málinu, er ljóst að sambýlismaður gagnaðila, sem jafnframt var annar leigjandi íbúðarinnar, hefur sýnt af sér gáleysi með því atferli sem lýst er hér að framan og olli bruna í íbúðinni. Þetta atferli gæti eftir almennum reglum skaðabótaréttar leitt til bótaréttar álitsbeiðanda.

Það er álit kærunefndar að eðlilegt hefði verið að álitsbeiðandi tilgreindi fjárhæð heildartjóns og hversu mikinn hluta hann telur leigjendur bera ábyrgð á. Þessi ágalli á málatilbúnaði álitsbeiðanda þykir þó ekki koma að sök eins og hér stendur á, þar sem sýnt þykir að heildartjón álitsbeiðanda og ábyrgð C í því sambandi sé langt umfram þá fjárhæð sem hér er um deilt.

Það er því álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki að endurgreiða gagnaðila húsaleigu fyrir október mánuð, né heldur tryggingarfé, samtals kr. 60.000.

Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að leigjendur hafi óskað eftir því að fá að mála íbúðina og framkvæma á henni nokkrar lagfæringar. Þetta hafi hann samþykkt, með þeim fyrirvara að þetta yrði gert á kostnað leigjenda sjálfra. Með vísan til þessa telur kærunefnd ósannað að samkomulag hafi náðst um að álitsbeiðandi greiddi umrædda reikninga. Þá hefur gagnaðili ekki sýnt fram á rétt sinn til endurgreiðslu skv. 2. mgr. 20. gr. húsall. nr. 36/1994.

IV. Niðurstaða.

Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri ekki að endurgreiða gagnaðila húsaleigu fyrir október mánuð, né heldur tryggingarfé, samtals kr. 60.000.

Reykjavík, 8. febrúar 1996.

Valtýr Sigurðsson

Benedikt Bogason

Haraldur Jónasson