Mál nr. 9/2002
Á L I T
K Æ R U N E F N D A R F J Ö L E I G N A R H Ú S A M Á L A
Mál nr. 9/2002
Ákvarðanataka, skaðabótaábyrgð.
I. Málsmeðferð kærunefndar
Með bréfi, dags. 5. mars. 2002, beindi A, hér eftir nefndur álitsbeiðandi, til nefndarinnar erindi vegna ágreinings við húsfélagið X 3, hér eftir nefnt gagnaðili.
Erindið var lagt fram á fundi nefndarinnar 5. mars 2002. Samþykkt var að gefa gagnaðila kost á að koma á framfæri við nefndina sjónarmiðum sínum og kröfum í samræmi við ákvæði 3. mgr. 80. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús.
A hrl. fyrir hönd gagnaðila, dags. 23. mars 2002, var lögð fram á fundi nefndarinnar 26. mars 2002, en umfjöllun frestað til næsta fundar. Á fundi nefndarinnar 3. apríl 2002 var málið tekið til umfjöllunar og samþykkt að óska eftir frekari gögnum frá málsaðilum. Á fundi nefndarinnar dags. 17. maí 2002 voru viðbótargögn málsaðila lögð fram og málið tekið til úrlausnar.
II. Helstu málsatvik og ágreiningsefni
Um er að ræða fjöleignarhúsið X 3-5, byggt árið 1959. Húsið skiptist í tvo stigaganga og eru 10 eignahlutar í hvorum stigagangi. Álitsbeiðandi er íbúi í stigaganginum X 3. Ágreiningur er varðandi ákvarðanatöku og skaðabótaskyldu húsfélagsins.
Kröfur álitsbeiðanda eru:
1. Að ákvörðun um að malbika helming bílaplans sé ólögmæt.
2. Að honum verði ekki gert að greiða áfallna vexti, dráttarvexti eða innheimtukostnað vegna skuldar húsfélagsins við C, málarameistara.
Í álitsbeiðni kemur fram að á aðalfundi húsfélagsins X 3, þann 7. júní 2001, hafi verið samþykkt að kanna hvað það kostaði að malbika meðfram vegg hússins. Ekki hafi þó verið samþykkt að ráðast í þær framkvæmdir, þar sem kostnaður vegna annarra framkvæmda stuttu áður hefði verið töluverður. Í byrjun október 2001 hafi gjaldkeri húsfélagsins X 3, kynnt álitsbeiðanda undirskriftalista sem hefði gengið á milli íbúða. Meðfylgjandi hafi verið tillaga um malbikun helming bílaplans sem sé sameign X 3-5, svæði meðfram húsinu er samþykkt hafði verið að kanna kostnað við malbikun þess og innkeyrslu fyrir neðan húsið. Í álitsbeiðni greinir einnig að gjaldkeri húsfélagsins hafi tjáð álitsbeiðanda að meirihlutasamþykki lægi nú þegar fyrir og því gilti einu hvort álitsbeiðandi skrifaði undir eða ekki.
Álitsbeiðandi bendir á að bílaplan X 3-5 sé í sameign beggja stigaganga og ekki liggi fyrir samþykki eigenda X 5 eða vilyrði þeirra fyrir umræddri framkvæmd. Einnig heldur álitsbeiðandi því fram að fyrrnefndur undirskriftalisti hafi ekki verið sýndur öllum íbúum hússins.
Hvað varðar síðari kröfulið álitsbeiðanda segir hann að samið hafi verið við C, verktaka, um málun á X 3. Í kjölfar framkvæmdanna hafi risið deilur við verktakan um gæði verksins og því hafi ekki verið gert upp við hann að fullu. Skuldin hafi verið send til innheimtu af hálfu verktakans og þá fallið á hana innheimtukostnaður og vextir. Í álitsbeiðni kemur fram að á húsfundi 26. apríl 2001 hafi verið almennur vilji til að gera upp við verktakann og ummæli þess efnis bókfærð í fundargerð. Það hafi hins vegar ekki verið gert.
