Mál nr. 9/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

Mál nr. 9/1995

Hundahald, húsreglur, kostnaðarskipting,aðgangur leigjanda að leigusala.

I. Málsmeðferð.

Með bréfi, dags. 1. ágúst 1995, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar ágreiningi við Húsnæðisnefnd Y, hér eftir nefnd gagnaðili, um framkvæmd leigusamnings aðilanna um íbúð að X nr. 6.

Málið var lagt fram á fundi kærunefndar þann 16. ágúst sl. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

Á fundi kærunefndar, þann 30. ágúst sl., var lagt fram bréf gagnaðila, dags. 24. ágúst, þar sem gerðar voru nokkrar athugasemdir við málatilbúnað álitsbeiðanda og farið fram á að hann skýrði ágreiningsefnið betur. Í framhaldi af þessu fór kærunefnd þess á leit við álitsbeiðanda að hann gerði nánari grein fyrir kröfugerð sinni í málinu. Álitsbeiðandi varð við þessu með bréfi, dags. 11. september. Greinargerð gagnaðila, dags. 19. september, var síðan lögð fram á fundi kærunefndar 20. s.m. og málið tekið til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 15. desember 1994, tók álitsbeiðandi ásamt eiginkonu sinni á leigu íbúð í eigu gagnaðila að X nr. 6. Samkvæmt ákvæðum leigusamningsins er um að ræða félagslega kaupleiguíbúð, háða lögum nr. 97/1993 um Húsnæðisstofnun ríkisins og lögum um húsaleigu. Íbúðin er í fjölbýlishúsi sem skiptist í 2 stigaganga, hvorn með 7 íbúðum. Íbúðir eru allar félagslegar kaupleiguíbúðir og mun einn íbúi þegar hafa neytt kaupréttar.

Þann 13. júlí s.l. var að boði gagnaðila haldinn húsfundur íbúa og fulltrúa gagnaðila. Á fundinum voru lagðar fram húsreglur gagnaðila, en í 9. gr. þeirra er að finna ákvæði sem bannar dýrahald í húsinu. Með vísan til þessa ákvæðis var álitsbeiðanda tjáð á fundinum að hundur í hans eigu yrði að fara úr húsinu. Álitsbeiðandi telur húsreglur þessar hins vegar ekki ná til hunds síns.

Á húsfundi 13. júlí var einnig lögð fram rekstraráætlun fyrir árið 1995 vegna stofnunar hússjóðs og yfirlit yfir þegar áfallinn kostnað. Álitsbeiðandi gerir tilteknar athugasemdir varðandi stofnun hússjóðs, áfallinn kostnað og rekstraráætlun fyrir árið 1995.

Álitsbeiðandi setur fram 10 kröfur sem verða nú raktar og reifuð sjónarmið beggja aðila varðandi hverja kröfu fyrir sig:

1. Að afturköllun gagnaðila á leyfi sem gefið hafði verið fyrir hundi álitsbeiðanda verði talin óheimil.

2. Að ákvæði 9. gr. í húsreglum gagnaðila verði talið ólögmætt.

Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram, að í lok aprílmánaðar 1995 hafi hann hringt á skrifstofu gagnaðila og spurst fyrir um það, hvort hann mætti halda hund í íbúð þeirri sem hann hafði á leigu hjá gagnaðila. Svör hafi verið þau að það væri í lagi, svo fremi sem aðrir íbúar í stigaganginum féllust á það skriflega. Álitsbeiðandi hafi síðan aflað skriflegs samþykkis annarra íbúa í stigaganginum fyrir hundi sínum.

Á húsfundinum 13. júlí hafi álitsbeiðandi tjáð fulltrúa gagnaðila að gagnaðili hefði þegar veitt munnlegt samþykki fyrir hundi sínum. Sér hafi þá verið tjáð að um mistök hefði verið að ræða og að hundurinn yrði að fara.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að húsreglur haldist óbreyttar og varðandi dýrahald er vísað til 13. tl. A-liðar 41. gr., sbr. 5. tl. 3. mgr. 74. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Gagnaðili eigi meirihluta í fasteigninni X nr. 6 og telji sig hafa heimild til að setja reglur um bann við dýrahaldi, enda sé það reynsla gagnaðila að dýrahald valdi ágreiningi meðal íbúa í sambýlishúsum.

3. Að gagnaðila verði talið skylt að stofna hússjóð/húsfélag innan eðlilegra tímamarka, t.d. 30-45 daga.

Í álitsbeiðni kemur fram að hússjóður/húsfélag hafi verið stofnað 13. júlí 1995, þ.e. sjö mánuðum eftir að íbúar fluttu inn. Álitsbeiðandi hafi rætt við fulltrúa gagnaðila um nauðsyn þessa strax í desember-janúar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram, að fallist sé á að óeðlilegur dráttur hafi orðið á stofnunhússjóðs/húsfélags en bætt hafi verið úr því 13.júlí.

