Mál nr. 2/1995
ÁLITSGERÐ
KÆRUNEFNDAR HÚSALEIGUMÁLA
Mál nr. 2 /1995
Heimild leigusala til útleigu tiltekins rýmis. Skipting kostnaðar. Fjárhæð leigu.
Réttur leigjanda til aðgangs að sérstakri aðstöðu.
I. Málsmeðferð kærunefndar.
Með bréfi, dags. 5. mars 1995, vísaði A, hdl., f.h. B og C, til nefndarinnar ágreiningi milli þeirra sem leigjenda annars vegar og D hf. sem leigusala hins vegar, um túlkun og framkvæmd leigusamnings, dags. 17. ágúst 1993, um hluta fasteignarinnar X nr. 26.
Kærunefnd tók erindi þetta fyrir á fundi 24. mars 1995. Samþykkt var að senda það gagnaðila til að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum og kröfum, sbr. 3. mgr. 85. gr. húsaleigulaga nr. 36/1994. Greinargerð D hf., dags. 28. mars 1995, hefur borist nefndinni. Nefndarmenn fóru á vettvang 5. apríl og kynntu sér aðstæður. Á staðnum voru B af hálfu leigjenda og E af hálfu leigusala og gáfu þau nefndarmönnum þær skýringar sem óskað var eftir. Á fundi kærunefndar 5. apríl var fjallað áfram um málið og samþykkt að taka það til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni.
1. Með leigusamningi, dags. 17. ágúst 1993, tóku leigjendur á leigu 71 m2 húsnæði á 1. hæð og 32,5 m2 á 2. hæð (þ.e. eldhús og aðgang að salerni og sameign) íhúsinu nr. 26 við X. Flatarmál hins leigða var í samningnum tilgreint alls 103,5 m2. Í 2. gr. samningsins segir að hið leigða sé leigt til veitingareksturs og að leigjandi skuli tryggja sér áskilin leyfi til rekstrarins hjá viðkomandi yfirvöldum.
Leigusamningurinn var tímabundinn, eða til 31. maí 1999, en ákvæði eru um forleigurétt leigjenda.
Samkvæmt 7. gr. samningsins skyldu leigjendur greiða rafmagn og hita í hinu leigða húsnæði vegna 1. hæðar samkvæmt mælum, en vegna húsnæðis á 2. hæð skv. reikningi leigusala, miðað við hlutfall af hæðinni. Þá skyldu leigjendur annast ræstingu á hinu leigða húsnæði.
Önnur ákvæði leigusamningsins þykja ekki skipta máli vegna ágreiningsefna þeirra sem hér eru til meðferðar.
Þann 9. september 1994 seldu leigusalar fasteignina X nr. 26 til D hf. og yfirtók það félag leigusamninginn.
Fljótlega kom upp ágreiningur milli leigjendaog hins nýja leigusala sem í hnotskurn er þessi, eftir því sem fram kemur í beiðni leigjenda:
Leigusali bauð leigjendum afnot af herbergi á 2. hæð hússins í stað herbergis á hæðinni, sem þeir höfðu haft til afnota leigufrítt, og var því tilboði tekið. Ekki var þá gengið frá samningi um leigufjárhæð fyrir herbergi þetta en leigjendur fluttu dót inn í herbergið í nóvember 1994. Síðar slitnaði upp úr samningaviðræðum um herbergið, þar sem leigusali vildi því aðeins leigja umrætt herbergi að leigjendur tækju einnig á leigu gang þann, sem þeir höfðu leigt aðgang að skv. leigusamningnum. Leigusali krafði síðan um leigugreiðslu fyrir herbergið og ganginn frá 1. september 1994. Mótmæltu leigjendur þessari kröfu. Viðbrögð leigusala voru þau að hóta að leigja hið umdeilda herbergi út til íbúðar. Við það myndu leigjendur missa veitingaleyfi sitt þar sem það væri háð því að hreinlætisaðstöðu væri ekki deilt með öðrum leigjendum sem nýti húsnæðið til íbúðar. Telja leigjendur að leigusala sé þessi aðgerð óheimil.
Óskað er álits kærunefndar á því hvort leigusala sé heimilt, vegna ákvæða leigusamningsins, að leigja út herbergið á 2. hæð til íbúðar.