Heldur álitsbeiðandi því fram að formaður og gjaldkeri húsfélagsins hafi borið að greiða verktakanum í samræmi við ákvörðun á húsfundi og þeir hefðu ekki haft umboð íbúa hússins til annars. Telur álitsbeiðandi formann og gjaldkera hafa tekið ákvarðanir um þetta án samráðs við ritara stjórnar og aðra eigendur í húsinu. Álitsbeiðandi heldur því fram að með þessu hafi stofnast skaðabótaskylda formanns og gjaldkera gagnvart öðrum íbúum hússins skv. 71. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994.
Kröfur sínar byggir álitsbeiðandi á fjöleignarhúsalögum nr. 26/1994, aðallega 4. tölul. 12. gr., 2. mgr. 36. gr., 39. gr., 9. tölul. b-liðar 41. gr., 6. mgr. 69. gr., 3. mgr. 70. gr. og 2. mgr. 71. gr.
Í greinargerð gagnaðila kemur fram að á aðalfundi húsfélagsins þann 12. apríl. 2002, hafi verið samþykkt að kanna hvað kostaði að malbika bílastæði fyrir framan húsið, en klæðning sú er fyrir var hafi verið orðin úr sér gengin. Á aðalfundi húsfélagsins þann 7. júní 2001 hafi hins vegar verið samþykkt að malbika meðfram húsinu. Gjaldkeri gagnaðila hafi í kjölfar þessa leitað tilboða í malbiksvinnu og merkingar bílastæða. Umrædd tilboð hafi síðan verið lögð fyrir stjórnir húsfélagana að X 3 og 5, en ekki hafi verið vilji hjá stjórn húsfélagsins X 5 til að ráðast í framkvæmdirnar. Eftir þann fund hafi formaður og gjaldkeri ákveðið að athuga hvort íbúar að X 3 gætu ekki lokið sínum hluta plansins, gjaldkeri gert riss að tillögu og farið með hana til samþykkis annarra eigenda. Enn fremur kemur fram í greinargerð að 7 af 10 íbúum hússins hafi samþykkt að ráðast í framkvæmdirnar.
Hvað varðar síðari kröfulið álitsbeiðanda telur gagnaðili hann ekki eiga undir nefndina og beri því að vísa honum frá nefndinni samkvæmt lögum nr. 26/1994. Í greinargerð gagnaðila kemur fram að vinna verktakans hafi að mati gagnaðila verið ábótavant og af þeim sökum skapast ágreiningur um greiðslur. Telur gagnaðili þær aðgerðir sem gjaldkeri viðhafði eðlilegar til að verja hagsmuni húsfélagins vegna krafna verktakans og stjórn hafi tekist að ná þeim verulega niður. Að lokum bendir gagnaðili á að endurskoðunarskrifstofan D hafi endurskoðað reikninga húsfélagsins og uppgjör á þeim sé í samræmi við lög um bókhald og venjulegar reikningsskilavenjur.
III. Forsendur
Í málinu er óumdeilt að lóð hússins X 3-5 er í sameign allra eigenda, sbr. 6. gr. fjöleignarhúsalaga nr. 26/1994. Fyrirhuguð malbikun á bílaplani telst því framkvæmd á sameign.
Allir hlutaðeigandi eigendur eiga óskoraðan rétt á að taka þátt í öllum ákvörðunum er varða sameignina, bæði innan húss og utan, sbr. 39. gr. laga nr. 26/1994. Sé ákvörðun tekin án samráðs við alla eigendur eða án þess að öllum sé gefinn kostur á að vera með í ákvarðanatöku, getur sá aðili, sem ekki var með í ákvarðanatökunni, krafist þess að framkvæmd verði stöðvuð og neitað að greiða hlutdeild í kostnaði vegna hennar, sbr. 2. mgr. 40. gr. laganna. Tilgangur þessa ákvæðis er að eigendum gefist kostur á að mæta og taka þátt í umræðum, ákvörðun og atkvæðagreiðslu.