4. Að gagnaðila verði talið skylt að bera þann kostnað sem af stofnun hússjóðs/húsfélags hlaust,þ.e. kr. 2000,- fyrir skráningu Hagstofu Íslands.

Í álitsbeiðni kemur fram að leigjendur hafi verið krafnir um að greiða þennan kostnað, sbr. yfirlit yfir þegar áfallinn kostnað.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að kostnaður við stofnun hússjóðs/húsfélags, kr. 2.000,-,verði ekki innheimtur.

5. Að gagnaðila verði talið skylt að bera kostnað sem hlaust af þeim drætti sem varð hjá gagnaðila á greiðslu reikninga frá Hitaveitu Y.

Í álitsbeiðni kemur fram að leigjendur hafi verið krafðir um að greiða þennan kostnað, sbr. yfirlit yfir þegar áfallinn kostnað. Um sé að ræða tímabilið frá 15. desember 1994, þegar flestir íbúar, þ.m.t. álitsbeiðandi, hafi flutt í húsið, til 13. júlí 1995, þegar hússjóður/húsfélag hafi verið stofnað. Álitsbeiðandi hafi reynt að fá upplýsingar um áfallna dráttarvexti fyrir þetta tímabil, bæði hjá Hitaveitu Y sem og gagnaðila, en ekki tekist. Reikningar þessir hafi verið sendir frá Hitaveitu Y til gagnaðila, sem ekki hafi hlutast til um að stofna húsfélag og innheimta reikningana í kjölfarið.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að dráttarvextir af reikningum Hitaveitu og Rafmagnsveitu vegna dráttar, sem varð á stofnun hússjóðs, verði ekki innheimtir af leigjendum.

6. Að álitsbeiðanda verði einungis talið skylt að greiða áætlaðan kostnað við rafmagn í samræmi við áætlun Rafmagnsveitu Y eða skýringar gefnar á mismun ááætlun Rafmagnsveitunnar og áætlun gagnaðila.

Í álitsbeiðni kemur fram að leigjendur hafi verið krafðir um kr. 300,- á mánuði pr. íbúð, sbr. rekstraráætlun. Samkvæmt upplýsingum sem álitsbeiðandi hafi fengið hjá Rafmagnsveitu Y sé áætlaður kostnaður hins vegar ca. kr. 170,- á mánuði pr. íbúð.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að áætlun um rafmagnsnotkun í húsinu sé byggð á reynslu gagnaðila af rekstri sambærilegra íbúða. Gagnaðili hafi ekki fengið í hendur neina áætlun um rafmagnsnotkun í húsinu. Upphæð þessi verði endurskoðuð þegar álestur hafi farið fram.

7. Að álitsbeiðanda verði einungis talið skylt að greiða innheimtukostnað í samræmi við það sem tíðkast hjá húsfélagaþjónustu bankanna.

Í álitsbeiðni kemur fram að leigjendur hafi verið krafðir um kr. 250,- á mánuði vegna þessa kostnaðar fyrir hverja íbúð. Íslandsbanki taki t.d. hins vegar kr. 70,-á mánuði fyrir íbúð, auk kr. 115,- fyrir íbúð vegna gíróseðla senda greiðendum.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ákveðið hafi verið að fela húsfélagaþjónustu banka innheimtu hússjóðs.

8. Að greiðsla álitsbeiðanda fyrir lóðarumhirðu sé í samræmi við þá þjónustu við lóðarumhirðu sem hann í raun fær.

Í álitsbeiðni kemur fram, að leigjendur hafi verið krafðir um kr. 500,- á mánuði allt árið fyrir íbúð vegna lóðarumhirðu. Ekki hafi tekist að fá upplýsingar frá gagnaðila um hvaða þjónustu sé að ræða, þrátt fyrir tilraunir í þá átt. Frá því álitsbeiðandi flutti inn í íbúð sína hafi lóðarumhirða falist í því að tvisvar sinnum hafi verið slegið gras á lóð hússins í sumar.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram, að gagnaðili muni sjá um hirðingu lóðar. Húsfélagið hafi ekki verið stofnað fyrr en um miðjan júlí sl. og því hafi lóðarumhirða ekki hafist fyrr en eftir það. Á kynningarfundi með leigjendum hafi verið skýrt tekið fram að gjald vegna lóðarumhirðu yrði endurskoðað og kynnt við fyrsta tækifæri.

9. Að gagnaðila verði talið skylt að veita nákvæmar skýringar á öllum "Áætluðum kostnaði", skv. rekstraráætlun gagnaðila fyrir árið 1995, sbr. einkum liðina "lóðarumhirða" og"innheimtukostnaður".

Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram að í rekstraráætlun sé umræddur "Áætlaður" kostnaður í ósamræmi við "Húsgjöld". Þannig sé áætlaður tiltekinn kostnaður á gagnaðila í fyrri dálkinum en ekki í þeim seinni. Einnig virðist um skekkjur að ræða í dálkinum "Áætlaður kostnaður". Þannig sé gagnaðili skráður með tiltekinn kostnað sem ekki verði séð að hann eigi að greiða, t.d. vegna rafmagns oglóðarumhirðu. Ekki hafi tekist að fá skýringar á þessu misræmi hjá gagnaðila, þrátt fyrir tilraunir til þess.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram að skýringar á rekstraráætlun hafi verið gefnar hér að ofan. Áætlanir séu í eðli sínu ekki miðaðar við nákvæmar tölur heldur verði þær leiðréttar þegar réttar tölur komi fram.

10. Að álitsbeiðandi verði talinn eiga rétt til aðgangs að leigusala eða umboðsmanni hans, svo sem þörf sé á vegna leigusambands aðilanna.

Af hálfu álitsbeiðanda er því haldið fram, að starfsmenn gagnaðila séu ítrekað ekki við, vísi hver á annan og svari ekki skilaboðum í síma.

Í greinargerð gagnaðila kemur fram, að álitsbeiðandi eigi aðgang að starfsmönnum gagnaðila á skrifstofutíma. Fullyrðingum um að starfsmenn vísi hver á annan og svari ekki skilaboðum er mótmælt sem röngum. Álitsbeiðandi hafi fengið eðlilega afgreiðslu mála sinna.

III. Forsendur.

1. Óumdeilt er að álitsbeiðandi fékk samþykki gagnaðila fyrir hundi sínum. Samþykkið var veitt áður en gagnaðili setti umræddar húsreglur og var bundið tilteknu skilyrði sem álitsbeiðandi uppfyllti. Skilyrði þetta var samþykki allra íbúa í stigaganginum, í samræmi við ákvæði 13. tl. A-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Verður því að telja að gagnaðili sé bundinn við samþykki sitt fyrir hundi álitsbeiðanda, án tillits til 9. gr. húsreglna.

2. Ákvæði 9. gr. í húsreglum gagnaðila er svohljóðandi: "Dýrahald er bannað í húsinu".

Í 13. tl. A-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús er sérregla um dýrahald í fjöleignarhúsum varðandi ketti og hunda. Þar er kveðið á um að samþykki allra eigenda þurfi fyrir því að halda þessi dýr í húsi. Þegar hús skiptist í aðgreinda hluta nægi þó samþykki þeirra eigenda sem hafi sameiginlegan inngang, stigagang eða annað sameiginlegt húsrými. Ofangreint ákvæði 9. gr. húsreglna gengur að þessu leyti lengra en ákvæði laga um hunda- og kattahald í fjöleignarhúsum. Þá styðst hún ekki við sérstaka lagaheimild.

Telja verður að gagnaðila sé heimilt að setja íbúum hússins eðlilegar og venjulegar húsreglur. Tilgangur slíkra reglna er að tryggja rétt íbúa hússins, svo og hagsmuni eigenda húsnæðisins. Æskilegt væri að samræmi væri milli þessara reglna og ákvæða laga um fjöleignarhús, eftir því sem við getur átt. Má í þessu sambandi vísa til ákvæðis 74. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús þar sem fjallað er um húsreglur.

Samkvæmt 9. gr. húsreglna er allt dýrahald í húsinu bannað án nokkurrar undantekningar. Þannig er einnig óheimilt að halda dýr, sem ekki geta á nokkurn hátt valdið öðrum íbúum óþægindum eða skert hagsmuni eigenda. Í slíku banni er falin veruleg skerðing á rétti leigjanda til eðlilegra umráða og afnota hins leigða.

Kærunefnd telur að ákvæði 9. gr. húsreglnanna takmarki mjög eðlileg yfirráð og umráð leigjanda yfir hinu leigða og sé ósanngjörn gagnvart hagsmunum leigjanda. Með vísan til þessa telur kærunefnd að álitsbeiðandi sé óbundinn af ákvæði 9. gr. í húsreglum um fortakslaust bann við dýrahaldi í húsinu.

3., 4., 5., 7. Gagnaðili hefur þegar fallist á kröfur álitsbeiðanda samkvæmt þessum liðum og koma þeir því ekki til frekari umfjöllunar hér.