Ennfremur hvort leigusala sé heimilt að innheimta húsaleigu á grundvelli óundirritaðs samnings, m.a. fyrir leigu á ganginum.
2. Samkvæmt sérákvæði um sameiginlegan kostnað í 7. gr. leigusamningsins fylgi leigu 1. hæðar hússins engin skylda til greiðslu nokkurs sameiginlegs kostnaðar, enda sérinngangur fyrir hið leigða á 1. hæð ogallt sér fyrir þann hluta hins leigða.
Vegna leiguhúsnæðis á 2. hæð skuli greiða sameiginlegan kostnað einungis sem hlutfall kostnaðar við rekstur 2. hæðar og þá í réttu hlutfalli við stærð hins leigða af hæðinni, þ.e. 32,5 m2.
Leigusali krefjist nú hlutdeildar leigjenda í sameiginlegum kostnaði vegna allrar fasteignarinnar sem sé í andstöðu við texta leigusamningsins og framkvæmd hans af fyrri leigusala. Sé nú gerð krafa um greiðslu kostnaðar vegna ræstingar á sameign 1. og 2. hæðar. Engin sameign sé á 1. hæð og varðandi sameign 2. hæðar, þ.e. gang milli eldhúss og snyrtingar, þá hafi leigjandi annast þá ræstingu.
Óskað er álits kærunefndar á því hvort leigusala sé heimilt að krefja um þátttöku í sameiginlegum kostnaði með þessum hætti.
3. Leigusali hafi nú látið mæla hið leigða upp að nýju og krefji leigjendur um þátttöku í sameiginlegum kostnaði á grundvelli útreikninga hans um fleiri fermetrafjölda hins leigða en samningur aðila taki til.
Leigufjárhæðin hafi verið miðuð við fyrirfram ákveðinn fermetrafjölda, hver sem stærð hins leigða sé í raun. Telja leigjendur að leigusali sé bundinn af þeim fermetrafjölda sem samningurinn kveði á um enda sé um samningsforsendu að ræða sem áhrif hafi á verð hins leigða.
Óskað er álits kærunefndar á því, hvort leigusala sé heimilt að reikna út fermetrafjölda að nýju og innheimta sameiginlegan kostnað út frá viðmiðunartölu á þeim grundvelli.
4. Í janúar 1995 tók leigusali niður skáp á salerni því sem leigjendur höfðu leigt aðgang að. Var þessu mótmælt af hálfu leigjenda sem töldu skápinn hluta hins leigða, enda væri hann nauðsynlegur vegna veitingaleyfis þeirra og varði því leigjendur miklu. Hafi skápurinn einungis verið nýttur af starfsfólki leigjenda á leigutímanum.
Óskað er álits kærunefndar á því hvort skápurinn hafi verið hluti hins leigða og hvort leigusala sé skylt að setja hann upp að nýju.
III. Sjónarmið gagnaðila.
1. Sjónarmið leigusala, D hf., eru þau að sé viðbótarhúsnæði forsenda fyrir rekstrarleyfi leigjenda þá verði þeir að gera leigusamning um það húsnæði. Leigjendur virðist hafa gefið Heilbrigðiseftirliti Y rangar upplýsingar um það húsnæði sem þeir hafi leigurétt á þegar þeim var veitt leyfi til veitingarekstursins. Þessar röngu upplýsingar leigjenda geti ekki lagt á leigusala þær skyldur að veita leigjendum ókeypis afnot af húsnæði sem þeir hafi ekki leigurétt á.
2.-3. Leigugjald, skv. 4. gr. leigusamningsins, sé miðað við fjárhæð pr. fermetra en ekki tiltekna fjárhæð fyrir hið leigða. Það hafi verið augljós ásetningur samningsaðila að heildarupphæð leigu væri margfeldi af leiguverði á fermetra og þeim fermetrafjölda sem tilheyrði hinu leigða. Fermetrafjöldi sé ranglega tilgreindur í leigusamningnum og geti það ekki talist sanngjarnt að leigusali sitji uppi með slík mistök. Þetta komi annars vegar fram í því að fermetrafjöldi fyrir hina leigðu séreignarhluta á 1. og 2. hæð sé vanreiknaður og hins vegar í því að inn í útreikninga á fermetrafjölda vanti hlutdeild í sameign, sem feli í sér samsvarandi aukinn fermetrafjölda hins leigða.