Af gögnum málsins má sjá að á fundum í húsfélaginu X 3 var samþykkt að kanna kostnað við að malbika bílaplanið, malbika meðfram húsvegg X 3 og láta merkja bílastæði á bílaplaninu. Hvergi sést hins vegar af fundargerðum að samþykkt hafi verið að ráðast í fyrrnefndar framkvæmdir. Fyrir liggur í málinu, undirskrift sjö íbúðareigenda af tíu þar sem lýst er yfir samþykki til að ráðast í framkvæmdirnar. Að mati kærunefndar hefur slíkur undirskriftalisti enga þýðingu í ljósi framangreindrar reglu, enda verður ákvörðun um framkvæmdir sem hér um ræðir aðeins tekin á löglega boðuðum húsfundi. Ber því að taka ákvörðun um malbikun bílastæðis á löglega boðuðum húsfundi.
Í greinargerð gagnaðila er gerð krafa um að síðari kröfulið álitsbeiðanda verði vísað frá kærunefnd. Kærunefnd fjöleignarhúsamála starfar á grundvelli 79. gr. laga nr. 26/1994 um fjöleignarhús. Samkvæmt 80. gr. laganna skal kærunefnd láta í té rökstutt álit á ágreiningi eigenda fjöleignarhúsa um réttindi og skyldur samkvæmt lögunum. Kærunefnd kveður ekki upp úrskurði sem eru bindandi stjórnvaldsákvarðanir um rétt eða skyldur. Nefndin hefur því starfað þannig að málum er aðeins vísað frá þegar formreglur eru ekki virtar, ekki er unnt að leggja mat á staðreyndir máls eða þegar kröfugerð er verulega óljós. Þessum atriðum er ekki fyrir að fara í álitsbeiðni og mun kærunefnd því svara erindinu.
Eins og fram hefur komið lýtur krafa álitsbeiðanda m.a. að því að honum beri ekki að greiða kostnað vegna ákvörðunar formanns og gjaldkera um að draga greiðslur til verktaka vegna framkvæmda. Telur álitsbeiðandi að stofnast hafi skaðabótaskylda þessara aðila gagnvart öðrum íbúum hússins skv. 71. gr. laga nr. 26/1994. Í 71. gr. laganna er fjallað um skaðabótaskyldu stjórnarmanna í húsfélögum vegna starfa sinna og lýtur hún almennum reglum skaðabótaréttar. Slík skaðabótaskylda byggir þá á að stjórnarmenn hafi valdið tjóni á hagsmunum eigenda með ásetningi eða af gáleysi. Einnig eru það forsendur skaðabótaábyrgðar að aðili hafi orðið fyrir raunverulegu tjóni og hann hafi gert það sem í hans valdi stendur til að takmarka tjón sitt. Telur kærunefnd að í ljósi eðlis þeirra starfa sem hér um ræðir verði misfellur eða vanrækslur stjórnarmanna að vera verulegar eða unnar af ásetningi svo bótaskylda skapist.
Samkvæmt 1. mgr. 70. gr laga nr. 26/1994 er stjórn húsfélags rétt og skylt að taka hvers kyns ákvarðanir sem lúta að daglegum rekstri og hagsmunagæslu fyrir húsfélagið. Eftir því sem fram kemur í greinargerð gagnaðila ákváðu formaður og gjaldkeri að draga að gera upp við verktaka, af því að þeir töldu til að verja hagsmuni húsfélagsins vegna meintra galla á verkinu. Ekki verður séð að mati kærunefndar að þessi ákvörðun hafi verið í andstöðu við ákvörðun húsfélagsins eins og hún er færð til bókar í fundargerð frá 27. apríl 2001, en þar eru hvorki nefndar upphæðir né heldur kemur fram að formleg ákvörðun hafi verið tekin á fundinum um greiðslu kröfunnar. Að mati kærunefndar er ekki sýnt að formaður og gjaldkeri hafi brotið gegn samþykktum húsfundar og því séu forsendur skaðabótaskyldu ekki fyrir hendi. Ber því álitsbeiðanda að greiða sinn hluta af áföllnum kostnaði vegna skuldar húsfélagsins.
IV. Niðurstaða
Það er álit kærunefndar að ákvörðun um malbikun bílastæðis beri að taka á löglega boðuðum húsfundi.
Það er álit kærunefndar að álitsbeiðanda beri að greiða áfallna vexti, dráttarvexti eða innheimtukostnað vegna skuldar húsfélagsins við C, málarameistara.
Reykjavík, 23. maí 2002
Valtýr Sigurðsson
Guðmundur G. Þórarinsson
Karl Axelsson