6. Rafmagnsveita Y áætlar rafmagnsnotkun í húsi gagnaðila fyrir hvert ár. Slík áætlun er grundvöllur greiðslu til fyrirtækisins og leiðréttist í árslok miðað við raunverulega notkun. Verður að telja áætlun þessa eðlilegan grundvöll fyrir áætluðum kostnaði vegna rafmagns, enda hefur gagnaðili ekki sýnt fram á að önnur viðmiðun sé réttari. Kærunefnd telur að gagnaðila beri að leiðrétta innheimtu húsgjalda í samræmi við þetta.

8. Gagnaðili hefur haft með höndum umhirðu lóðar við X nr 6. Samkvæmt 2. mgr. 23. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 ber álitsbeiðanda að greiða sinn hluta kostnaðar við þá umhirðu. Gagnaðila ber hins vegar að gera skýra grein fyrir umræddum kostnaði og rökstyðja hann, sé eftir því leitað, sbr. 3. mgr. 23. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. einnig 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Þetta hefur ekki verið gert. Samkvæmt þeim gögnum sem fyrir kærunefnd liggja verður ekki séð að kostnaður við umhirðu lóðarinnar hafi verið svo mikill að réttlætanlegt sé að innheimta kr. 500,- á íbúð mánaðarlega. Verður að telja að álitsbeiðanda beri einungis að greiða fyrir þá lóðarumhirðu sem sýnt sé fram á að veitt sé.

9. Rekstaráætlun gagnaðila fyrir árið 1995, eins og hún liggur fyrir, er ekki nægjanlega skýr og aðgengileg. Þá hefur gagnaðili ekki gefið fullnægjandi skýringar á henni.

Í rekstraráætlun er bæði misræmi og að því er virðist skekkjur. Þannig er gagnaðili t.d. skráður með kr. 0,- í dálkinn "Húsgjöld" en samkvæmt dálkinum "Áætlaður kostnaður" ber honum hins vegar að greiða tiltekinn kostnað. Einnig virðast skekkjur í skiptingu milli hlutfallsskipts kostnaðar og jafnskiptskostnaðar, t.d. virðist kostnaði við hitaveitu alfarið skipt eftir hlutfallstölum. Kostnaði við hita í sameign ber hins vegar að skipta að jöfnu, sbr. 5. tl. B-liðar 45. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Gagnaðila ber að veita nákvæmar skýringar á rekstraráætlun, sbr. 3. mgr. 23. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, sbr. einnig 6. mgr. 69. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.

10. Fullyrðingum álitsbeiðanda um að hann hafi ekki haft fullnægjandi aðgang að fulltrúum gagnaðila til að fá svör við fyrirspurnum sínum hefur verið mótmælt sem röngum. Fullyrðingar aðila stangast því á og sönnunargögn skera ekki úr um þetta. Kærunefnd getur því ekki lagt mat á þetta atriði.

Álitsbeiðandi er af erlendum uppruna og búsettur á Íslandi. Upphaflegt erindi sitt til kærunefndar ritaði hann á ensku, þar sem fram kom að hann ætti í erfiðleikum með að tjá sig skriflega á íslensku. Í athugasemdum gagnaðila við erindið, dags. 24. ágúst s.l.,segir svo: "Bent er á að venja er að kæra sem þessi sé rituð á íslenska tungu..."

Í 10. gr. laga nr. 91/1991 um meðferð einkamála segir að þingmálið sé íslenska. Kærunefnd telur hins vegar að engin rök séu til þess að þessari reglu sé beitt við meðferð mála fyrir kærunefnd, enda sé um að ræða tungumál sem hlutaðeigandi aðilar og kærunefnd hafa fullnægjandi skilning á til að fjalla um ágreiningsefnið.

IV. Niðurstaða.

1. Það er álit kærunefndar að álitsbeiðandi sé óbundinn af ákvæði 9. gr. húsreglna hvað varðar hund sinn.

2. Kærunefnd telur að álitsbeiðandi sé óbundinn af ákvæði 9. gr. í húsreglum um fortakslaust bann við dýrahaldi í húsinu.

3. Kærunefnd telur að áætlun Rafmagnsveitu Y sé eðlilegur grundvöllur fyrir áætluðum kostnaði vegna rafmagns.

4. Álitsbeiðanda ber einungis að greiða fyrir lóðarumhirðu sem sýnt er fram á að veitt sé.

5. Gagnaðila ber að veita álitsbeiðanda nákvæmar skýringar á rekstraráætlun.

6. Kærunefnd leggur ekki mat á hvort álitsbeiðandi hafi haft fullnægjandi aðgang að fulltrúum gagnaðila til að fá svör við fyrirspurnum sínum.

Reykjavík, 6. október 1995.

Valtýr Sigurðsson

Haraldur Jónasson

Benedikt Bogason