Sú fullyrðing leigjenda, að þeir hafi engin not af sameiginlegum stigagangi, sé röng og sé vísað til yfirlýsingar frá öðrum leigjendum í húsinu um hið gagnstæða. Flest aðföng leigjenda fari fram um sameiginlegan stigagang hússins og starfsmenn þeirra noti þennan inngang.
Mistök fyrri leigusala við innheimtu eðlilegrar hlutdeildar leigjenda í rekstrarkostnaði sameignar geti ekki verið bindandi fyrir síðari leigusala og undanskilji leigjendur ekki frá hlutfallslegri þátttöku í þessum kostnaði. Þannig virðist sem fyrri leigusali hafi t.d. aldrei krafið leigjendur um hlutdeild í hitakostnaði hússins og sé fráleitt að halda því fram að núverandi leigusali sé viðþað bundinn.
4. D hf. lagði ekki fram sérstök sjónarmið eða kröfur vegna ágreinings um skáp á salerni 2. hæðar.
IV. Forsendur.
1. Í 3. mgr. 2. gr. leigusamnings aðila kemur fram sú forsenda samningsaðila að "hið leigða leigist fyrir veitingarekstur". Leigusala mátti því vera ljós sú samningsforsenda leigjenda að í húsnæðinu væri unnt að hafa veitingarekstur. Leigjendur máttu á hinn bóginn treysta því að leigusali gerði ekki á samningstímanum nokkrar þær ráðstafanir sem raska myndu grundvelli starfsemi hans. Eins og ágreiningsefnið er lagt fyrir nefndina ber því að fallast á með leigjendum að leigusala sé óheimilt að leigja út umrætt herbergi á 2. hæð hússins til íbúðar, leiði það til þess að það raski grundvelli veitingastarfsemi leigjenda.
Leigusali hefur krafist leigu fyrir hið umdeilda herbergi og gang þann, sem herbergið stendur við, frá 1. sept. 1994. Leigjendur viðurkenna nýtingu herbergisins frá nóvembermánuði það ár. Samkvæmt 1. mgr. 8. gr. laga nr. 36/1994 skulu allar breytingar á leigusamningi eða viðbætur við hann, gerðar skriflega og undirritaðar af aðilum samningsins. Þar sem þessa var ekki gætt ber leigusali sönnunarbyrði fyrir því að leigjendur hafi tekið herbergið á leigu fyrr en þeir hafa viðurkennt. Upplýsingar um hvenær leigjendur rýmdu herbergið liggja ekki fyrir. Samkvæmt því verður að telja að leigjendum beri að greiða leigu fyrir herbergið frá nóvembermánuði og á meðan þeir nýttu það. Stærð herbergisins er óumdeild en ágreiningur er um leigufjárhæðina. Það er álit kærunefndar að þar sem ekki hefur verið sýnt fram á að samið hafi verið um leigufjárhæð fyrir herbergið beri, með stoð í 2. mgr. 10. gr. laga nr. 36/1994, að taka mið af ákvæði 1. mgr. 4. gr. leigusamningsins um leigufjárhæð húsrýmis á 2. hæð, þ.e. kr. 650 á fermetra.
Samkvæmt leigusamningi aðila leigðu leigjendur aðgang að gangi á 2. hæð, milli eldhúss og salernis, en samningar tókust ekki um fulla leigu á ganginum. Er því ákvæði 1. mgr. 2. gr. leigusamnings aðila um rétt leigjenda til aðgangs að ganginum í fullu gildi, sbr. 1. mgr. 8. gr. laga nr. 36/1994, þar sem sá áskilnaður er gerður um breytingar eða viðbætur við leigusamning að þær skuli gerðar skriflega. Það er því álit kærunefndar að leigjendum beri ekki að greiða sérstaka leigu fyrir umræddan gang á því tímabili sem talið er að þeim beri að greiða leigu fyrir ofangreint herbergi á 2. hæð.
