Mál nr. 27/2002
ÁLIT
KÆRUNEFNDAR FJÖLEIGNARHÚSAMÁLA
Mál nr. 27/2002
Eignarhald, bílskúrsréttur.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 22. maí 2002, beindi A f.h. B, hér eftir nefnt álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X nr. 64-68, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 24. maí 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðilum kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
Greinargerð gangaðila, dags. 5. maí 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar þann 12. júlí 2002 og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X nr. 64-68, sem samanstendur af þremur stigagöngum auk sex bílskúra. Fjöleignarhúsið stendur á óskiptri lóð og á suðurhluta lóðar er samkvæmt teikningum gert ráð fyrir sex bílskúrum sem ekki hafa verið byggðir.
Kröfur álitsbeiðanda eru eftirfarandi.
Að gagnaðila beri skylda til að annast viðhald, rekstur og frágagn sameiginlegrar lóðar að X nr. 64-68.
Í álitsbeiðni kemur fram að á lóð fjöleignarhússins X nr. 64-68, séu sex bílskúrar og jafnframt sé fyrir hendi réttur til að byggja sex bílskúra til viðbótar, en sá réttur hefur ekki verið nýttur af eigendum hans. Segir álitsbeiðandi að um langan tíma hafi verið deilt um bílskúra og bílskúrsrétt á lóð X nr. 64-68 og frágang þess hluta lóðarinnar þar sem gert er ráð fyrir bílskúrum. Segir í álitsbeiðni að engin umhirða sé á þessum hluta lóðarinnar og þurfi íbúðareigendur að horfa upp á svæðið í mikilli órækt. Þannig hafi ástandið verið í tugi ára og ekkert hafi verið aðhafst. Segir álitsbeiðandi enn fremur að húsfundir hafi verið haldnir um málið og sé ágreiningur um hvort gagnaðili beri ábyrgð á frágangi og viðhaldi lóðarinnar eða þeir eigendur íbúða er bílskúrsréttur fylgir.
Byggir álitsbeiðandi kröfur sínar á því að lóð hússins sé óskipt og í sameign allra, ef frá er talið það svæði þar sem bílskúrsrétturinn er til staðar. Jafnframt segir að í eignaskiptayfirlýsingu um X nr. 64-68 komi fram að á vesturhluta lóðarinnar sé gert ráð fyrir sex bílskúrum, sem aldri hafi verið byggðir, og á meðan svo sé greiðist rekstur og umhirða þess hluta eftir hlutfallstölum í lóð. Telur álitsbeiðandi að gagnaðila beri skylda til að annast viðhald, rekstur og frágang lóðarinnar þannig að verðmæti íbúða í húsinu rýrni ekki og fjármunir glatist, enda komi slík skylda skýrt fram í eignarskiptayfirlýsingu um húsið.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að ástand lóðarinnar og útlit baklóðar byggðra bílskúra hafi fyrst komið til umræðu á stofnfundi húsfélagsins fyrir blokkina og ábyrgð stjórnar á því hafi fyrst komið til umræðu á stofnfundi heildarhúsfélagsins fyrir X nr. 64-68 þann 12. október 2000. Jafnframt hafi ástandið verið til umfjöllunar á síðari húsfundum ekki hafi verið rætt um frekari aðgerðir. Fyrir dyrum hafi staðið kostnaðarsamt viðhald á blokkinni og því hafi ekki verið aðhafst frekar í þessum efnum.
Segir gagnaðili nú ýmsar viðhaldsaðgerðir á lóðinni hafa verið boðnar út og þar sé m.a. gert ráð fyrir frágangi á bílskúrsréttarflötum undir bílastæði, ef ekki yrðu byggðir bílskúrar á þeim.
III. Forsendur
Samkvæmt 4. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, er séreign afmarkaður hluti af húsi eða lóð eins og honum er lýst í þinglýstri eignaskiptayfirlýsingu, skiptasamningi og/eða öðrum þinglýstum heimildum um húsið, ásamt því sem honum fylgir sérstaklega hvort heldur er húsrými í húsinu sjálfu, bílskúr á lóð þess eða lóðarhluti. Samkvæmt 6. gr. sömu laga eru allir þeir hlutar lóðar sem ekki eru ótvírætt í séreign, í sameign. Í 5. tölul. 8. gr. kemur síðan fram að öll lóð húss og tilfæringar á henni, þar með talin bílastæði teljist sameign nema þinglýstar heimildir kveði á um þær teljist séreign eða slíkt byggist á eðli máls.
Lög um fjöleignarhús, nr. 26/1994, víkja ekki sérstaklega að bílskúrsrétti, né hvað slíkur réttur felur nákvæmlega í sér. Að mati kærunefndar er bílskúrsréttur réttur til að byggja bílskúr á tilteknum reit lóðar. Felst því í bílskúrsrétti kvöð á ákveðnum lóðarhluta, þ.e. takmörkun á hagnýtingu hans. Hins vegar felur bílskúrsréttur ekki í sér séreignarréttindi á umræddum reitum samkvæmt ákvæðum 4. gr. laga nr. 26/1994 og telst bílskúrsréttarflöturinn því sameign þar til bílskúr hefur verið byggður. Af því leiðir að flöturinn telst hluti af sameiginlegri lóð og heyrir undir vald húsfélagsins og húsfundar.
Það er álit kærunefndar að sá hluti lóðarinnar þar sem gert er ráð fyrir bílskúrum, sem ekki hafa verið byggðir, teljist sameign allra eigenda fjöleignarhússins skv. 6. gr. fjöleignarhúsalaga, nr. 26/1994, sbr. 5. tölu. 8. gr. sömu laga, og gagnaðila beri því að annast viðhald, rekstur og frágang sameiginlegrar lóðar að X nr. 64-68.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að gagnaðila beri skylda til að annast viðhald, rekstur og frágang sameiginlegrar lóðar að X nr. 64-68.
Reykjavík, 12. júlí 2002.
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson