Mál nr. 3/1995

ÁLITSGERÐ

KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA

Mál nr. 3 /1995

Heimild leigjanda til riftunarleigusamnings.

I. Málsmeðferð kærunefndar.

Með bréfi, dags. 31. mars 1995, vísuðu A og B til nefndarinnar ágreiningi milli þeirra sem leigusala annars vegar og C sem leigjanda hins vegar um túlkun og framkvæmd leigusamnings, dags. 1. desember 1994, um herbergi með aðgangi að snyrtingu í kjallara fasteignarinnar X nr. 12.

Kærunefnd tók erindi þetta fyrir á fundi 5. apríl 1995. Samþykkt var að senda það gagnaðila til að hann gæti komið á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum, sbr. 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð gagnaðila, dags. 13. apríl 1995, hefur borist nefndinni. Á fundum kærunefndar 19. apríl og 3. maí sl. var fjallað áfram um málið og samþykkt að taka það til úrlausnar.

II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.

Með leigusamningi, dags. 1. desember 1994, tók leigjandi á leigu herbergi með aðgangi að snyrtingu í húsinu nr. 12. Leigusamningurinn var tímabundinn, eða til 1. júní 1995. Önnur ákvæði leigusamningsins þykja ekki skipta máli vegna ágreiningsefnis þess sem hér er til meðferðar.

Með bréfi, dags. 9. mars 1995, rifti leigjandi leigusamningi aðila og flutti úr herberginu. Bar hann því við sem ástæðu riftunar, að mikill hávaði stafaði frá aðliggjandi herbergi.

Samkvæmt erindi álitsbeiðanda er forsaga málsins sú, að 4. janúar sl. kom leigjandi að máli við leigusala og kvartaði m.a. yfir hávaða úr næsta herbergi. Leigusali hafi lýst yfir vilja sínum til að ræða málið á næsta húsfundi við foreldra þeirra barna sem hávaðanum ollu. Engar frekari kvartanir hafi borist frá leigjandanum vegna hávaða og ekki hafi verið búið að halda húsfund þegar leigjandinn hafi rift leigusamningi aðila og flutt út. Leigusali hafi eftir þetta borið sig eftir þeim húsnæðisauglýsingum sem birst hafi í DV en engin viðbrögð fengið.

Það er krafa leigusala að kærunefnd húsaleigumála veiti það álit að leigjanda sé skylt aðgreiða leigu fyrir hið leigða húsnæði út umsaminn leigutíma eða til þess tíma er leigusala tekst að leigja herbergið út aftur.

III. Sjónarmið gagnaðila.

Sjónarmið gagnaðila, leigjanda, eru þau að áður en leigusamningurinn var gerður hafi leigjandi spurt leigusala hvort ekki væri hljóðlátt í kjallara hússins, þar sem hið leigða herbergi er. Leigusali hafi svarað því til að hann vissi ekki betur. Hávaðinn í herberginu við hliðina á hinu leigða hafi hins vegar verið á öllum tímum sólarhrings. Hefði leigusali haft einhvern vilja til að leysa málið hefði hann strax farið á fund foreldra barna þeirra sem hávaðanum ollu, í stað þess að bíða stöðugt eftir húsfundi, sem aldrei hafi verið haldinn. Leigjandi hafi margoft verið búinn að lýsa yfir megnri óánægju sinni með umræddan hávaða, bæði við leigusala og einnig við þá sem hávaðanum ollu. Herbergið hafi verið gjörsamlega óíbúðarhæft vegna hávaða. Leigjandi hafi gert allt sem í hans valdi stóð til að bæta ástandið, en að lokum orðið að rifta samningnum.

IV. Forsendur.

Samkvæmt 6. tl. 1. mgr. 60. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994, er leigjanda heimilt að rifta leigusamningi ef eðlilegum afnotum eða heimilisfriði leigjanda er verulega raskað með ónæði og óþægindum. Það skilyrði er sett að um sé að ræða veruleg eða ítrekuð brot á umgengnis- eða grenndarreglum af hálfu annarra þeirra sem afnot hafa af sama húsi, enda hafi leigusali, þrátt fyrir áskoranir vanrækt skyldur sínar skv. 4. mgr. 31. gr. 1 eða atvik séu að öðru leyti með þeim hætti að eðlilegt sé og sanngjarnt að leigjandi megi rifta leigusamningi. Slík atvik geta t.d. bæði varðað eðli brota og ónæðis og eins að frekari brot og óþægindi séu fyrirsjáanleg og líkleg. Samkvæmt 4. mgr. 30. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994 er leigusala skylt að hlutast til um að aðrir þeir, sem afnot hafa af húsi því sem hið leigða húsnæði er í, fari að settum umgengnisreglum.

Leigjandi ber sönnunarbyrði fyrir því að skilyrði til riftunar á leigusamningi séu fyrir hendi. Í máli þessu hefur leigusali viðurkennt að leigjandi hafi einu sinni kvartað yfir hávaða úr aðliggjandi herbergi. Gögn málsins bera ekki með sér að leigjandi hafi ítrekað kvartanir sínar. Þá hefur ekki verið sýnt fram á að ónæði það sem stafaði frá aðliggjandi herbergi hafi verið svo verulegt eða ítrekað að réttlæti riftun. Samkvæmt því verður að telja ósannað að skilyrði til riftunar hafi verið fyrir hendi í þessu máli. Kærunefnd húsaleigumála bendir hins vegar á að málsmeðferð nefndarinnar felur ekki í sér sönnunarfærslu á borð við þá sem fram fer fyrir dómi. Því gætu mögulega komið fram sannanir sem breyttu þessari niðurstöðu nefndarinnar, væri mál þetta rekið fyrir dómi með þeirri sönnunarfærslu sem þar fer fram.

Kærunefnd telur ástæðu til að vekja athygli á því að leigusala ber að draga úr tjóni sínu vegna ólögmætrar riftunar, eftir því sem hann frekast getur. Leigusali skal því strax gera venjulegar ráðstafanir til að leigja húsnæðið hið allra fyrsta gegn hæfilegu gjaldi og skulu þær leigutekjur, sem unnt hefði verið að afla, koma til frádráttar leigubótum, sbr. 2. mgr. 62. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994.

V. Niðurstaða.

Eins og mál þetta liggur fyrir er það álit kærunefndar að leigjanda beri að greiða umsamda leigu til loka leigutímans, að teknu tilliti til þess hvort leigusala hafi verið unnt að takmarka tjón sitt.

Reykjavík, 24. maí 1995.

Valtýr Sigurðsson

Ólafur Sigurgeirsson

Benedikt Bogason