2. Skilja verður 2. gr. leigusamnings aðila svo, að leigjendur hafi aðgang að sameign hússins, þ.á m. aðalinngangi þess, enda hafa leigjendur nýtt hann í tengslum við starfsemi sína. Samkvæmt skýru orðalagi 7. gr. leigusamningsins er ljóst að leigjendur greiða rafmagn og hitaskv. mælum vegna 1. hæðar. Fyrir rafmagn og hita í hinu leigða húsnæði á 2. hæð ber leigjendum að greiða skv. reikningi leigusala, "sem miðast við hlutfall afhæðinni." Skilja verður þetta sem hlutfall hins leigða, þ.e. 32,5 m2 af heildarstærð 2. hæðar. Þessi grein leigusamnings aðila undanskilur ekki þátttöku leigjenda í rafmagni, hita og öðrum reksturskostnaði sameignar, svo sem aðalinngangs hússins. Þar sem ekki er um annað samið gildir því ákvæði 23. gr. laga nr. 36/1994 um skiptingu reksturskostnaðar, sbr. 2. mgr. 1. gr. laga nr. 36/1994. Samkvæmt því ákvæði skal leigjandi m.a. greiða kostnað vegna hitunar, lýsingar og ræstingar í sameign.
3. Í 2. gr. leigusamnings aðila er kveðið skýrt á um fermetrafjölda hins leigða. Stærð hins leigða er tilgreind 71 m2 á 1. hæð og á 2. hæð 32,5 m2 (eldhús ogaðgangur að salerni og sameign). Ákvæði 4. gr. samningsins um fjárhæð og greiðslu leigunnar kveður á um tiltekið verð fyrir fermetra og vísar þannig í ákvæði 1. gr. um útreikningsgrundvöll leigunnar. Það sama gildir einnig um sameiginlegan kostnað skv. 7. gr. Þannig hefur verið samið um fasta leigu með tilvísan til áðurnefndra forsendna og að um breytingar á leigufjárhæðinni fari skv. breytingum á vísitölu byggingarkostnaðar, sbr. 2. mgr. 4. gr. leigusamningsins. Það er því álit kærunefndar að fermetrafjöldi sá og útreikningsgrundvöllur, sem tilgreindur er í 2. gr. leigusamningsins, sé órjúfanlegur hluti af samningi aðila og verði ekki breytt.
4. Samkvæmt 1. mgr. 2. gr. leigusamningsaðila taka leigjendur m.a. á leigu "aðgang að salerni" á 2. hæð. Engin ákvæði eru um að á salerni sé aðgangur að sérstakri aðstöðu umfram það sem almennt tíðkast. Þetta ákvæði verður því að túlka svo að aðgangur að skápnum hafi ekki verið hluti af samningi aðila og leigusali hafi haft fulla heimild til að fjarlægja hann. Leigjendur eigi ekki kröfu til þess að hinn umdeildi skápur verði settur upp að nýju.
V. Niðurstaða.
1. Það er álit kærunefndar að leigusala sé óheimilt að leigja út umrætt herbergi á 2. hæð hússins til íbúðar, leiði það til þess að það raski grundvelli veitingastarfsemi leigjenda. Varðandi leigufjárhæð fyrir herbergið beri að taka mið af ákvæði 1. mgr. 4. gr. leigusamningsins um leigufjárhæð húsrýmis á 2. hæð og greiða leigu fyrir herbergið frá nóvembermánuði 1994 og á meðan leigjendur nýttu það.
Það er álit kærunefndar að leigjendum beri ekki að greiða sérstaka leigu fyrir gang á 2. hæð á því tímabili sem talið er að þeim beri að greiða leigu fyrir ofangreint herbergi.
2. Það er álit kærunefndar að leigjendum beri að taka þátt í reksturskostnaði sameignar þeirrar sem þeir hafa aðgang að, þ.e. aðalinngangi hússins og gangi á 2. hæð milli eldhúss og salernis.
3. Það er álit kærunefndar að fermetrafjöldi sá og útreikningsgrundvöllur sem tilgreindur er í 2. gr. leigusamningsins sé órjúfanlegur hluti afsamningi aðila og verði ekki einhliða breytt.
4. Það er álit kærunefndar að aðgangur að skáp á salerni 2. hæðar teljist ekki hluti af leigusamningnum og að leigusala sé ekki skylt að setja hann upp að nýju.
Reykjavík, 12. apríl 1995.
Valtýr Sigurðsson
Ólafur Sigurgeirsson
Benedikt Bogason